Vu la requête, enregistrée le 9 août 2004, présentée pour la SARL LA GENERALE IMMOBILIERE, dont le siège est 275 route de Genève à Collonges-Sous-Salève (74160) ;
La SARL LA GENERALE IMMOBILIERE demande à la Cour :
1°) d'annuler le jugement n° 0502735 et n° 0604925 du Tribunal administratif de Grenoble du 6 juin 2011 en tant que, par ce jugement, le Tribunal a limité la condamnation de la commune de Choisy (Haute-Savoie) à lui verser une somme de 24 643 euros, outre intérêts et capitalisation des intérêts ;
2°) de condamner la commune de Choisy à lui verser :
. une somme de 153 259,29 euros, outre intérêts au taux légal à compter du
9 mars 2005 et capitalisation des intérêts à compter du 18 mai 2006,
. une somme de 6 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
La SARL LA GENERALE IMMOBILIERE soutient que toute décision administrative illégale engage la responsabilité de son auteur ; que la délibération du 11 août 2000 approuvant la modification du plan d'occupation des sols, les deux refus de permis de construire du 24 juillet 2003, les deux refus de permis de construire du 15 juin 2004 et la décision refusant implicitement de poursuivre la modification du plan d'occupation des sols, conformément à sa demande du 23 août 2004, ont été annulés par le Tribunal administratif de Grenoble ; que la commune de Choisy est responsable de ces différentes décisions ; qu'elle s'est trouvée dans l'impossibilité de commercialiser normalement les lots A et B, alors qu'elle constitue une petite structure pour laquelle la rapidité des transactions constitue un paramètre essentiel ; que la période d'indemnisation doit commencer à courir le 24 juillet 2003, date des refus des demandes de permis de construire déposées pour ces lots ; que, contrairement à ce que le Tribunal a jugé, cette période ne se termine pas le 29 septembre 2005, date de l'approbation de la modification du plan d'occupation des sols, classant le terrain en zone UD, mais le 15 décembre 2005, compte tenu de délai d'instruction d'une demande de permis ; qu'en effet, la vente d'un terrain n'est possible qu'après la délivrance d'un permis de construire ; que la base de l'indemnisation est constituée par le prix de vente des lots A et B, qui est de 172 000 euros et 182 500 euros ; qu'elle a subi un préjudice lié à l'immobilisation de son capital, étant dans l'impossibilité de céder des terrains sur lesquels aucun permis ne pouvait être délivré, et ce malgré les nombreuses offres qu'elle a reçues ; que, contrairement à ce que le Tribunal a jugé, ce préjudice ne peut être réparé par la seule allocation d'un intérêt au taux légal ; qu'en effet, elle a été contrainte d'emprunter une somme correspondant au prix de vente des lots A et B au taux effectif global de 6,75 % ; qu'elle subit ainsi à ce titre un préjudice d'un montant de 57 495,47 euros ; que, de même, le préjudice lié aux travaux de viabilité, d'un montant de 136 727 euros, doit être calculé compte tenu du taux d'intérêt de 6,75 % qu'elle a été contrainte de supporter, et non du taux légal d'intérêt ; que ce préjudice s'établit au montant de 6 335,83 euros ; que, comme le Tribunal l'a retenu, le préjudice résultant de la nécessité dans laquelle elle s'est trouvée d'avoir recours à un financement bancaire, au cours de l'exercice 2003 / 2004, s'élève à la somme de 4 030 euros ; que, compte tenu de l'inconstructibilité des lots A et B, elle a dû en définitive céder en priorité les 4 lots du lotissement ; que la vente de ces lots a dû être réalisée en dessous de la valeur réelle des terrains ; qu'elle subit ainsi une perte qui, compte tenu d'une différence comprise entre 25 à 30 euros par mètre carré, s'établit au montant de 44 398 euros ; que, du fait du blocage du projet, elle n'a pu réaliser aucune autre opération ; qu'elle subit un manque à gagner de 42 000 euros ; qu'enfin, il existe un lien de causalité direct entre les fautes de la commune et les préjudices dont elle demande réparation ;
Vu le jugement attaqué ;
Vu le mémoire, enregistré le 7 décembre 2011, présenté pour la commune de Choisy, représentée par son maire, qui demande à la Cour :
- de rejeter la requête ;
- par la voie de l'appel incident, d'annuler le jugement attaqué du Tribunal administratif de Grenoble en tant que, par ce jugement, le Tribunal l'a condamnée à verser à la SARL LA GENERALE IMMOBILIERE une somme de 24 643 euros en réparation des préjudices invoqués par cette société, outre intérêts et capitalisation des intérêts, et une somme de 1 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
