| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 01 mars 2023, 21-25315

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

MF

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 1er mars 2023

Rejet

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 155 F-D

Pourvoi n° A 21-25.315

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 1ER MARS 2023

Mme [K] [S], épouse [T], domiciliée [Adresse 3], a formé le pourvoi n° A 21-25.315 contre l'arrêt rendu le 12 octobre 2021 par la cour d'appel d'Angers (chambre A civile), dans le litige l'opposant :

1°/ à Mme [V] [B], domiciliée [Adresse 1],

2°/ à la société Sombat - Les Façades de l'Anjou, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 2],

3°/ à la société Areas dommages, société d'assurances mutuelles, dont le siège est [Adresse 4],

défenderesses à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Abgrall, conseiller, les observations de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de Mme [S], de la SARL Le Prado - Gilbert, avocat de Mme [B], après débats en l'audience publique du 17 janvier 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Abgrall, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte à Mme [S] épouse [T] (Mme [T]) du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Sombat- Les Façades de l'Anjou et la société Areas dommages.

Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Angers, 12 octobre 2021), par acte du 29 décembre 2009, Mme [T] a vendu une maison d'habitation à Mme [B].

3. Se plaignant de divers désordres, Mme [B] a assigné Mme [T] en indemnisation sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

4. Mme [T] fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande de Mme [B], alors :

« 1°/ que l'action en garantie des vices cachés ne peut être accueillie quand les défectuosités qui affectaient la chose vendue ont été réparées préalablement à la vente ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que « le contre-mur ne semble pas avoir été réalisé pour que puisse être validée une intention de vice caché mais dans le but du confortement, en l'occurrence efficace, d'un ouvrage ancien vétuste » et que « ce contre-mur ne souffre d'aucun désordre » ; qu'en affirmant, pour dire que l'immeuble vendu souffrait d'un vice caché, que les travaux réalisés sur le contre-mur attestaient de la fragilité de l'immeuble vendu, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, dont il ressortait que les travaux réalisés avant la vente avaient permis de conforter efficacement l'immeuble vendu, en violation de l'article 1641 du code civil ;

2°/ que si les juges ne sont pas liés par les constatations ou les conclusions de l'expert judiciaire, ils ne peuvent s'en écarter sans énoncer les motifs qui ont déterminé leur conviction ; qu'en affirmant que la réalisation du contre-mur attestait de la fragilité intrinsèque de l'immeuble vendu, sans donner les raisons l'ayant conduite à s'écarter des conclusions du rapport d'expertise qui indiquaient que « cette réalisation a permis au contraire d'en assurer la stabilité » et que « concernant la partie habitable : il n'y a pas péril en la demeure », la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

3°/ que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que « "le masquage" des désordres, notamment des fissures affectant le mur litigieux, n'est pas démontré » ; qu'en accueillant néanmoins l'action en garantie des vices cachés, sans rechercher, comme elle y était expressément invitée, si Mme [B] n'avait pas pu se convaincre par elle-même de l'état de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des article 1641 et 1642 du code civil ;

4°/ que les juges du fond ne doivent pas dénaturer les termes du litige tels qu'ils sont déterminés par les conclusions respectives des parties ; qu'en l'espèce, les désordres invoqués par Mme [B] se limitaient aux désordres extérieurs localisés sur le « contre-mur visible depuis la propriété voisine [?] [qui] se compose d'un mur de soutènement été de contreforts, de la reprise en sous-oeuvre des contreforts existants, de celle de tête de mur en schiste, et d'un enduit de finition », et aux désordres intérieurs qui « concernent les cloisons de doublage et les menuiseries de l'extension, à savoir : « – Des fissurations longilignes en cueillies de plafond de la salle de bains, avec retour vertical dans les angles des cloisons ; – Une fracture d'un carreau de faïence murale en angle du châssis de la salle de bains – tracé en diagonal sur la largeur du carreau ; – Un décollement de l'huisserie de la porte d'accès à la cuisine – ouverture + ou - 1 cm, avec faux-aplomb de + ou - 2 cm sur toute la longueur – à noter que le désaffleure est manifestement d'origine, – Un faux-aplomb de + ou - 2 cm sur toute la longueur de la porte d'accès à la salle de bains ; – Fracture de deux carreaux de sol au seuil de ladite porte » ; qu'en retenant toutefois que les désordres résidaient dans « la fragilité de l'immeuble dans son ensemble », la cour d'appel, qui a statué sur l'existence de désordres dont Mme [B] ne se plaignait pas, a dénaturé les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;

