| France, Cour administrative d'appel de BORDEAUX, 2ème chambre, 03 avril 2025, 24BX01499

Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

Mme C... E... a demandé au tribunal administratif de Poitiers d'annuler l'arrêté du 24 janvier 2022 par lequel la maire de Poitiers a accordé à la société civile de construction vente (SCCV) La Pierre Levée un permis de construire pour la réalisation d'une résidence étudiante de 126 logements et d'un second bâtiment composé de 10 logements en accession libre, sur la parcelle cadastrée section DX n° 347, ainsi que la décision du 6 mai 2022 rejetant son recours gracieux.

Par un jugement n° 2201647 du 18 avril 2024, le tribunal administratif de Poitiers a rejeté sa demande.

Procédure devant la cour :

Par une requête enregistrée le 18 juin 2024, Mme C... E..., représentée par

Me Hemeury, demande à la cour :

1°) d'annuler le jugement n° 2201647 du 18 avril 2024 et de renvoyer l'affaire au tribunal administratif de Poitiers ;

2°) à titre subsidiaire, d'annuler l'arrêté du 24 janvier 2022 par lequel la maire de Poitiers a accordé à la société civile de construction vente (SCCV) La Pierre Levée un permis de construire pour la réalisation d'une résidence étudiante de 126 logements et d'un second bâtiment composé de 10 logements en accession libre, sur la parcelle cadastrée section DX

n° 347, ainsi que la décision du 6 mai 2022 portant rejet de son recours gracieux ;

3°) d'annuler l'arrêté du 19 juin 2023 par lequel la maire de Poitiers a délivré à la SCCV La Pierre Levée un permis de construire modificatif ;

4°) de mettre à la charge solidaire de la commune de Poitiers et de la SCCV La Pierre Levée le versement d'une somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- sa requête d'appel est recevable.

En ce qui concerne la régularité :

- le principe du contradictoire rappelé par l'article L.5 du code de justice administrative a été méconnu ; elle a présenté le 14 septembre 2023 un mémoire contestant le permis de construire modificatif délivré au pétitionnaire le 19 juin 2023, qui lui avait été communiqué

le 18 juillet 2023, mémoire qui n'a pas été communiqué ; elle a signalé cette omission au greffe du tribunal le 27 mars 2024 ; l'article R. 611-1 du code de justice administrative impose la communication de tout mémoire comportant des éléments nouveaux ;

- un permis de construire modificatif peut être contesté sans condition de forme ni de délai tant que le juge ne s'est pas prononcé sur le fond ;

- c'est à tort que le tribunal a retenu qu'elle ne justifiait pas d'un intérêt lui donnant qualité pour agir contre le permis de construire initial ; elle est propriétaire de trois appartements et trois places de stationnement dans la résidence voisine " Les Jardins de Valençay " et détient aussi des tantièmes indivis des parties communes de la copropriété, qui jouxte directement le projet litigieux ; la distance réelle entre sa résidence et le projet est de 15 mètres et non

35 mètres ; ses appartements n°246 et 251 auront des vues obliques sur la résidence étudiante et l'appartement n°249 aura une vue directe sur la zone de stationnement et la voie de desserte interne du projet ; elle subira, outre des nuisances de chantier, des nuisances sonores en raison de l'installation d'espaces récréatifs estudiantins en face du patio de la copropriété, juste en dessous de l'appartement n°249, et de la voie de desserte de 200 mètres longeant la copropriété ; cette dernière n'a au demeurant pas d'accès réglementé et risque d'être utilisée comme parking de substitution du fait de l'insuffisance de places de stationnement au droit de la résidence étudiante projetée ; le jugement ne répond pas sur ce point.

