TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] C.C.C.
délivrées le :
à Me HITTINGER-ROUX (P0497)
Me HOFFMANN NABOT (C1364)
Me MARUANI (P0428)
■
18° chambre
2ème section
N° RG 21/04768
N° Portalis 352J-W-B7F-CUELB
N° MINUTE : 1
Assignation du :
29 Mars 2021
ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT
rendue le 04 Septembre 2024
DEMANDERESSE
S.A.S. JAS
[Adresse 5]
[Localité 3]
représentée par Maître Gilles HITTINGER-ROUX de la S.C.P. HB & ASSOCIÉS-HITTINGER-ROUX BOUILLOT & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0497
DÉFENDERESSES
S.C. ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Gina MARUANI de la S.E.L.A.S. JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0428
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] »
sis [Adresse 5]
Maître [H] [V], ès-qualités d’administrateur judiciaire provisoire, du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] »
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentés par Me Marc-Robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1364
MAGISTRAT DE LA MISE EN ÉTAT
Maïa ESCRIVE, Vice-présidente,
assistée de Vanessa ALCINDOR, Greffier principal, lors des débats et de Henriette DURO, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.
DÉBATS
A l’audience du 10 Juin 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2024.
ORDONNANCE
Rendue publiquement
Contradictoire
En premier ressort susceptible d'appel dans les conditions de l'article 795 du code de procédure civile
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 11 août 2011, la société civile de placement immobilier, devenue la société civile ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION (ci-après la société ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION) a consenti à la S.A.S. JAS (ci-après la société JAS) un bail commercial portant sur des locaux constituant le lot n°28 de l'immeuble lui-même soumis au statut de la copropriété, dénommé "[Adresse 8]", situé [Adresse 5] à [Localité 3], locaux à "usage exclusif de restauration, café, bar de luxe" et désignés comme suit :
"un magasin portant le numéro 35 du passage dit "[Adresse 6]" (...)
- au rez de chaussée une boutique ouvrant par une porte double sur l'entrée du [Adresse 11] et par une autre porte sur la [Adresse 12] avec vitrines d'exposition sur toute la longueur à l'intérieur du passage et sur la [Adresse 12],
- un entresol s'étendant au-dessus de la boutique et du magasin n°33 et communiquant avec la boutique par un escalier intérieur,
- dans l'entrée, [Adresse 7], une construction décorative comportant des vitrines d'exposition aménagées autour du premier pilier à gauche
- le droit d'utiliser pour une publicité lumineuse se rapportant au commerce exploité dans les lieux le premier et le second pilier du même côté
Et les 1123/100000èmes avec la propriété du sol et les parties communes générales".
Le bail a pris effet le 15 août 2011 pour une durée de neuf années expirant le 14 août 2020, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 160.000 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement d'avance.
Le bail a été modifié par avenant n°1 du 22 octobre 2013 (substitution de la caution par une garantie bancaire).
La Préfecture de police de [Localité 10] a exigé de la copropriété un schéma directeur d'amélioration du niveau de sécurité de la galerie, sous peine de fermeture de celle-ci.
Par courrier du 6 novembre 2017, la Préfecture de police de [Localité 10] a notifié son approbation du schéma directeur d'amélioration du niveau de sécurité de l'ensemble immobilier transmis, ce schéma directeur se décomposant en trois phases de travaux à réaliser sur cinq ans.
Arguant de défaillances du bailleur et du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 9]" sis [Adresse 5] à [Localité 3] (ci-après le Syndicat des copropriétaires) dans la mise en oeuvre des travaux de mise aux normes de la sécurité incendie des locaux, la société JAS a assigné, par acte délivré le 30 novembre 2017, la société ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION, devant le juge des référés de ce tribunal aux fins que soit désigné un expert judiciaire et qu'elle soit autorisée à suspendre le versement des loyers.
Par ordonnance en date du 20 février 2018, le juge des référés a rejeté la demande d'expertise de la société JAS et dit n'y avoir lieu à référé sur sa demande de suspension du paiement des loyers, décision confirmée par un arrêt de la cour d'appel de Paris du 24 octobre 2018.
La société JAS a formé un pourvoi en cassation qui a été rejeté par un arrêt en date du 19 mars 2020.
