| La Reine c. Pow Investments Ltd., [1975] 2 R.C.S. 86 (29 avril 1974)
Cour suprême du Canada
La Reine c. Pow Investments Ltd., [1975] 2 R.C.S. 86
Date: 1974-04-29
Sa Majesté la Reine du chef de la province de la Nouvelle-Écosse Appelante;
et
Pow Investments Limited Intimée.
1973: le 26 novembre; 1974: le 29 avril.
Présents: Les Juges Abbott, Ritchie, Spence, Laskin et Dickson.
EN APPEL DE LA DIVISION D’APPEL DE LA COUR SUPRÊME DE LA NOUVELLE-ÉCOSSE
Expropriation - Indemnité - Valeur d’aménagement pour aménagement probable - Usage le plus rénumérateur et le plus rationnel - Valeur actuelle des potentialités d’aménagement.
Le 20 novembre 1969, l’appelante a exproprié, en vue d’un projet de construction domiciliaire à Spryfield dans le comté de Halifax, 900 acres dont 428 acres étaient la propriété de l’intimée. Les 428 acres étaient entièrement situées à l’intérieur des limites du Grand-Halifax et 60 de ces 428 acres étaient à l’intérieur des limites de la ville. Le terrain était assez plat et formait un boisé de densité moyenne composé d’arbres et d’arbustes; il avait été acquis par l’intimée pour fins de construction domiciliaire en six étapes sur une période de 20 ans. L’usage le plus rénumérateur et le plus rationnel des 428 acres, tant pour le présent que pour l’avenir, était la construction domiciliaire. L’arbitre a fixé la valeur marchande du terrain à $210,000 et a accordé à l’intimée $8,224.17 à titre de dommages-intérêts spéciaux. La Division d’appel rejetant, comme l’avait fait l’arbitre, la méthode d’évaluation selon le coût d’aménagement, a fixé la valeur marchande du terrain à $345,400 et a confirmé les dommages-intérêts spéciaux.
Arrêt: Le pourvoi et le pourvoi incident doivent être rejetés avec dépens.
Il n’est pas juste de désigner comme «des terres sauvages» même les «terrains à l’arrière» du bien-fonds dont l’usage le plus rénumérateur et le plus rationnel est la construction domiciliaire dans une ville en expansion. Quand l’ensemble des terrains est susceptible d’aménagement, une partie de ceux-ci ne doit pas être évaluée comme des «terres sauvages» mais plutôt suivant la valeur actuelle de ses potentialités d’aménagement; sa valeur actuelle pour fins de construction future doit aussi être prise en considération.
Arrêts mentionnés: Winnipeg Supply & Fuel Co. Ltd. c. Metropolitan Corporation of Greater Win-
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nipeg, [1966] R.C.S. 336; University of Toronto c. Zeta Psi Elders Association of Toronto, [1969] R.C.S. 443; R. c. Eastern Trust Co., [1945] R.C.É. 115.
POURVOI et POURVOI INCIDENT à l’encontre d’un arrêt de la Division d’appel de la Cour suprême de la Nouvelle-Écosse[1] modifiant une sentence du Juge Dubinsky[2], agissant à titre d’arbitre en vertu du Expropriation Act, R.S.N.S. 1967, c. 96. Pourvoi et pourvoi incident rejetés avec dépens.
I. Palmeter, c.r., et W. Strug, pour l’appelante.
H.F. Jackson, c.r., et D.H. Reardon, pour l’intimée.
Le jugement de la Cour a été rendu par
LE JUGE RITCHIE — Il s’agit d’un pourvoi à l’encontre d’un arrêt de la Division d’appel de la Cour suprême de Nouvelle-Écosse modifiant une sentence dans laquelle le Juge Dubinsky, agissant à titre d’arbitre en vertu de l’Expropriation Act, R.S.N.S. 1967, c. 96, a fixé l’indemnité à payer pour 428 acres de terrain dont l’intimée était propriétaire et qui, situées à Spryfield dans le comté de Halifax, ont été expropriées par la Province le 20 novembre 1969 pour fins d’aménagement d’un projet de construction domiciliaire. L’honorable Juge Dubinsky a fixé la valeur marchande du terrain à $210,000 et a accordé à l’intimée une somme additionnelle de $8,224.17 à titre de dommages-intérêts spéciaux. La Division d’appel aurait évalué le terrain à $345,400 et confirmé la décision de l’arbitre quant aux dommages-intérêts spéciaux.
Les biens-fonds qui font l’objet du pourvoi font partie, à Spryfield, d’une étendue de 900 acres qui a été expropriée en entier par la Province le même jour. Il est d’importance primordiale dans l’évaluation de ces terrains, de considérer que les 428 acres dont l’intimée était propriétaire sont situées entièrement à l’intérieur des limites du Grand-Halifax et que 60 de
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ces acres se trouvent être à l’intérieur des limites de la ville. Les conclusions suivantes du savant arbitre sont acceptées par les deux parties:
(a) Le terrain est assez plat et forme un boisé de densité moyenne composé d’un mélange de bois dur, de bois mou et d’arbustes, et dans la partie située à l’extrémité est des rochers de granite affleurent à la surface.