En ce qui concerne le bien-fondé du jugement :

- les signataires de l'arrêté du 24 janvier 2022 et de celui du 19 juin 2023 ne disposent pas de délégation de signature régulière ;

- le permis de construire initial méconnaît l'article 2 du règlement de la zone U2r

du PLUi du Grand Poitiers, précisé par l'orientation d'aménagement du secteur

" Pont Neuf-Montbernage ", qui impose qu'au moins 30 % des logements des nouvelles opérations soient des logements sociaux ; le projet ne peut pas être qualifié de résidence-service au sens du code de la construction et de l'habitation ; en tout état de cause, le bâtiment en accession libre est une construction à usage principal d'habitation ;

- le projet, qui prévoit la création de 126 logements, dont 119 studios et seulement 3 T4, est incompatible avec l'orientation d'aménagement du secteur " Pont Neuf-Montbernage " qui vise à limiter la prolifération des petits logements pour favoriser les logements de plus grande taille adaptés aux familles afin de répondre aux ambitions du PLH 2019-2024 ;

- aucune pièce du dossier de demande n'établit que le projet litigieux proposerait des logements de type BBC, soit une consommation normalisée inférieure à 50 kWhEP/m² an, ce qui caractérise une méconnaissance de l'article 1 du règlement de la zone U2r du PLUi du Grand Poitiers ;

- le projet méconnaît l'article 10 du règlement du secteur U2r du PLUi du

Grand Poitiers qui définit les règles de hauteur maximales applicables aux constructions nouvelles, dès lors que le bâtiment de dix logements en accession libre situé à l'entrée de l'unité foncière présente un nombre de niveaux uniforme de type R+1 ;

- le projet méconnaît l'article 12 du secteur U2 et l'annexe 2 du règlement du PLUi dès lors qu'il prévoit uniquement 44 places de stationnement pour les 126 logements de la résidence étudiante ; les quatre places de stationnements prévues pour les visiteurs sont insuffisantes au regard de l'ampleur du projet ; la modification du nombre de places de stationnement par le permis modificatif n'a pu régulariser le permis initial, car elle se fonde sur l'application directe de l'article L.151-31 du code de l'urbanisme, lequel ne peut pas être appliqué sans une adaptation locale du PLUi ;

- le permis de construire initial a été délivré sans que l'autorité compétente ne précise dans quel délai et par quel opérateur seraient réalisés les travaux de raccordement au réseau public d'électricité, en méconnaissance de l'article L.111-11 du code de l'urbanisme ; l'avis d'ENEDIS ne précise pas les montants des contributions dues par les différents opérateurs ;

- le permis modificatif a été contesté dans le cadre de l'instance initiale.

Par un mémoire en défense enregistré le 7 août 2024, la SCCV La Pierre Levée, représentée par Me Bonneau, demande à la cour :

1°) de rejeter la requête de Mme E... au visa de l'article R. 222-1 du code de justice administrative ;

2°) subsidiairement, de confirmer le jugement attaqué et de rejeter la requête au fond ou, à défaut, de faire usage des articles L.600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme ;

3°) de mettre à la charge de Mme E... la somme de 6 000 euros au titre de

l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- c'est à juste titre que le tribunal a rejeté la demande de Mme E... au motif qu'elle ne justifiait pas d'un intérêt lui donnant qualité pour agir ; bien que propriétaire de trois studios dans une copropriété voisine du terrain d'assiette du projet, ses appartements, dépourvus de balcons, sont situés à 28, 33 et 39 mètres du projet et ne bénéficient pas de vues directes mais seulement obliques sur celui-ci ; l'usage de l'aire de stationnement de Mme E... n'est pas menacé par le projet ; les nuisances invoquées (trafic, bruit, préjudice visuel) ne sont pas démontrées, d'autant que le projet s'intègre dans un quartier destiné à l'habitat étudiant ; sa participation minoritaire aux parties communes de la copropriété ne suffit pas à lui conférer la qualité de voisine immédiate ; l'atteinte au cadre de vie n'est pas démontrée ;

- la signataire du permis contesté bénéficie d'une délégation de compétence ;

- l'exigence relative à un pourcentage de 30 % de logements sociaux ne s'applique qu'aux " programmes de logements " et non aux résidences-services au sens de l'article

L. 613-13 du code de la construction et de l'habitation, telle que la résidence étudiante projetée, qui ont une vocation d'hébergement ; seuls les 10 logements semi-collectifs du projet pourraient être qualifiés de " logements ", mais leur nombre reste en deçà du seuil de 30 logements nécessaire pour déclencher l'application de la servitude de diversité sociale ;