5°/ que l'action en garantie des vices cachés ne peut être accueillie sans que soit recherchée l'origine du dysfonctionnement en cause ; que faisant référence à la lettre du 5 octobre 2003 versée aux débats par Mme [B], Mme [T] indiquait dans ses conclusions que « s'agissant de ces fissures dénoncées dans cette lettre, il s'agit de fissures horizontales sur le mur pignon de la partie ancienne de la maison totalement à l'opposé de l'extension ! Pendant les opérations d'expertise, aucune fissure horizontale n'a été alléguée par Mme [B] qui n'a pas demandé à l'Expert de Justice de les constater pendant les diverses réunions d'expertise » ; qu'en se fondant néanmoins sur cette lettre pour caractériser la fragilité de l'immeuble, sans rechercher si les fissures évoquées dans la lettre concernaient les désordres dont l'origine avait été examinée par l'expert, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1641 du code civil. »

Réponse de la Cour

5. La cour d'appel a relevé qu'un contre-mur avait été réalisé en 2008 afin de conforter un mur ancien fissuré, élevé en schiste, qui annonçait des signes de basculement et sur lequel s'était appuyée l'extension de la maison et que ce contre-mur avait pour but de conforter un ouvrage ancien vétuste dont la fragilité était dénoncée depuis longtemps par les anciens propriétaires.

6. Elle a constaté que le contre-mur avait été édifié, avec l'autorisation des propriétaires, sur la parcelle voisine et que l'acte de vente ne faisait pas état de ces travaux récemment engagés, de sorte que Mme [B], qui n'avait pas de raison de se rendre sur le fonds voisin, ne pouvait pas en avoir connaissance.

7. Elle a retenu que, si ce contre-mur ne souffrait d'aucun désordre, il avait été réalisé pour maintenir un ouvrage ancien qui attestait de la fragilité intrinsèque de l'immeuble dans son ensemble et a pu déduire de ces seuls motifs, sans modifier l'objet du litige, que la fragilité de l'immeuble était constitutive d'un défaut caché, antérieur à la vente, et présentant un caractère de gravité suffisant pour rendre la chose impropre à l'usage à laquelle on la destinait, et que, Mme [T] ne pouvant pas ignorer cette fragilité, la clause de non-garantie devait être écartée.

8. Elle a, ainsi, légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme [S], épouse [T] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier mars deux mille vingt-trois.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt :

Moyen produit par la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat aux Conseils, pour Mme [S], épouse [T]

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR fait droit à l'action en garantie de Mme [V] [B] à l'encontre de Mme [K] [T] sur le fondement de l'article 1641 du code civil ;