(b) L’intimée avait acquis le terrain pour fins de construction domiciliaire, et avait préparé un plan d’aménagement en six étapes sur une période de 20 ans, qui prévoyait la construction de 1324 habitations unifamiliales et 1056 immeubles à logements multiples, le tout avec écoles, parcs, rues, centre commercial, station-service et autres commodités de la vie de banlieue.
(c) L’usage le plus rénumérateur et le plus rationnel des terrains, tant pour le présent que pour l’avenir, est la construction domiciliaire.
Le savant arbitre et la Division d’appel ont considéré que la voie principale conduisant au bien-fonds exproprié est un chemin entretenu par la Ville d’Halifax, que la question d’accès ne serait pas un obstacle à son aménagement et qu’il existe d’autres lotissements domiciliaires adjacents aux limites est et nord de la propriété ou près de ces limites.
La majeure partie de la preuve présentée devant l’arbitre traite de la façon dont l’intimée avait acquis la propriété, du prix qu’elle l’avait payée, et des offres de vente qui auraient été faites avant l’expropriation.
Les circonstances dans lesquelles l’intimée a fait l’acquisition des biens-fonds expropriés sont décrites par l’honorable Juge Cooper, au nom de la Cour d’appel, comme suit:
[TRADUCTION] Au mois de février 1969, quatre personnes détenaient la propriété indivise du bien-fonds. A la suite d’un contrat, en date du 12 février 1969, deux des indivisaires acceptèrent de vendre leurs parts à M. John Risley pour la somme de $64,800. Les deux autres parts indivises étaient devenues la propriété de Hilden Developments Limited
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mais étaient grevées d’une première et d’une deuxième hypothèque. Le deuxième créancier hypothécaire a engagé des procédures en forclusion. La vente par le shérif à la suite de ces procédures a eu lieu le 25 février 1969. M. Gary Hurst était présent à la vente à titre de procureur de M. Risley. Son enchère de $42,500 était la plus élevée et un dépôt fut remis au shérif de sorte que M. Risley fut placé dans une situation lui permettant d’acquérir les droits de Hilden de façon à devenir en temps opportun le détenteur de la pleine propriété du bien-fonds.
L’appelante fut constituée en corporation le 2 avril 1969, dans le but d’aménager la propriété. M. Hurst devint président de la compagnie et M. Risley un de ses actionnaires. L’appelante a acquis la propriété au mois de mai 1969, en exerçant, comme je le comprends, les droits de M. Risley. Elle versa la somme de $64,800 due en vertu du contrat daté du 12 février 1969, versa la somme de $42,500 promise lors de la vente aux enchères, et obtint un certificat d’adjudication du shérif. M. Hurst a déclaré que le prix d’achat payé par l’appelante avait été de $116,168, soit les deux montants que j’ai déjà mentionnés et «le montant de la première hypothèque qui était de $8,686,»; notons que, si l’on fait l’addition de ces trois sommes, le total est de $115,986.
C’est à juste titre que le savant arbitre n’a pas tenu compte des efforts faits par M. Hurst et ses associés pour vendre la propriété au printemps de 1969, et des offres qu’ils ont faites à l’époque, et l’offre subséquente faite au nom de l’intimée, au mois d’octobre 1969, de vendre ces biens-fonds à la Nova Scotia Housing Commission pour la somme de $800 l’acre, a été aussi, à mon avis, laissée de côté avec raison par l’arbitre, parce qu’elle a été faite à une époque où M. Hurst était en difficulté financière et qu’elle était assimilable à une préliminaire de ce qui aurait été ni plus ni moins qu’une vente forcée si elle avait été acceptée.
Les questions en litige dans ce pourvoi sont presque uniquement fondées sur la preuve des évaluateurs experts. Le Juge Dubinsky a entendu les témoignages de quatre évaluateurs et dans ses motifs de jugement il étudie soigneusement et attentivement le poids qu’il convient de donner à chacun.
Les trois évaluateurs de l’appelante, Speed, Stiebritz et Stailing, et le témoin de l’intimée,
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King, ont donné les valeurs suivantes à la propriété expropriée:
Speed:
$205,400
Stiebritz:
$234,000 à $256,000
Stalling:
$214,000
King:
$727,099, dans l’hypothèse que des règlements de zonage plus favorables soient adoptés,
$643,021 en se fondant sur les règlements de zonage actuels et $313,130 dans l’hypothèse que seules des habitations unifamiliales puissent être construites sur le terrain.
