Cour Suprême du Canada
Tabco Timber Limited c. La Reine, [1971] R.C.S. 361
Date: 1970-10-06
Tabco Timber Limited, I.M. Sherwin Limited et Kennedy Holdings Ltd. (Défenderesses) Appelantes;
et
Sa Majesté la Reine (Demanderesse) Intimée.
1970: les 24 et 25 juin; 1970: le 6 octobre.
Présents: Les Juges Martland, Ritchie, Spence, Pigeon et Laskin.
EN APPEL DE LA COUR DE L’ÉCHIQUIER DU CANADA
APPEL des propriétaires de certains terrains expropriés d’un jugement de la Cour de l’Échiquier, déterminant le montant d’indemnité payable. Appel accueilli.
R.C. Bray et R.G. Ward, pour les défenderesses, appelantes.
N.D. Mullins, c.r., pour la demanderesse, intimée.
Le jugement de la Cour a été rendu par
LE JUGE MARTLAND — Il s’agit ici d’un appel que les défenderesses ont interjeté à l’encontre d’un jugement de la Cour de l’Échiquier du Canada, de qui la Couronne avait demandé une déclaration à l’effet de déterminer si la somme de $30,000 offerte par la Couronne en contrepartie de l’expropriation de certains terrains appartenant aux défenderesses constituait une indemnité suffisante et juste ou, dans le cas contraire, une déclaration indiquant quelle indemnité serait effectivement suffisante et juste. Le savant juge de première instance a fixé la valeur des terrains à $30,000. En vertu de l’art. 32 de la Loi sur les expropriations, S.R.C. 1952, c. 106, aucun intérêt n’a été alloué. Des dépens ont été adjugés aux défenderesses, Tabco Timber Limited et Kennedy Holdings Ltd. mais ont été refusés à la défenderesse, I.M. Sherwin Limited, pour la raison qu’elle n’était pas représentée par un membre du barreau.
Dans ses motifs, le savant juge de première instance relate les faits comme suit:
Il s’agit de déterminer la valeur d’une parcelle de terrain d’une superficie totale de 971.75 acres,
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qui fait partie, pour 822.66 acres, du lot 6, et pour 148.9 acres, du lot 10, situés à l’extrémité nord de l’île Graham, qui est une des îles de la Reine Charlotte. Elle a été expropriée le 26 juillet par la Couronne, en vertu de la Loi sur les expropriations, S.R.C. 1952, c. 106; elle est évaluée à une somme différente selon les parties: par la Couronne à $30,000, par les propriétaires défendeurs Tabco Timber Ltd. et Kennedy Holdings Ltd. à $100,000 et par I.M. Sherwin Ltd. à $200,000.
La parcelle en question se situe au-delà du 54e degré de latitude nord à l’extrémité nord de l’île Graham, qui est elle-même la plus nordique des îles de la Reine Charlotte. La parcelle donne au nord sur une plage de sable au-delà de laquelle se trouve l’entrée Dixon.
Le lot 10 a une longueur d’environ un mille d’ouest en est et une largeur d’environ un quart de mille du nord au sud. Le lot 6 est contigu au lot 10 à l’est, mesure 144 chaînes’ d’ouest en est, et a une largeur de 62 chaînes, sur le côté est; à l’angle sud-ouest se trouve le lot A, soustrait à l’expropriation, d’environ 229.34 acres. La parcelle a un sol sableux, et au sud les deux tiers du terrain sont en marécages. Dans le district, les vents soufflent de 110 à 130 milles à l’heure, et il faut remarquer qu’à l’échelle de Beaufort, les vents de force 12, c’est-à-dire de plus de 65 milles à l’heure, sont considérés comme des vents d’ouragan. Dans cette région les précipitations sont de 50 à 60 pouces par an. A cause des grands vents, qui déplacent les dunes, la plage n’est pas fixe. Au nord les eaux sont trop froides pour qu’il soit possible de s’y baigner. On ne peut tirer aucun revenu annuel de cette parcelle. On n’a pas réussi à développer l’agriculture ou à commercialiser la tourbe dans ces régions. Le droit de propriété sur cette parcelle ne s’étend pas aux minerais; de toute façon, il n’y en a aucune trace.
Voici l’historique de cette parcelle:
En 1960, les deux défendeurs, Tabco Timber Ltd. et I.M. Sherwin Ltd. avaient acheté les parcelles qui comprennent les lots 6, 7, 8, 10 et 11, ainsi que d’autres, pour un montant de $52,000, les deux parties se partageant l’affaire; les arbres n’avaient pas été abattus sur ces parcelles, où se trouvait donc du bois en état. En décembre 1964, la compagnie Sherwin cédait à Kennedy Holdings Ltd. un quart de l’affaire, dont la valeur déclarée sous serment fut de $1,500 calculée en multipliant par deux le montant de l’évaluation.
