TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Alexandra BOISSET
Association APJA
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Fabrice POMMIER
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR référé
N° RG 23/08254 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3EAU
N° MINUTE :
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 23 août 2024
DEMANDERESSE
S.A. ELOGIE-SIEMP,
[Adresse 3]
représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS,
DÉFENDERESSES
Madame [U] [I] veuve [T],
[Adresse 2]
représentée par Me Alexandra BOISSET, avocat au barreau de PARIS,
Association APJA 75, prise en qualité de tuteur de Madame [U] [I] veuve [T]
[Adresse 1]
comparante en personne,
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 24 mai 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 août 2024 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 23 août 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08254 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3EAU
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 12 avril 2007, la société SA ELOGIE-SIEMP a consenti un bail d’habitation à Mme [U] [T], née [I] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], 3ème étage, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 364,23 euros.
Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3772,54 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Mme [U] [T], née [I] le 30 janvier 2023.
Par actes de commissaire de justice en date des 20 et 21 septembre 2023, la SA ELOGIE-SIEMP a fait assigner Mme [U] [T], née [I] et l’association APJA 75, en sa qualité de tutrice selon jugement du 24 mars 2023, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [U] [T], née [I], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer indexé et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4 274,09 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 18 août 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 septembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 24 mai 2024, la SA ELOGIE-SIEMP, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée selon décompte du 17 mai 2024, s'élève désormais à 2983,92 euros. Elle considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et indique accepter le plan d’apurement proposé par la défenderesse, ainsi que la suspension de la clause résolutoire sollicitée.
Mme [U] [T], née [I], en présence de sa tutrice et représentée par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement. Elle reconnait le montant de la dette locative, demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 100 euros, en plus du loyer courant et sollicite le débouté de la SA ELOGIE-SIEMP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile eu égard à sa situation financière.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
Sur la recevabilité de la demande
La SA ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 31 janvier 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3772,54 euros n’a pas été réglée en intégralité par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 31 mars 2023, minuit.
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, la SA ELOGIE-SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 mai 2024, Mme [U] [T], née [I] lui devait la somme de 2 983,92 euros.
Mme [U] [T], née [I] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision, compte-tenu des paiements intervenus depuis le commandement de payer qui en ont intégralement réglé la cause, en application des articles 1231-6, 1231-7 et 1344-1 du code civil.
Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, les parties s’accordent à dire que la condition de la reprise du paiement du loyer courant est satisfaite.
Par ailleurs, il ressort des débats à l’audience et des pièces produites que les revenus de Mme [U] [T], née [I] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.
Dans ces conditions, il convient d’accorder à la locataire des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [U] [T], née [I] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.
En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.
En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi, à partir du1er avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à SA ELOGIE SIEMP ou à son mandataire.
Sur les demandes accessoires
Mme [U] [T], née [I], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 31 janvier 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 12 avril 2007 entre la SA ELOGIE-SIEMP, d’une part, et Mme [U] [T], née [I] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], 3ème étage est résilié depuis le 31 mars 2023 à minuit,
CONDAMNONS Mme [U] [T], née [I], représentée par sa tutrice l’APJA 75 à payer à la SA ELOGIE-SIEMP la somme de 2 983,92 euros (deux mille neuf cent quatre-vingt-trois euros et quatre-vingt-douze centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 17 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,
AUTORISONS Mme [U] [T], née [I], représentée par sa tutrice l’APJA 75 à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 30 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [U] [T], née [I], représentée par sa tutrice l’APJA 75,
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 31 mars 2023 minuit,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [U] [T], née [I] représentée par sa tutrice l’APJA 75 et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,Mme [U] [T], née [I], représentée par sa tutrice l’APJA 75, sera condamnée à verser à la SA ELOGIE-SIEMP une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
DÉBOUTONS la SA ELOGIE-SIEMP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNONS Mme [U] [T], née [I], représentée par sa tutrice l’APJA 75 aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 31 janvier 2023 et celui de l'assignation du 21 septembre 2023.
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 août 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
