LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 12 décembre 2024
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 672 F-D
Pourvoi n° J 23-17.741
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 DÉCEMBRE 2024
M. [E] [D], domicilié [Adresse 1], [Localité 3], a formé le pourvoi n° J 23-17.741 contre l'arrêt rendu le 24 janvier 2023 par la cour d'appel de Poitiers (2e chambre civile), dans le litige l'opposant à Mme [Y] [R], veuve [I], domiciliée [Adresse 2], [Localité 3], défenderesse à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, trois moyens de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Grall, conseiller, les observations de la SARL Cabinet François Pinet, avocat de M. [D], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de Mme [R], après débats en l'audience publique du 13 novembre 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grall, conseiller rapporteur, Mme Proust, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 24 janvier 2023), propriétaire d'une maison d'habitation située à [Localité 3] (Vendée) dont M. [D] (le locataire) est locataire depuis 1979 en vertu d'un bail verbal, Mme [R] (la bailleresse) lui a notifié, le 29 novembre 2016, un congé aux fins de reprise pour habiter, au visa de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, puis l'a assigné en validité de ce congé et expulsion.
2. Le locataire a invoqué l'application au local des dispositions de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 et sollicité, à titre reconventionnel, le remboursement de loyers trop-versés.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
3. Le locataire fait grief à l'arrêt de valider le congé et d'ordonner son expulsion, alors « que pour être classé dans une catégorie de l'annexe I du
décret du 10 décembre 1948, il n'est pas nécessaire que le logement respecte la totalité des critères légaux s'il en présente la plupart des caractéristiques ; que cependant les locaux qui ne comportent pas au minimum un cabinet de toilette ou une salle de douche ou une salle de bains et un WC intérieur indépendant ou non de cette annexe ne peuvent être classés dans une catégorie supérieure à la sous-catégorie II C ; qu'en considérant que la maison donnée à bail entrait dans la sous-catégorie A de la deuxième catégorie du décret du 10 décembre 1948, de sorte que la loi du 1er septembre 1948 avait cessé de s'appliquer à compter du 1er janvier 1976, cependant qu'elle avait constaté que la maison comportait « un WC situé à l'extérieur du bâtiment principal, dans la cour arrière », la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948, ensemble
l'annexe I de ce décret. »
Réponse de la Cour
Vu l'annexe I, 1°, c), du décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948 :
4. Selon ce texte, les locaux ne comportant pas au minimum un cabinet de toilette ou une salle de douches ou une salle de bains et un W.-C. intérieur indépendant ou non de cette annexe ne peuvent être classés dans une sous-catégorie supérieure à la sous-catégorie II-C.
5. Pour classer le local donné à bail dans la sous-catégorie II A et en déduire que, par application du décret n° 75-803 du 26 août 1975 qui exclut du champ d'application de la loi du 1er septembre 1948 les logements pris à bail après une certaine date entrant dans cette catégorie, le contrat liant les parties est soumis à la loi du 6 juillet 1989, l'arrêt retient que le local loué est une maison individuelle, comprenant deux niveaux, avec une cave semi-enterrée, un rez-de-chaussée complet et un WC situé à l'extérieur du bâtiment dans la cour arrière, qu'il s'agit d'une construction de ville en matériaux de bonne qualité, assurant des conditions satisfaisantes d'habitation au regard des critères en vigueur en 1979, pourvu d'un nombre de pièces très satisfaisant, de dimensions très satisfaisantes et d'installations et équipements de qualité moyenne.
6. En statuant ainsi, alors qu'elle relevait que le local loué ne comportait pas un WC intérieur, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé.
Et sur le troisième moyen
Enoncé du moyen
7. Le locataire fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes de fixation rétroactive du montant du loyer en application de la loi du 1er septembre 1948 et de condamnation de la bailleresse en restitution d'un trop-versé depuis juillet 2018, alors « que la cassation à intervenir sur le premier moyen entraînera, par voie de conséquence, la censure du chef de l'arrêt visé par le présent moyen, et ce par application de l'article 624 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 624 du code de procédure civile :
8. Selon ce texte, la cassation s'étend à l'ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire.
9. La cassation du chef de dispositif validant le congé pour reprise s'étend aux chefs de dispositif rejetant la demande de fixation du montant du loyer et de restitution d'un trop-versé, qui s'y rattachent par un lien de dépendance nécessaire.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il condamne Mme [R] à payer à M. [D] la somme de 124,16 euros au titre des travaux d'entretien incombant normalement au bailleur, l'arrêt rendu le 24 janvier 2023, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ;
Remet, sauf sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;
Condamne Mme [R] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme [R] et la condamne à payer à M. [D] la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze décembre deux mille vingt-quatre.