AUX MOTIFS QUE l'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage à laquelle on la destine, ou qui en diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; qu'il appartient à celui qui entend se prévaloir de la garantie des vices cachés de rapporter la preuve de l'existence d'un défaut caché précis, déterminé, antérieur et présentant un caractère de gravité suffisant pour rendre la chose impropre à l'usage à laquelle on la destine ; que par ailleurs, l'article 1643 du même code prévoit que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; qu'entre non professionnels, une clause de non garantie ne peut être écartée qu'en la présence d'un vendeur de mauvaise foi, c'est-à-dire qu'il avait connaissance du vice de la chose, à charge de celui qui l'invoque de la démontrer ; qu'en l'espèce, en page 10 de l'acte de vente du bien immobilier à Mme [V] [B], il est stipulé : « L'acquéreur prend le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte » ; qu'aux termes de son rapport déposé le 21 juillet 2020, l'expert judiciaire constate que : - le contre mur réalisé courant août 2008, destiné à conforter le mur ancien fissuré élevé en schiste qui annonçait des signes de basculement, ne souffre d'aucun désordre, ni déformation ni basculement, - la construction de l'extension dans les années 70 a conduit les opérateurs à élever une maçonnerie en blocs de parpaing sur le dessus du mur initial en schiste, - sur l'emprise de l'extension, l'ancien mur de clôture avait manifestement déjà été conforté intérieurement par un contre mur-intérieur (1970) puis le sera ultérieurement depuis l'extérieur par un autre contre-mur (2008), ce qui garantit sa stabilité, sa surélévation ne pouvant plus avoir de conséquence maintenant. Il reste possible que l'ensemble ne se soit stabilisé que dans les mois qui ont suivi la construction de celui-ci expliquant l'apparition de mouvements ultérieurs à l'origine de fissuration, - le basculement du mur de clôture de schiste non conforté par un contremur extérieur a entraîné des désordres par arrachement sur l'angle du mur de l'extension, d'autant que la constitution de ce mur est fragilisée par la dislocation des éléments le constituant qui sont mal hourdés, - à l'intérieur, les désordres consistent en : * des fissurations longilignes en cueillies du plafond de la salle de bains, avec retour vertical dans les angles des cloisons, * une fracture d'un carreau de faïence murale en angle du châssis de la salle bains, tracé en diagonal sur la largeur du carreau, * un décollement de l'huisserie de la porte d'accès à la cuisine - ouverture +/-1 cm, avec faux-aplomb de +/-2 cm sur toute la hauteur- à noter que le désaffleure est manifestement d'origine, * un fauxaplomb de +/-2 cm sur toute la hauteur de la porte d'accès à la salle de bains, * une fracture de deux carreaux de sol au seuil de ladite porte, - les mesures effectuées lui permettent de conclure qu'il n'y a aucun rapprochement à établir entre la stabilité démontrée du mur de schiste qui a été conforté d'un contre-mur et l'instabilité évolutive des ouvrages de cloisonnement intérieur et de celle du mur de clôture non conforté ; que sur les origines, l'expert indique : - l'évolution continuelle de la partie du mur de schiste non renforcé d'un contre-mur démontre sa fragilité intrinsèque, comme l'était le mur qui a été ultérieurement conforté d'un contre-mur, - le mouvement est la conséquence de la réalisation de dispositifs constructifs non adaptés à la situation, ledit-mur étant, rappelons-le, un mur de soutènement (absence de chaînage, de raidisseur, de fondation suffisamment ancrée dans un bon sol), - les mouvements alternatifs affectant les ouvrages intérieurs démontrent sans aucun doute l'influence des sous-sols (probablement constitués d'argiles dites gonflantes) dont la résistance mécanique varie selon les conditions climatiques (hydratation/dessiccation), avec la conséquence de déstabiliser la partie récente agrandie du pavillon, et probablement, mais en moindre importance, la partie ancienne : la partie agrandie bascule dans son ensemble, et se déforme entraînant avec elle les ouvrages secondaires restés solidaires de la partie ancienne, savoir : - la cloison de doublage de la chambre, - les ouvrages de doublage et de faux-plafond dans le cabinet de toilettes, - le carrelage au seuil de la porte qui se fracture, rendant le désordre spectaculaire (pouvant donner l'image d'une aggravation), surtout en période de sécheresse. - le phénomène constaté est ancien et tout à fait classique, et son origine est bien à rechercher dans la qualité médiocre de la construction des ouvrages réalisés courant 1970 (mais également ceux réalisés lors de la première construction), particulièrement les assises et la portance des fondations qui se modifient (ce qui permet de conclure à un dispositif de structure équipant les bâtiments non adapté et à un dallage porté sur un remblai non fiable) : ainsi s'expliquent notamment les désordres de fissuration affectant les maçonneries, en façade - les désordres constatés ne sont absolument pas à rattacher à la construction