LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 2 mai 2024
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 226 F-D
Pourvoi n° S 23-12.918
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 2 MAI 2024
L'Etablissement public foncier d'Ile-de-France, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° S 23-12.918 contre l'arrêt rendu le 15 décembre 2022 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 7), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société Aventis pharma, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3],
2°/ à la société Abiding, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 1],
3°/ à la direction départementale des finances publiques de la Seine-Saint-Denis, commissaire du gouvernement, dont le siège est [Adresse 4],
défenderesses à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Rat, conseiller référendaire, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France, de la SCP Foussard et Froger, avocat de la société Abiding, après débats en l'audience publique du 12 mars 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Rat, conseiller référendaire rapporteur, M. Delbano, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Désistement partiel
1. Il est donné acte à l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France (l'EPFIF) du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la direction départementale des finances publiques de la Seine-Saint-Denis et contre la société Aventis Pharma.
Faits et procédure
2. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 15 décembre 2022) et les productions, la société Aventis Pharma a donné mandat à la société Abiding (l'agent immobilier) de vendre un terrain à bâtir d'une superficie de 7 014 m² au prix de 5 000 000 euros hors taxe, moyennant une rémunération fixée à 5 % du prix de cession hors taxe, et ne pouvant être inférieure à 60 000 euros.
3. La société Aventis Pharma a adressé au titulaire du droit de préemption une déclaration d'intention d'aliéner ce terrain au prix de 12 060 000 euros toutes taxes comprises, outre une commission d'agence à la charge de l'acquéreur s'élevant à 502 500 euros hors taxe, soit 603 000 euros toutes taxes comprises.
4. L'EPFIF a, par délégation, exercé son droit de préemption et faute d'accord entre les parties sur le prix du bien préempté, saisi le juge de l'expropriation du département de Seine-Saint-Denis.
5. L'agent immobilier est intervenu volontairement en appel.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
6. L'EPFIF fait grief à l'arrêt de rejeter la demande tendant à voir fixer le montant de la commission due à l'agent immobilier à la somme de 245 490 euros correspondant à 5 % du prix fixé judiciairement, et de dire qu'elle est d'un montant de 502 500 euros hors taxe, dans l'hypothèse de la réalisation de l'opération de préemption, alors « que le juge de l'expropriation doit déterminer, en fonction des indications figurant dans l'engagement des parties et dans la déclaration d'intention d'aliéner, le montant de la rémunération que l'organisme qui exerce son droit de préemption est éventuellement tenu de régler, en ce qu'il est substitué à l'acquéreur ; que cet intermédiaire ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d'autre rémunération ou d'autres honoraires que ceux dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ; que dès lors, la cour d'appel ne pouvait, après avoir constaté que le mandat stipulait que la rémunération de l'intermédiaire serait égale à 5 % du prix de cession des biens hors taxe, ce qui avait été rappelé en annexe de la déclaration d'intention d'aliéner, fixer cette rémunération à la somme de 502 500 ¿ hors taxe, supérieure à 5 % du prix de cession qui s'élevait à 4 909 800 ¿ hors taxe ; qu'elle a ainsi violé les articles 1103 du code civil, L. 211-5 et L. 213-4 du code de l'urbanisme, ainsi que les articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 73 du décret 72-678 du 20 juillet 1972. »
Réponse de la Cour
7. Lorsqu'il exerce son droit de préemption, le titulaire au profit duquel la vente a été effectivement conclue est tenu de prendre en charge la rémunération de l'intermédiaire incombant à l'acquéreur pressenti, auquel il est substitué, dès lors que le montant de la commission et la partie qui en est tenue sont mentionnés dans l'engagement des parties et dans la déclaration d'intention d'aliéner (3e Civ., 12 mai 2021, pourvoi n° 19-25.226, publié).
8. C'est par une interprétation souveraine, rendue nécessaire par l'ambiguïté née de la discordance entre, d'une part, la déclaration d'intention d'aliéner mentionnant une commission d'un montant nominal de 603 000 euros toutes taxes comprises, d'autre part, les termes du mandat donné à l'agent immobilier, rappelé dans la note annexée à la déclaration d'intention d'aliéner, fixant la commission à 5 % du prix de cession hors taxe, que la cour d'appel a retenu que la commission due par l'EPFIF à l'agent immobilier s'élevait à 502 500 euros hors taxe.
9. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux mai deux mille vingt-quatre.