Ni l’arbitre, ni la Division d’appel n’ont accepté les chiffres de M. King et la méthode qu’il a employée pour y arriver. Il a considéré la méthode d’évaluation selon le coût d’aménagement comme plus appropriée que la méthode d’évaluation selon les données du marché et par conséquent il aurait évalué les biens-fonds comme s’ils avaient été aménagés, ce qui était loin de la situation existante.
M. le Juge Dubinsky a fondé sa décision surtout sur le témoignage de Speed, le premier évaluateur de l’appelante. Speed a divisé le bien-fonds exproprié en deux parcelles — les «terrains à l’avant», auxquels on a accès par le chemin Rockingstone et qui sont d’une superficie approximative de 55.5 acres, qu’il a évaluées à $1,000 l’acre pour un total de $55,000, et les «terrains à l’arrière», comprenant quelque 358 acres qu’il a évaluées à $400 l’acre pour un total de $143,200. L’évaluation totale faite par Speed est donc de $198,700, pour une superficie de 413.5 acres, mais lorsqu’on lui a demandé l’évaluation de la superficie convenue de 428 acres, il a mentionné le chiffre de $205,400, que j’ai déjà cité. L’honorable Juge Dubinsky et la Division d’appel ont accepté la méthode de M. Speed de diviser le terrain en deux parcelles pour fins d’évaluation, comme il avait fait, et ils ont aussi accepté ses conclusions que l’usage le plus rémunérateur et le plus rationnel de ce terrain était, actuellement et pour l’avenir, la construction domiciliaire.
Pour en arriver à son évaluation quant à la valeur des «terrains à l’avant», M. Speed a
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examiné les opérations concernant des terrains semblables dans la région de Spryfield, mais malgré que les «terrains à l’arrière» étaient directement dans le rayon d’expansion domiciliaire de la ville, il semble avoir désigné ceux-ci comme «des terres sauvages» dont l’aménagement ne pourrait se faire que «dans un avenir lointain» et l’acceptation par le Juge Dubinsky de cette appréciation a été l’un des principaux facteurs de divergence entre celui-ci et la Division d’appel.
En traitant des 55.5 acres de «terrains à l’avant», M. Speed et l’honorable Juge Dubinsky ont appliqué deux facteurs de diminution de la valeur du terrain qui n’ont pas été acceptés par le Division d’appel. Lors de son témoignage, M. Speed a exprimé le point de vue qu’il y avait dans les terrains de la parcelle avant une lisière de terrain qui était d’une largeur de seulement 260 pieds et que par conséquent il ne serait pas possible d’ériger dans cette partie de la propriété une voie d’accès de 66 pieds de large tout en laissant de chaque côté des lots de 100 pieds. Il a semblé d’abord ressortir du témoignage de M. Speed qu’une voie de cette largeur était requise dans un projet du genre de celui envisagé, mais en contre-interrogatoire, il a admis qu’on pourrait accepter une voie de 60 pieds de largeur; questionné de nouveau, il a dit:
[TRADUCTION] Q. Mais je ne vois rien de répréhensible à ce qu’un lot ait 95 pieds de profondeur et qu’il soit un peu plus large?
R. Bien, vous avez raison. Je connais des lotissements dont les lots sont moins profonds.
Il s’ensuit que la lisière étroite en question pouvait être aménagée et que la valeur attribuée à ce «facteur de diminution» doit être réduite en conséquence.
L’autre «facteur de diminution» mis de l’avant par Speed est que 21 des 55 acres de terre étaient soit marécageuses soit au-dessous du niveau du chemin Rockingstone qui les borne et nécessitaient du remplissage avant qu’on puisse les aménager. Cependant, à la fin de son contre-interrogatoire, M. Speed a donné les réponses suivantes, à l’égard de tous les «terrains à l’avant»:
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[TRADUCTION] J’envisage que tout ça pourra un jour être aménagé. Le premier morceau à l’être serait les 19.5 acres situées du côté est du chemin Rockingstone, et en déplaçant la terre et en effectuant des travaux sur cette partie du projet on remplirait les terrains qui sont de l’autre côté du chemin, qu’on pourrait ensuite drainer, et ainsi de suite, de façon à créer de ce côté-là du terrain propice.
Lorsqu’on relie ce témoignage au fait que les parties ont reconnu que «le terrain est assez plat», et qu’on tient compte de la preuve selon laquelle les facilités pour effectuer le drainage sont disponibles, le second «facteur de diminution» ne semble pas être un facteur important. L’incidence que M. Speed donne aux facteurs dont j’ai parlé se reflète dans la méthode qu’il a employée pour évaluer à $55,000 la parcelle «avant» de 55.5 acres. A cet égard il dit:
[TRADUCTION] Ces facteurs de diminution réduisent la superficie du terrain utilisable, à mon avis, d’approximativement 40 à 50 pour cent, ce qui signifie qu’en allouant $1,000 l’acre pour la parcelle, à ce moment-là, j’allouais, du moins dans mon esprit, peut-être $2,000 ou $2,500 l’acre pour sa partie utilisable.
