LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
CC
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 11 juillet 2024
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 406 F-D
Pourvoi n° A 22-21.869
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 11 JUILLET 2024
La société Jekalomi, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° A 22-21.869 contre l'arrêt rendu le 15 juin 2022 par la cour d'appel de Nancy (5e chambre commerciale), dans le litige l'opposant à la société Vivenda immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Pety, conseiller, les observations de la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et associés, avocat de la société Jekalomi, de la SARL Matuchansky, Poupot, Valdelièvre et Rameix, avocat de la société Vivenda immobilier, après débats en l'audience publique du 4 juin 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Pety, conseiller rapporteur, M. Boyer, conseiller faisant fonction de doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Nancy, 15 juin 2022), par acte authentique du 14 novembre 2019, la société Vivenda immobilier (la promettante) a conclu avec la société Jekalomi (la bénéficiaire) une promesse unilatérale de vente d'immeubles expirant le 30 janvier 2020. L'acte comportait une condition suspensive selon laquelle la bénéficiaire devait solliciter, dans les quinze jours, un prêt bancaire de 701 700 euros, concours accepté ou refusé au plus tard le 14 janvier 2020.
2. La bénéficiaire n'ayant jamais levé l'option, la promettante l'a mise en demeure de lui payer la somme de 62 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation stipulée.
3. Par acte du 28 avril 2020, elle a assigné la bénéficiaire en paiement de cette indemnité.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
4. La bénéficiaire fait grief à l'arrêt de la condamner au paiement de la somme de 62 000 euros avec intérêts au taux légal, alors :
« 1°/ que l'indemnité d'immobilisation ne doit pas être [payée] par le bénéficiaire de la promesse en cas de défaillance de la condition suspensive de l'obtention d'un prêt, sauf si le bénéficiaire a empêché la réalisation de la condition ; que l'absence d'information du promettant, dans le délai imparti, sur l'absence de réponse de la banque à la demande de prêt ne constitue pas ce fait empêchant la réalisation du prêt imputable au bénéficiaire ; que pour condamner la société Jekalomi à verser à la société Vivenda Immobilier le montant de l'indemnité d'immobilisation prévue dans la promesse du 14 novembre 2019, la cour d'appel lui a reproché de n'avoir pas informé le promettant dans le délai imparti de l'absence de réponse écrite favorable des établissements de crédit consultés aux demandes de prêt formées ; qu'en statuant ainsi, la cour a violé les articles 1103 et 1303-4 du code civil ;
2°/ que l'article « obtention de prêts » de la promesse conclue le 14 novembre 2019 stipulait que « pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, le bénéficiaire devra : (?) se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au promettant à son domicile élu, du refus de ce ou ces prêts » ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré sur le fondement de ce texte que la société Jekalomi devait porter à la connaissance du promettant l'absence de réponse des banques à la demande de prêt formée par elle régulièrement dans le délai imparti, alors que cette hypothèse n'était pas prévue par ladite promesse ; qu'en statuant ainsi, la cour a violé le principe selon lequel les juges ne peuvent dénaturer l'écrit qui leur est soumis ;
3°/ que l'indemnité d'immobilisation ne peut être payée par le bénéficiaire de la promesse de vente en cas de défaillance de la condition suspensive sauf s'il a empêché la réalisation de la condition ; que c'est au promettant de rapporter cette preuve ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a condamné la société Jekalomi, bénéficiaire de la promesse de vente conclue sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, à payer l'indemnité d'immobilisation dès lors qu'elle ne démontrait pas avoir informé le promettant, avant le 14 janvier 2020, terme fixé par la promesse de vente, du refus de financement des banques consultées, ni même qu'elle demeurait dans l'attente de leur réponse ; qu'en statuant ainsi, tout en ayant constaté que la société Jekalomi justifiait avoir saisi la banque Bnp Paribas d'une demande de prêt dans le délai imparti par la promesse, la cour d'appel a violé les articles 1353 et 1304-3 du code civil. »
Réponse de la Cour
5. Après avoir relevé qu'au sens de la promesse de vente, la bénéficiaire avait satisfait à son obligation de rechercher sous quinzaine un financement auprès au moins d'un établissement bancaire, la cour d'appel, par motifs propres et adoptés, a retenu qu'elle ne démontrait pas avoir informé la promettante, avant le 14 janvier 2020, d'un refus de prêt de la part des banques consultées, ni même, dans le même délai et selon les formes décrites au contrat, de ce qu'elle demeurait dans l'attente de leurs réponses.
6. De ces constatations et énonciations, sans dénaturer l'avant-contrat dont les stipulations incomplètes devaient être interprétées, ni inverser la charge de la preuve, elle a pu déduire, dans l'exercice de son pouvoir souverain, que la condition suspensive avait défailli en raison du comportement fautif de la bénéficiaire.
7. Elle a, ainsi, légalement justifié sa décision.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Jekalomi aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juillet deux mille vingt-quatre.
