LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 23 mai 2024
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 255 F-D
Pourvoi n° Z 22-22.282
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 23 MAI 2024
La société Incana Cambaie, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° Z 22-22.282 contre l'arrêt rendu le 9 septembre 2022 par la cour d'appel de Saint-Denis (chambre civile TGI), dans le litige l'opposant à la commune de Saint-Paul, représentée par son maire en exercice, domicilié en cette qualité en l'Hôtel de ville, [Adresse 2], défenderesse à la cassation.
La commune de [Localité 3] a formé un pourvoi incident contre le même arrêt.
La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, cinq moyens de cassation.
La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Zedda, conseiller référendaire, les observations de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat de la société civile immobilière Incana Cambaie, de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de la commune de Saint-Paul, après débats en l'audience publique du 26 mars 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Zedda, conseiller référendaire rapporteur, M. Delbano, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 9 septembre 2022), la commune de Saint-Paul (la commune) a consenti à la société civile immobilière Incana Cambaie (la SCI) un bail à construction portant sur un terrain à bâtir.
2. Par jugement du 19 septembre 2007, le tribunal de grande instance de Saint-Denis a prononcé la résiliation du bail, ordonné l'expulsion de la locataire et dit que la commune devrait régler à la SCI l'indemnité de résiliation stipulée.
3. La SCI, qui s'était maintenue dans les lieux, a assigné la commune pour qu'il soit jugé que le bail avait été reconduit par tacite reconduction après le jugement du 19 septembre 2007 et pour que soit fixée l'indemnité de résiliation à une certaine somme.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, pris en sa première branche, du pourvoi principal
Enoncé du moyen
4. La SCI fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevable sa demande tendant à voir constater la reconduction tacite du bail à construction, alors « que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en soulevant d'office la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de chose jugée attachée au jugement du 19 septembre 2007 sans avoir invité les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 16 du code de procédure civile :
5. Selon ce texte, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.
6. Pour déclarer irrecevable la demande de la SCI tendant à voir constater la reconduction tacite du bail à construction, l'arrêt énonce qu'un jugement au fond a autorité de la chose jugée dès son prononcé et relève que, par jugement du 19 septembre 2007, a été prononcée la résiliation judiciaire du bail à construction.
7. Il ajoute que cette décision, qui ne peut être remise en cause par une décision ultérieure tant qu'elle n'est pas réformée, a acquis force de chose jugée par l'effet de l'ordonnance du 3 avril 2018 constatant la péremption de l'instance d'appel, pour en déduire que le bail ne pouvait se poursuivre jusqu'à son terme ni être reconduit tacitement.
8. En statuant ainsi, sans avoir invité au préalable les parties à présenter leurs observations sur cette fin de non-recevoir qu'elle a relevée d'office, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
Sur le deuxième moyen, pris en sa première branche, du pourvoi principal
Enoncé du moyen
9. La SCI fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de restitution des loyers perçus par la commune de Saint-Paul, alors « que la cassation s'étend à l'ensemble des dispositions de la décision cassée ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; que la cour d'appel a rejeté la demande de restitution des loyers perçus par la commune de Saint-Paul en se référant à son analyse du sort du contrat de bail au regard de l'autorité de chose jugée attachée au jugement du 19 septembre 2007 ; que dès lors, la cassation à intervenir sur le fondement du premier moyen entraînera par voie de conséquence la cassation du chef du dispositif par lequel la demande de restitution a été rejetée, en application de l'article 624 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 624 du code de procédure civile :
10. Selon ce texte, la cassation s'étend à l'ensemble des dispositions de la décision cassée ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire.
11. La cassation des chefs de dispositif déclarant irrecevable la demande de la SCI tendant à voir constater la reconduction tacite du bail à construction s'étend au chef de dispositif rejetant la demande de restitution des loyers perçus par la commune, qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire.
Sur le troisième moyen, pris en sa première branche, du pourvoi principal
Enoncé du moyen
12. La SCI fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevable sa demande aux fins de fixation de l'indemnité de résiliation, alors « que la cassation s'étend à l'ensemble des dispositions de la décision cassée ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; que la cour d'appel a rejeté la demande d'indemnité de résiliation en se référant à son analyse du sort du contrat de bail au regard de l'autorité de chose jugée attachée au jugement du 19 septembre 2007 ; qu'ainsi, la cassation à intervenir sur le fondement du premier moyen entraînera par voie de conséquence la cassation du chef du dispositif relatif à la demande d'indemnité de résiliation, en application de l'article 624 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 624 du code de procédure civile :
13. Selon ce texte, la cassation s'étend à l'ensemble des dispositions de la décision cassée ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire.
