TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [C] [L]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Muriel CADIOU
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR référé
N° RG 24/02721 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4H4Z
N° MINUTE :
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 23 août 2024
DEMANDERESSE
S.C.I. CARDIF LOGEMENTS ayant pour mandataire la société DAUCHEZ ADMINISTRATEUR DE BIENS,
[Adresse 1]
représentée par Maître Muriel CADIOU de la SELARL CADIOU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS,
DÉFENDEUR
Monsieur [C] [L],
[Adresse 2]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 24 mai 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 août 2024 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 23 août 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02721 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4H4Z
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 3 novembre 2021, la SCI CARDIF LOGEMENTS a consenti un bail d’habitation à M. [L] [C] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], 1er étage, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 721 euros et d’une provision pour charges de 60 euros.
Par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 694,54 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire du contrat.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [L] [C] le 7 novembre 2023.
Par assignation du 19 février 2024, la SCI CARDIF LOGEMENTS a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [L] [C], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, augmenté de 30% à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3 428,84 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 15 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 08 janvier 2024,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 24 mai 2024, la SCI CARDIF LOGEMENTS, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 24 mai 2024, s'élève à 928,05 euros en principal.
Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [L] [C] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
La SCI CARDIF LOGEMENTS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Toutefois, les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi qui est d’application immédiate mais non rétroactive (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a été signifié au locataire le 7 novembre 2023 lui laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 2694,54 euros.
Il y a simplement lieu de considérer que les effets de la clause résolutoire sont acquis depuis le 08 janvier 2024, soit deux mois après la délivrance du commandement de payer, en l’absence de tout règlement de la part du locataire dans ce délai de deux mois, ce qui correspond d’ailleurs à la demande de la bailleresse.
Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI CARDIF LOGEMENTS à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur le montant de l'arriéré locatif et l’indemnité d’occupation
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
M. [L] [C] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l’espèce, la SCI CARDIF LOGEMENTS produit un décompte faisant apparaître M. [L] [C] restait devoir la somme de 928.05 euros à la date du 24 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, après déduction des frais.
Pour la somme au principal, M. [L] [C], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.
Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 928.05 euros arrêtée au 24 mai 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil, eu égard aux règlements intervenus depuis la délivrance du commandement de payer et qui en ont intégralement réglé les causes.
En outre, il est redevable d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 25 mai 2024 (lendemain du décompte) jusqu’à la libération effective du logement matérialisée par la restitution des clés, d’un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en l’absence de tout élément justifiant la majoration de 30 % du loyer sollicitée.
Sur les demandes accessoires
M. [L] [C], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de la SCI CARDIF LOGEMENTS concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 novembre 2021 entre la SCI CARDIF LOGEMENTS, d’une part, et M. [L] [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], 1er étage sont réunies à la date du 8 janvier 2024,
ORDONNONS à M. [L] [C] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], 1er étage ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision,
DISONS qu’à défaut de libération volontaire et de restitution des clés dans ce délai, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,
RAPPELONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [L] [C] à compter du 8 janvier 2024 à une somme mensuelle égale au montant du loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,
CONDAMNONS M. [L] [C] à payer à la SCI CARDIF LOGEMENTS à titre de provision à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation échues la somme de 928,05 euros (neuf cent vingt-huit euros et cinq centimes) arrêtée au 24 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,
CONDAMNONS M. [L] [C] au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 25 mai 2024 et jusqu’à libération effective des lieux (volontaire ou des suites de l’expulsion),
DEBOUTONS la SCI CARDIF LOGEMENTS de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation,
CONDAMNONS M. [L] [C] à payer à la SCI CARDIF LOGEMENTS la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNONS M. [L] [C] aux dépens,
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 août 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