- le moyen tiré de l'incompatibilité du projet avec l'OAP du secteur " Pont Neuf- Montbernage " est inopérant ; cette orientation n'impose pas que toute nouvelle opération doive prévoir majoritairement de grands appartements et son interprétation doit se concilier avec la particularité du modèle de " résidence services " et de sa vocation d'hébergement ; en tout état de cause, sur les 126 logements de la résidence étudiante, deux sont des T3 et trois des T4, ce qui permet de garantir la compatibilité du projet au regard de l'OAP invoquée ;

- la notice architecturale du permis de construire modificatif fait mention du respect de l'obligation fixée par l'article 1 du règlement de la zone U2 du PLUi, ce qui est par ailleurs confirmé par l'attestation thermique jointe au dossier ;

- l'article 10 du règlement de la zone U2r2-3 impose un épannelage varié uniquement lorsque le nombre maximal d'étages autorisé est atteint ; bien que cette obligation ne trouve pas à s'appliquer au bâtiment en R+1, un épannelage consistant en un travail de variation des hauteurs en toiture a été réalisé au stade du permis initial, et un effort supplémentaire a été fourni au stade du permis modificatif ;

- l'article L. 151-35 du code de l'urbanisme, qui autorise une réduction de 15 % du nombre de places exigibles en contrepartie de la mise en place de véhicules électriques en autopartage, est directement applicable au projet ; après application du taux de réduction de 15 % prévu par la loi, le nombre total de places de stationnement résultant du permis modificatif

est de 65 pour l'ensemble du projet, soit un nombre excédentaire au regard des 57 places règlementaires requises ;

- l'avis d'ENEDIS ne mentionne aucun ouvrage d'extension du réseau électrique, mais uniquement la nécessité d'installer un poste de distribution publique sur le terrain d'assiette du projet, financé par le pétitionnaire ;

- si la cour venait à considérer que le permis de construire attaqué est entaché d'un vice régularisable, elle devrait soit surseoir à statuer en application de l'article L. 600-5-1 du code

de l'urbanisme, soit limiter l'annulation à la seule partie viciée conformément à l'article L. 600-5 du même code.

Les parties ont été informées, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, de ce que la cour, après avoir écarté les autres moyens, était susceptible de déclarer fondé le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 12 du règlement de la zone UE du plan local d'urbanisme intercommunal du Grand Poitiers au motif de l'insuffisance des places de stationnement aménagées pour les visiteurs et, après avoir estimé ce vice régularisable, de décider de surseoir à statuer, pendant un délai de trois mois, dans l'attente de la régularisation de ce vice.

Des observations en réponse à ce courrier présentées pour le SCCV La Pierre Levée ont été enregistrées le 6 mars 2025.

Des observations en réponse à ce courrier présentées pour Mme E... ont été enregistrées le 7 mars 2025.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de la construction et de l'habitation ;

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Antoine Rives,

- les conclusions de Mme Charlotte Isoard, rapporteure publique,

- et les observations de Me Hemeury, représentant Mme E... et de Me Morot-Monomy, représentant la SCCV La Pierre Levée.

Une note en délibéré présentée pour Mme E... a été enregistrée le 13 mars 2025.

Considérant ce qui suit :

1. Par arrêté du 24 janvier 2022, la maire de Poitiers a accordé à la SCCV La Pierre Levée un permis de construire n° PC 8619421X0091 pour la réalisation d'une résidence étudiante de 126 logements et d'un second bâtiment composé de 10 logements en accession libre, situé 165 rue de la Pierre Levée. Par arrêté du 19 juin 2023, la maire de Poitiers a accordé à la SCCV La Pierre Levée un permis de construire modificatif n° PC 8619421X0091M01.

Mme E..., qui est propriétaire de trois appartements et trois places de stationnement dans la copropriété " Les Jardins de Valençay ", voisine du terrain d'assiette du projet, ainsi que des 283/10 000èmes des tantièmes indivis des parties communes de cette copropriété, relève appel du jugement n° 2201647 du tribunal administratif de Poitiers du 18 avril 2024 par lequel ce tribunal a rejeté comme irrecevable sa demande tendant à l'annulation de ces deux arrêtés, ensemble de la décision du 6 mai 2022 portant rejet de son recours gracieux.

Sur la régularité du jugement attaqué :

2. Aux termes du premier alinéa de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation. " Aux termes de l'article L. 600-1-3 du même code : " Sauf pour le requérant à justifier de circonstances particulières, l'intérêt pour agir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager s'apprécie à la date d'affichage en mairie de la demande du pétitionnaire. ".

