TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me DAVID (A0436)
C.C.C.
délivrée le :
CAVARROC (A0550)
■
18° chambre
2ème section
N° RG 23/03543
N° Portalis 352J-W-B7H-CZKG2
N° MINUTE : 2
Assignation du :
13 Mars 2023
ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT
rendue le 04 Septembre 2024
DEMANDERESSE
S.N.C. LE PARIS ORLÉANS
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Philippe CAVARROC de la S.E.L.A.S. Cabinet THEILLAC-CAVARROC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0550
DÉFENDERESSE
S.C.I. SCI DU [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0436
MAGISTRAT DE LA MISE EN ÉTAT
Maïa ESCRIVE, Vice-présidente,
assistée de Vanessa ALCINDOR, Greffier principal, lors des débats et de Henriette DURO, lors de la mise à disposition au greffe.
DÉBATS
A l’audience du 10 Juin 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2024.
ORDONNANCE
Rendue publiquement
Contradictoire
En premier ressort susceptible d'appel dans les conditions de l'article 795 du code de procédure civile
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 2 août 2017, la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 1] a donné à bail commercial en renouvellement à la S.N.C. LE PARIS ORLÉANS (ci-après la société LE PARIS ORLEANS), divers locaux situés [Adresse 1] à [Localité 3], afin d'y exercer l'activité de "Café vins liqueur brasserie tabac tabletterie loto jeux exclusifs de gains d'argent, vente à emporter".
Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années, entières et consécutives, à compter du 1er juillet 2017 pour se terminer le 30 juin 2026 moyennant le versement d'un loyer annuel initial de 180.000 euros hors taxes, payable trimestriellement à terme échu, outre une provision sur charges de 1.750 euros par trimestre.
Le bail inclut dans son assiette un appartement situé au 1er étage et une chambre au 5ème étage qui font l'objet d'une facturation séparée.
Le dernier loyer est facturé de la façon suivante :
- Local commercial : 174.220,92 euros hors taxes par an (43.555,23 euros hors taxes par trimestre),
- Partie habitation : 21.527,48 euros par an (5.381,87 euros hors taxes par trimestre),
Soit un total de 195.748,4 euros hors taxes par an.
Une procédure de sauvegarde judiciaire de la société LE PARIS ORLEANS a été ouverte par jugement du 21 mai 2019 rendu par le tribunal de commerce de Paris.
La S.C.I. SCI DU [Adresse 1] (ci-après la SCI DU [Adresse 1]) a déclaré sa créance auprès du mandataire judiciaire à hauteur de 28.777,94 euros par lettre recommandée avec avis de réception en date du 26 juillet 2019.
Un plan de sauvegarde a été arrêté par jugement en date du 22 septembre 2020 afin d'étaler les dettes antérieures sur 10 ans.
Par un acte extrajudiciaire du 14 février 2023, la SCI DU [Adresse 1] LECLERC a fait délivrer à la société LE PARIS ORLEANS un commandement de payer la somme de 81.417,91 euros euros, correspondant aux loyers, charges et frais impayés depuis la date d'ouverture du plan de sauvegarde (21 mai 2019) et jusqu'au 10 février 2023 ainsi que le montant de la clause pénale, visant la clause résolutoire du bail.
Par acte délivré le 13 mars 2023, la société LE PARIS ORLEANS a fait assigner la SCI DU [Adresse 1] LECLERC devant ce tribunal, au visa des articles 1104, 1194, et 1195 du code civil, aux fins notamment de voir juger que le commandement de payer du 14 février 2023 est nul et de nul effet et de réviser le loyer au montant annuel de 128.000 euros hors taxes à effet du 9 mars 2023. Cette instance a été enregistrée sous le numéro RG 23/03543.
Par un acte extrajudiciaire en date du 3 août 2023, la SCI DU [Adresse 1] LECLERC a fait délivrer à la société LE PARIS ORLEANS un nouveau commandement de payer la somme de 66.386,96 euros correspondant aux loyers et charges du 2ème trimestre 2023 incluant le paiement de la clause pénale (6.002,31 euros) et le coût du commandement (361,50 euros), visant la clause résolutoire.
Par acte délivré le 25 août 2023, la société LE PARIS ORLEANS a fait assigner la SCI DU [Adresse 1] LECLERC devant ce tribunal, au visa des articles 1104 et 1194 du code civil, aux fins notamment de voir juger que le commandement de payer du 3 août 2023 est nul et de nul effet. Cette instance a été enregistrée sous le numéro RG 23/10816.
