| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 17 décembre 2013, 11-27716

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 19 septembre 2011), que M. et Mme X... ont fait édifier, sur un terrain leur appartenant, un immeuble qu'ils ont divisé en dix-huit lots et soumis au statut de la copropriété selon un règlement de copropriété incluant un état descriptif de division publié le 15 novembre 1996 ; que l'assemblée générale des copropriétaires du 24 février 1999 a décidé la suppression des lots 15 à 18 et leur incorporation dans les parties communes ainsi que « l'exclusion de l'assiette de la copropriété de la partie de terrain nommée espaces verts,... cession de ce terrain aux époux X... en contre-échange de quoi ces derniers céderont au syndicat des copropriétaires les millièmes rattachés aux lots 15 à 18 objet de la suppression, sans soulte de part et d'autre » ; qu'un acte portant modification du règlement de copropriété du 16 avril 1999 publié le 10 juin 1999 a procédé à une nouvelle désignation des lots, mentionné la suppression des lots 15 à 18 et fixé une nouvelle répartition des charges, sans reprendre la décision relative à la modification de l'assiette foncière de la copropriété ; que l'acte d'échange n'a pas été régularisé ; que, M. Y..., copropriétaire, a vendu ses lots à M. et Mme Z..., par acte authentique du 6 octobre 2001 faisant uniquement référence à l'acte modificatif du règlement de copropriété ; que M. et Mme X... ont assigné les époux Z... afin de faire reconnaître leur droit de propriété sur la partie de terrain objet de l'échange et en nullité partielle de l'acte de vente ; que les époux Z... ont appelé en garantie la société civile professionnelle D...
E...
F..., notaire (la SCP) ayant établi les actes ;
Attendu que la SCP fait grief à l'arrêt de dire qu'elle a engagé sa responsabilité délictuelle à l'égard des époux X..., alors, selon le moyen :
1°/ que les notaires ne sont pas tenus de rendre opposables aux parties aux actes qu'ils instrumentent, les droits que leurs titulaires, tiers à la convention, ont omis de publier ; qu'en affirmant que la SCI D...
E...
F... avait commis une faute en instrumentant la vente d'un bien faisant l'objet d'un lot de copropriété, consentie par M. Y... aux époux Z..., sans faire état d'une délibération de l'assemblée générale de cette copropriété prévoyant la cession d'une partie de l'emprise de la copropriété « dans le cadre d'un échange à intervenir », bien qu'elle ait relevé que la délibération relative à cet échange et la modification du règlement de copropriété qu'il devait entraîner n'avaient pas été publiés, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
2°/ que seuls les droits valables interdisent aux notaires de prêter leur concours aux conventions qui les méconnaissent ; qu'en affirmant que la SCI D...
E...
F... avait commis une faute en instrumentant la vente d'un bien faisant l'objet d'un lot de copropriété, consentie par M. Y... aux époux Z..., sans faire état d'une délibération de l'assemblée générale de cette copropriété prévoyant la cession d'une partie de l'emprise de la copropriété « dans le cadre d'un échange à intervenir », sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée et ainsi que l'avaient retenu les premiers juges, si cet échange n'était pas dépourvu de toute validité pour ne pas avoir été formalisé dans un acte authentique, après l'intervention d'un géomètre expert, comme les membres de l'assemblée l'avaient prévu, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; 3°/ qu'en toute hypothèse, les notaires ne sont pas tenus d'assurer l'efficacité de l'acte en procédant à son recoupement avec les pièces réunies à l'occasion de précédentes interventions et conservées dans les minutes et archives de l'office ; qu'en relevant, pour affirmer que la SCI D...
E...
