LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 17 mars 2010), que la société Epargne foncière a donné à bail commercial à l'association Institut de formation commerciale permanente (IFOCOP), un lot lui appartenant, constituant le rez-de-chaussée de l'immeuble du 37/39 rue Saint-Sébastien à Paris, soumis au statut de la copropriété ; que l'association ayant été victime de nombreux dégâts des eaux provenant du faux plafond, de février 2001 à juin 2005, la société Epargne foncière a sollicité et obtenu la désignation d'un expert judiciaire ; qu'après le dépôt du rapport le 19 avril 2006, la société a assigné le syndicat des copropriétaires, son assureur ainsi que sa locataire l'association IFOCOP , en "homologation" du rapport d'expertise et a demandé la reconnaissance de la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans les désordres subis par sa locataire, et sa condamnation ainsi que celle de son assureur au paiement de la somme de 240 000 euros, montant des travaux de reprise de la dalle chiffrés par l'expert ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que les sinistres n'avaient pu se produire que du fait de la fissuration de la dalle partie commune, dont l'entretien incombait au syndicat de copropriétaires et n'avait pas été effectué, la cour d'appel a pu en déduire, que le syndicat des copropriétaires était entièrement responsable des désordres ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu, par une interprétation souveraine exclusive de dénaturation, que l'assurance souscrite auprès de la société GAN, assurait les dommages causés par les dégâts des eaux mais pas les rénovations nécessaires de l'immeuble, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Mais sur le premier et le second moyens du pourvoi incident, réunis :
Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;
Attendu que pour condamner la société GAN, in solidum avec le syndicat des copropriétaires du 37/39 rue Saint-Sébastien, aux dépens de première instance et d'appel et au paiement de certaines sommes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, l'arrêt retient que les demandes formées de ce chef par la société Epargne foncière et l'association IFOCOP sont dirigées contre "tous succombants" et qu'il convient en conséquence de condamner in solidum le syndicat et la société GAN et que les dépens reposeront également in solidum sur le syndicat et la société GAN ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait rejeté les demandes formées contre la société GAN par la société Epargne foncière et déclaré irrecevables celles formées par l'association IFOCOP, et sans motiver sa décision de condamner aux dépens une société qui n'était pas la partie perdante, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer que le troisième moyen du pourvoi principal, devenu sans objet par suite du rejet du premier moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la société GAN eurocourtage IARD aux dépens de première instance et d'appel et à payer à la société Epargne foncière et à l'association IFOCOP, les sommes respectives de 5 000 euros et 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, l'arrêt rendu le 17 mars 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du 37-39 rue Saint-Sébastien à Paris 11e aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mai deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux conseils pour le syndicat des copropriétaires du 37-39 rue Saint-Sébastien à Paris 11e
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré le syndicat des copropriétaires responsable des désordres affectant les locaux appartenant à la société Epargne Foncière, loués à l'association IFOCOP, et de l'avoir condamnée en conséquence à faire réaliser les travaux d'étanchéité prévus au devis ACH annexé au rapport dans le délai de 10 mois de la signification de la décision, sous astreinte ;
AUX MOTIFS QUE : « l'association IFOCOP a subi 43 dégâts des eaux entre le 17 février 2000 et le 6 juin 2005 affectant bureaux, couloirs et salles de formation ; que l'expert judiciaire a indiqué que, dans la plupart des cas, il s'agissait de sinistres accidentels d'origine privative accompagnés de déversement des eaux dans les gaines verticales auxquelles les pièces humides étaient adossées ; qu'à l'issue de leur descente dans ces gaines, les eaux se répandaient dans le vide technique situé au-dessus du plancher haut des locaux loués à l'IFOCOP, vide technique dont la dalle fissurée permettait le transport vers le rez-de-chaussée ; que ces fissures proviennent, indique l'expert, du retrait du ciment après la construction et de micro-déplacements des structures par le fait du tassement des fondations ;qu'aux termes de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes ; qu'en l'espèce, même si l'eau infiltrant le plafond des locaux loués à IFOCOP est d'origine privative, les sinistres n'ont pu se produire que du fait de la fissuration de la dalle, partie commune, dont l'entretien incombe au syndicat des copropriétaires et n'a pas été effectué ; que celui-ci sera jugé entièrement responsable des désordres ; que l'expert a préconisé la réalisation de travaux d'étanchéité et retenu le devis de la société ACH (annexe 12 du rapport) ; qu'il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux prévus à ce devis » ;
ALORS QUE le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes ; qu'il n'est en conséquence responsable que des seuls sinistres trouvant leur origine dans les parties communes ; qu'en revanche, la responsabilité d'un syndicat de copropriétaires ne saurait être retenue lorsque l'origine des sinistres provient de parties privatives ; qu'en déclarant le syndicat des copropriétaires entièrement responsable des désordres, après avoir expressément relevé que ceux-ci résultaient de sinistres accidentels d'origine privative, de sorte que les dommages n'avaient pas été causés par le défaut d'entretien des parties communes, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
(Subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté les demandes de garantie présentées par le syndicat des copropriétaires à l'encontre du GAN au titre des travaux d'étanchéité prévus au devis ACH annexé au rapport d'expertise ;
AUX MOTIFS QUE : « le GAN est l'assureur multirisques de la copropriété ;qu'il assure les dommages causés par les dégâts des eaux mais pas les rénovations nécessaires de l'immeuble ; que sa garantie n'est pas encourue de ce chef »;
ALORS QUE : aux termes du contrat d'assurance en date du 1er mars 1997, la compagnie GAN Assurances s'est engagée à garantir les dommages causés par les dégâts des eaux ; que la cour d'appel a relevé que l'expert avait préconisé la réalisation de travaux d'étanchéité pour remédier aux dommages causés par l'eau infiltrant le plafond des locaux loués à IFOCOP ; qu'en décidant néanmoins que la garantie du GAN n'était pas encourue, la cour d'appel à violé l'article 1134 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné le syndicat des copropriétaires à payer 15.200 euros HT à l'association IFOCOP en réparation de son préjudice matériel, et 9.000 euros en réparation de son trouble de jouissance ;
AUX MOTIFS QUE : « il ressort du rapport d'expertise que le préjudice matériel de l'association IFOCOP pouvait être évalué à 15.200 euros HT dont 11.914 euros pour les travaux de remise en état et 3.286 euros pour les constats d'huissier ; qu'il convient de retenir le montant des constats d'huissier, observation faite' que l'IFOCOP pouvait légitimement requérir un huissier pour démontrer la réitération des infiltrations ; que s'agissant des travaux, le GAN, assureur du syndicat des copropriétaires, a effectué une proposition d'indemnisation à la SCP Saint Sébastien, syndic, au titre des dommages subis dans les locaux de l'IFOCOP ; que la compagnie indique avoir versé au syndic 10.428 euros au titre du seul sinistre du 22 décembre 2003 ; que la lettre d'acceptation de l'indemnité portant la mention manuscrite « Epargne Foncière » a été signée le 20 août 2004, que les infiltrations ont continué et l'expert a évalué les désordres à une date postérieure au 22 décembre 2003 ; que l'évaluation des désordres effectuée par l'expert sera donc retenue et le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer la somme de 15.200 euros HT à l'IFOCOP en réparation de son préjudice matériel ; que l'IFOCOP subit un trouble de jouissance indéniable depuis près de neuf ans, elle observe qu'elle n'a, pour sa part, jamais failli à ses obligations ; qu'au regard de la durée du préjudice subi, il convient de faire droit à sa demande d'indemnisation de son trouble de jouissance à hauteur des 9.000 euros demandés que le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui payer » ;
ALORS QUE la cassation à intervenir sur le fondement du premier moyen de cassation entraînera nécessairement, par voie de conséquence, la cassation de l'arrêt en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à réparer les préjudices matériels et de jouissance subis par l'association IFOCOP, en application de l'article 625 du code de procédure civile.Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Defrenois et Levis, avocat aux conseils pour la société GAN eurocourtage IARD
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du 37-39 rue Saint Sébastien à Paris 11ème et la compagnie GAN EUROCOURTAGE IARD aux dépens de première instance et d'appel,
AUX MOTIFS QUE « les dépens de première instance et d'appel reposeront in solidum sur le syndicat des copropriétaires et le GAN »,
ALORS QUE la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ; que la cour d'appel a rejeté les demandes de garantie présentées à l'encontre du GAN au titre des travaux d'étanchéité et déclaré irrecevables les demandes de l'association IFOCOP contre les sociétés EPARGNE FONCIERE et GAN EUROCOURTAGE IARD ; que seul le syndicat des copropriétaires du 27-39 rue Saint Sébastien à Paris 11ème a été condamné à payer à IFOCOP les sommes de 15.200 € HT et 9.000 € en réparation, d'une part de son préjudice matériel et, d'autre part, de son préjudice de jouissance ; qu'en condamnant cependant la compagnie GAN EUROCOURTAGE IARD, partie non perdante, in solidum avec le syndicat des copropriétaires sans aucune motivation particulière, la cour d'appel a violé l'article 696 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du 37-39 rue Saint Sébastien à Paris 11ème et la société GAN EUROCOURTAGE IARD à payer 5.000 € à la société EPARGNE FONCIERE et 3.000 € à l'association IFOCOP au titre de l'article 700 du code de procédure civile
AUX MOTIFS QU' « il apparaît inéquitable de laisser à la Société Epargne Foncière et à sa locataire, l'association IFOCOP la charge de la totalité de leurs frais irrépétibles ; que les demandes de ce chef de la SCPI Epargne Foncière et de l'IFOCOP sont dirigées contre « tous succombants » ; qu'il convient, en conséquence, de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et le GAN à payer 5.000 € à la société Epargne Foncière et 3.000 € à l'association IFOCOP sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile »,
ALORS QUE la cour d'appel a débouté la société EPARGNE FONCIERE de sa demande de garantie à l'encontre de la compagnie GAN EUROCOURTAGE IARD ; qu'elle a, par ailleurs, déclaré irrecevable la demande présentée à l'encontre de l'assureur de l'association IFOCOP ; qu'il en résulte que la compagnie GAN EUROCOURTAGE IARD ne pouvait être considérée comme une partie succombante ; qu'en mettant cependant à sa charge les frais irrépétibles, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et ainsi violé l'article 700 du code de procédure civile.
