LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 16 mars 2023
Cassation
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 219 F-D
Pourvoi n° P 22-10.013
Aide juridictionnelle totale en demande
au profit de Mme [P].
Admission du bureau d'aide juridictionnelle
près la Cour de cassation
en date du 4 novembre 2021.
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 16 MARS 2023
Mme [K] [P], domiciliée [Adresse 2], a formé le pourvoi n° P 22-10.013 contre l'arrêt rendu le 4 février 2021 par la cour d'appel de Bordeaux (2e chambre civile), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société Bouygues immobilier, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 4],
2°/ à la compagnie d'assurance Société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics (SMABTP), dont le siège est [Adresse 7],
3°/ au syndicat des copropriétaires Habitat social, dont le siège est [Adresse 5], anciennement HLM Coligny, société anonyme,
4°/ au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Lago, dont le siège est [Adresse 3], représenté par son syndic la société Square et Hashford,
5°/ à la société Axa France IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 6],
6°/ à la société Aquitaine isolation étanchéité (Aquisole), société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 8],
7°/ à la société Allianz IARD, dont le siège est [Adresse 1],
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Gallet, conseiller référendaire, les observations de la SCP Le Bret-Desaché, avocat de Mme [P], de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat du syndicat des copropriétaires Habitat social, de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de la société Bouygues immobilier, après débats en l'audience publique du 7 février 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Gallet, conseiller référendaire rapporteur, Mme Andrich, conseiller, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Désistement partiel
1. Il est donné acte à Mme [P] du désistement partiel de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la Société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Lago, les sociétés Axa France IARD, Aquitaine isolation étanchéité et Allianz IARD.
Faits et procédure
2. Selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 4 février 2021), le 22 juillet 2015, la société Coligny, aux droits de laquelle est venue la société CDC Habitat social (la bailleresse), a donné à bail à Mme [P] (la locataire) un appartement neuf construit par la société Bouygues immobilier (le constructeur).
3. Déplorant des infiltrations d'eau ainsi que divers désordres affectant le logement loué, la locataire a assigné la bailleresse en exécution de travaux de réfection, suspension du paiement des loyers, remboursement de ceux réglés depuis son entrée dans les lieux et indemnisation de son préjudice.
4. La bailleresse a appelé le constructeur en garantie.
Examen du moyen
Sur le moyen, pris en ses première et deuxième branches
Enoncé du moyen
5. La locataire fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors :
« 1°/ qu'aux termes de l'article 6 b) et c) de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d'une clause expresse ; qu'il est obligé d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; que pour débouter Mme [P], qui faisait valoir que les désordres persistaient toujours, de l'ensemble de ses demandes dirigées à l'encontre de son bailleur, la cour a considéré qu'il n'est pas contesté que ce dernier a, dès qu'il a été informé des infiltrations subies par sa locataire fait toutes les démarches nécessaires pour qu'il soit remédié à cette situation tant auprès du syndic de copropriété, les infiltrations provenant des parties communes que de la société Bouygues Immobilier constructeur et qu'il a fait réaliser à trois reprises des travaux de peinture dans l'appartement de Mme [P] après la réalisation des travaux de reprise d'étanchéité dans les parties communes en septembre et décembre 2016 et en juillet 2018 ; qu'en statuant ainsi alors que l'obligation du bailleur d'assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu'en cas de force majeure, la cour d'appel, qui n'a pas constaté qu'il avait été remédié aux désordres au jour où elle statuait ni que les diligences accomplies par le bailleur avaient été de nature à satisfaire à la demande du locataire en raison de la persistance des désordres, a violé les textes susvisés.
2°/ qu'en tout état de cause, pour débouter Mme [P] de l'ensemble de ses demandes dirigées à l'encontre de son bailleur, la cour a considéré qu'il n'est pas contesté que ce dernier a, dès qu'il a été informé des infiltrations subies par sa locataire fait toutes les démarches nécessaires pour qu'il soit remédié à cette situation tant auprès du syndic de copropriété, les infiltrations provenant tant des parties communes que de la société Bouygues Immobilier constructeur ; qu'il ne résulte cependant pas des constatations de la cour que les diligences accomplies ont effectivement permis de remédier aux infiltrations et aux désordres subséquents constatés dans l'appartement de Mme [P], qui se plaignait dans ses conclusions d'appel de la persistance des désordres ; qu'en statuant ainsi par des motifs impropres à caractériser un cas de force majeure de nature à exonérer le bailleur de son obligation d'assurer à Mme [P] une jouissance paisible de la chose louée, la cour d'appel a violé l'article 6 b) et c) de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1719 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 1719 du code civil et 6, b) et c), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :
6. Il résulte de ces textes que le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement pendant la durée du bail, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
7. Pour rejeter les demandes de la locataire, l'arrêt retient que la bailleresse, informée des infiltrations, a fait toutes les démarches nécessaires pour qu'il y soit remédié auprès du syndic de la copropriété et du constructeur et, qu'après la reprise de l'étanchéité des parties communes, elle a fait réaliser à trois reprises des travaux de peinture dans l'appartement.
8. Il ajoute que les problèmes de santé des enfants de la locataire ne provenaient pas exclusivement de la présence d'humidité et qu'elle ne démontrait pas que les traces d'humidité en provenance des parties communes entraîneraient l'indécence du logement.
