TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [D] [R]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/02676 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4HNC
N° MINUTE : 5
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 23 août 2024
DEMANDERESSE
Etablissement public PARIS HABITAT-OPH,
[Adresse 1]
représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS,
DÉFENDERESSE
Madame [D] [R],
[Adresse 2]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 24 mai 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 août 2024 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 23 août 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02676 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4HNC
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 29 mai 2013, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [R] [D] sur des locaux situés au 28 [Adresse 2] ainsi qu'une cave, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 387,19 euros.
Par acte de commissaire de justice du 6 octobre 2022, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 6 567,57 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [R] [D] le 10 octobre 2022.
Par assignation du 23 février 2024, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [R] [D], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4 654,05 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 6 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 février 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.
À l'audience du 24 mai 2024, l'EPIC PARIS HABITAT OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 16 mai 2024, s'élève désormais à 4242,81 euros. Il considère qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, accepte le plan d'apurement de cette dette proposé par la défenderesse et n’est pas opposé à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.
Mme [R] [D] reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 70 euros, en plus du loyer courant. Elle explique être employée en contrat à durée indéterminée et percevoir un salaire d’environ 1 600 euros par mois. Elle a indiqué, sans en justifier, faire l’objet d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation devant se terminer le 30 mai 2024.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
L'EPIC PARIS HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 6 octobre 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 6 567,57 euros n’a pas été réglée en intégralité par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 décembre 2022.
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, l’EPIC verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 mai 2024, Mme [R] [D] lui devait la somme de 4 242,81 euros.
Cette dernière reconnaît la dette, tant dans son principe que dans son montant. Par conséquent, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, en application de l’article 1231-6 du code civil.
Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, la condition de la reprise du paiement du loyer courant est satisfaite.
Par ailleurs, il ressort des débats à l’audience et des pièces produites que les revenus de Mme [R] [D] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 70 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette, étant précisé qu’elle devrait pouvoir bénéficier du Fonds de Solidarité pour le Logement.
Le bailleur est favorable à cette proposition.
Dans ces conditions, il convient d’accorder à la locataire des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [R] [D] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.
En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.
En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi, à partir du 07 décembre 2022, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC PARIS HABITAT OPH ou à son mandataire.
Sur les demandes accessoires
Mme [R] [D], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 octobre 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 21 mai 2013 entre l'EPIC PARIS HABITAT OPH, d’une part, et Mme [R] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] ainsi qu'une cave est résilié depuis le 7 décembre 2022,
CONDAMNONS Mme [R] [D] à payer à l'établissement EPIC PARIS HABITAT OPH la somme de 4 242,81 euros (quatre mille deux cent quarante-deux euros et quatre-vingt-un centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 16 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
AUTORISONS Mme [R] [D] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 70 euros (soixante-dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [R] [D],
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 7 décembre 2022,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [R] [D] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Mme [R] [D] sera condamnée à verser à l'établissement EPIC PARIS HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
DÉBOUTONS l'EPIC PARIS HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNONS Mme [R] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 octobre 2022,
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 août 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