de l'ouvrage de contre-mur réalisé par l'entreprise, mais à une mise en oeuvre d'ouvrages anciens n'ayant pas tenu compte des particularités de la nature du sous-sol, à la présence (évolutive) de végétation, à l'absence de réalisation de dispositif constructif (joint de fractionnement entre des constructions d'âges différents dont l'évolution reste aussi consécutive à une prise d'assise différente), aux discontinuités, voire absence de chaînages horizontaux et verticaux - à considérer également, la qualité douteuse de la réalisation des ouvrages de doublage et de faux-plafond (fixation des plaques de plâtre, des rails d'ossature, faiblesse ou absence des bandes de pontage, etc ... ) équipant la partie de l'immeuble édifiée courant 1970, - ces mouvements sont totalement indépendants du mur litigieux, et il est assuré que les ouvrages sinistrés ne reprendront jamais leur position initiale ; que pour l'homme de l'art, « le masquage » des désordres, notamment des fissures affectant le mur litigieux, n'est pas démontré ; comme il n'est démontré à ce jour aucun basculement de la partie du mur qui a été surélevée ni d'insuffisance des travaux de confortement (réalisation du contre-mur) ; que le contre-mur ne semble pas avoir été réalisé pour que puisse être validée une intention de vice caché mais dans le but du confortement, en l'occurrence efficace, d'un ouvrage ancien vétuste dont la fragilité était dénoncée depuis longue date par les anciens propriétaires ; que cependant, force est de constater que si les contreforts du dit contre-mur sont visibles selon l'expert, ils sont néanmoins édifiés, avec l'autorisation des propriétaires, sur la parcelle voisine et, ni le compromis de vente du 19 septembre 2009, ni l'acte de vente de l'immeuble du 29 décembre 2009, ne font état des travaux de confortement du mur pourtant récemment engagés ; que bien plus, l'acte de vente de l'immeuble du 29 décembre 2009 précise en page 12 : « Le vendeur déclare que le bien n'est pas concerné par les dispositions des articles 1792 et suivants du code Civil, aucune construction, surélévation ou addition d'éléments d'équipement faisant corps avec 1'immeuble n'ayant été effectué depuis moins de dix ans » ; que dans ce contexte, Mme [V] [B], qui n'a aucune raison d'aller voir sur la propriété des voisins, ni même de soupçonner qu'il soit nécessaire de le faire, ne peut pas avoir connaissance de l'existence de celui-ci ; que le statut de ce mur est d'ailleurs tellement indéterminé que l'expert recommande d'effectuer une régulation cadastrale, après bornage d'un géomètre, pour se prémunir de toutes difficultés ultérieures en cas de revente de l'une ou l'autre des propriétés ; que contrairement à ce que soutient l'appelante, la consolidation du mur mitoyen fait corps avec l'immeuble vendu en ce que l'extension repose sur une surélévation de ce mur, de sorte qu'elle aurait dû être déclarée au titre des travaux relevant des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil effectués depuis moins de dix ans ; que Mme [K] [T] ne peut pas se réfugier derrière une absence de connaissance juridique pour expliquer son omission de mentionner l'existence des travaux de confortement lors de la lecture de l'acte par le notaire ; qu'en effet, si ce contre-mur ne souffre d'aucun désordre, il a été réalisé pour maintenir un ouvrage ancien qui attestait effectivement de la fragilité intrinsèque de l'immeuble dans son ensemble puisqu'il s'agit d'un mur de soutènement ce que n'ignore pas la venderesse au regard des démarches initiées en décembre 2007 auprès des propriétaires voisins pour la réalisation des travaux de confortement ; que de même, par un courrier du 5 octobre 2003, l'époux de Mme [K] [T] dénonce à la Mairie de [Localité 5] de « graves fissures » en vue d'une reconnaissance du sinistre au titre des conséquences d'une catastrophe naturelle. Le fait qu'il s'agissait d'une démarche préventive qui n'a en définitive pas abouti ne change rien au constat, d'une part, de la confirmation de la fragilité de l'immeuble dans son ensemble, et, d'autre part, que Mme [K] [T] ne l'ignorait pas ; qu'en revanche, le fait que cette procédure n'ait pas été menée à son terme ne permet pas d'imputer à la venderesse une fausse déclaration quand l'acte de vente mentionne, en page 17, que Mme [K] [T] « déclare qu'à sa connaissance, le bien n'a jamais connu de sinistres résultant de catastrophes naturelles ou technologiques » ; que dans ces conditions, la fragilité de l'immeuble est constitutive d'un défaut caché précis, déterminé, antérieur et présentant un caractère de gravité suffisant pour rendre la chose impropre à l'usage à laquelle on la destine, l'expert précisant en réponse à un dire (page 23) qu'il ne peut être argumenté que l'immeuble était en bon état en date de sa vente ; que par ailleurs, la venderesse ne pouvant, compte tenu des éléments développés ci-dessus, ignorer cette fragilité, la clause de non garantie ne peut qu'être écartée ; qu'en conséquence, il convient, par la voie d'infirmation, de faire droit à l'action en garantie de Mme [V] [B] à l'encontre de Mme [K] [T] ;