3. Il résulte de ces dispositions qu'il appartient à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Il appartient ensuite au juge de l'excès de pouvoir de former sa conviction sur la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci.

4. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette de la construction litigieuse se situe en limite ouest de la parcelle sur laquelle est implanté l'ensemble immobilier " Les Jardins de Valençay " au sein duquel se trouvent trois appartements appartenant à Mme E.... Pour justifier de son intérêt à demander l'annulation du permis de construire contesté, celle-ci fait état de l'importance du projet, qui consiste en la création de 136 logements et de 65 places de stationnement, et fait valoir en outre, notamment, qu'il conduira à une surface de plancher quadruplée par rapport au bâti existant. De plus, alors qu'elle indique que le bâtiment au sein duquel se situent ses appartements n'est éloigné que de quinze mètres de la résidence étudiante projetée, elle produit un photomontage faisant apparaître que deux d'entre eux auront des vues obliques sur cette résidence, laquelle crée un " effet barre " fermant l'environnement immédiat. Par suite, ces seuls éléments étaient suffisants pour justifier de l'intérêt pour agir de la requérante, contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges, et Mme E... est fondée à soutenir que c'est à tort que le tribunal a rejeté sa demande comme irrecevable. Dès lors, le jugement attaqué doit être annulé, sans qu'il soit besoin de statuer sur l'autre moyen tiré de son irrégularité, et il y a lieu d'évoquer et de statuer immédiatement sur la demande présentée par Mme E... devant ce tribunal.

Sur la légalité des arrêtés du 24 janvier 2022 et du 19 juin 2023 :

En ce qui concerne les moyens d'incompétence :

5. Les arrêtés attaqués, portant permis de construire et permis de construire modificatif, ont été signés respectivement par Mme A... D... et M. B... F.... La première, conseillère municipale déléguée, a été habilitée par la maire de Poitiers, par arrêté du

23 juillet 2020 régulièrement publié et exécutoire, à signer tous actes relatifs, notamment, à l'urbanisme, au logement et à l'occupation du sol et du domaine public. Le second, en cette même qualité, a été autorisé, par un arrêté du 19 septembre 2022 régulièrement publié et rendu exécutoire, à signer au nom de la maire tous les documents relatifs notamment à l'urbanisme, au foncier, aux logements, et aux autorisations d'occupation du sol. Par suite, le moyen tiré de l'incompétence des signataires des arrêtés attaqués doit être écarté.

En ce qui concerne les obligations en matière de production de logements sociaux :

6. L'article 2 du règlement de la zone UE du plan local d'urbanisme intercommunal du Grand Poitiers dispose : " Toute opération de 10 logements ou plus dans le secteur sauvegardé de Poitiers et de 30 logements ou plus en dehors de celui-ci doit comporter des logements sociaux, tels que définis dans le code de la construction et de l'habitation, dans les conditions définies dans les orientations d'aménagement, sauf impossibilité avérée, notamment en l'absence de bailleur social acceptant de prendre en charge ces logements. ".

7. En vertu de l'article L. 631-12 du code de la construction et de l'habitation, une résidence universitaire est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs, meublés ou non, et des locaux affectés à la vie collective. Cet établissement accueille des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d'un contrat de professionnalisation ou d'apprentissage. A titre exceptionnel, cet établissement peut accueillir des enseignants et des chercheurs.

8. Il ressort des pièces du dossier que le permis de construire contesté autorise l'édification d'un bâtiment comprenant 126 logements destinés à accueillir un public étudiant ainsi que des locaux collectifs tels qu'une salle de détente, de sport et une laverie. Cet ensemble doit ainsi être regardé comme ayant la nature d'une résidence universitaire au sens du code de la construction et de l'habitation. Eu égard à la nature particulière d'une telle résidence, les dispositions particulières du PLUi relatives à la servitude de mixité sociale ne lui sont pas applicables. S'il est également projeté la réalisation de dix logements de type simplex en accession libre, cette seule opération, réalisée en dehors du secteur sauvegardé de Poitiers, demeure inférieure au seuil de trente logements fixé par l'article 2 du règlement de la zone UE du PLUi, au-delà duquel l'intégration d'un pourcentage de logements répondant aux objectifs de mixité sociale est requise. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions ne peut qu'être écarté.

