Vu la requête, enregistrée au greffe de la Cour le 19 juin 2012 sous le n° 12LY01549, présentée pour la société civile immobilière (SCI) Les Trois Glaciers, représentée par son gérant en exercice, par Me Bornard ;
La SCI Les Trois Glaciers demande à la Cour :
1°) d'annuler le jugement du tribunal administratif de Grenoble n°0800239 du 18 avril 2012 qui, à la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Côtes, a annulé l'arrêté, en date du 20 septembre 2005, par lequel le maire de Bellentre lui a accordé un permis de construire ;
2°) de rejeter la demande présentée au tribunal administratif de Grenoble par le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Côtes ;
3°) de condamner ce syndicat à lui verser la somme de 2 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
Elle soutient que la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Côtes aurait dû être jugée tardive et, par suite, irrecevable, dès lors que le permis de construire contesté a été affiché dans les conditions prévues par les articles R. 490-7 et A. 421-7 alors en vigueur du code de l'urbanisme ; que le panneau était installé sur la façade du bâtiment existant, accessible par un chemin ouvert à la circulation publique ; que les premiers juges ont retenu à tort le moyen tiré de la violation de l'article UB 14 du règlement du plan d'occupation des sols de Bellentre, alors que les logements projetés présentent le caractère de constructions à caractère hôtelier au sens de cette disposition, qui prévoit en ce cas un coefficient d'occupation des sols de 3,5 et non de 1 ; qu'il est à cet égard indifférent que ces logements comportent une kitchenette ; que le projet doit être apprécié dans son ensemble, y compris les locaux dédiés au personnel, et porte sur un complexe hôtelier ; que le second motif d'annulation retenu, fondé sur l'article UB 7 du même règlement, procède d'une lecture erronée des plans ;
Vu le jugement attaqué ;
Vu le mémoire, enregistré le 20 septembre 2012, présenté pour le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Côtes, concluant au rejet de la requête et à la condamnation de la SCI Les Trois Glaciers à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
Il soutient que le permis de construire contesté n'a pas été régulièrement affiché sur le terrain, le panneau n'étant ni visible ni lisible depuis la voie publique ; que le chemin dont l'appelante fait état est une voie d'accès strictement privée ; que l'arrêté contesté méconnaît l'article UB 14 du règlement du plan d'occupations des sols de Bellentre ; que les constructions projetées, qui forment une résidence de tourisme, ne peuvent se voir appliquer le coefficient d'occupation des sols applicable aux constructions à vocation hôtelière ou commerciale ; qu'en tout état de cause, même en appliquant ce coefficient à la piscine et au restaurant, la violation de l'article UB 14 demeure constituée ; que le motif d'annulation fondé sur l'article UB 7 du même règlement n'est pas sérieusement contesté ; que la méconnaissance de cette disposition ressort sans équivoque des plans annexés à la demande de permis de construire, où il apparaît que la rampe d'accès au parc de stationnement souterrain aménagée en saillie au bas de la façade Nord-Est du bâtiment B est implantée à moins de 3 mètres de la limite séparative, et que le pignon Sud du même bâtiment est situé à seulement 4,65 mètres de cette limite, au lieu de 6,31 mètres ; que le permis de construire a été délivré sur la base d'un dossier incomplet, où faisait défaut le montage graphique d'insertion exigé par le 6° de l'article R. 421-2 alors en vigueur du code de l'urbanisme ; qu'il méconnaît l'article UB 11 du règlement du plan d'occupation des sols imposant des débords de toiture d'au moins 80 cm, et son article UB 4, du fait de l'absence de dispositif d'évacuation des eaux pluviales ;
Vu le mémoire, enregistré le 19 octobre 2012, présenté pour la SCI Les Trois Glaciers, concluant aux mêmes fins que la requête, par les mêmes moyens ;
Elle ajoute qu'en admettant même que la résidence projetée ne puisse être regardée comme relevant de l'activité hôtelière, elle n'en relève pas moins d'une activité commerciale bénéficiant du coefficient d'occupation des sols de 3,5 ; que la rampe d'accès au parc de stationnement souterrain, contrairement à ce qui est soutenu, est entièrement enterrée, et doit d'ailleurs être appréciée au regard du niveau 0 de ce bâtiment, non de son propre niveau, eu égard à la déclivité du terrain ; que, s'agissant du mur pignon B, le tribunal s'est référé au sol naturel, alors que l'article UB 7 ne le prévoit pas ; que si l'on tient compte du niveau du sol après travaux, la hauteur du mur en cause est de seulement 11,01 mètres ; que le recul par rapport à, la limite séparative est égal à la moitié de cette hauteur, et non de 4,95 mètres comme il est prétendu ; qu'en admettant même que cette disposition ait été méconnue, il ne pourrait en résulter que l'annulation partielle du permis de construire, les bâtiments A et C n'étant pas concernés par cette illégalité ;