14. La cassation des chefs de dispositif déclarant irrecevable la demande de la SCI tendant à voir constater la reconduction tacite du bail à construction s'étend au chef de dispositif déclarant irrecevable la demande de fixation de l'indemnité de résiliation, qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire.
Et sur le cinquième moyen du pourvoi principal
Enoncé du moyen
15. La SCI fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande subsidiaire de condamnation de la commune de Saint-Paul en remboursement de la taxe foncière, alors « que la taxe foncière est due par le preneur à bail à construction ; que la cour d'appel a elle-même considéré que la SCI Incana Cambaie avait perdu cette qualité à compter du jugement du 19 septembre 2007 ayant prononcé la résiliation du bail ; qu'en jugeant pourtant qu'elle ne pouvait demander restitution des sommes qu'elle avait versées à ce titre postérieurement à cette date, faute pour elle d'avoir sollicité un dégrèvement auprès de l'administration fiscale, la cour d'appel a violé l'article 1400 du code général des impôts, ensemble l'article 1302 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 1400, II, et 1403 du code général des impôts :
16. Selon le premier de ces textes, lorsqu'un immeuble est loué par bail à construction, la taxe foncière est établie au nom du preneur.
17. Aux termes du second, tant que la mutation cadastrale n'a pas été faite, l'ancien propriétaire continue à être imposé au rôle, et lui ou ses héritiers naturels peuvent être contraints au paiement de la taxe foncière, sauf leur recours contre le nouveau propriétaire.
18. Pour rejeter la demande de remboursement de la taxe foncière des années 2008 à 2015 formée subsidiairement par la SCI contre la commune, l'arrêt, après avoir rappelé les dispositions de l'article 1400, II, du code général des impôts, retient que, compte tenu de la résiliation judiciaire du bail à construction, il incombait à la SCI, dès lors qu'elle ne s'estimait plus redevable de la taxe foncière, de demander un dégrèvement auprès de l'administration fiscale conformément aux dispositions de l'article 1404 du même code.
19. En statuant ainsi, alors que, même en l'absence de dégrèvement, le preneur à bail à construction qui a continué à être imposé au rôle de la taxe foncière, alors que le bail avait pris fin, peut recourir pour cette taxe contre le propriétaire des biens imposés, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
Portée et conséquences de la cassation
20. En application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation du chef de dispositif de l'arrêt rejetant la demande de remboursement de la taxe foncière entraîne la cassation du chef de dispositif condamnant la SCI à payer la somme de 17 155,27 euros qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire.
21. En effet, pour prononcer cette condamnation, la cour d'appel a retenu qu'il devait être tenu compte du paiement par la SCI des taxes foncières afférentes aux constructions.
22. Il n'y a donc pas lieu de statuer sur le quatrième moyen du pourvoi principal ni sur le moyen du pourvoi incident.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il :
- déclare irrecevable la demande de la société civile immobilière Incana Cambaie aux fins de constater la reconduction tacite du bail à construction ;
- déclare irrecevable les demandes de la société civile immobilière Incana Cambaie aux fins de fixation de l'indemnité de résiliation du bail à construction ;
- déboute la société civile immobilière Incana Cambaie de sa demande de restitution des loyers perçus par la commune de [Localité 3] ;
- déboute la société civile immobilière Incana Cambaie de sa demande de condamnation de la commune de [Localité 3] en remboursement de la taxe foncière ;
- condamne la société civile immobilière Incana Cambaie à payer à la commune de [Localité 3] la somme de 17 155,27 euros au titre de l'indemnité d'occupation pour la période du 7 octobre 2011 au 15 novembre 2015 ;
- et en ce qu'il statue sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
l'arrêt rendu le 9 septembre 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ;
Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis, autrement composée ;
Condamne la commune de [Localité 3] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois mai deux mille vingt-quatre.
Le conseiller referendaire rapporteur le president
Le greffier de chambre
