| France, Cour administrative d'appel de Lyon, 2ème chambre - formation à 3, 18 mars 2014, 12LY23433

Vu la requête, enregistrée le 10 août 2012 au greffe de la Cour administrative d'appel de Marseille, présentée pour la SCI JMO, dont le siège est 1380, chemin du grand bois à Nîmes (30000) ;

La SCI JMO demande à la Cour :

1°) d'annuler le jugement n° 1101481 du 8 juin 2012 par lequel le Tribunal administratif de Nîmes a rejeté sa demande tendant à la décharge des rappels de taxe sur la valeur ajoutée et des cotisations d'impôt sur les sociétés et de contribution à cet impôt auxquelles elle a été assujettie au cours des années 2005 et 2006, ainsi que des majorations y afférentes ;

2°) de la décharger desdites impositions ;

3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Elle soutient que son activité ne rentre pas dans le champ d'application de l'article 35 du code général des impôts ; qu'elle a été créée afin d'effectuer des opérations de gestion patrimoniale ; que, contrairement à ce qu'a indiqué le Tribunal, elle a conclu plusieurs baux de location des appartements de l'immeuble dont elle était propriétaire ; qu'elle a été contrainte de vendre le bien qu'elle avait acquis suite à des difficultés de trésorerie ; que l'intention spéculative s'apprécie au moment de l'achat ; qu'une telle preuve ne peut pas être apportée par l'extension de son objet à la vente d'immeubles, en 2005 ; que la seule référence à cet objet ne permet pas de considérer que les opérations sont réalisées à titre habituel ; qu'eu égard au fait qu'elle n'a réalisé qu'une seule opération, elle ne peut être qualifiée de marchand de biens ; qu'elle n'a jamais opté pour l'impôt sur les sociétés ; que, dès lors que son activité ne relève pas du régime des marchands de bien, elle ne peut être assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée sur la marge ; qu'au demeurant, le service ne conteste pas qu'elle n'a pas exercé d'activité commerciale ;

Vu le jugement attaqué ;

Vu le mémoire en défense, enregistré le 2 avril 2013, présenté par le ministre de l'économie et des finances, qui conclut au rejet de la requête ;

Il soutient que la SCI JMO ayant été régulièrement taxée d'office, la charge du caractère non fondé ou exagéré des impositions lui incombe ; que l'application des articles 206 et 257 du code général des impôts est subordonnée à la double condition que les opérations immobilières procèdent d'une intention spéculative et présentent un caractère habituel ; que l'intention spéculative est établie par le fait que les ventes, réalisées peu après l'acquisition de l'immeuble, entraient dans l'objet social de la SCI, tel que redéfini par courrier du 24 décembre 2004 ; que la mise en location de certains lots, à la supposer établie, est sans incidence ; que la condition d'habitude est établie s'agissant de l'achat en bloc d'un immeuble suivi de sa division et de sa revente en lots ; que, par suite, la SCI JMO était assujettie de plein droit à l'impôt sur les sociétés, indépendamment de toute option de sa part, ainsi qu'au régime de taxe sur la valeur ajoutée prévu à l'article 257 du code général des impôts ;

Vu l'ordonnance du président de la section du contentieux du Conseil d'Etat, en date du 4 décembre 2013, attribuant le jugement de la requête à la Cour administrative d'appel de Lyon, en application de l'article R. 351-8 du code de justice administrative ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

Vu le code de justice administrative ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;

Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 18 février 2014 :

- le rapport de M. Besse, premier conseiller,

- et les conclusions de M. Lévy Ben Cheton, rapporteur public ;

1. Considérant que la SCI JMO a été constituée en 2002 avec pour objet l'acquisition, la location et la gestion de biens immobiliers ; qu'elle a acquis le 13 juin 2002 un immeuble situé 4, rue du Catinat à Nîmes, composé de cinq appartements, dont un était loué ; que, le 31 janvier 2005, la SCI JMO, après en avoir informé le centre des impôts, a modifié son objet social, qui a été étendu à la vente de biens immobiliers ; qu'elle a ensuite vendu séparément six appartements, au cours des années 2005 et 2006 ; que l'administration, qui estimait que la SCI JMO avait exercé une activité de marchand de biens, lui a adressé, le 6 septembre 2007, des mises en demeure de souscrire des déclarations de taxe sur la valeur ajoutée et d'impôt sur les sociétés, auxquelles il n'a pas été donné suite ; que la SCI JMO a fait l'objet en 2008 d'une vérification de comptabilité, à l'issue de laquelle l'administration l'a taxée d'office ; qu'elle relève appel du jugement du 8 juin 2012 par lequel le Tribunal administratif de Nîmes a rejeté sa demande tendant à la décharge des rappels de taxe sur la valeur ajoutée et des cotisations d'impôt sur les sociétés et de contribution à cet impôt auxquelles elle a été assujettie au cours des années 2005 et 2006, ainsi que des majorations y afférentes ;

