LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 26 septembre 2024
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 512 F-D
Pourvoi n° H 23-12.817
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 26 SEPTEMBRE 2024
1°/ Mme [C] [Z],
2°/ M. [F] [Z],
tous deux domiciliés [Adresse 2],
ont formé le pourvoi n° H 23-12.817 contre l'arrêt rendu le 1er décembre 2022 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1 -7), dans le litige les opposant à la société Villa les oliviers, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Choquet, conseiller référendaire, les observations de la SCP Spinosi, avocat de M. et Mme [Z], de la SCP Alain Bénabent, avocat de la société civile immobilière Villa les oliviers, après débats en l'audience publique du 9 juillet 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Choquet, conseiller référendaire rapporteur, Mme Proust, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 1er décembre 2022), par acte notarié du 12 juillet 2011, la société civile immobilière [C] [Z] (la SCI [C] [Z]) a vendu à la société civile immobilière Madlen Alagami une parcelle sur laquelle est édifiée une maison à usage d'habitation, l'acte stipulant que la venderesse réserve au profit de ses associés pendant leur vie le droit d'usage et d'habitation du bien vendu.
2. Le 21 mars 2018, M. [Z] et Mme [Z], seuls associés de la SCI [C] [Z], ont cédé l'intégralité de leurs parts sociales à une société de droit danois.
3. Par acte notarié du 25 mars 2019, la société civile immobilière Villa les oliviers (la SCI Villa les oliviers) a acquis la parcelle occupée par M. [Z] et Mme [Z].
4. Par acte du 29 mai 2020, M. [Z] et Mme [Z] ont acheté des parts de la SCI [C] [Z].
5. Soutenant que M. [Z] et Mme [Z] avaient perdu leur droit d'usage et d'habitation en ayant cédé, le 21 mars 2018, l'intégralité de leurs parts sociales, la SCI Villa les oliviers les a assignés en expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
6. M. et Mme [Z] font grief à l'arrêt de rejeter la demande de M. [Z] tendant à voir dire qu'il est titulaire d'un droit viager d'usage et d'habitation, d'ordonner leur expulsion des lieux ainsi que celle de tous occupants de leur chef et de les condamner solidairement à verser à la SCI Villa les oliviers une certaine somme à titre d'indemnité mensuelle d'occupation, exigible à compter du 21 mars 2018 et jusqu'à libération effective des lieux, alors :
« 1°/ que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en relevant que l'acte de vente du 12 juillet 2011 conclu entre la SCI [C] [Z], vendeur, et la SCI Madlen Alagami, acheteur, stipulait que « le vendeur réserve expressément au profit de ses associés pendant leur vie le droit d'usage et d'habitation du bien présentement vendu » pour ensuite considérer que ce droit avait été consenti à M. [F] [Z] et Mme [C] [Z], mais que ces derniers avaient cédé l'intégralité de leurs parts le 21 mars 2018 et que la perte de la qualité d'associé avait emporté de plein droit la perte du droit d'usage et d'habitation qui leur avait été consenti, après pourtant avoir relevé que les consorts [Z] étaient redevenus associés de la SCI [C] [Z] en vertu d'un acte de cession de parts du 29 mai 2020, la cour d'appel, qui n'a pas tiré toutes les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1134 du code civil, pris dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
2°/ que les juges du fond ne doivent pas dénaturer les écrits qui leur sont soumis ; qu'en affirmant que le droit d'usage et d'habitation avait été consenti à titre personnel à M. [F] [Z] et à Mme [C] [Z] en vertu de leur droit d'associés au moment de l'acte de vente du 12 juillet 2011 et que la volonté des parties à l'acte du 12 juillet 2011 était d'octroyer un droit d'usage et d'habitation au bénéfice des associés de la SCI [C] [Z] au moment de la signature dudit acte, quand l'acte de vente du 12 juillet 2011 stipulait que « le vendeur réserve expressément au profit de ses associés pendant leur vie le droit d'usage et d'habitation du bien présentement vendu », sans limiter le bénéfice de ce droit aux personnes qui avaient la qualité d'associé de la SCI [C] [Z] au moment de la conclusion de cet acte ni surtout limiter le nombre de fois que les associés de la SCI [C] [Z] pourraient bénéficier de ce droit, la cour d'appel a dénaturé l'acte de vente du 12 juillet 2011, en violation du principe susvisé ;
3°/ que la contradiction entre les motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en affirmant tout à la fois que la mention « au profit de ses associés pendant leur vie » pose deux conditions cumulatives pour pouvoir bénéficier de droit d'usage et d'habitation (être associé de la SCI [C] [Z] et être en vie) et que le droit d'usage et d'habitation avait été consenti « à titre personnel » à M. [F] [Z] et à Mme [C] [Z] en vertu de leur droit d'associés au moment de l'acte de vente du 12 juillet 2011, la cour d'appel, qui s'est contredite, a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
4°/ que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en considérant que la perte de la qualité d'associé avait emporté de plein droit la perte du droit d'usage et d'habitation qui avait été consenti à M. [F] [Z] et à Mme [C] [Z], après pourtant avoir relevé que l'acte de vente du 12 juillet 2011 conclu entre la SCI [C] [Z], vendeur, et la SCI Madlen Alagami, acheteur, stipulait que « le vendeur réserve expressément au profit de ses associés pendant leur vie le droit d'usage et d'habitation du bien présentement vendu », que la mention « au profit de ses associés pendant leur vie » pose deux conditions cumulatives pour pouvoir bénéficier de droit d'usage et d'habitation (être associé de la SCI [C] [Z] et être en vie), et que ce droit d'usage et d'habitation avait été consenti à M. [F] [Z] et Mme [C] [Z] en vertu de leur droit d'associés au moment de l'acte de vente du 12 juillet 2011, de sorte que la qualité d'associé n'était qu'une condition d'octroi de ce droit qui, une fois acquis, demeurait entre les mains de son bénéficiaire indépendamment de sa qualité d'associé, la cour d'appel, qui n'a pas tiré toutes les conséquences légales de ses propres constatations, en violation de l'article 1134 du code civil, pris dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. »
Réponse de la Cour
7. La cour d'appel a, d'une part, constaté qu'aux termes de l'acte de vente du 12 juillet 2011, la SCI [C] [Z] avait réservé « au profit de ses associés pendant leur vie le droit d'usage et d'habitation du bien présentement vendu », et retenu, sans se contredire et par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, de cette stipulation rapprochée des autres dispositions du contrat, que son ambiguïté rendait nécessaire, que la volonté des parties était d'octroyer le droit d'usage et d'habitation à ceux qui avaient la qualité d'associés de la SCI [C] [Z] au jour de la vente et qu'il n'était pas attaché aux personnes de M. [Z] et Mme [Z].
8. Ayant, d'autre part, constaté que M. [Z] et Mme [Z] avaient cédé à une société, le 21 mars 2018, l'intégralité de leurs parts sociales de la SCI [C] [Z], elle en a exactement déduit que la perte de leur qualité d'associés avait emporté celle du droit d'usage et d'habitation attaché à celle-ci et que le rachat, le 29 mai 2020, par M. et Mme [Z] de parts sociales de la SCI [C] [Z] était insusceptible de faire renaître ce droit.
9. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. [Z] et Mme [Z] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [Z] et Mme [Z] et les condamne à payer à la société civile immobilière Villa les oliviers la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six septembre deux mille vingt-quatre.
