LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
SG
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 16 mars 2023
Cassation
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 214 F-D
Pourvoi n° G 21-26.012
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 16 MARS 2023
M. [H] [S], domicilié [Adresse 1], a formé le pourvoi n° G 21-26.012 contre l'arrêt rendu le 26 novembre 2021 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 3), dans le litige l'opposant à la société Bruver Immo, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 3], défenderesse à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Aldigé, conseiller référendaire, les observations de la SARL Cabinet Briard, avocat de M. [S], de la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat de la société civile immobilière Bruver Immo, après débats en l'audience publique du 7 février 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Aldigé, conseiller référendaire rapporteur, Mme Andrich, conseiller, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 26 novembre 2021), le 14 mars 2018, la société civile immobilière Bruver Immo (la bailleresse) a consenti à M. [S] deux baux en l'état futur d'achèvement afférents à des locaux situés dans un centre commercial, l'un pour un lot « B7 », l'autre pour un lot « Restaurant 2 ».
2. Le 26 mars 2019, la bailleresse a assigné M. [S] en résolution du bail portant sur le lot « Restaurant 2 » pour défaut de prise de possession et en paiement d'une indemnité contractuelle.
3. M. [S] a soulevé une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à se défendre.
Examen du moyen
Sur le moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
4. M. [S] fait grief à l'arrêt de déclarer la bailleresse recevable en son action, de prononcer la résolution du contrat de bail et de le condamner au paiement d'une certaine somme, alors « qu'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir ; qu'il était stipulé aux termes de la clause « Faculté de substitution du Preneur » insérée dans le bail commercial en l'état futur d'achèvement « Enseigne Madras » conclu le 14 mars 2018 entre la SCI Bruver Immo et M. [S] : « Le Preneur est informé de l'obligation qui lui est faite de s'immatriculer au Registre du Commerce et des Sociétés, et si nécessaire au Répertoire des Métiers, ainsi que des conséquences du défaut d'immatriculation : absence du bénéfice du statut des baux commerciaux, du droit au renouvellement du bail et du droit à l'indemnité d'éviction. En conséquence, le Preneur devra se substituer toute personne morale de son choix dans l'exécution des présentes, conformément à la clause de destination stipulée au présent bail. Cette faculté devra être mise en oeuvre au plus tard le jour de la prise d'effet convenue du bail, sans autre formalité que la demande expresse du Preneur accompagnée du Kbis et des statuts de la société substituante, ce que le Bailleur accepte expressément et irrévocablement. Bien que cette substitution soit analysée comme une cession, le Preneur ne demeurera donc pas dans cette hypothèse garant du loyer et des charges du substitué. Cette substitution emportera automatiquement au profit de la Société substituante reprise de l'intégralité des engagements contenus au Bail qui seront alors réputés avoir été effectués dès l'origine par cette dernière » ; qu'en énonçant, pour reconnaître à M. [S] la qualité de seul contractant du bail, « qu'une lettre-avenant au bail venant constater la substitution du preneur a été signée pour le bail « Coq and Cook », c'est-à-dire le lot « B 7 », le 24 juillet 2018 entre la SCI Bruver Immo et M. [S], au profit de la société à responsabilité limitée Madras Eden mais qu'aucune lettre semblable n'a été signée avec M. [S] pour le lot « Restaurant 2 » quand « la faculté de substitution » reconnue à M. [S] pouvait être mise en oeuvre par ce dernier « sans autre formalité que la demande expresse du preneur accompagnée de Kbis et des statuts de la société substituante » et n'était aucunement subordonnée à la signature d'un avenant, la cour d'appel a ajouté à la volonté des parties en violation de l'article 1103 du code civil, ensemble les articles 31, 32 et 122 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Recevabilité du moyen
5. La bailleresse conteste la recevabilité du moyen en soutenant qu'il est nouveau et mélangé de fait et droit.
6. Cependant, le moyen n'est pas nouveau dès lors que, dans ses conclusions d'appel, M. [S] soutenait qu'il avait été substitué par une personne morale en application de la clause de substitution et énonçait que, conformément à l'accord des parties, il avait transmis à la bailleresse l'extrait Kbis de la société Madras Eden.