Par ordonnance en date du 7 décembre 2023, le juge des référés de ce tribunal, saisi par la SCI DU [Adresse 1] LECLERC s'est déclaré incompétent pour statuer sur la demande tendant à voir "CONDAMNER à titre provisionnel la société LE PARIS ORLEANS à payer à la société SCI DU [Adresse 1] LECLERC la somme de 66 025,46 €, correspondant aux loyers, charges et frais impayés pour le 2ème trimestre 2023 outre les intérêts de droit au taux légal à compter du commandement de payer du 3 août 2023, ainsi qu'une majoration de 10 % au titre de clause pénale", a renvoyé les parties à mieux se pourvoir sur ce chef de demande devant le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris, écarté l'exception d'incompétence matérielle pour le surplus des prétentions présentées en demande, dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes tendant à voir constater la résiliation du bail liant les parties ni sur les demandes subséquentes tendant à voir prononcer l'expulsion, la séquestration des biens et objets, de conservation du dépôt de garantie et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation et a :
- Condamné la société LE PARIS ORLEANS à payer à la SCI DU [Adresse 1] la somme provisionnelle de 69.806,41 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés au 2 novembre 2023, correspondant à l'échéance du 3ème trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
- Condamné la société LE PARIS ORLEANS aux entiers dépens, en ce compris le coût de l'assignation, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Débouté les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le 10 juin 2024, les deux instances ont été jointes, l'affaire étant désormais appelée sous le seul numéro RG 23/03543.
Suivant des conclusions d'incident notifiées le 26 janvier 2024, la SCI DU [Adresse 1] LECLERC a saisi le juge de la mise en état d'une demande de provision.
Aux termes de ses dernières conclusions d'incident notifiées par voie électronique le 8 mars 2024, la SCI DU [Adresse 1] LECLERC demande au juge de la mise en état de :
Vu l'article 789 du code de procédure civile,
- Débouter la société LE PARIS ORLEANS de l'ensemble de ses prétentions ;
- Condamner la société LE PARIS ORLEANS à lui payer :
- à titre provisionnel, la somme de 202.002,86 euros, correspondant aux loyers, charges incontestablement dus antérieurement au 1er juillet 2023 (2ème trimestre 2023 inclus), outre les intérêts de droit au taux légal à compter du commandement de payer du 14 février 2023 ;
- la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Réserver les dépens du présent incident ;
- Rappeler qu'aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Aux termes de ses dernières conclusions d'incident notifiées par voie électronique le 12 avril 2024, la société LE PARIS ORLEANS demande au juge de la mise en état de :
Vu l'article L.145-41 du code de commerce,
Vu les pièces versées aux débats,
- Débouter la SCI DU [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes en ce que les créances dont elle demande le paiement ne sont pas incontestablement dues ;
- Débouter la SCI DU [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, plus amples ou contraires aux présentes.
L'incident a été plaidé à l'audience du 10 juin 2024 et mis en délibéré à ce jour.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de provision
En application des dispositions de l'article 789 3° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.
En l'espèce, la SCI DU [Adresse 1] demande la condamnation, par provision, de la société LE PARIS ORLEANS au paiement de la somme de 202.002,86 euros au titre des loyers et charges impayés sur la période antérieure au 1er juillet 2023 (2ème trimestre 2023 inclus) décomposée comme suit :
-195.995,99 euros correspondant aux loyers et provisions sur charges impayés exigibles au titre du local commercial,
- 6.006,87 euros correspondant aux loyers et provisions sur charges impayés exigibles au titre du local d'habitation inclus dans le bail commercial (correspondant au 2ème trimestre 2023).
Elle communique des décomptes et fait valoir que la dette locative ne fait que s'accroître.
La société LE PARIS ORLEANS s'oppose à cette demande soutenant qu'elle se heurte à l'existence de contestations sérieuses aux motifs que :
- les deux commandements ont été délivrés de mauvaise foi,
- le loyer est surévalué et la société LE PARIS ORLEANS se trouve privée de près de la moitié de son chiffre d'affaires habituel depuis 2020 en raison de la forte dégradation de la commercialité de l'[Adresse 5] et de la [Adresse 6], des modifications apportées aux voies de circulation avec la suppression de deux files de circulation de voitures, entraînant l'apparition quotidienne et à toute heure de la journée, d'embouteillages permanents et particulièrement bruyants, très préjudiciables pour l'établissement compte tenu de son implantation en angle et de ses grandes terrasses, de l'interdiction des terrasses chauffées, de la transformation de deux hôtels voisins dont celui jouxtant les locaux en hôtel préfecture, ce qui a privé l'établissement d'une partie de sa clientèle, généré des nuisances quotidiennes et contribue à la paupérisation du quartier, de la prolongation de la ligne 4 du métro qui a réduit le trafic de la Porte d'Orléans, de la crise sanitaire liée à la pandémie de covid-19, de l'augmentation du coût des consommations énergétiques, des matières premières et des primes d'assurances, des grilles de salaires et des mutuelles des salariés.