Dans les motifs de jugement qu’il a rédigés au nom de la Division d’appel, le Juge Cooper a eu l’occasion de réexaminer ce point de vue, et tout en tenant compte de difficultés d’aménagement dans la partie plus basse de la parcelle il en arrive à une conclusion générale qui semble traduire fidèlement la situation véritable. A cet égard il dit:
[TRADUCTION] Je prends approximativement la médiane dans chaque cas, ce qui donne 30 acres à $2,250 l’acre ou $67,500.00. J’attribue une valeur moindre de $1,500 l’acre ou $38,250 à la superficie qui reste vue les difficultés d’aménagement d’un terrain marécageux et situé à un niveau plus bas, ce qui fera un grand total de $105,750 pour la parcelle de 55.5 acres.
La Division d’appel avait compétence pour reviser la conclusion de l’arbitre à cet égard basée qu’elle était sur le fait que Speed avait mal apprécié la preuve en attachant une valeur indue aux «facteurs de diminution» que j’ai mentionnés. Voir Winnipeg Supply & Fuel Co. Ltd. c. Metropolitan Corporation of Greater
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Winnipeg[3], à la p. 338 et University of Toronto c. Zeta Psi Elders Association of Toronto[4].
Le savant arbitre a accepté l’opinion de M. Speed selon laquelle les «terrains à l’arrière» doivent être évalués à $400 l’acre pour le motif que les possibilités d’aménagement pour fins domiciliaires se situent dans un avenir très lointain et il n’exprime pas son désaccord quand M. Speed désigne ces terrains comme «des terres sauvages». En revisant cette conclusion de l’arbitre, le Juge Cooper, parlant au nom de la Division d’appel, a dit:
[TRADUCTION] M. Speed, dans son rapport d’évaluation dont j’ai déjà cité des passages, déclare que les biens-fonds expropriés sont directement dans le rayon d’expansion domiciliaire et que «lorsque les services adéquats seront disponibles, les biens-fonds seront un choix logique pour l’aménagement d’un vaste projet de construction domiciliaire.» A la lumière de cette déclaration il m’est difficile d’accepter l’énoncé de M. Speed caractérisant de terres sauvages tout le reste des biens-fonds, soit ce qu’il désigne comme la parcelle n° 2. Je ne crois pas que la preuve nous permette d’établir une ligne de démarcation aussi rigide entre la parcelle de 55.5 acres et l’ensemble de la parcelle n° 2. L’ensemble des terrains est susceptible d’aménagement. La question n’est pas, d’après la preuve, de savoir s’il y aura ou non aménagement, mais quand. La parcelle n° 2 ne doit donc pas être évaluée comme étant constituée de «terres sauvages» mais plutôt suivant la valeur actuelle de ses potentialités d’aménagement.
Conformément à ce raisonnement, le Juge Cooper a fixé la valeur des «terrains à l’arrière» à $239,700, et considérant la proximité de la ville et le fait que ces terrains sont assez plats, je ne vois aucun motif de modifier sa conclusion, laquelle répond au critère énoncé par le Juge Thorson dans l’arrêt R. c. Eastern Trust[5], à la p. 119, au sujet d’un lotissement antérieur à Halifax:
[TRADUCTION] Par conséquent, même si une partie considérable du bien-fonds exproprié était un terrain de pâturage au moment de l’expropriation, il n’est pas
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juste de l’évaluer uniquement comme telle, sa valeur actuelle pour fins de construction future doit aussi être prise en considération.
La valeur actuelle dont parlait le savant juge se trouve, à mon avis, reflétée avec exactitude dans le montant fixé par le Juge Cooper pour la valeur des «terrains à l’arrière».
Pow Investments Limited a interjeté un pourvoi incident devant cette Cour, alléguant que la méthode d’évaluation selon le coût d’aménagement aurait dû être appliquée à l’égard des premières étapes du lotissement, mais vu la conclusion à laquelle je suis arrivé à l’égard du pourvoi principal il me paraît que le pourvoi incident doit être rejeté avec dépens.
Par conséquent, je suis d’avis de rejeter le pourvoi et le pourvoi incident avec dépens.
Appel et appel incident rejetés avec dépens.
Procureur de l’appelante: Ian H.M. Palmeter, Halifax.
Procureur de l’intimée: Harold F. Jackson, Halifax.
[1] (1973), 5 N.S.R. (2d) 121.
[2] (1971), 4 N.S.R. (2d) 84 et 386.
[3] [1966] R.C.S. 336.
[4] [1969] R.C.S. 443.
[5] [1945] R.C.É. 115.