En ce qui concerne la compatibilité du permis de construire litigieux avec les orientations d'aménagement et de programmation du quartier Pont Neuf- Montbernage :

9. Aux termes de l'article L. 152-1 du code de l'urbanisme : " L'exécution par toute personne publique ou privée de tous travaux, constructions (...) sont conformes au règlement et à ses documents graphiques. / Ces travaux ou opérations sont, en outre, compatibles, lorsqu'elles existent, avec les orientations d'aménagement et de programmation ". Selon les dispositions de l'article L. 151-6 du même code : " Les orientations d'aménagement et de programmation comprennent, en cohérence avec le projet d'aménagement et de développement durables, des dispositions portant sur l'aménagement, l'habitat, les transports, les déplacements et, en zone de montagne, sur les unités touristiques nouvelles. (...) ". Aux termes de l'article L. 151-7 du code de l'urbanisme dans sa rédaction applicable au présent litige : " I.- Les orientations d'aménagement et de programmation peuvent notamment : / (...) 4° Porter sur des quartiers ou des secteurs à mettre en valeur, réhabiliter, renaturer, restructurer ou aménager ; (...) ". Il résulte de ces dispositions qu'une autorisation d'urbanisme ne peut être légalement délivrée si les travaux qu'elle prévoit sont incompatibles avec les orientations d'aménagement et de programmation d'un plan local d'urbanisme et, en particulier, en contrarient les objectifs. Cette compatibilité s'apprécie en procédant à une analyse globale des effets du projet sur l'objectif ou les différents objectifs d'une orientation d'aménagement et de programmation, à l'échelle de la zone à laquelle ils se rapportent.

10. Les orientations d'aménagement et de programmation relatives au quartier

Pont-Neuf - Montbernage de la commune de Poitiers, dans leur partie III. D. prévoient : " L'objectif majeur sur ce quartier est d'accroître la présence des logements sociaux sur certains secteurs (Dunes, Terrasses) et de proposer une requalification de certains logements en limite de salubrité. Les opérations doivent comporter en moyenne de l'ordre de 30 % de logements sociaux. / Le pourcentage est à adapter en fonction du contexte. / L'objectif est également d'assurer une proportion suffisante de grands logements et de limiter la prolifération des petits logements pour répondre aux ambitions du PLH 2019-2024 ".

11. S'il est soutenu que le projet litigieux, en ce qu'il prévoit la réalisation de

126 logements, dont 119 de type T1 et 2 de typeT2, serait incompatible avec les orientations d'aménagement et de programmation (OAP) du plan local d'urbanisme intercommunal relatives au quartier Pont-Neuf - Montbernage, lesquelles visent à limiter la prolifération des petits logements afin de répondre aux objectifs du programme local de l'habitat (PLH) 2019-2024, il ressort de ce dernier document que cette exigence a principalement pour objet de garantir une offre résidentielle adaptée à l'accueil des familles au sein du quartier. Elle ne saurait faire obstacle, par elle-même, à la création d'une résidence étudiante comprenant majoritairement des logements de types T1 ou T2 qui, eu égard aux besoins spécifiques et temporaires du public auquel une telle résidence est dédiée, n'a pas vocation à accueillir des familles. Par suite, et alors qu'il n'est pas établi que l'opération projetée serait de nature à compromettre l'équilibre général du parc résidentiel à l'échelle de la zone concernée, particulièrement étendue, le moyen tiré de l'incompatibilité du permis de construire contesté avec les OAP du quartier Pont-Neuf - Montbernage doit être écarté.

En ce qui concerne la performance énergétique :

12. L'article 1er du règlement de la zone UE du plan local d'urbanisme intercommunal dispose : " Sont interdits : (...) Toute construction nouvelle comportant des logements dont l'efficacité énergétique serait inférieure à la norme BBC (bâtiment à basse consommation, soit une consommation normalisée inférieure à 50 kWhEP/m² an). "

13. Il ressort de l'attestation thermique jointe au dossier de demande de permis de construire, tel que complété dans le cadre de la procédure d'obtention du permis modificatif, que la consommation d'énergie du bâtiment à édifier, après déduction de la production locale d'électricité, sera de 49,80 kWh/m²/an pour le chauffage, l'eau chaude sanitaire, le refroidissement, l'éclairage et les auxiliaires. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 1er du règlement de la zone UE par le permis de construire initial doit être écarté comme inopérant.

