LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
FC
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 12 décembre 2024
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 681 F-D
Pourvoi n° Z 23-16.858
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 DÉCEMBRE 2024
La société [Localité 5]-[Localité 4], société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° Z 23-16.858 contre l'arrêt rendu le 23 mars 2023 par la cour d'appel d'Amiens (chambre économique), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société Unilever France, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1],
2°/ à la société ING Bank NV, société de droit néerlandais, dont le siège est [Adresse 3], (PAYS-BAS), venant aux droits de la société Ing Leasing France,
défenderesses à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Davoine, conseiller référendaire, les observations de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de la société [Localité 5]-[Localité 4], de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de la société Unilever France, de la SARL Meier-Bourdeau Lécuyer et associés, avocat de la société ING Bank NV, après débats en l'audience publique du 13 novembre 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Davoine, conseiller référendaire rapporteur, Mme Proust, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Amiens, 23 mars 2023), le 8 avril 2005, la société Ing Lease France, devenue la société Ing Leasing France aux droits de laquelle vient la société ING Bank NV (le crédit-bailleur), a donné à crédit-bail à la société civile immobilière [Localité 5]-[Localité 4] (la SCI) un ensemble immobilier.
2. Par acte du même jour, auquel le crédit-bailleur est intervenu, la SCI a consenti un bail commercial sur les locaux à construire à la société Unilever France (la locataire).
3. L'article 15 du contrat de bail commercial prévoyait le versement par la locataire, en garantie des obligations issues du bail, d'un dépôt de garantie au profit de la SCI et son article 25 stipulait que le crédit-bailleur s'engageait, dans l'hypothèse où la SCI ne lèverait pas l'option d'achat, ainsi que dans celle où le crédit-bail serait résilié, à reprendre à sa charge les obligations du bail.
4. La locataire a, sur demande de la SCI, réglé au crédit-bailleur le dépôt de garantie prévu au contrat de bail.
5. Le 12 mai 2015, la locataire a donné congé à la SCI à effet du 16 novembre 2015 et a restitué les locaux à cette date.
6. La SCI n'a pas levé l'option d'achat dans le délai qui lui était imparti.
7. Le 13 juin 2017, la locataire a assigné la SCI et le crédit-bailleur aux fins d'obtenir leur condamnation solidaire à lui restituer le dépôt de garantie.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
8. La SCI fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à la locataire la somme de 2 675 488,37 euros en remboursement du dépôt de garantie, augmentée des intérêts au taux légal, et celle de 2 000 euros pour résistance abusive, et de rejeter sa demande en garantie à l'encontre du crédit-bailleur, alors « que, le contrat forme la loi des parties et s'impose aux juges ; que l'article 25 du contrat de bail commercial conclu entre la société [Localité 5]- [Localité 4] et la société Unilever France, signé également par la société Ing Leasing France, intitulé intervention du crédit-bailleur, dispose que « Mme [J] [V], agissant en qualité de représentant de la société Ing Lease France ci-dessus désignée laquelle après avoir pris connaissance des termes du présent bail déclare donner son plein et entier accord à ce bail. Elle s'engage en outre, dans l'hypothèse où la société [Localité 5]-[Localité 4] ne lèverait pas l'option d'achat qui lui a été conférée aux termes du contrat de crédit bail immobilier de ce jour, ainsi que dans celle où le crédit-bail serait résilié pour quelque cause que ce soit, à reprendre à sa charge les obligations du présent bail. A cet effet, Ing Lease France notifiera au preneur par lettre recommandée avec accusé de réception, la réalisation du contrat de crédit-bail immobilier ou l'absence de levée de l'option d'achat dans les délais prévus au contrat de crédit-bail immobilier » ; qu'il en résulte en des termes clairs, ainsi que relevé par la cour d'appel, que la société Ing Lease France s'est engagée, au cas où la société [Localité 5]-[Localité 4] ne lèverait pas l'option d'achat ou bien 1134 du code civil, devenu 1103, le contrat de crédit-bail serait résilié pour quelle que cause que ce soit, à reprendre à son compte les obligations de la bailleresse vis-à-vis de la société Unilever France, preneur ; qu'en énonçant, pour faire échec à ce dispositif contractuel ayant force de loi pour les trois parties et s'imposant aux juges du fond, qu'il « ne trouvait pas à s'appliquer dans la mesure où le preneur avait donné congé et ne prétendait pas au maintien dans les lieux. Il ne permet pas plus de mettre à la charge du crédit-bailleur une obligation de restitution du dépôt de garantie dans cette hypothès », la cour d'appel a violé l'article 1134 devenu 1103 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1134, alinéa 1er, du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :
9. Aux termes de ce texte, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
10. Pour condamner la SCI à restituer le dépôt de garantie à la locataire, l'arrêt énonce que les articles 15 et 25 du contrat de bail commercial sont clairs et non susceptibles d'interprétation, et prévoient, pour le premier, que la locataire remet un dépôt de garantie à la SCI à charge pour cette dernière de le restituer en fin de bail, et, pour le second, que le crédit-bailleur s'engage à reprendre les obligations de la SCI en cas de non-levée de l'option d'achat par cette dernière ou de résiliation du crédit-bail.
11. Il ajoute que cet article 25 confère à la locataire un droit au bail dans l'hypothèse où la SCI, crédit-preneur, perdrait sa qualité de bailleresse mais ne trouve pas à s'appliquer dans la mesure où la locataire a donné congé et ne met, dans cette hypothèse, aucune obligation de restitution du dépôt de garantie à la charge du crédit-bailleur.
12. En statuant ainsi, alors que le contrat de bail commercial ne restreignait pas les obligations du crédit-bailleur, en cas de non-levée de l'option d'achat par le crédit-preneur, à l'hypothèse d'un maintien dans les lieux de la locataire, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
Mise hors de cause
13. En application de l'article 625 du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de mettre hors de cause la société Unilever France, dont la présence est nécessaire devant la cour d'appel de renvoi.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il rejette la demande de la société Unilever France portant sur les dépens de l'incident, l'arrêt rendu le 23 mars 2023, entre les parties, par la cour d'appel d'Amiens ;
Dit n'y avoir lieu de mettre hors de cause la société Unilever France ;
Remet, sauf sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Douai ;
Condamne la société Unilever France et la société ING Bank NV aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société ING Bank NV à payer à la société civile immobilière [Localité 5]-[Localité 4] la somme de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze décembre deux mille vingt-quatre.