F... aurait commis une faute en ne s'assurant pas de l'efficacité des décisions de l'assemblée générale des copropriétaires du 24 février 1999, non publiées, que M. E... avait été chargé par le syndic d'instrumenter et de procéder à la publication de l'acte modificatif du règlement de copropriété du 16 avril 1999, auquel était annexée une copie du procès-verbal de l'assemblée générale du 24 février 1999, et que M. E... avait instrumenté des ventes entre les époux X... et des tiers, qui contenaient l'accord des acquéreurs sur la modification de l'emprise de la copropriété résultant des délibérations non publiées de l'assemblée générale du 24 février 1999, la cour d'appel a imposé au notaire d'assurer l'efficacité de l'acte en procédant à son recoupement avec l'ensemble des actes archivés en son étude et violé l'article 1382 du code civil ;

4°/ qu'en toute hypothèse, la faute de la victime à l'origine de son propre dommage constitue une cause d'exonération ; qu'en retenant que les époux X... avaient subi un préjudice découlant de l'inefficacité de l'acte d'échange, sans rechercher, comme elle y était invitée, si Mme X... n'avait pas commis une faute et n'ayant de cesse de modifier les superficies des terrains devant être transférés en vertu de l'échange, faisant ainsi obstacle à la réalisation de l'échange par acte authentique, et causant son propre préjudice, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant constaté que l'acte portant modification du règlement de copropriété reçu le 16 avril 1999 ne reprenait que les décisions de l'assemblée générale du 24 février 1999 relatives à la suppression de certains lots avec la modification corrélative des millièmes et que le notaire avait été chargé de procéder à la publication de cet acte auquel était annexée une copie du procès-verbal de délibération du 24 février 1999 et relevé que les décisions d'assemblée générale, à laquelle avait assisté le vendeur en sa qualité de copropriétaire, n'étaient pas opposables à l'acquéreur à moins que celui-ci en ait été expressément informé dans l'acte de cession dans les conditions de l'article 4 du décret du 17 mars 1967, ainsi que cela avait été le cas des cessions conclues par les époux X... entre 1999 et 2001, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche ni de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu retenir qu'en donnant l'authenticité à la vente sans s'assurer qu'elle contenait les mentions destinées à préserver les droits et obligations des parties résultant de délibérations déjà prises par le syndicat des copropriétaires dont il connaissait la teneur, le notaire avait manqué à son devoir général de loyauté, de prudence et de diligence ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société D...
E...
F... aux dépens ;
Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, rejette la demande de la SCP D...
E...
F... et la condamne à payer à la SCP Bouzidi et Bouhanna la somme de 2 500 euros et à M. et Mme Z... la somme de 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept décembre deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la SCP D...
E...
F... avait engagé sa responsabilité délictuelle à l'égard des époux X... et de l'AVOIR en conséquence condamnée à leur payer la somme de 155. 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices ;
AUX MOTIFS QUE suivant procès-verbal d'assemblée générale du 24 février 1999, diverses résolutions ont été prises à l'unanimité des voix relatives, notamment, à la suppression des lots n° 15 à 18 en nature de garage avec incorporation dans les parties communes (n° 1) rectifications de quelques erreurs dans la désignation de certains lots (n° 2), " exclusion de l'assiette de la copropriété de la partie de terrain dénommée " espaces verts " d'une superficie de 2002 m2 environ, les frais de géomètre étant à la charge des époux X..., cession de ce terrain aux époux X... en contre-échange de quoi ces derniers cèderont au syndicat des copropriétaires les millièmes rattachés aux lots 15 à 18 objets de la suppression, sans soulte de part et d'autre, constitution d'une servitude de passage au profit de la parcelle exclue de l'assiette de la copropriété dans les conditions et selon les modalités énoncées (n° 4) " à savoir emprise de 3 mètres à tous usages, autorisation de passage de canalisations en sous-sol, l'acte authentique portant modification du règlement de copropriété reçu le 16 avril 1999 par Me E... sous l'intitulé " décision de refonte de l'état descriptif de division " ne reprend qu'une partie des délibérations, celles relatives à la suppression de certains lots et des erreurs de désignation pour certains d'entre eux avec modification corrélative des millièmes et procède aux changements qui portent sur la nouvelle désignation des