En ce qui concerne la hauteur des constructions :

14. L'article 10 du règlement du sous-secteur U2r2-3 du plan local d'urbanisme intercommunal du Grand Poitiers dispose : " De plus, dans le secteur U2r : / Le nombre énoncé sur le plan de zonage après U2r indique le nombre maximal d'étages autorisés pour les constructions (ex : U2r3 signifie que les bâtiments ne peuvent comporter plus de trois étages au-dessus du rez-de-chaussée). Quand deux nombres sont mentionnés (ex : U2r3-4), cela signifie qu'un immeuble ne peut avoir un nombre de niveaux uniforme, mais devra présenter un épannelage varié (...) ".

15. Si Mme E... fait valoir que le permis de construire litigieux, en ce qu'il autorise la construction d'un bâtiment composé de dix logements présentant une hauteur uniforme en R+1, méconnaîtrait pour ce motif les dispositions de l'article 10 du règlement de la zone U2r du plan local d'urbanisme intercommunal, l'obligation d'épannelage prévue par ces dispositions ne concerne que les constructions atteignant la hauteur maximale autorisée dans le secteur concerné, soit trois étages en l'espèce, et ne saurait s'appliquer indistinctement à l'ensemble des bâtiments projetés, comme le fait valoir la société défenderesse. Par suite, et dès lors que le bâtiment en cause, d'une hauteur limitée à R+1, ne relève pas de son champ d'application, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 10 du règlement de la zone U2r du PLUi doit être écarté.

En ce qui concerne le stationnement :

16. Aux termes de l'article 12 du règlement de la zone UE du plan local d'urbanisme intercommunal du Grand Poitiers : " L'annexe 2 du règlement indique les normes à respecter en matière de stationnement des véhicules motorisés et des bicyclettes. Le principe présidant à l'établissement de cette norme est de garantir un nombre de places de stationnement adapté aux besoins de la construction à réaliser et tenant compte des dessertes (piétons, bicyclettes, transports publics réguliers). Pour les cas non énumérés dans l'annexe 2, les normes de stationnement sont établies par référence à l'un des établissements cités qui s'en rapproche le plus ou par la démonstration des besoins générés. / Au nombre de places de stationnement destinées aux véhicules motorisés tel qu'il résulte de l'annexe 2, il convient d'ajouter un certain nombre de places de stationnement pour les visiteurs pour toute opération de 4 logements ou plus. " L'annexe 2 du plan local d'urbanisme intercommunal du Grand Poitiers, à laquelle renvoie l'article 12 de ce plan, fixe les exigences minimales en matière de stationnement destiné aux véhicules motorisés, en ce qui concerne les logements collectifs et individuels groupés, à une place par logement jusqu'au T2 puis 1,5 places par logement à partir du T3 et, en ce qui concerne les résidences universitaires, à une place pour trois logements.

17. Aux termes de l'article L. 151-31 du code de l'urbanisme : " Lorsque le règlement impose la réalisation d'aires de stationnement pour les véhicules motorisés, cette obligation est réduite de 15 % au minimum en contrepartie de la mise à disposition de véhicules électriques munis d'un dispositif de recharge adapté ou de véhicules propres en autopartage ".

18. D'une part, il ressort des pièces du dossier que le projet litigieux prévoit la création de 126 logements au sein de la résidence étudiante du bâtiment A. Parmi eux, les 121 logements de type T1 et T2 relèvent de la catégorie "'résidence universitaire'" au sens de l'annexe 2 du PLUi tandis que les deux logements T3, le logement T4 réservé au régisseur et les deux autres T4 dédiés à la colocation doivent être regardés comme étant soumis au régime applicable aux "'logements collectifs et individuels groupés'" au sens de cette même annexe. D'autre part, les dix logements de type T3 en accession libre, situés dans le bâtiment B, se rattachent tous à la catégorie "'logements collectifs et individuels groupés'". La SCCV La Pierre Levée soutient que le permis de construire modificatif délivré le 19 juin 2023, en ce qu'il prévoit la mise à disposition de deux places de stationnement pour véhicules électriques en autopartage, ouvre droit à une réduction dérogatoire de 15 % du nombre de places de stationnement, en application des dispositions de l'article L. 151-31 du code de l'urbanisme. Toutefois, le seuil minimal de