La société LE PARIS ORLEANS se prévaut d'un rapport d'expertise unilatérale établi par Monsieur [I] qui a évalué la valeur locative des locaux loués en décembre 2022, à la somme annuelle de 128.000 euros (pour le local commercial : 105.800 euros hors taxes et pour la partie à usage d'habitation : 22.200 euros), pour conclure que le loyer actuel est supérieur de 60 % à la valeur locative. Elle ajoute que ce loyer représente 16 % du chiffre d'affaires réalisé au cours de l'année 2022, alors que les ratios habituels dans le secteur de la restauration se situent entre 6 et 9 % et qu'un établissement ne peut pas être viable au-delà de 10 %. Elle fait valoir que sa demande de révision du loyer à compter du 9 mars 2023 est fondée.
Enfin, la société LE PARIS ORLEANS soutient que le décompte vise de nombreuses sommes contestables :
- le réajustement du dépôt de garantie de 6.156,86 euros facturé deux fois, en juillet 2023 et en octobre 2023 ;
- les frais d'huissier d'août 2023 de 672,22 euros correspondant aux notifications de l'assignation en référé diligentée par la bailleresse aux créanciers inscrits, alors que ces dépens ont été spécifiquement exclus de la condamnation ordonnée en référé ;
- les frais d'huissier de 361,50 euros correspondant à la signification du second commandement de payer (également exclu de la condamnation aux dépens ordonnée par le juge des référés) ;
- les frais d'huissier de février 2023 de 410,03 euros correspondant à la signification du premier commandement de payer (exclu de la condamnation aux dépens ordonnée par le juge des référés) ;
- le montant de la pénalité contractuelle de 7.401,63 euros, alors qu'une clause pénale est toujours réductible au fond et qu'il est de jurisprudence constante qu'une telle somme n'est pas une créance incontestable pouvant donner lieu à une condamnation par provision.
- Sur le moyen tiré de la mauvaise foi alléguée de la bailleresse
S'agissant de sa mauvaise foi alléguée, la SCI DU [Adresse 1] réplique à juste titre que ce moyen, susceptible d'affecter la validité des commandements de payer visant la clause résolutoire délivrés est inopérant quant à l'exigibilité du loyer, de sorte qu'il n'est pas susceptible de caractériser une contestation sérieuse du principe de la créance de loyer.
- Sur le moyen tiré de la demande de révision du contrat
S'agissant de la demande de révision, l'article 1195 du code civil dispose que :
"Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l'exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant.
Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation.
En cas de refus ou d'échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu'elles déterminent ou demander au juge de procéder à son adaptation. A défaut d'accord dans un délai raisonnable, le juge peut à la demande d'une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date ou aux conditions qu'il fixe".
Par ailleurs, en application des dispositions de l'article 1105 du même code, les contrats, qu'ils aient ou non une dénomination propre, sont soumis à des règles générales, qui sont l'objet du présent sous-titre. Les règles particulières à certains contrats sont établies dans les dispositions propres à chacun d'eux. Les règles générales s'appliquent sous réserve de ces règles particulières.
En vertu des dispositions de l'article L. 145-37 du code de commerce, les loyers des baux d'immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l'une ou de l'autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d'État.
Selon les dispositions des deux premiers alinéas de l'article L. 145-38 du même code, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.
D'après les dispositions de l'article R. 145-20 dudit code, la demande de révision des loyers prévue à l'article L. 145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert. À défaut d'accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L. 145-56 à L. 145-60. Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande.
Enfin, conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article R. 145-23 de ce code, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.
En l'espèce, outre le fait qu'il appartiendra au tribunal de juger si un contrat de bail commercial ne peut faire l'objet d'une révision que dans les conditions fixées par le code de commerce, lequel déroge sur ce point aux dispositions prévues par le code civil, il est relevé que pendant la phase de négociation, la partie qui demande la révision continue à exécuter ses obligations durant la renégociation et que la demande de provision concerne le paiement des loyers et charges antérieurs au 3ème trimestre 2023, période qui ne couvre pas, à l'exception du 2ème trimestre 2023, celle à compter de laquelle la révision du loyer est sollicitée. Par conséquent, ce moyen n'est pas susceptible de caractériser une contestation sérieuse du principe de la créance de loyer.