7. Le moyen est donc recevable.
Bien-fondé du moyen
Vu les articles 32 du code de procédure civile et 1103 du code civil :
8. Aux termes du premier de ces textes, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.
9. Aux termes du second, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
10. Pour déclarer la bailleresse recevable en son action, l'arrêt retient qu'une lettre-avenant au bail venant constater la substitution de M. [S] a été signée pour le bail afférent au lot « B7 » entre celui-ci et la bailleresse au profit de la société Madras Eden mais qu'aucune lettre semblable n'a été signée avec M. [S] pour le lot « Restaurant 2 », de sorte qu'il demeure le seul contractant de ce bail.
11. En statuant ainsi, alors que la clause de substitution rétroactive au profit d'une personne morale stipulée au bail pouvait être mise en oeuvre sans autre formalité que la demande expresse de M. [S] accompagnée du Kbis et des statuts de la société substituante, la cour d'appel, qui a ajouté une condition non prévue par le contrat, a violé les textes susvisés.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 26 novembre 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la société civile immobilière Bruver Immo aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile immobilière Bruver Immo et la condamne à payer à M. [S] la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mars deux mille vingt-trois.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SARL Cabinet Briard, avocat aux Conseils, pour M. [S]
M. [H] [S] fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré la société civile immobilière Bruver Immo recevable en son action puis d'avoir confirmé le jugement entrepris qui a prononcé la résolution du contrat de bail en état futur d'achèvement signé entre M. [H] [S] et la société civile immobilière Bruver Immo le 14 mars 2018 à compter de la décision, condamné M. [H] [S] à verser à la société civile immobilière Bruver Immo la somme de 375.980 euros, condamné M. [H] [S] à verser à la société civile immobilière Bruver Immo la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, puis, y ajoutant, d'avoir condamné M. [H] [S] à payer à la société civile immobilière la somme de 3000 euros sur le fondement du même texte,
1° Alors en premier lieu qu'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir ; qu''il était stipulé aux termes de la clause « Faculté de substitution du Preneur » insérée dans le bail commercial en l'état futur d'achèvement « Enseigne Madras » conclu le 14 mars 2018 entre la SCI Bruver Immo et M. [H] [S] : « Le Preneur est informé de l'obligation qui lui est faite de s'immatriculer au Registre du Commerce et des Sociétés, et si nécessaire au Répertoire des Métiers, ainsi que des conséquences du défaut d'immatriculation : absence du bénéfice du statut des baux commerciaux, du droit au renouvellement du bail et du droit à l'indemnité d'éviction. En conséquence, le Preneur devra se substituer toute personne morale de son choix dans l'exécution des présentes, conformément à la clause de destination stipulée au présent bail. Cette faculté devra être mise en oeuvre au plus tard le jour de la prise d'effet convenue du bail, sans autre formalité que la demande expresse du Preneur accompagnée du Kbis et des statuts de la société substituante, ce que le Bailleur accepte expressément et irrévocablement. Bien que cette substitution soit analysée comme une cession, le Preneur ne demeurera donc pas dans cette hypothèse garant du loyer et des charges du substitué. Cette substitution emportera automatiquement au profit de la Société substituante reprise de l'intégralité des engagements contenus au Bail qui seront alors réputés avoir été effectués dès l'origine par cette dernière » ; qu'en énonçant, pour reconnaître à M. [H] [S] la qualité de seul contractant du bail, « qu'une lettre-avenant au bail venant constater la substitution du preneur a été signée pour le bail « Coq and Cook », c'est-à-dire le lot « B 7 », le 24 juillet 2018 entre la SCI Bruver Immo et M. [H] [S], au profit de la société à responsabilité limitée Madras Eden mais qu'aucune lettre semblable n'a été signée avec M. [H] [S] pour le lot « Restaurant 2 » quand « la faculté de substitution » reconnue à M. [H] [S] pouvait être mise en oeuvre par ce dernier « sans autre formalité que la demande expresse du preneur accompagnée de Kbis et des statuts de la société substituante » et n'était aucunement subordonnée à la signature d'un avenant, la cour d'appel a ajouté à la volonté des parties en violation de l'article 1103 du code civil, ensemble les articles 31, 32 et 122 du code de procédure civile,