lots de la copropriété et la nouvelle répartition des millièmes avec tableau récapitulatif, il a été publié le 10 juin 1999, il n'évoque nullement la décision portant sur la réduction de l'assiette foncière de la copropriété et la cession aux époux X... d'une partie de celle-ci dans le cadre d'un échange, l'acte notarié contenant l'échange n'est pas intervenu à ce jour, la délibération n° 4 prise à l'unanimité et définitive s'impose à tous les copropriétaires et au syndic lui-même, son exécution se heurte, cependant, à un obstacle juridique, en effet, depuis la date de cette décision en février 1999, divers lots ont été vendus, notamment les lots 4 et 14 à M. A... le 16 avril 1999, les lots n° 1 et 8 à M. B... le 12 juin 2001, les lots n° 2 et 7 à M. Z... le 6 octobre 2001 et les lots n° 5, 10 et 11 à M. C... le 15 avril 2003, Or, les décisions adoptées à une assemblée à laquelle a assisté le vendeur en sa qualité de copropriétaire ne sont pas opposables à l'acquéreur, à moins que celui-ci en ait été expressément informé dans l'acte de cession dans les conditions fixées par les articles 4 du décret du 17 mars 1967 et 13 de la loi du 10 juillet 1965, l'acte de vente par M. Y... à M. Z... ne fait référence qu'au règlement de copropriété initial du 17 septembre 1996 et à son modificatif du 16 avril 1999, tous deux publiés et non à la résolution litigieuse n° 4 du 24 février 1999 non publiée et ne constate pas davantage que l'acquéreur en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en découlent alors qu'elle modifie de façon importante la consistance des parties communes, Il ne contient, notamment, aucune mention telle que celle figurant à l'acte de vente H... ainsi libellé " la dernière AG est annexée aux présentes et l'acquéreur déclare donner son accord aux résolutions qui sont votées, notamment la future division foncière et la modification de l'emprise de la copropriété " ou à l'acte de vente B... qui après la désignation de l'ensemble immobilier et sa superficie de 36 a 42 ca ajoute " précision étant faite qu'il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 24 février 1999 dont une copie est demeurée jointe et annexée aux présentes après mention, que l'assiette de la présente copropriété doit faire l'objet d'une division foncière avec modification de l'emprise de la copropriété, ce à quoi l'acquéreur déclare expressément donner son accord et donne tout pouvoir à tout clerc du notaire à l'effet de procéder à toute formalité en vue du dépôt du document d'arpentage... " ou à l'acte de vente C... ainsi rédigé " il est ici rappelé qu'il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 24 février 1999 dont une copie est demeurée ci-jointe et annexée aux présentes après mention que l'assiette de la présente copropriété doit faire l'objet d'une division foncière avec modification de l'emprise de la copropriété, ce à quoi l'acquéreur déclare expressément donner son accord ; l'acquéreur donne tout pouvoir à tout clerc du notaire de réitérer ledit accord dans tous actes ou PV d'assemblée générale, de procéder à toute formalité en vue du dépôt du document d'arpentage aux fins de publication " ou de mention équivalente, la seule indication que " le nouveau propriétaire reconnait être en possession de tous les documents, actes et pièces afférents à cet immeuble dont la remise a eu lieu ce jour " ne répond pas à la double exigence légale, cette délibération modificative de l'assiette de la copropriété diminuée de plus de moitié puisque passent de 3642 m2 à 1640 m2 n'est donc pas opposable aux époux Z..., or, l'emprise foncière de la copropriété est nécessairement unique, cette situation empêche la régularisation de l'opération, objet de la délibération n° 4, faute pour les époux Z... d'y consentir, le jugement qui a débouté les époux X... de leur demande de " revendication immobilière " doit être confirmé sur ce point, les dispositions de cette décision relatives aux lots n° 15 à 18 doivent, en revanche, être réformées dès lors que l'acte modificatif du règlement de copropriété en date du 16 avril 1999 a pris en compte la résolution n° 1 de suppression de ces lots avec leurs incidences sur le calcul des millièmes des autres lots, qu'il a été régulièrement publié et qu'il est opposable à tous, les demandes du syndicat des copropriétaires et des époux Z... tendant à rechercher la responsabilité de Mme X... en sa qualité d'ancien syndic, présentées à titre subsidiaire, dans la seule hypothèse où il serait fait droit à la demande des époux X... devient sans objet et n'a pas lieu d'être examinée, le notaire est tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes rédigés par lui afin qu'ils produisent toutes les conséquences attendues, au vu des éléments de la cause, la responsabilité de la SCP D...
E...
