TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [J] [Y]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Isabelle HUGUES
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/01989 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BYK
N° MINUTE : 5
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 20 août 2024
DEMANDEURS
Monsieur [C] [L],
Chez mandataire l’AGENCE ETUDE CONSEIL IMMOBILIER ISAMBERT - [Adresse 2]
représenté par Me Isabelle HUGUES, avocat au barreau de PARIS,
Madame [E] [W] [R] épouse [L],
Chez Mandataire l’AGENCE ETUDE CONSEIL IMMOBILIER ISAMBERT - [Adresse 2]
représentée par Me Isabelle HUGUES, avocat au barreau de PARIS,
DÉFENDERESSE
Madame [J] [Y],
[Adresse 1]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 mai 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 20 août 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greff
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 21 mai 2020, M. [C] [L] et Madame [E] [R] épouse [L] ont consenti un bail d’habitation à Mme [J] [Y] sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 720 euros et d’une provision pour charges de 30 euros.
Par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2023, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1 449,61 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [J] [Y] le 15 novembre 2023.
Par assignation du 26 janvier 2024, M. [C] [L] et Madame [E] [R] épouse [L] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de Mme [J] [Y] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3 010,67 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 26 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 janvier 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.
Prétentions et moyens des parties
À l'audience du 21 mai 2024, M. [C] [L] et Madame [E] [R] épouse [L] maintiennent l'intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 13 mai 2024, s'élève désormais à 4 559,73 euros. M. [C] [L] et Madame [E] [R] épouse [L] considèrent enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [J] [Y] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter
En application de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Décision du 20 août 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/01989 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BYK
M. [C] [L] et Madame [E] [R] épouse [L] ont précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [J] [Y].
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande
M. [C] [L] et Madame [E] [R] épouse [L] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.
En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 15 novembre 2023 et que la somme de 1449,61 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, il convient de relever qu’elle ne l’a pas davantage été dans le délai de deux mois, contractuellement fixé.
Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 janvier 2024.
Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [C] [L] et Mme [E] [R] épouse [L] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.
2. Sur la dette locative
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, M. [C] [L] et Madame [E] [R] épouse [L] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 mai 2024, Mme [J] [Y] leur devait la somme de 4 559,73 euros, soustraction faite des frais de procédure.
Toutefois, en l’absence de comparution de la locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande des bailleurs au montant figurant dans l’assignation, soit 3 010,67 euros, suivant décompte arrêté au 26 janvier 2024.
Mme [J] [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme aux bailleurs, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
3. Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 768,53 euros.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 16 janvier 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [C] [L] et Madame [E] [R] épouse [L] ou à leur mandataire.
4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Mme [J] [Y], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de M. [C] [L] et Madame [E] [R] épouse [L] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 novembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 mai 2020 entre M. [C] [L] et Madame [E] [R] épouse [L], d’une part, et Mme [J] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] est résilié depuis le 16 janvier 2024,
CONDAMNE Mme [J] [Y] à payer à M. [C] [L] et Madame [E] [R] épouse [L] la somme de 3 010,67 euros (trois mille dix euros et soixante-sept centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 26 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
ORDONNE à Mme [J] [Y] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, à compter de la signification de la présente décision,
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire,
CONDAMNE Mme [J] [Y] à payer à M. [C] [L] et Madame [E] [R] épouse [L] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Mme [J] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 novembre 2023 et celui de l'assignation du 26 janvier 2024.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 août 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