2° Alors en deuxième lieu qu‘ est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir ; qu'en énonçant pour reconnaître à M. [H] [S] la qualité de seul contractant du bail, « qu'une lettre-avenant au bail venant constater la substitution du preneur a été signée pour le bail « Coq and Cook », c'est-à-dire le lot « B 7 », le 24 juillet 2018 entre la SCI Bruver Immo et M. [H] [S], au profit de la société à responsabilité limitée Madras Eden mais qu'aucune lettre semblable n'a été signée avec M. [H] [S] pour le lot « Restaurant 2 sans rechercher, bien qu'y ayant été invitée, si la SCI Bruver Immo n'avait pas accepté la substitution de la société Madras Eden dans les droits et obligations de M. [H] [S] au titre du bail commercial en l'état futur d'achèvement conclu le 14 mars 2018 (« Enseigne Madras » - Cellule « Restaurant 2 ») en la rendant destinataire et en lui facturant le 25 juillet 2018 la somme de 15.632,50 € au titre du dépôt de garantie (facture n° 2018/064) ainsi que la somme de 8.010 € au titre de la « Refacturation réseaux sous dallage. Cellules Madras et Coq and Cook » (facture n° 2018/066) de sorte que seule la société Madras Eden devait se voir reconnaître la qualité de contractante au titre du bail et que la SCI Bruver Immo était irrecevable à agir à l'encontre de M. [H] [S], la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 31, 32 et 122 du code de procédure civile,
3° Alors en troisième lieu que tout jugement doit être motivé ; que dans ses conclusions d'appel, M. [H] [S] se prévalait des factures émises le 25 juillet 2018 (factures n° 2018/064 et n° 2018/066) par la SCI Bruver Immo pour en déduire que cette société avait accepté la substitution de la société Madras Eden, rendue destinataire de ces factures, dans les droits et obligations de M. [H] [S] dans le cadre du bail commercial en l'état futur d'achèvement conclu le 14 mars 2018 (« Enseigne Madras » - Cellule « Restaurant 2 ») ; qu'en ne répondant pas à ces conclusions, sans même viser dans ses motifs les pièces sur lesquels se fondait M. [H] [S], la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile,
4° Alors en quatrième lieu que dans ses conclusions d'appel, M. [H] [S] faisait valoir que conformément à la volonté des parties qui était d'organiser la substitution de la société Madras Eden dans les droits et obligations de M. [H] [S], un extrait Kbis de la société Madras Eden avait été transmis à la SCI Bruver Immo ainsi que la demande d'autorisation de travaux qui avait été ensuite déposée le 11 juillet 2018 à la demande du « Restaurant Madras Samar représenté par M. [H] [R] » et avait donné lieu à l'arrêté municipal en date du 18 septembre 2018 portant autorisation des travaux portant sur un établissement recevant du public dans le cadre d'une demande de permis de construire ; qu'il était ajouté que l'avenant n° 1 au bail portant sur la cellule « Restaurant 2 » avait été convenu le 24 juillet 2018 entre la SCI Bruver Immo, M. [H] [S] et la société Madras Eden, stipulait en son article premier : « Usant de la faculté de substitution prévue au bail, M. [H] [S] déclare se substituer la société dénommée « Madras Eden », société à responsabilité limitée au capital de 10.000 euros, dont le siège social est [Adresse 2], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Meaux sous le numéro 828 236 638, dans les droits et obligations du bail initial du 14 mars 2018 » et comportait en annexe l'extrait Kbis de la société Madras Eden ; qu'il en était déduit que la SCI Bruver Immo avait ainsi une pleine connaissance de la substitution de la société Madras Eden qui avait pour gérant M. [H] [S] et qu'elle ne pouvait ignorer à compter du 24 juillet 2018 que ce dernier n'était plus titulaire, à titre personnel, du bail commercial en l'état futur d'achèvement conclu le 14 mars 2018 ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