Vu la note en délibéré, enregistrée le 25 octobre 2012, présentée pour le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Côtes ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code du tourisme ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 23 octobre 2012 :
- le rapport de M. Zupan, président-assesseur ;
- les conclusions de M. Vallecchia, rapporteur public ;
- et les observations de Me Rigoulot représentant le cabinet Léga-Cité avocats, avocat de la SCI Les Trois Glaciers, et celles de Me Madoulé, représentant CDMF-Avocats Affaires Publiques, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Côtes ;
1. Considérant que la SCI Les Trois Glaciers relève appel du jugement, en date du 18 avril 2012, par lequel le tribunal administratif de Grenoble a annulé, à la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Côtes, l'arrêté du maire de Bellentre du 20 septembre 2005 lui accordant un permis de construire en vue de l'édification d'une résidence de tourisme sur le site de la station de sports d'hiver de Montchavin, au lieu-dit " Le Replat " ;
Sur la recevabilité de la demande de première instance :
2. Considérant qu'aux termes de l'article R. 490-7 du code de l'urbanisme, en vigueur à la date de l'arrêté contesté : " Le délai de recours contentieux à l'encontre d'un permis de construire court à l'égard des tiers à compter de la plus tardive des deux dates suivantes : a) Le premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées, selon le cas, au premier ou au deuxième alinéa de l'article R. 421-39 ; b) Le premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage en mairie des pièces mentionnées au troisième alinéa de l'article R. 421-39 " ; que, selon l'article R. 431-39 du même code : " Mention du permis de construire doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l'extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de la décision d'octroi et pendant toute la durée du chantier (...) " ; qu'aux termes de l'article A. 421-7 dudit code : " L'affichage du permis de construire sur le terrain est assuré par les soins du bénéficiaire du permis de construire sur un panneau rectangulaire dont les dimensions sont supérieures à 80 centimètres./ Ce panneau indique le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale dudit bénéficiaire, la date et le numéro du permis, la nature des travaux et, s'il y a lieu, la superficie du terrain, la superficie du plancher autorisée ainsi que la hauteur de la construction exprimée en mètres par rapport au sol naturel et l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté. / Ces renseignements doivent demeurer lisibles de la voie publique pendant toute la durée du chantier " ;
3. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier, et notamment d'un constat d'huissier établi le 23 février 2006 à la demande de l'un des copropriétaires de la résidence Les Côtes, en cela non démenti par les documents de même nature produits par la SCI Les Trois Glaciers, que le panneau d'affichage comportant les mentions exigées par l'article A. 421-7 précité du code de l'urbanisme a été installé au bas de la façade Nord-Est d'un ancien hôtel devant être démoli, implanté sur le terrain d'assiette du projet, et n'était pas visible depuis le chemin communal situé en contrebas, du fait du talus et des ouvrages de soutènement surplombant ce chemin ; que l'appelante n'apporte aucun élément de nature à démontrer que, comme elle le soutient, l'espace situé le long de ladite façade, compris dans sa propriété privée, était ouvert à la circulation publique ; que, dans ces conditions, l'affichage auquel il a été procédé n'a pu faire courir le délai de recours à l'égard des tiers ; que, par ailleurs, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Côtes ne saurait être réputé, du seul fait que l'un de ses membres a pris l'initiative de faire dresser le constat d'huissier susmentionné, avoir eu connaissance acquise de l'arrêté contesté ; qu'il s'ensuit que les premiers juges ont à bon droit écarté la fin de non-recevoir tirée de la tardiveté de la demande dont ils étaient saisis ;
4. Considérant que ladite demande a été formée pour le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Côtes par son syndic, lequel y était dûment habilité en vertu d'une délibération de l'assemblée générale des copropriétaires du 27 décembre 2007 ; qu'il a ainsi été justifié de la qualité pour agir de ce syndic ;
Sur le fond :