La commune soutient que seuls les refus de permis de construire du 24 juillet 2003 sont susceptibles de fonder un droit à indemnisation ; qu'en effet, la délibération du
11 août 2000 et le refus de faire droit à la demande de poursuite de la procédure de modification du plan d'occupation des sols sont sans lien avec les préjudices invoqués, alors que les refus de permis du 15 juin 2004 n'ont été annulés que pour des vices de procédure ; qu'en 2003, la société requérante ne pouvait se prévaloir d'aucun droit à construire, son projet portant atteinte à la salubrité publique, comme le Tribunal l'a reconnu dans son jugement
du 2 février 2006, s'agissant des arrêtés du 15 juin 2004 ; qu'ainsi, la SARL LA GENERALE IMMOBILIERE ne peut se prévaloir d'aucun droit lésé ; que, par suite, la requête est irrecevable ; qu'à titre subsidiaire, en raison de cette atteinte à la salubrité publique, le maire était tenu de rejeter les demandes de permis de construire, sous peine de méconnaître les dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme ; qu'ainsi, malgré l'annulation des arrêtés litigieux, le maire n'a commis aucune faute susceptible d'ouvrir un droit à indemnisation à la société requérante ; qu'à titre infiniment subsidiaire, cette dernière ne peut demander que la période d'instruction des demandes de permis soit incluse dans le délai d'indemnisation, dès lors qu'il lui revient de supporter la charge des délais nécessaires à l'instruction de ses demandes ; que la SARL LA GENERALE IMMOBILIERE ne peut réclamer l'indemnisation du préjudice résultant de l'immobilisation de son capital, dès lors qu'elle ne démontre pas avoir procédé à un emprunt ; qu'en outre, le taux invoqué de 6,75 % n'est pas établi et la société ne démontre pas avoir accompli des démarches pour obtenir le taux d'emprunt le plus bas possible ; que, de même s'agissant du préjudice lié au travaux de viabilisation, l'emprunt allégué, le taux d'intérêt et l'existence de semblables démarches ne sont pas établis ; qu'au surplus, aucun lien de causalité avec les fautes invoquées n'existe, lesdits travaux étant nécessaires à la desserte du lotissement, et non des lots A et B ; que la SARL LA GENERALE IMMOBILIERE ne démontre pas qu'elle a subi un manque à gagner lié à la dépréciation de la valeur des terrains ; qu'enfin, dès lors que cette société a bien pu en définitive procéder à la vente des lots A et B, elle ne subit aucune perte de marge nette bénéficiaire ;
En application de l'article R. 613-1 du code de justice administrative, par une ordonnance du 4 janvier 2012, la clôture de l'instruction a été fixée au 22 février 2012 ;
Vu le mémoire, enregistré le 21 février 2012, présenté pour la SARL LA GENERALE IMMOBILIERE, tendant aux mêmes fins que précédemment, et, en outre, au rejet de l'appel incident de la commune de Choisy ;
La société requérante soutient, en outre, que les refus de permis de construire du
24 juillet 2003 sont uniquement fondés sur les dispositions applicables à la zone 4NA du plan d'occupation des sols, redevenues applicables ; qu'à aucun moment, la commune n'a invoqué un risque pour la salubrité publique ; qu'au regard des engagements pris par les personnes publiques et des travaux effectués, pour lesquels elle a obtenu un certificat de viabilité dès le 27 mai 2003, aucun risque n'existait ; que la commune n'est pas recevable à remettre en cause le jugement du 2 février 2006 par lequel le Tribunal a annulé les arrêtés du 24 juillet 2003 ; qu'ainsi, contrairement à ce que soutient la commune de Choisy, elle bénéficiait dès cette date de droits à construire, qu'elle a illégalement été empêchée de mettre en oeuvre ;
En application de l'article R. 613-1 du code de justice administrative, par une ordonnance du 23 février 2012, la clôture de l'instruction a été reportée au 21 mars 2012 ;
Vu le mémoire, enregistré le 16 mars 2012, présenté pour la commune de Choisy, représentée par son maire, tendant aux mêmes fins que précédemment ;
Vu le mémoire, enregistré le 16 mars 2012, présenté pour la SARL LA GENERALE IMMOBILIERE, tendant aux mêmes fins que précédemment, le montant de la somme réclamée étant porté à 168 821,30 euros ;
La société requérante soutient, en outre, que le préjudice qu'elle subit résultant du manque à gagner lors de la vente des terrains s'établit au montant de 58 960 euros ;
En application de l'article R. 613-1 du code de justice administrative, par une ordonnance du 20 mars 2012, la clôture de l'instruction a été reportée au 19 avril 2012 ;