Au printemps 1964, tout le bois était abattu sur la parcelle (lots 6 et 10); selon Taylor, de la com-
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pagnie Tabco, l’abattage fut une fructueuse opération puisque tout le bois commercialisable fut vendu. Il fut vendu à l’exportation.
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A la fin de l’abattage, au printemps 1964, les propriétaires inscrivirent les terrains auprès de I.M. Sherwin Ltd. pour une vente avec commission de 20 pour cent; Taylor, de la compagnie Tabco, qui était chargé des opérations de l’abattage, déclara qu’il s’était peu intéressé à la vente de la parcelle, car il avait d’autres affaires plus importantes.
Pour le lot A, qui se compose de 229.34 acres de terrain, situé au sud-ouest du lot 6, Sherwin déclara qu’il avait offert, en septembre 1966, d’en donner 60 acres au ministère et de lui céder le reste au prix de $100 l’acre. Cependant cette opération ne donna lieu qu’à un seul transfert de propriété, moyennant un seul versement, pour tout le lot A. Il en résulte donc que l’on vendit à environ $74 l’acre les 229.34 acres du lot A. Il est certain que le ministère a payé un tel prix parce qu’une grande partie du terrain avait été défrichée et utilisée comme prairie, ce qui réduisait le coût de défrichage à $3,000, tandis que pour les lots 6 et 10 le ministère devait, pour les remettre en état, payer les sommes suivantes: défrichage $227,968.50, remblayage et dommage $218,645, soit la somme totale de $446,613.50.
Le 15 septembre 1966, les propriétaires offrirent 2,100 acres (soit les lots 6, 7, 8, 10 et 11) à la Couronne, pour la somme de $100,000. La Couronne refusa.
Le 15 mars 1967, les propriétaires tinrent une réunion à Victoria pour discuter de l’échec de la vente des lots 6 et 10; Taylor et Kennedy ainsi que leurs compagnies respectives souhaitaient inscrire la propriété chez Horne de Seattle, mais Sherwin refusa car il voulait un paiement comptant.
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Le 10 juillet 1967, les propriétaires offraient les lots 6 et 10 à la Couronne, pour $61,300. Pendant ce temps le ministère avait fait faire par H.P. Bell-Irving une estimation de la propriété qu’il chiffra à $30,000. En conséquence, le ministère informa Sherwin que le prix de $61,300 qu’il avait demandé était trop élevé, et que le ministère avait décidé d’exproprier. A Massett, qui s’étend à l’ouest du lot 10, le ministère acquit les lots pour construire 187 maisons, et d’autres lots pour des édifices administratifs et des services récréatifs; c’est la province de Colombie-Britannique qui céda ces lots à la Couronne du chef du Canada, sans contrepartie.
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Le 27 février 1968, les propriétaires, défendeurs au procès, vendirent les lots 7, 8 et 11, ainsi que les blocs 79 à 89 inclus, du plan 946A, pour $87,500. La situation de ces lots était telle qu’elle pouvait profiter de toute expansion de Massett. Le 26 mars 1969, l’acheteur de ces biens-fonds acceptait de les vendre pour $215,000 U.S.
Il est prouvé que l’agriculture n’avait pu se développer dans le district, non plus que la production de tourbe. Il n’y avait pas de minerais sur la propriété. On ne pouvait finalement donner de la valeur aux lots 6 et 10 qu’en les subdivisant en parcelles plus petites, et en les vendant à des gens qui recherchent la nature sauvage, loin des villes.
Ce n’était pas possible de vendre aux habitants des îles de la Reine Charlotte, car ils avaient seulement besoin d’assez d’espace pour une maison; ils n’avaient pas d’argent pour payer les dépenses annexes causées par l’achat de la parcelle en question. Les futurs acheteurs ne pouvaient donc être que des personnes riches qui souhaitaient fuir la vie des villes; deux agents d’immeubles traitaient de ce genre d’affaires, c’est-à-dire Rogers et Horne de Seattle; or, aucun d’eux n’avait jamais fait d’offre pour les terrains en question. Par conséquent, le marché était limité et difficile; on ne pourrait vendre directement qu’à un spéculateur qui achèterait pour revendre à un agent immobilier qui déciderait de subdiviser et vendre en parcelles de 50 acres, ce qui ferait environ 20 parcelles. Une dernière vente les transmettrait à un acheteur qui pourrait partager les frais engagés pour développer le domaine, construire une maison correspondant aux dépenses qu’il aurait engagées pour le terrain, et assumer les frais de voyage jusqu’à la parcelle en question, par le mode de transport de son choix en passant par Sandspit, puis de là à Massett par route, puis jusqu’à la parcelle.