2. Considérant qu'aux termes du I de l'article 35 du code général des impôts : " Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l'application de l'impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après : / 1° Personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles (...) " ; que le 2 de l'article 206 du même code, définissant le champ d'application de l'impôt sur les sociétés, dispose : " (...) Sous réserve des dispositions de l'article 239 ter, les sociétés civiles sont également passibles dudit impôt, même lorsqu'elles ne revêtent pas l'une des formes visées au 1, si elles se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 (...) " ; qu'aux termes de l'article 257 du code général des impôts : " Sont également soumis à la taxe sur la valeur ajoutée : (...) / 6° Les opérations qui portent sur des immeubles, des fonds de commerce ou des actions ou parts de sociétés immobilières et dont les résultats doivent être compris dans les bases de l'impôt sur le revenu au titre des bénéfices industriels ou commerciaux (...) " ; que l'application de ces dispositions est subordonnée à la double condition que les opérations procèdent d'une intention spéculative et présentent un caractère habituel ;

3. Considérant qu'alors même qu'un contribuable a régulièrement fait l'objet d'une procédure de taxation d'office, il appartient au juge de l'impôt de se fonder sur les résultats de l'instruction, compte tenu, le cas échéant, de l'abstention des parties à produire les éléments qu'elles sont seules en mesure d'apporter, pour estimer si son activité doit être soumise à l'impôt sur les sociétés et à la taxe sur la valeur ajoutée, selon le régime applicable aux marchands de biens ;

4. Considérant que l'intention spéculative de la SCI JMO devant s'apprécier à la date de l'acquisition de l'immeuble qu'elle a vendu, l'administration ne saurait se prévaloir de la modification de l'objet social de la société, en janvier 2005, ni des mentions figurant sur les actes de vente ; qu'il résulte toutefois de l'instruction que la SCI JMO a revendu, en six lots, à compter de mars 2005, soit à la fin de la réalisation des travaux qu'elle y avait menés, l'immeuble qu'elle avait acheté en bloc moins de trois années auparavant, en juin 2002, en réalisant à cette occasion une marge de 269 355 euros ; que, si la SCI JMO justifie cette vente par des difficultés de trésorerie, elle ne produit à l'appui de ses allégations que des pièces faisant état de ce qu'elle avait fait l'objet de relances pour des impayés, de montants modestes, qui ne permettent pas d'en justifier ; que, dans ces conditions, et alors même d'une part que la SCI JMO avait poursuivi la location du bien qui était loué lors de l'acquisition de l'immeuble et loué pendant une brève période deux autres appartements, d'autre part qu'elle n'avait pas demandé lors de l'achat le bénéfice de l'exonération de droits de mutation prévue pour les marchands de biens à l'article 1115 du code général des impôts, l'opération en litige doit être regardée, compte tenu notamment de la proximité dans le temps entre l'achat et la revente, comme ayant répondu à une intention spéculative ; qu'en raison du nombre de transactions pendant la période de deux ans en litige, ces cessions ont revêtu un caractère habituel ; que, dans ces conditions, ces opérations immobilières répondaient à un objet commercial et entraient donc dans le champ d'application du I de l'article 35 du code général des impôts ainsi que, dans les circonstances de l'espèce, du 6° de l'article 257 du même code ;

5. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la SCI JMO n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Nîmes a rejeté sa demande ; que, par voie de conséquence, les conclusions qu'elle présente au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être rejetées ;

DÉCIDE :

Article 1er : La requête de la SCI JMO est rejeté.

Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI JMO ainsi qu'au ministre de l'économie et des finances.

Délibéré après l'audience du 18 février 2014 à laquelle siégeaient :

M. Bourrachot, président de chambre,

Mme Samson, président-assesseur,

M. Besse, premier conseiller.

Lu en audience publique, le 18 mars 2014.

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