15 % fixé par ces dispositions s'impose seulement à l'autorité locale d'urbanisme lorsqu'elle décide de faire usage, par voie réglementaire, du pouvoir de dérogation aux obligations applicables en matière de stationnement qui lui est reconnu par l'article L. 151-31 du code précité. En revanche, lorsque, comme en l'espèce, le document d'urbanisme n'a pas recouru à cette faculté ou si, lorsqu'il a entendu y recourir, il n'a pas fixé le nombre de véhicules requis pour déclencher l'application de la dérogation, aucune réduction du nombre de places de stationnement à réaliser pour les véhicules motorisés ne peut s'appliquer directement. En conséquence, le nombre minimal de places exigé pour les véhicules motorisés s'établit à 48 pour les logements du bâtiment A et à 15 pour ceux du bâtiment B, soit un total de 63 places pour l'ensemble du projet. Or, le permis de construire modificatif délivré le 26 juin 2023 prévoit la réalisation effective de 65 places de stationnement, soit un reliquat de seulement deux places réservées aux visiteurs, lequel est manifestement insuffisant dès lors que, pour l'application de l'article 12 de la zone UE du plan local d'urbanisme intercommunal du Grand Poitiers, le nombre de places de stationnement exigé pour les visiteurs, lorsque l'opération projetée porte sur la construction de quatre logements ou plus, doit être estimé à environ 20 % de celui requis pour les résidents, ce qui nécessite de créer environ 8 places additionnelles. Dans ces conditions, Mme E... est fondée à soutenir que l'arrêté du 19 juin 2023 méconnaît l'article 12 de la zone UE du plan local d'urbanisme intercommunal du Grand Poitiers.

En ce qui concerne le financement du réseau :

19. D'une part, aux termes de l'article L. 111-11 du code de l'urbanisme : " Lorsque, compte tenu de la destination de la construction ou de l'aménagement projeté, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou de distribution d'électricité sont nécessaires pour assurer la desserte du projet, le permis de construire (...) ne peut être accordé si l'autorité compétente n'est pas en mesure d'indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés (...) ". Ces dispositions poursuivent notamment le but d'intérêt général d'éviter à la collectivité publique ou au concessionnaire d'être contraints, par le seul effet d'une initiative privée, de réaliser des travaux d'extension ou de renforcement des réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou d'électricité et de garantir leur cohérence et leur bon fonctionnement, en prenant en compte les perspectives d'urbanisation et de développement de la collectivité. Il en résulte qu'un permis de construire ne peut être délivré lorsque, d'une part, des travaux d'extension ou de renforcement de la capacité des réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou d'électricité sont nécessaires à la desserte de la construction projetée et, d'autre part, l'autorité compétente n'est pas en mesure d'indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés, après avoir, le cas échéant, accompli les diligences appropriées pour recueillir les informations nécessaires à son appréciation.

20. D'autre part, aux termes de l'article L. 332-15 du code de l'urbanisme : " L'autorité qui délivre l'autorisation de construire (...) exige, en tant que de besoin, du bénéficiaire de celle-ci la réalisation et le financement de tous travaux nécessaires à la viabilité et à l'équipement de la construction (...), notamment en ce qui concerne (...) l'alimentation en (...) électricité (...). / Les obligations imposées par l'alinéa ci-dessus s'étendent au branchement des équipements propres à l'opération sur les équipements publics qui existent au droit du terrain sur lequel ils sont implantés et notamment aux opérations réalisées à cet effet en empruntant des voies privées ou en usant de servitudes. (...) / L'autorisation peut également, avec l'accord du demandeur et dans les conditions définies par l'autorité organisatrice du service public (...) de l'électricité, prévoir un raccordement aux réseaux (...) d'électricité empruntant, en tout ou partie, des voies ou emprises publiques, sous réserve que ce raccordement n'excède pas cent mètres et que les réseaux correspondants, dimensionnés pour correspondre exclusivement aux besoins du projet, ne soient pas destinés à desservir d'autres constructions existantes ou futures (...) ". Il résulte de ces dispositions que, pour l'alimentation en électricité, relèvent des équipements propres à l'opération ceux qui sont nécessaires à la viabilité et à l'équipement de la construction ou du terrain jusqu'au branchement sur le réseau public d'électricité qui existe au droit du terrain, en empruntant, le cas échéant, des voies privées ou en usant de servitudes, ou, dans les conditions définies au troisième alinéa de l'article L. 332-15, en empruntant, en tout ou partie, des voies ou emprises publiques, sous réserve dans ce dernier cas que le raccordement n'excède pas cent mètres. En revanche, pour l'application de ces dispositions, les autres équipements de raccordement aux réseaux publics d'électricité, notamment les ouvrages d'extension ou de branchement en basse tension, et, le cas échéant, le renforcement des réseaux existants, ont le caractère d'équipements publics.