F... est engagée, cette étude notariale a en effet participé à l'établissement de l'acte de vente des lots n° 2 et 7 par M. Y... à M. Z... en date du 6 octobre 200 puisque celui-ci mentionne " Me Michel I... notaire titulaire d'un office notarial ayant son siège au Mas D'AZIL (Ariège) avec la participation de Me Stéphane E... notaire à Muret (31) " de sorte que chacun d'eux instrumentant au même titre que l'autre encourt une responsabilité identique, la carence dans ses devoirs de professionnel est caractérisée dès lors que cet acte ne mentionne pas l'existence de la délibération prise par l'assemblée générale des copropriétaires le 24 février 1999 relative à la division foncière de l'assiette de la copropriété, avec cession d'une partie du terrain d'emprise aux propriétaires initiaux dans le cadre d'un échange à intervenir impliquant une modification du règlement de copropriété, or, à cette date d'octobre 2001, Me E... avait parfaitement connaissance de cette délibération pour avoir été chargé en 1999 par le syndic de procéder aux publications, avoir rédigé l'acte authentique portant modification du règlement de copropriété initial (qu'il avait lui-même dressé en 1996) au vu d'une copie certifiée conforme de ce procès-verbal de délibération du 24 février 1999 annexé à l'acte modificatif du règlement de copropriété du 16 avril 1999, si pour une raison inconnue, l'échange n'a pas été régularisé avant cette modification et publication à la Conservation des Hypothèques le 10 juin 1999 demeurée par là-même partielle, il restait dans les prévisions de tous puisqu'un document d'arpentage avec division parcellaire avait été dressé par Me J..., géomètre le 25 février et 4 mars 1999, qu'à l'occasion des ventes de lots intervenues en 1999 et 2001 par les époux X... au profit de tiers, chacun des actes authentiques du 18 juin 1999 au profit des époux H... et du 12 juin 2001 au profit de M. B... rédigés et reçus par Me E... contenait en annexe le procès-verbal de l'assemblée générale de copropriété du 24 février 1999, mettait en exergue la future division foncière emportant modification de l'emprise de la copropriété et recueillait l'accord de l'acquéreur sur ce point précis, en des termes parfaitement explicites ci-dessus reproduits, que par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 mars2001 Mme X... signalait à Me E... " qu'il y avait urgence à ce que le règlement de copropriété soit revu dans les plus brefs délais afin d'apaiser le nouveau rentrant (acquéreur), Me E... avait, à l'occasion de ces deux actes de vente et de l'entrée de nouveaux copropriétaires, vérifié les droits et obligations de chacune des parties et pris soin d'assurer l'efficacité des décisions de l'assemblée générale en intégrant dans ces actes la double mention exigée par les articles 4 du décret du 17 mars 1967 et 13 de la loi du 10 juillet 1965, en ne procédant pas de même quatre mois plus tard le 6 octobre 2001 lors de la revente de ses lots par l'un des copropriétaires, il a porté atteinte aux droits des époux X..., en donnant l'authenticité à la convention sans précaution et notamment sans s'assurer qu'elle contenait toutes les mentions exigées par les règles régissant la copropriété destinées à préserver les droits et obligations des parties résultant de délibérations déjà prises par le syndicat des copropriétaires dont il connaissait parfaitement la teneur, il a manqué à son devoir général de loyauté, de prudence et de diligence, il a par la même engagé sa responsabilité, étant tenu de toute faute préjudiciable commise par lui dans l'exercice de ses fonctions, même vis-à-vis de tiers, la défaillance du notaire est à l'origine directe du dommage invoqué par les époux X... né de l'impossibilité d'obtenir la régularisation du transfert de propriété à leur profit des 2002 m2 visés dans la délibération du 24 février 1999 alors que la suppression de quatre de leurs lots privatifs est déjà effective, ceux-ci justifient par la production de l'acte sous seing, privé correspondant avoir signé le 21 décembre 2004 avec la Sarl JVB, promoteur, un compromis de vente de la parcelle de terrain de 2002 m2 à détacher d'une superficie de 36 ares 42 ca au prix de 109. 000 ¿. Ils versent également aux débat un courrier émanant de M. G... exploitant sous l'enseigne BATI D'OC en date du 15 avril 2007 indiquant être intéressé par l'achat du terrain pour un montant de 259. 