1) ALORS QUE l'action en garantie des vices cachés ne peut être accueillie quand les défectuosités qui affectaient la chose vendue ont été réparées préalablement à la vente ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que « le contremur ne semble pas avoir été réalisé pour que puisse être validée une intention de vice caché mais dans le but du confortement, en l'occurrence efficace, d'un ouvrage ancien vétuste » et que « ce contre-mur ne souffre d'aucun désordre » ; qu'en affirmant, pour dire que l'immeuble vendu souffrait d'un vice caché, que les travaux réalisés sur le contre-mur attestaient de la fragilité de l'immeuble vendu, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, dont il ressortait que les travaux réalisés avant la vente avaient permis de conforter efficacement l'immeuble vendu, en violation de l'article 1641 du code civil ;

2) ALORS QUE si les juges ne sont pas liés par les constatations ou les conclusions de l'expert judiciaire, ils ne peuvent s'en écarter sans énoncer les motifs qui ont déterminé leur conviction ; qu'en affirmant que la réalisation du contre-mur attestait de la fragilité intrinsèque de l'immeuble vendu, sans donner les raisons l'ayant conduite à s'écarter des conclusions du rapport d'expertise qui indiquaient que « cette réalisation a permis au contraire d'en assurer la stabilité » (rapport de M. [L], p. 20 § 2) et que « concernant la partie habitable : il n'y a pas péril en la demeure » (ibid., § 8), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

3) ALORS QUE le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que « "le masquage" des désordres, notamment des fissures affectant le mur litigieux, n'est pas démontré » (arrêt, p. 11, dernier §) ; qu'en accueillant néanmoins l'action en garantie des vices cachés, sans rechercher, comme elle y était expressément invitée, si Mme [B] n'avait pas pu se convaincre par elle-même de l'état de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des article 1641 et 1642 du code civil ;

4) ALORS QUE les juges du fond ne doivent pas dénaturer les termes du litige tels qu'ils sont déterminés par les conclusions respectives des parties ; qu'en l'espèce, les désordres invoqués par Mme [B] se limitaient aux désordres extérieurs localisés sur le « contre-mur visible depuis la propriété voisine [?] [qui] se compose d'un mur de soutènement été de contreforts, de la reprise en sous-oeuvre des contreforts existants, de celle de tête de mur en schiste, et d'un enduit de finition » (conclusions d'appel de Mme [B], p. 7 § 3-4), et aux désordres intérieurs qui « concernent les cloisons de doublage et les menuiseries de l'extension, à savoir : "– Des fissurations longilignes en cueillies de plafond de la salle de bains, avec retour vertical dans les angles des cloisons ; – Une fracture d'un carreau de faïence murale en angle du châssis de la salle de bains – tracé en diagonal sur la largeur du carreau ; – Un décollement de l'huisserie de la porte d'accès à la cuisine – ouverture + ou - 1 cm, avec faux-aplomb de + ou - 2 cm sur toute la longueur – à noter que le désaffleure est manifestement d'origine, – Un faux-aplomb de + ou - 2 cm sur toute la longueur de la porte d'accès à la salle de bains ; – Fracture de deux carreaux de sol au seuil de ladite porte" » (ibid., p. 10 § 8-9) ; qu'en retenant toutefois que les désordres résidaient dans « la fragilité de l'immeuble dans son ensemble », la cour d'appel, qui a statué sur l'existence de désordres dont Mme [B] ne se plaignait pas, a dénaturé les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;

5) ALORS QUE l'action en garantie des vices cachés ne peut être accueillie sans que soit recherchée l'origine du dysfonctionnement en cause ; que faisant référence à la lettre du 5 octobre 2003 versée aux débats par Mme [B], Mme [T] indiquait dans ses conclusions (p. 12, § 5-6) que « s'agissant de ces fissures dénoncées dans cette lettre, il s'agit de fissures horizontales sur le mur pignon de la partie ancienne de la maison totalement à l'opposé de l'extension ! Pendant les opérations d'expertise, aucune fissure horizontale n'a été alléguée par Mme [B] qui n'a pas demandé à l'Expert de Justice de les constater pendant les diverses réunions d'expertise » ; qu'en se fondant néanmoins sur cette lettre pour caractériser la fragilité de l'immeuble, sans rechercher si les fissures évoquées dans la lettre concernaient les désordres dont l'origine avait été examinée par l'expert, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1641 du code civil.