9. En statuant ainsi, sans constater qu'il avait été remédié aux désordres et par des motifs impropres à caractériser un cas de force majeure, seul de nature à exonérer la bailleresse de ses obligations d'entretien et de garantie de jouissance paisible, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 février 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;
Condamne la société Bouygues immobilier et le syndicat des copropriétaires Habitat social aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Bouygues immobilier et le syndicat des copropriétaires Habitat social et les condamne à payer à société civile professionnelle Le Bret Desaché la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mars deux mille vingt-trois.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils, pour Mme [P]
- Mme [K] [P] FAIT GRIEF A l'arrêt infirmatif attaqué de l'avoir déboutée de l'ensemble de ses demandes dirigées à l'encontre de son bailleur, la société CDC Habitat Social, venant aux droits de la société HLM Coligny et d'avoir constaté que l'appel en garantie à l'encontre de la société Bouygues Immobilier était devenu sans objet
1°)- ALORS QUE aux termes de l'article 6 b) et c) de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d'une clause expresse ; qu'il est obligé d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; que pour débouter Mme [P], qui faisait valoir que les désordres persistaient toujours (cf ses conclusions p 11 et s), de l'ensemble de ses demandes dirigées à l'encontre de son bailleur, la cour a considéré qu'il n'est pas contesté que ce dernier a, dès qu'il a été informé des infiltrations subies par sa locataire fait toutes les démarches nécessaires pour qu'il soit remédié à cette situation tant auprès du syndic de copropriété, les infiltrations provenant des parties communes que de la société Bouygues Immobilier constructeur (cf arrêt p 14 § 6) et qu'il a fait réaliser à trois reprises des travaux de peinture dans l'appartement de Mme [P] après la réalisation des travaux de reprise d'étanchéité dans les parties communes en septembre et décembre 2016 et en juillet 2018 (cf arrêt p 14 § 7) ; qu'en statuant ainsi alors que l'obligation du bailleur d'assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu'en cas de force majeure, la cour d'appel, qui n'a pas constaté qu'il avait été remédié aux désordres au jour où elle statuait ni que les diligences accomplies par le bailleur avaient été de nature à satisfaire à la demande du locataire en raison de la persistance des désordres, a violé les textes susvisés ;
2°)- ALORS QUE et en tout état de cause, pour débouter Mme [P] de l'ensemble de ses demandes dirigées à l'encontre de son bailleur, la cour a considéré qu'il n'est pas contesté que ce dernier a, dès qu'il a été informé des infiltrations subies par sa locataire fait toutes les démarches nécessaires pour qu'il soit remédié à cette situation tant auprès du syndic de copropriété, les infiltrations provenant tant des parties communes que de la société Bouygues Immobilier constructeur (cf arrêt p 14 § 6) ; qu'il ne résulte cependant pas des constatations de la cour que les diligences accomplies ont effectivement permis de remédier aux infiltrations et aux désordres subséquents constatés dans l'appartement de Mme [P], qui se plaignait dans ses conclusions d'appel (p 11 et s) de la persistance des désordres ; qu'en statuant ainsi par des motifs impropres à caractériser un cas de force majeure de nature à exonérer le bailleur de son obligation d'assurer à Mme [P] une jouissance paisible de la chose louée, la cour d'appel a violé l'article 6 b) et c) de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1719 du code civil ;
3°)- ALORS QUE pour débouter Mme [P] de l'ensemble de ses demandes dirigées à l'encontre de son bailleur, la cour a considéré qu'il n'est pas contesté que ce dernier a, dès qu'il a été informé des infiltrations subies par sa locataire a fait toutes les démarches nécessaires pour qu'il soit remédié à cette situation tant auprès du syndic de copropriété, les infiltrations provenant des parties communes que de la société Bouygues Immobilier constructeur (cf arrêt p 14 § 6) ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher comme elle y était expressément invitée par Mme [P] (cf ses conclusions p 7 in fine et p 8), et, comme l'avait également constaté le tribunal (cf jugement p 7 et 9) par des motifs que Mme [P] était réputée s'être appropriée en demandant la confirmation de celui-ci (cf ses conclusions p 5 et 7), si le bailleur en s'abstenant d'effectuer lui-même à l'assureur dommage-ouvrages une mise en demeure et de déclarer rapidement le sinistre survenu en toiture terrasse n'avait pas occasionné par sa carence un retard important dans la prise en charge des désordres d'étanchéité en toiture à l'origine des infiltrations survenues dans le logement de Mme [P] et de son préjudice de jouissance, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de 1725 du code civil, ensemble l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ;
4°)- ALORS QUE aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, qu'il est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation, d'assurer au locataire la jouissance paisible des lieux et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d'une clause expresse, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; que pour considérer qu'il ne résultait pas des pièces versées aux débats que les traces d'humidité dans le logement rendait celui-ci insalubre ou indécent, la cour a retenu que « les préconisations notamment du CMEA démontrent que les problèmes des enfants de Mme [P] ne proviennent pas exclusivement de la présence d'humidité (souligner par nous). Il est en effet préconisé d'aérer l'appartement, de modifier le type de literie, d'éviter les sprays désodorisant et de nettoyer les moisissures (souligner par nous) » (cf arrêt p 15 § 1) ; qu'en déboutant Mme [P] de sa demande d'indemnisation tout en constatant explicitement que les problème de santé de ses enfants provenaient non pas exclusivement mais au moins partiellement de l'humidité persistante et des moisissures subséquentes sur les murs résultant des infiltrations du toit-terrasse, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard des textes susvisés.