Suite à un premier rejet du vote des travaux urgents de sécurité par l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble, la Préfecture de Police a adressé au Responsable Unique de Sécurité de la copropriété, le 12 novembre 2018, un courrier mentionnant que :
"Le 12 avril 2018, la commission de sécurité de la préfecture de police a maintenu l'avis défavorable à la poursuite de l'exploitation de la galerie commerciale des [Adresse 6] dont vous assumez la responsabilité unique au titre de la sécurité incendie, groupement d'établissements classé en 1ère catégorie de types M, N, P et X, située [Adresse 5] à [Localité 3], compte-tenu des conditions de sécurité insatisfaisantes mettant en cause la sécurité du public.
Je rappelle qu'un schéma directeur d'amélioration du niveau de sécurité de ce groupement d'établissements demandé depuis plusieurs années, prévoyant un programme de travaux sur 5 ans en trois phases a été approuvé par ma notification n°11023 du 6 novembre 2017.
Par courrier reçu le 29 octobre 2018, vous m'avez adressé un procès-verbal d'assemblée générale daté du 22 octobre 2018 dans lequel il est indiqué que les copropriétaires rejettent la réalisation des travaux autorisés dans le cadre de ce schéma directeur.
Ainsi, compte-tenu de ce qui précède, de la situation de la galerie sur le plan de la sécurité incendie qui n'est pas satisfaisante et qui perdure depuis trop longtemps sans qu'aucune perspective d'amélioration ne soit constatée, la délégation permanente de la commission de sécurité et d'accessibilité de la préfecture siégeant en formation sécurité lors de sa séance du 6 novembre 2018, a proposé dans le cadre de l'application des articles L 123-4 et R.1233-52 du code de la construction et de l'habitation, la fermeture du groupement d'établissements".
Une nouvelle assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble a été convoquée en urgence le 17 janvier 2019, lors de laquelle, le principe de la réalisation de la phase 1 des travaux de sécurité incendie et ses modalités ont été votés et adoptés.
Par acte extrajudiciaire en date du 11 août 2020, la société JAS a sollicité le renouvellement du bail à effet du 15 août 2020, au principe duquel la société bailleresse a consenti, le 11 septembre 2020.
Par acte délivré le 29 mars 2021, la société JAS a fait assigner devant ce tribunal la société ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION et le Syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet BALZANO, aux fins, au visa des articles 1134 et 1147 (anciens), 1719 et 1720, 544, 651 et 1382 (ancien) du code civil, de les voir condamner in solidum à lui verser des dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance et de la perte de marge brute qu'elle estime subir du fait de l'absence de réalisation des travaux de sécurité dans l'immeuble ainsi qu'à réaliser les travaux de mise en conformité tels que décrits au schéma directeur du 13 juillet 2017 sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir. Cette instance a été enregistrée sous le numéro RG 21/04768.
Parallèlement, plusieurs copropriétaires ont fait assigner devant ce tribunal le Syndicat des copropriétaires et son syndic en exercice, le cabinet BALZANO, aux fins de voir annuler l'assemblée générale du 17 janvier 2019 et subsidiairement les résolutions n° 6 à 6-6 de cette assemblée, adoptant le principe de réalisation de la phase 1 des travaux de mise aux normes des installations de sécurité incendie. Cette instance a été enregistrée sous le numéro RG 19/03604 auprès de la 8ème chambre civile du tribunal judiciaire de Paris.
Saisi par le Syndicat des copropriétaires d'un incident dans la présente instance, le juge de la mise en état a, par ordonnance du 13 décembre 2021 :
- Ordonné le sursis à statuer dans l'attente du jugement du tribunal judiciaire de Paris à intervenir dans l'instance enregistrée sous le numéro RG 19/03604,
- Renvoyé l'affaire à une audience de mise en état ultérieure,
- Rejeté toutes les autres demandes,
- Réservé les dépens.
Dans le cadre de l'instance enregistrée sous le numéro RG 19/03604, le tribunal judiciaire de Paris, par un jugement du 14 avril 2023, a annulé l'assemblée générale des copropriétaires en date du 17 janvier 2019 en raison de l'absence de convocation d'un des copropriétaires de l'immeuble et dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire.
Par déclaration du 5 juin 2023, le Syndicat des copropriétaires a interjeté appel du jugement rendu le 14 avril 2023. Cette procédure (enregistrée sous le numéro RG 23/11454) est actuellement pendante devant la cour d'appel de Paris.