5. Considérant qu'aux termes de l'article UB 14 du règlement du plan d'occupation des sols de Bellentre : " Le coefficient d'occupation des sols est fixé à 1. Toutefois, pour les constructions à caractère commercial ou hôtelier, le coefficient d'occupation des sols est porté à 3,5 " ; que le projet litigieux porte sur la réalisation d'un ensemble immobilier comprenant, outre un restaurant, une piscine et deux logements de fonction, 51 appartements devant faire l'objet, en vertu d'une convention d'aménagement touristique conclue le 3 août 2005 entre la SCI Les Trois Glaciers et la commune de Bellentre sur le fondement des articles L. 342-1 et suivants du code du tourisme, d'une exploitation locative saisonnière ; que cet ensemble constitue ainsi, conformément à la présentation qui en a été faite dans la demande de permis de construire, une résidence de tourisme au sens, notamment, de l'arrêté du 14 février 1986 fixant les normes et la procédure de classement des hôtels et des résidences de tourisme, alors en vigueur et auquel se réfère d'ailleurs expressément ladite convention ; qu'une telle résidence, qui constitue selon cet arrêté, aujourd'hui repris par les articles D. 321-1 et suivant du code du tourisme, un " établissement commercial d'hébergement classé ", doit être regardée, compte tenu de son mode d'exploitation, comme une construction à caractère commercial au sens de l'article UB 14 du règlement du plan d'occupation des sols de Bellentre ; qu'ainsi, l'ensemble immobilier projeté, alors même qu'il ne revêt pas le caractère d'une construction à caractère hôtelier, bénéficie d'un coefficient d'occupation des sols de 3,5 ; que sa superficie hors oeuvre nette, soit 3898 m², rapportée à la superficie de l'unité foncière, soit 4011 m², n'excède pas le coefficient prévu par la disposition précitée, laquelle dès lors, contrairement à ce qu'énonce le jugement attaqué, n'a pas été méconnue ;
6. Considérant toutefois qu'aux termes de l'article UB 7 du règlement du plan d'occupation des sols de Bellentre : " La distance comptée horizontalement entre tout point d'un bâtiment et le point le plus proche de la limite séparative doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres " ; qu'il ressort des plans contenus dans le dossier du permis de construire litigieux que l'angle Est de l'aile " B " de la résidence hôtelière projetée, où la hauteur du bâtiment, qui doit être déterminée par rapport au terrain naturel suivant les prescriptions de l'article UB 10, est de 12,61 mètres, est implanté à seulement 4,95 mètres de la limite séparative de la propriété voisine, au lieu des 6,30 mètres qu'impose la disposition précitée ; que si l'arrêté contesté comporte le rappel de celle-ci, sa simple citation, dépourvue de toute référence précise à un aspect du projet examiné, ne saurait être lue comme prescrivant d'en modifier l'implantation au droit de la limite séparative en cause, à supposer d'ailleurs qu'une telle modification fût réalisable sans apporter audit projet des changements d'une ampleur telle qu'il en résultât la nécessité de déposer une nouvelle demande de permis de construire ; qu'ainsi, le second motif d'annulation retenu par le tribunal, fondé sur la méconnaissance de l'article UB 7 du règlement du plan d'occupation des sols de Bellentre, ne saurait être infirmé ; que cette illégalité suffit, les corps de bâtiments étant reliés par différents éléments de construction, en particulier par un sous-sol commun affecté au stationnement dont l'unique entrée est aménagée, précisément, dans l'aile " B ", et formant ainsi un ensemble indissociable, à justifier l'entière annulation du permis de construire contesté ;
7. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la SCI Les Trois Glaciers n'est pas fondée à se plaindre de ce que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Grenoble a annulé l'arrêté du maire de Bellentre du 20 septembre 2005 ;
Sur l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
8. Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Côtes, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, soit condamné à verser à la SCI Les Trois Glaciers la somme qu'elle réclame en remboursement des frais exposés et non compris dans les dépens ; qu'il y a lieu au contraire de la condamner elle-même à verser à ce titre au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Côtes une somme de 1 500 euros ;
DECIDE :
Article 1er : La requête de la SCI Les Trois Glaciers est rejetée.
Article 2 : La SCI Les Trois Glaciers versera au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Côtes, en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, une somme de 1 500 euros.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI Les Trois Glaciers et au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Côtes. Copie en sera adressée à la commune de Bellentre.
Délibéré après l'audience du 23 octobre 2012, à laquelle siégeaient :
M. Moutte, président de chambre,
M. Bézard, président,
M. Zupan, président-assesseur.
Lu en audience publique, le 13 novembre 2012.
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