Vu le mémoire, enregistré le 16 avril 2012, présenté pour la SARL LA GENERALE IMMOBILIERE, qui, n'apportant aucun élément nouveau, n'a pas été communiqué ;
En application de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, par un courrier du 23 mai 2012, les parties ont été informées du fait que la Cour envisage de soulever d'office un moyen d'ordre public ;
Vu le mémoire, enregistré le 19 juin 2012, par lequel la SARL LA GENERALE IMMOBILIERE a répondu à cette communication de la Cour ;
Vu le mémoire, enregistré le 22 juin 2012, par lequel la commune de Choisy a répondu à cette communication de la Cour ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 26 juin 2012 :
- le rapport de M. Chenevey, premier conseiller ;
- les conclusions de M. Vallecchia, rapporteur public ;
- et les observations de Me Merotto, représentant la société d'avocats Christinaz et Pessey-Magnifique, avocat de la SARL LA GENERALE IMMOBILIERE, et celles de Me Duraz, avocat de la commune de Choisy ;
Considérant que la SARL LA GENERALE IMMOBILIERE est propriétaire de parcelles contiguës situées sur le territoire de la commune de Choisy, classées en zone NAce constructible au plan d'occupation des sols du 11 août 2000 ; que, le 6 septembre 2002, cette société a obtenu la délivrance d'un certificat d'urbanisme positif pour la création de quatre lots sur une partie de ces parcelles, les lots A et B étant destinés à recevoir chacun une construction à usage d'habitation, le lot C le système d'assainissement autonome et le lot D correspondant aux voiries ; que, par un arrêté du 9 septembre 2002, le maire a délivré un permis de lotir à la SARL LA GENERALE IMMOBILIERE, pour la création de cinq lots sur des parcelles jouxtant les lots A et B, les constructions devant également utiliser le système d'assainissement autonome prévu sur le lot C ; que, par un jugement du 18 avril 2003 devenu définitif, le Tribunal administratif de Grenoble a annulé la délibération du 11 août 2000 par laquelle le conseil municipal de la commune de Choisy a approuvé la révision du plan d'occupation des sols ; que, par suite, par des arrêtés du 24 juillet 2003, le maire de cette commune a refusé de délivrer des permis de construire sur les lots A et B, au motif que ceux-ci font l'objet d'un classement en zone 4NA inconstructible au plan d'occupation des sols du 27 janvier 1995, redevenu applicable ; que, par un courrier du 8 octobre 2003, la SARL LA GENERALE IMMOBILIERE a demandé à la commune de Choisy de classer les lots A et B en zone constructible, le classement en zone 4NA ne correspondant plus aux caractéristiques du secteur de la commune dans lequel se situent ces terrains ; que, par une délibération du 8 décembre 2003, le conseil municipal a accepté de modifier le zonage du secteur concerné ; que la SARL LA GENERALE IMMOBILIERE a déposé le 23 mars 2004 deux nouvelles demandes de permis de construire sur les lots A et B ; que, par un courrier du 7 juin 2004, cette société a informé le maire qu'elle estimait être devenue titulaire de permis tacites ; que, par des arrêtés du 15 juin 2004, le maire a implicitement retiré ces permis et a rejeté les demandes ainsi présentées par la société ; que, par courriers des 23 août et 4 novembre 2004, cette dernière a demandé à la commune de poursuivre la procédure de modification du plan d'occupation des sols ; que, par une ordonnance du 19 janvier 2005, le juge des référés du Tribunal administratif de Grenoble a suspendu l'exécution de la décision implicite de rejet née du silence gardé par le maire sur la demande du 23 août 2004 et a enjoint à la commune, sous astreinte, de réexaminer cette demande dans un délai de 15 jours ; que, par une délibération du 27 janvier 2005, le conseil municipal a prescrit la modification du plan d'occupation des sols, laquelle a en définitive été adoptée par une délibération du 29 septembre 2005, qui classe les terrains litigieux en zone UD ; que, par jugement du 2 février 2006 devenu définitif, le Tribunal administratif de Grenoble a annulé, d'une part, les arrêtés du 24 juillet 2003, au motif que le maire a commis une erreur de droit en se fondant sur les dispositions applicables à la zone 4NA, alors que celle-ci, désormais largement urbanisée, ne pouvait plus être qualifiée de zone d'urbanisation future, d'autre part, les arrêtés du 15 juin 2004, en retenant le même motif et, en outre, celui tiré de ce que ces arrêtés n'ont pas été précédés de la mise en oeuvre de la procédure contradictoire prévue par l'article 24 de la loi du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec les administrations, et enfin ladite décision implicite du maire, pour détournement de pouvoir ; que, par un jugement du 6 juin 2011, le Tribunal administratif de Grenoble a condamné la commune de Choisy à verser à la SARL LA GENERALE IMMOBILIERE une somme de 24 643 euros, outre intérêts et capitalisation, en réparation des préjudices résultant des refus de permis de construire du 24 juillet 2003 ; que, cette société relève appel de ce jugement, en tant qu'il limite la condamnation de la commune à lui verser cette somme ; que, par la voie de l'appel incident, la commune demande à la Cour d'annuler le jugement attaqué, en tant que, par celui-ci, le Tribunal a procédé à cette condamnation ;