Il faudrait engager des dépenses considérables pour transformer ces terrains en domaine résidentiel. Le coût de défrichage varie, dans le District, entre $500 et $1,000 par acre. En outre, il faudrait compter le coût de drainage des marécages et, à cause des terrains très plats et des marées qui montent jusqu’à 26 pieds, il faudrait pour drainer utiliser des tuyaux munis de clapets pour que la marée montante n’y refoule pas l’eau. En plus de tout cela, il faudrait assumer les frais de subdivision et de commercialisation des terrains.
Après avoir relaté ces faits, le savant juge de première instance a adopté les règles que le Juge
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d’appel Guy a énoncées dans Duthoit v. Province of Manitoba[1], à la p. 266, pour déterminer là valeur du terrain:
[TRADUCTION] Il suffit de dire, sans entrer dans les détails, qu’il faut appliquer les règles suivantes:
1. La valeur que l’on attache à un terrain est fixée d’après la valeur particulière pour le propriétaire et non pour le preneur;
2. La valeur doit être fondée sur l’utilisation la plus complète et la mieux adaptée de la propriété acquise;
3. La valeur est déterminée à la date de l’expropriation;
4. L’expert doit tenir compte du potentiel de la propriété au moment de l’acquisition.
Le Juge Cartwright (alors juge puîné) a accepté l’énoncé de ces règles en rendant les motifs de cette Cour dans l’affaire Duthoit[2].
Le fond du présent appel réside en ce que le savant juge de première instance, en déterminant la valeur, a refusé de tenir compte du fait que, le 27 février 1968, deux des appelantes et d’autres ont vendu les lots 7, 8 et 11, ainsi que les blocs 79 à 89 inclusivement, du plan 946A, pour $87,500 et du fait que l’acheteur de ces terrains a ultérieurement convenu, le 26 mars 1969, de les vendre pour $215,000 (U.S.). La première de ces ventes représente une valeur d’environ $80 l’acre. De l’avis du témoin Squarey, ces ventes constituaient un bon indice de la valeur comparative des terrains en question.
Le savant juge de première instance a rejeté ce témoignage en se fondant sur un énoncé contenu dans la décision de cette Cour dans Roberts et Bagwell c. La Reine[3].
[TRADUCTION] Je suis d’avis qu’en l’absence de toute circonstance spéciale, la preuve d’une vente postérieure au décret peut être prise en considération pour fixer la valeur avant la prise du décret. Il faut démontrer que la vente n’est soumise à aucun facteur extérieur tel que les ventes antérieures, et qu’elle a été faite dans tel laps de temps où il est établi que les prix n’ont pas changé sensiblement par rapport aux prix courants avant la date critique. En d’autres termes, le simple fait qu’une vente ait lieu avant ou après une date particulière ne dé-
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termine pas la pertinence de ventes subséquentes, si les conditions générales du marché sont restées les mêmes. La règle devrait permettre à la Cour d’admettre la preuve de telles ventes qu’elle juge, compte tenu du lieu, de l’époque et des circonstances, être logiquement concluante quant au fait à établir.
Le savant juge de première instance qui a cité le passage ci-dessus, dit ceci:
Pour apprécier le témoignage de ces experts, on a pu considérer les ventes ultérieures comme preuve de la valeur de la parcelle, sauf dans des circonstances particulières qui rendraient applicable à cette vente ultérieure la règle de Roberts et Bagwell c. La Reine. En effet, on ne peut utiliser les ventes ultérieures comme valeur comparative, en ce qui concerne cette parcelle, pour les raisons suivantes:
Bell-Irving a déclaré qu’il n’y avait eu aucune demande pour le terrain en question en 1967; qu’il se trouvait sur les lieux avant l’expropriation, et avait prospecté la clientèle à Massett. Il est établi que plus de 90 pour cent des terrains des îles de la Reine Charlotte appartiennent à la Couronne et que certains d’entre eux lui ont fait retour parce que les propriétaires refusaient de payer leurs impôts. L’opinion de Bell-Irving est confirmée par le fait que la parcelle (lots 6 et 10) avait été inscrite avec une commission de 20 pour cent, auprès de Sherwin au printemps 1964, et l’est restée jusqu’en mars 1967. En septembre 1966, Sherwin, au nom des propriétaires, offrit à la Couronne l’ensemble des terrains des lots 6, 7, 8, 10 et 11 pour $100,000. Il est probable que si cette offre avait été acceptée, l’affaire aurait été conclue. En juillet 1967, Sherwin offrait à la Couronne les lots 6 et 10 sur la parcelle en cause, pour $61,300. Il ne reçut aucune offre pour le terrain, et aucune affectation d’offre. Au contraire, on l’informa que l’offre était trop élevée et que la Couronne allait exproprier.