Par une requête datée du 12 décembre 2023, le syndic en exercice, le cabinet BALZANO, a sollicité la désignation d'un administrateur provisoire aux motifs qu'il n'était plus en mesure de remplir ses missions, compte tenu notamment de l'opposition de plusieurs copropriétaires à la réalisation des travaux, du défaut de paiement important des charges de copropriété, paralysant la gestion de la copropriété.
Par une ordonnance en date du 27 novembre 2023, le président de ce tribunal a désigné Maître [H] [V] ès-qualités d'administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires pour une durée de douze mois, renouvelable sur requête.
Par acte délivré le 25 avril 2024, la société JAS a fait assigner devant ce tribunal Maître [H] [V] ès-qualités d'administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires. Cette instance, enregistrée sous le numéro RG 24/05645, a été jointe à l'instance principale le 10 juin 2024, l'affaire étant désormais appelée sous le seul numéro RG 21/04768.
Suivant des conclusions d'incident notifiées le 15 janvier 2024, la société ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION demande au juge de la mise en état, au visa des articles 378, 699, 700 et 789 du code de procédure civile, de :
A titre principal et avant toute défense au fond,
- Ordonner un sursis à statuer sur l'ensemble des demandes, fins et prétentions de la société JAS, dans l'attente de l'arrêt qui sera rendu par la cour d'appel de Paris, sur l'appel qui a été interjeté à l'encontre du jugement en date du 14 avril 2023 (affaire référencée sous le numéro RG 19/03604) ;
- Condamner la société JAS à payer à la société ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens.
Elle fait valoir que le tribunal ne peut statuer sur une demande de condamnation sous astreinte d'exécuter des travaux, alors même que la décision prononçant l'annulation des résolutions autorisant lesdits travaux, a été frappée d'appel, étant précisé que cette annulation n'est pas exécutoire provisoirement. En outre, elle soutient que les faits, objet de la procédure pendante devant la cour d'appel, sont similaires à ceux qui sont soumis à l'appréciation du tribunal, dans le cadre de la procédure enrôlée sous le numéro RG 21/04768, et qui avait donné lieu à l'ordonnance en date du 13 décembre 2021, décidant d'un sursis à statuer. Elle en conclut que l'arrêt qui sera rendu par la cour d'appel, concernant la validité de l'assemblée générale ayant autorisé les travaux de mise aux normes, a une influence décisive sur le cours de la présente procédure.
Aux termes de ses dernières conclusions d'incident notifiées par voie électronique le 7 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires, représenté par son administrateur provisoire, Maître [H] [V], demande au juge de la mise en état de :
Vu les articles 378 et 789 du code de procédure civile,
- Le déclarer bien fondé en ses demandes, fins et prétentions ;
- Déclarer la société JAS mal-fondée en ses demandes, fins et prétentions ;
- En conséquence, ordonner un sursis à statuer sur l'ensemble des demandes, fins et prétentions de la société JAS, dans l'attente de l'arrêt qui sera rendu par la cour d'appel de Paris, sur l'appel qui a été interjeté à l'encontre du jugement en date du 14 avril 2023 (affaire référencée sous le numéro RG 19/03604) ;
- Condamner la société JAS à lui verser la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la société JAS aux entiers dépens ;
- Rappeler que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.
A l'appui de ses prétentions, il fait valoir que le tribunal ne peut pas statuer sur une demande de condamnation sous astreinte d'avoir à effectuer des travaux alors que la décision prononçant l'annulation des résolutions autorisant la réalisation de ces travaux fait l'objet d'une procédure d'appel. Il ajoute que les faits qui font l'objet de la procédure en appel sont les même que ceux qui sont soumis à l'appréciation du tribunal de céans dans le cadre de la procédure enrôlée sous le numéro RG 21/04768, et qui avait donné lieu à l'ordonnance en date du 13 décembre 2021, décidant d'un sursis à statuer.