Sur la responsabilité :
Considérant que, ainsi qu'il a été dit précédemment, le Tribunal administratif de Grenoble a annulé les refus de permis de construire du 24 juillet 2003, au motif que le secteur dans lequel se situent les lots A et B devant être regardé comme immédiatement constructible, à la suite d'un changement dans les circonstances de fait, le maire ne pouvait opposer à la demande les dispositions applicables à la zone 4NA d'urbanisation future résultant du plan d'occupation des sols du 27 janvier 1995 ; que la commune de Choisy fait valoir que, pour autant, la SARL LA GENERALE IMMOBILIERE ne disposait d'aucun droit à construire, dès lors que le maire aurait pu opposer à la demande les dispositions de l'article
R. 111-2 du code de l'urbanisme, les projets étant de nature à porter atteinte à la salubrité publique en l'absence de raccordement au réseau d'assainissement, comme le Tribunal l'a estimé dans son jugement du 2 février 2006, lequel reconnaît explicitement que ce motif, qui fonde les refus de permis ultérieurs du 15 juin 2004, n'est pas entaché d'illégalité ;
Considérant, cependant, d'une part, que ledit motif du jugement du 2 février 2006 n'est pas revêtu de l'autorité de chose jugée, les motifs qui constituent le support nécessaire de ce jugement, auxquels s'attache l'autorité de chose jugée, étant seulement ceux qui fondent les annulations qui ont été prononcées par le Tribunal ; que, d'autre part, comme le Tribunal l'a relevé dans son jugement attaqué, le classement en zone UD des terrains litigieux, résultant de la modification du plan d'occupation des sols du 29 septembre 2005, autorise l'assainissement autonome ; que la commune n'apporte aucun élément précis de justification pour démontrer que, néanmoins, en réalité, les terrains d'assiette des projets ne présenteraient pas une bonne aptitude à l'assainissement autonome et que le système d'assainissement individuel commun aux différentes constructions aurait été susceptible de compromettre la salubrité publique ; que, dans ces conditions, dès lors que des permis de construire auraient normalement dû lui être accordés, la SARL LA GENERALE IMMOBILIERE est fondée à soutenir que les refus de permis illégaux du 24 juillet 2003 sont susceptibles de lui ouvrir un droit à réparation ;
Sur les préjudices :
Considérant, en premier lieu, que le retard qui a été apporté à la vente des lots A et B résulte directement du fait que des refus ont été opposés le 24 juillet 2003 aux demandes de permis de construire sur ces lots, dès lors que la délivrance de permis aurait rendu possible cette vente ; que, d'une part, le préjudice résultant de l'immobilisation des terrains d'assiette des projets doit être apprécié compte tenu du prix d'acquisition de ces terrains ; qu'il n'est pas contesté que ce prix doit être évalué à la somme de 354 500 euros, correspondant au prix de la vente des terrains en 2006 ; que, d'autre part, en prenant, pour évaluer la période de retard apportée à la vente, comme point de départ la date des refus illégaux de permis et en tenant compte, pour déterminer le point d'achèvement de cette période, de la date
du 29 septembre 2005 à laquelle la modification du plan d'occupation des sols, classant les terrains en zone UD, a été adoptée, sans y ajouter une période complémentaire correspondant à l'instruction de nouvelles demandes de permis, le Tribunal n'a pas procédé à une inexacte appréciation des faits de l'espèce ; que, par suite, contrairement à ce que soutient la SARL LA GENERALE IMMOBILIERE, il n'y a pas lieu de revenir sur la période d'indemnisation