Toutes les tentatives pour vendre cette parcelle avaient échoué. Par ailleurs, il est probable que Rogers de Seattle et Hunter savaient depuis mars 1967 au moins, que des terrains étaient à vendre dans les îles de la Reine Charlotte.
Pour ce qui est, tout d’abord, de l’énoncé contenu dans l’arrêt Roberts, il faut noter qu’il ne s’agissait pas là d’expropriation d’une parcelle de terrain, mais d’une réclamation pour dépréciation amenée par des restrictions à la construction dans le voisinage de l’aéroport Malton. Or l’imposition de ces restrictions, tout en réduisant la valeur des terrains qui y étaient assujettis, pouvait aussi:
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inversement, accroître la valeur de terrains contigus échappant à ces restrictions. C’est donc dans ce contexte qu’il faut lire le passage. En ce qui concerne l’expropriation d’une parcelle de terrain, l’essentiel est contenu dans la phrase suivante:
[TRADUCTION] La règle devrait permettre à la Cour d’admettre la preuve de telles ventes qu’elle juge, compte tenu du lieu, de l’époque et des circonstances, être logiquement concluante quant au fait à établir.
Et maintenant à l’égard des motifs donnés pour écarter la preuve de ventes ultérieures, on s’appuie sur la déclaration de Bell-Irving portant que personne en 1967 ne voulait de ce terrain. Il a toutefois étudié la situation à Massett, sans pouvoir y trouver d’acheteurs éventuels. Il était lui-même d’avis que:
Le meilleur marché pour la propriété serait un spéculateur qui compterait la revendre à un acheteur définitif; la meilleure vente possible serait donc à un acheteur qui voudrait vivre dans l’isolement éloigné d’une ville et sur une parcelle de terrain assez grande pour assurer son isolement.
Les offres de vente faites à la Couronne n’influent pas sur la détermination de la valeur car chacune de ces offres avait manifestement pour objet d’en arriver à un règlement et ne devait pas nuire à la position de l’appelante si elle n’était pas acceptée.
Je suis d’avis que la preuve qui a été rejetée devait être considérée pour déterminer la valeur du terrain en question aux fins de son utilisation la plus avantageuse, c’est-à-dire pour un acheteur en quête d’isolement loin d’une ville. Cette preuve avait une certaine importance lorsqu’il s’agissait de déterminer le potentiel des terrains expropriés à l’époque de l’expropriation. Le refus de considérer cette preuve a résulté en une évaluation trop modique. En considérant cette preuve conjointement avec les opinions exprimées par le savant juge de première instance sur tous les aspects de l’affaire autres que ladite preuve, j’en suis arrivé à la conclusion que la valeur du terrain exproprié à la date de l’expropriation, s’établissait à $40,000.
Je suis d’avis d’accueillir l’appel et de modifier le jugement de première instance de façon qu’il
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soit déclaré que la somme de $40,000 est la juste indemnité pour l’expropriation des terrains et en augmentant d’un tiers le montant adjugé à chaque appelant, plus l’intérêt sur ce montant aux taux de 5 pour cent l’an à compter du 26 juillet 1967 jusqu’à la date du présent jugement. Les appelantes ont droit à leurs dépens en cette Cour. Quant aux dépens adjugés par la Cour de l’Échiquier, ils sont modifiés de façon à ce que soient adjugés à l’appelante, I.M. Sherwin Limited, même si elle n’a pas été représentée au procès par un membre du barreau, tels dépens qu’il peut y avoir lieu de taxer.
Appel accueilli avec dépens.
Procureurs des défenderesses, appelantes: MacLeod, Small & Bray, Vancouver.
Procureur de la demanderesse, intimée: D.S. Maxwell, Ottawa.
[1] (1965), 54 D.L.R. (2d) 259.
[2] [1967] R.C.S. 128 à 131.
[3] [1957] R.C.S. 28 à 36.