21. Si Mme E... soutient que la réalisation du projet litigieux nécessiterait une extension du réseau public d'électricité et que, faute d'indication sur le délai et les modalités de tels travaux, l'autorité d'urbanisme aurait dû refuser d'accorder le permis de construire, il ressort toutefois de l'avis d'ENEDIS du 6 septembre 2021 que seule la création d'un poste de distribution publique sur le terrain d'assiette de l'opération est requise, ainsi que son raccordement au réseau existant. Il ne résulte ni de cet avis ni d'aucune autre pièce du dossier que ces travaux impliqueraient un renforcement de la capacité du réseau public, ni que le poste de distribution excéderait, par ses caractéristiques et ses dimensions, les seuls besoins des constructions projetées par la société pétitionnaire. Dans ces conditions, ce poste de distribution doit être regardé comme un équipement propre à l'opération, au sens de l'article L. 332-15 du code de l'urbanisme, dont la réalisation et le financement peuvent être mis à la charge du pétitionnaire. Il s'ensuit que le moyen tiré de la méconnaissance de l'article L. 111-11 du code de l'urbanisme doit être écarté.

Sur l'application des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme :

22. Aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ".

23. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme dont l'annulation est demandée sont susceptibles d'être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme. Un vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même. Enfin lorsqu'une autorisation d'urbanisme a été délivrée en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance de l'autorisation, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'une nouvelle autorisation dès lors que celle-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédée de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Elle peut, de même, être régularisée par une nouvelle autorisation si la règle relative à l'utilisation du sol qui était méconnue par l'autorisation initiale a été entretemps modifiée ou si cette règle ne peut plus être regardée comme méconnue par l'effet d'un changement dans les circonstances de fait de l'espèce.

24. Le vice mentionné au point 18, tiré de la méconnaissance de l'article 12 du règlement de la zone UE du plan local d'urbanisme intercommunal du Grand Poitiers, est susceptible d'être régularisé par la délivrance d'un permis de construire modificatif. Les parties ont été invitées à présenter leurs observations sur l'éventualité de la mise en œuvre des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme. Il y a lieu, dès lors, de surseoir à statuer, en application de cet article, et de fixer à la SCCV La Pierre Levée et à la commune de Poitiers un délai de six mois à compter de la notification du présent arrêt aux fins de produire la mesure de régularisation nécessaire.

DÉCIDE :

Article 1er : Le jugement n° 2201647 du 18 avril 2024 du tribunal administratif de Poitiers est annulé.

Article 2 : Il est sursis à statuer sur la demande présentée par Mme E... jusqu'à l'expiration d'un délai de six mois, imparti à la SCCV La Pierre Levée et à la commune de Poitiers, pour notifier à la cour un permis de construire régularisant le vice mentionné au point 18 du présent arrêt.

Article 3 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent arrêt sont réservés jusqu'en fin d'instance.

Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à Mme C... E..., à la commune de Poitiers et à la société civile de construction vente (SCCV) La Pierre Levée.

Délibéré après l'audience du 11 mars 2025 à laquelle siégeaient :

Mme Catherine Girault, présidente,

Mme Sabrina Ladoire, présidente-assesseure,

M. Antoine Rives, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 3 avril 2025.

Le rapporteur,

Antoine RivesLa présidente,

Catherine Girault

Le greffier,

Fabrice Benoit

La République mande et ordonne au préfet de la Vienne en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt.

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N° 24BX01499