de 26 mois qui a été retenue par le Tribunal ; qu'enfin, comme celui-ci l'a jugé, l'indemnisation résultant de l'immobilisation des terrains doit être appréciée compte tenu du taux d'intérêt légal ; que, si la société requérante fait valoir qu'un taux de 6,75 % correspondant au taux effectif global d'emprunt bancaire doit être retenu, un tel taux correspond au préjudice distinct susceptible de résulter de l'obligation de procéder à un emprunt, en raison de l'absence de toute rentrée financière causée par l'impossibilité de vendre les terrains, mais n'est pas applicable à l'hypothèse de réparation du préjudice résultant de l'immobilisation d'un capital ; que, dans ces conditions, il y a lieu de confirmer en appel la condamnation de la commune de Choisy à verser à la SARL LA GENERALE IMMOBILIERE la somme de 18 567 euros au titre du présent chef de préjudice ;
Considérant, en deuxième lieu, que la SARL LA GENERALE IMMOBILIERE soutient qu'elle a également immobilisé, pendant une durée anormalement longue, les deux septièmes de la somme de 136 727 euros, correspondant au coût des travaux qui ont été engagés pour la viabilisation des lots A et B ; que, toutefois, ce chef de préjudice est inclus dans la réparation qui a été octroyée précédemment, dès lors que la somme précitée de 354 500 euros, qui correspond au prix de la vente des terrains qui a été réalisée au cours de l'année 2006, comprend les frais de viabilisation de ces derniers ; que, par suite, c'est à tort que le Tribunal a condamné la commune de Choisy à verser à la société requérante une somme de 2 046 euros, en réparation du préjudice lié à l'immobilisation de la somme précitée ;
Considérant, en troisième lieu, que, s'il résulte de l'instruction que quatre des cinq lots que comporte le lotissement voisin des lots A et B ont été vendus au cours de l'année 2004 à un prix inférieur au prix de vente de ces derniers, la SARL LA GENERALE IMMOBILIERE n'apporte aucun élément suffisamment précis de justification pour démontrer que, comme elle le soutient, les difficultés rencontrées pour vendre les lots A et B ont eu une répercussion sur le prix de la vente des autres lots du lotissement ; que la seule circonstance que la société requérante aurait dû vendre ces derniers plus rapidement que prévu, pour se procurer les fonds qu'elle ne pouvait obtenir par la vente des lots A et B, ne peut, à elle seule, expliquer la différence de prix, alors que cette société fait par ailleurs valoir qu'elle n'aurait rencontré aucune difficulté pour vendre les lots A et B dès 2003, si des permis avaient été délivrés dès cette date sur ces lots ;
Considérant, en quatrième lieu, que la SARL LA GENERALE IMMOBILIERE ne produit aucun élément précis de justification, relatif notamment au volume de ses activités durant les années précédant l'opération litigieuse, pour établir que la seule impossibilité de vendre les lots A et B a interdit toute nouvelle opération et, qu'en conséquence, elle subit un préjudice lié au manque à gagner que de nouveaux projets auraient pu générer ;
Considérant, en dernier lieu, que la condamnation de la commune de Choisy à verser à la SARL LA GENERALE IMMOBILIERE une somme de 4 030 euros, au titre des frais liés à des financements bancaires et à une affectation hypothécaire, n'est pas contestée par cette société et cette commune ;
Considérant qu'il résulte de l'ensemble de ce qui précède que la commune de Choisy doit être condamnée à verser à la SARL LA GENERALE IMMOBILIERE la somme
de 22 597 euros ; qu'il y a lieu de réformer le jugement attaqué en tant seulement que, par ce jugement, le Tribunal administratif de Grenoble a condamné cette commune à verser à cette société une somme supérieure à ce montant ;
Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la commune de Choisy, qui n'est pas, dans la présente instance, partie perdante, soit condamnée à payer à la société requérante la somme qu'elle demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;
DECIDE :
Article 1er : La somme que la commune de Choisy a été condamnée à verser à la SARL LA GENERALE IMMOBILIERE par le jugement du Tribunal administratif de Grenoble
du 6 juin 2011 est ramenée à 22 597 euros.
Article 2 : Le jugement du Tribunal administratif de Grenoble du 6 juin 2011 est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt.
Article 3 : La requête de la SARL LA GENERALE IMMOBILIERE et le surplus des conclusions de la commune de Choisy sont rejetés.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la SARL LA GENERALE IMMOBILIERE et à la commune de Choisy.
Délibéré à l'issue de l'audience du 26 juin 2012, à laquelle siégeaient :
M. Moutte, président de chambre,
M. Bézard, président,
M. Chenevey, premier conseiller.
Lu en audience publique, le 31 juillet 2012.
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N° 11LY02018