Aux termes de ses conclusions d'incident notifiées par voie électronique le 23 février 2024, la société JAS demande au juge de la mise en état de :
Vu les articles 378 et suivants du code de procédure civile,
- Débouter la société ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION de sa demande de sursis à statuer ;
- Enjoindre à la société ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION d'avoir à conclure au fond pour la prochaine audience de mise en état, et juger qu'à défaut, la clôture sera prononcée ;
- Condamner la société ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION à lui payer la somme 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la société ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION en tous les dépens, en application de l'article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de la SCP HB & ASSOCIES, représentée par Maître Gilles HITTINGER-ROUX, avocat au Barreau de Paris, par application de l'article 699 du code de procédure civile.
La société JAS fait valoir que dans son ordonnance en date du 13 décembre 2021, le juge de la mise en état a indiqué qu'il n'y avait pas lieu de surseoir à statuer jusqu'à l'obtention d'une décision définitive dans l'affaire enregistrée sous le numéro RG 19/03604 ; que l'instance pendante devant la cour d'appel n'a nullement empêché les parties adverses de conclure sur le fond ; que la situation de blocage interne au sein du Syndicat des copropriétaires, confirmée par sa mise sous administration judiciaire, justifie d'autant plus sa demande de voir exécuter les travaux sous astreinte. Elle ajoute qu'après l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état, le conseil du Syndicat des copropriétaires a expressément indiqué que, nonobstant la procédure d'annulation de l'assemblée générale, les travaux en question étaient en cours. Elle en conclut que la procédure d'annulation n'a aucun impact sur la réalisation concrète desdits travaux, dont la première tranche est, aux dires du Syndicat des copropriétaires, partiellement réalisée à ce jour.
Enfin, la société JAS souligne l'absence de risque de contrariété de décisions et l'indépendance des procédures, la condamnation à la réalisation des travaux étant possible que l'assemblée générale soit annulée ou non. Elle fait valoir en outre que ses préjudices continuent de courir, qu'elle exploite sous la menace d'une fermeture administrative, sans garantie d'être indemnisée par son assurance en cas de sinistre, et sans pouvoir développer pleinement les activités autorisées par son bail et qu'elle ne saurait souffrir plus longtemps encore d'un contentieux interne à la copropriété, qui lui est parfaitement inopposable.
L'incident a été plaidé à l'audience du 10 juin 2024 et mis en délibéré à ce jour.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur le sursis à statuer
Selon les articles 378 et suivants du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut ordonner un sursis à statuer, qui entraîne la suspension de l'instance, dans l'attente d'un événement qui a une incidence directe sur la procédure en cours, en considération de l'ensemble des éléments de l'affaire.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier et notamment de la requête en désignation d'un administrateur provisoire chargé de représenter le Syndicat des copropriétaires et du courrier de son conseil adressé au juge de la mise en état le 6 mai 2022 que la phase 1 des travaux de mise en conformité du système de sécurité incendie de la galerie a été exécutée partiellement (le courrier du conseil précité faisant état d'une réception du lot n°1 desdits travaux) et que le vote de la phase 2 des travaux a été soumis à l'assemblée générale des copropriétaires. Dès lors que la phase 1 des travaux est en cours d'exécution nonobstant l'appel pendant portant sur le jugement ayant annulé l'assemblée générale des copropriétaires ayant voté lesdits travaux, il n'est pas démontré que la décision qui sera rendue est susceptible d'avoir une incidence directe sur la présente instance.
Dès lors, la demande de sursis à statuer présentée par la société ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION et le Syndicat des copropriétaires sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
Les dépens de l'incident suivront le sort de l'instance principale.
L'équité ne justifie pas qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à ce stade. Les demandes de ce chef sont rejetées.
PAR CES MOTIFS
Le juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort susceptible d'appel dans les conditions de l'article 795 du code de procédure civile,
DÉBOUTE la S.C. ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION et Maître [H] [V] ès-qualités d'administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 9]" sis [Adresse 5] de leur demande de sursis à statuer dans l'attente de l'arrêt qui sera rendu par la cour d'appel de Paris sur l'appel qui a été interjeté à l'encontre du jugement en date du 14 avril 2023 rendu par le tribunal judiciaire de Paris,
REJETTE les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
RÉSERVE les dépens,
RENVOIE l'affaire à l'audience du juge de la mise en état du 2 décembre 2024 à 11h30 pour conclusions au fond de la S.C. ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION avec INJONCTION de conclure, à défaut clôture partielle.
Faite et rendue à Paris le 04 Septembre 2024
Le Greffier Le Juge de la mise en état
Henriette DURO Maïa ESCRIVE