000 ¿ puis du 18 juin 2008 dans lequel il " souhaite que les actes soient passés rapidement chez le notaire faute de quoi ce projet ne pourra aboutir ", aucun acte d'engagement écrit, quel qu'il soit, n'a cependant été conclu à cette époque ; et la valeur visée dans cette lettre n'est étayée par aucun document ou donnée technique quelconque, seule la promesse de vente synallagmatique à réitérer par acte authentique avant avril 2005 peut constituer une base sérieuse d'évaluation de la parcelle en cause et, eu égard à l'évolution moyenne des prix immobiliers des terrains doit être portée à ce jour à 150. 000 ¿, qui constitue le montant de l'indemnisation pour cette perte, les époux X... ont subi un préjudice complémentaire né des multiples démarches entreprises, tracas et dérangements divers induits par la situation, ce qui justifie l'octroi de la somme de 5. 000 ¿ à titre de dommages et intérêts de ce chef, ils avaient en effet dès 2003 donné mandat spécial à un clerc de notaire en vue de dresser l'acte authentique d'échange, adressé de multiples courriers au notaire en 2004, 2006 et 2007 pourvoir régulariser la division foncière, en vain ;

1°) ALORS QUE les notaires ne sont pas tenus de rendre opposables aux parties aux actes qu'ils instrumentent, les droits que leurs titulaires, tiers à la convention, ont omis de publier ; qu'en affirmant que la SCP D...
E...
F... avait commis une faute en instrumentant la vente d'un bien faisant l'objet d'un lot de copropriété, consentie par Monsieur
Y...
aux époux Z..., sans faire état d'une délibération de l'assemblée générale de cette copropriété prévoyant la cession d'une partie de l'emprise de la copropriété « dans le cadre d'un échange à intervenir », bien qu'elle ait relevé que la délibération relative à cet échange et la modification du règlement de copropriété qu'il devait entraîner n'avaient pas été publiés, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
2°) ALORS QUE seuls les droits valables interdisent aux notaires de prêter leur concours aux convention qui les méconnaissent ; qu'en affirmant que la SCP D...
E...
F... avait commis une faute en instrumentant la vente d'un bien faisant l'objet d'un lot de copropriété, consentie par Monsieur
Y...
aux époux Z..., sans faire état d'une délibération de l'assemblée générale de cette copropriété prévoyant la cession d'une partie de l'emprise de la copropriété « dans le cadre d'un échange à intervenir », sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée et ainsi que l'avaient retenu les premiers juges, si cet échange n'était pas dépourvu de toute validité pour ne pas avoir été formalisé dans un acte authentique, après l'intervention d'un géomètre expert, comme les membres de l'assemblée l'avaient prévu, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, les notaires ne sont pas tenus d'assurer l'efficacité de l'acte en procédant à son recoupement avec les pièces réunies à l'occasion de précédentes interventions et conservées dans les minutes et archives de l'office ; qu'en relevant, pour affirmer que la SCP D...
E...
F... aurait commis une faute en ne s'assurant pas de l'efficacité des décisions de l'assemblée générale des copropriétaires du 24 février 1999, non publiées, que Monsieur E... avait été chargé par le syndic d'instrumenter et de procéder à la publication de l'acte modificatif du règlement de copropriété du 16 avril 1999, auquel était annexé une copie du procès-verbal de l'assemblée générale du 24 février 1999, et que Monsieur E... avait instrumenté des ventes entre les époux X... et des tiers, qui contenaient l'accord des acquéreurs sur la modification de l'emprise de la copropriété résultant des délibérations non publiées de l'assemblée générale du 24 février 1999, la Cour d'appel a imposé au notaire d'assurer l'efficacité de l'acte en procédant à son recoupement avec l'ensemble des actes archivés en son étude et violé l'article 1382 du Code civil ;
4°) ALORS QU'en toute hypothèse la faute de la victime à l'origine de son propre dommage constitue une cause d'exonération ; qu'en retenant que les époux X... avaient subi un préjudice découlant de l'inefficacité de l'acte d'échange, sans rechercher, comme elle y était invitée, si Madame X... n'avait pas commis une faute en n'ayant de cesse de modifier les superficies des terrains devant être transférés en vertu de l'échange, faisant ainsi obstacle à la réalisation de l'échange par acte authentique, et causant son propre préjudice, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.