- Sur le quantum
En application de l'article 1256 du code civil, lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d'intérêt d'acquitter entre celles qui sont pareillement échues ; sinon, sur la dette échue, quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point.
Si les dettes sont d'égale nature, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.
Le décompte concernant la partie habitation des locaux mentionne une somme due de 6.006,87 euros au 1er juillet 2023 qui a été réglée le 22 décembre 2023, de sorte que la demande de provision à ce titre n'est pas justifiée et sera rejetée.
Le décompte communiqué par la bailleresse mentionne un solde dû par la locataire au 1er juillet 2023, échéance du 2ème trimestre 2023 incluse, de 195.995,99 euros pour le local commercial.
Il convient d'imputer sur la somme précitée les règlements ou remboursement de provisions ultérieurs de 78.634,87 euros (69.806,41 + 7.000 + 358,52 +436,22 + 361,50 + 672,22) au 11 mars 2024.
Par ailleurs, il est relevé que le décompte communiqué mentionne :
- la somme de 6.156,86 euros correspondant au réajustement du dépôt de garantie facturée une deuxième fois en octobre 2023, laquelle a été annulée par un avoir du 12 mars 2024 ;
- la somme de 672,22 euros facturée en septembre 2023 dont le paiement n'est pas demandé par provision au juge de la mise en état ;
- la somme de 361,50 euros facturée en août 2023 dont le paiement n'est pas demandé par provision au juge de la mise en état dans le cadre de la présente instance.
La société LE PARIS ORLEANS conteste également :
- la somme de 410,03 euros outre la TVA de 20 % sur ces frais (68,34 euros) facturée le 24 février 2023 au titre des frais d'huissier relatif au commandement du 14 février 2023. Cette somme est contestable puisque la validité du commandement est contestée au fond. Elle sera donc déduite ;
- la somme de 7.401,63 euros au titre de la clause pénale facturée le 24 février 2023. Cette somme sollicitée au titre de la clause pénale étant susceptible de modération par le juge du fond, le paiement de celle-ci ne peut être sollicité à titre de provision. Elle sera donc également déduite.
Dès lors que l'obligation de paiement des loyers et des charges, dans son principe et dans son quantum sous réserve des observations ci-dessus, n'est pas sérieusement contestable, la société LE PARIS ORLEANS sera condamnée à verser par provision la somme de 109.481,12 euros (195.995,99 - 78.634,87 - 410,03 - 68,34 - 7.401,63) au titre des loyers et charges impayés au 1er juillet 2023 (2ème trimestre 2023 inclus), après imputation des paiements effectués ultérieurement et jusqu'au 11 mars 2024 par la locataire.
Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 février 2023 sur la somme de 74.016,28 euros.
- Sur la demande de délais de paiement
Cette demande qui figure dans le corps des écritures de la société LE PARIS ORLEANS n’est pas reprise dans le dispositif de ses conclusions. Le juge de la mise en état n’en est donc pas valablement saisi. Il ne résulte pas, en tout état de cause, des dispositions de l'article 789 du code de procédure civile qui fixe limitativement les attributions du juge de la mise en état qu'il entre dans ses pouvoirs d'accorder des délais de paiement lorsqu'il alloue une provision.
Sur les demandes accessoires
Les dépens de l’incident suivront le sort de l’instance principale.
L'équité ne justifie pas qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à ce stade. La demande de ce chef présentée par la SCI DU [Adresse 1] LECLERC est rejetée.
PAR CES MOTIFS
Le juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort susceptible d'appel dans les conditions de l'article 795 du code de procédure civile,
CONDAMNE la S.N.C. LE PARIS ORLÉANS à verser à la S.C.I. SCI DU [Adresse 1] par provision la somme de 109.481,12 euros (cent neuf mille quatre cent quatre-vingt-un euros et douze centimes) au titre des loyers et charges impayés au 1er juillet 2023 (2ème trimestre 2023 inclus),
DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 février 2023 sur la somme de 74.016,28 euros,
DÉBOUTE la S.C.I. SCI DU [Adresse 1] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et du surplus de ses prétentions,
RÉSERVE les dépens de l’incident,
RENVOIE l'affaire à l'audience du juge de la mise en état du 2 décembre 2024 à 11h30 pour conclusions récapitulatives de la S.C.I. SCI DU [Adresse 1].
Faite et rendue à Paris le 04 Septembre 2024
Le Greffier Le Juge de la mise en état
Henriette DURO Maïa ESCRIVE
