Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
M. B... et Mme D... A... ont demandé au tribunal administratif de Toulon d'annuler l'arrêté du 1er octobre 2019 par lequel le maire de Bormes-les-Mimosas a délivré à M. C... E... un permis de construire portant sur des travaux de démolition d'une maison existante et de création d'une maison d'habitation d'une surface de plancher de 182 m², avec piscine, sur une parcelle cadastrée section BM n° 15, sise route du Cristaou sur le territoire communal, ensemble la décision implicite rejetant leur recours gracieux.
Par un jugement n° 2000990 du 23 décembre 2022, le tribunal administratif de Toulon a rejeté leur demande.
Procédure devant la Cour :
Par une requête et un mémoire, enregistrés les 23 février 2023 et 4 octobre 2024, M. et Mme A..., représentés par Me Lopasso, demandent à la Cour :
1°) d'annuler le jugement du 23 décembre 2022 du tribunal administratif de Toulon ;
2°) d'annuler l'arrêté du 1er octobre 2019 du maire de Bormes-les-Mimosas ;
3°) de mettre à la charge solidaire de la commune de Bormes-les-Mimosas et M. E... la somme de 3 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- ils justifient de leur intérêt à agir, au regard des dispositions de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme ;
- le dossier de demande de permis de construire était incomplet au regard des dispositions des a) et c) de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme ; la présentation du projet au service instructeur a ainsi été insincère ;
- l'arrêté contesté méconnaît les dispositions de l'article UD 10 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) de Bormes-les-Mimosas, relatives à la hauteur des constructions ;
- il méconnaît les dispositions de l'article UD 11 du règlement du PLU de Bormes-les-Mimosas et celles de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme, relatives à l'aspect extérieur des constructions et à leur intégration dans leur environnement ; il est entaché d'une erreur manifeste d'appréciation.
Par des mémoires en défense enregistrés les 12 avril 2023 et 30 octobre 2024, la commune de Bormes-les-Mimosas, représentée par Me Grimaldi, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de M. et Mme A... la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir qu'aucun des moyens de la requête n'est fondé.
Par des mémoires en défense enregistrés les 7 juillet 2023 et 18 octobre 2024, M. E..., représenté par Me Reghin, conclut, à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à ce qu'il soit sursis à statuer, sur le fondement des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, dans l'attente de la régularisation des éventuels vices affectant l'arrêté contesté, et, en tout état de cause, à ce que soit mise à la charge de M. et Mme A... la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il fait valoir que :
- la requête est irrecevable au regard des dispositions de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme ;
- aucun des moyens de la requête n'est fondé.
Par un courrier du 8 janvier 2025, les parties ont été informées, en application des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, de ce que la Cour est susceptible de surseoir à statuer afin de permettre la régularisation du vice tiré de la méconnaissance de l'article UD 10 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) de Bormes-les-Mimosas, relatif à la hauteur des constructions, par la délivrance d'un permis de construire modificatif.
M. E... a présenté le 14 janvier 2025, des observations en réponse à cette communication, qui ont été communiquées.
M. et Mme A... ont présenté, le 15 janvier 2025, des observations en réponse à cette communication, qui ont été communiquées.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Dyèvre, rapporteure ;
- les conclusions de M. Quenette, rapporteur public ;
- les observations de Me Lopasso représentant M. et Mme A..., celles de Me Callen, représentant la commune de Bormes-les-Mimosas et celles de Me Gonzalez représentant M. E....
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté du 1er octobre 2019, le maire de Bormes-les-Mimosas a accordé à M. E... un permis de construire portant sur la démolition d'une maison existante et la création d'une maison d'habitation d'une surface de plancher de 182 m², avec piscine, sur une parcelle cadastrée section BM n° 15, sise route du Cristaou sur le territoire communal. M. et Mme A... relèvent appel du jugement par lequel le tribunal administratif de Toulon a rejeté leur demande dirigée contre cet arrêté, ensemble la décision implicite rejetant leur recours gracieux.
Sur la recevabilité de la demande de première instance :
2. Aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation. (...) ".
3. Il résulte de ces dispositions qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.
4. Il ressort des pièces du dossier que les époux A... sont voisins immédiats du terrain d'assiette du projet litigieux. Les intéressés se prévalent d'une perte de vue sur la mer liée à la surélévation de la construction projetée par rapport à la construction existante, ainsi que de la création de vues depuis et sur la partie surélevée projetée. Il ressort des pièces du dossier, et notamment du constat d'huissier établi le 29 août 2019 sur demande des requérants, que la perte d'une partie de leur vue sur la mer et la création de vues sur la partie supérieure de la construction projetée ne constituent pas des atteintes dépourvues de réalité. Ils font ainsi état d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction. Dans ces conditions, la fin de non-recevoir opposée par M. E... à la demande de première instance et tirée du défaut d'intérêt à agir des époux A... au regard des dispositions précitées de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme doit être écartée.
Sur le bien-fondé du jugement :
5. En premier lieu, aux termes de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également : / a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d'un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; (...) c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain (...) ".
6. Il ressort des pièces du dossier que le projet litigieux prévoit la création d'un étage entièrement vitré sur trois de ses faces, comprenant des volets coulissants en bois, lesquels sont représentés, sur l'ensemble des documents graphiques inclus dans le dossier de demande de permis de construire, fermés. Il résulte toutefois des termes mêmes de la notice architecturale que le caractère entièrement vitré de trois des faces de cet étage ressortait explicitement des pièces composant le dossier de demande, cette notice indiquant notamment que : " (...) la dalle de l'étage dans laquelle s'insèrera un volume entièrement vitré. Les 3 façades vitrées seront recouvertes d'un bardage en bois coulissant composé de tasseaux verticaux disposés en claire-voie. (...) Les 3 façades vitrées du niveau haut seront filtrées derrière des panneaux en bois de couleur marron clair/gris ". En outre, la pièce PCMI-6 insertion paysagère fait apparaître en transparence, derrière les panneaux en bois, les murs vitrés. En tout état de cause, la seule circonstance que les volets aient été représentés fermés sur l'ensemble des documents graphiques du dossier ne saurait, à elle seule et eu égard aux détails apportés par la notice architecturale, caractériser une méconnaissance des dispositions précitées des a) et c) de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme, alors même que les pièces exigées par ces dispositions ont été produites au sein dudit dossier. Enfin, les documents graphiques, complétés par la notice architecturale, ont permis au service instructeur d'apprécier, de manière éclairée, l'insertion du projet litigieux dans son environnement. Dans ces conditions, le moyen tiré de l'incomplétude du dossier de demande de permis de construire au regard des dispositions précitées de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme doit être écarté. Pour les mêmes motifs, le moyen tiré de ce que la présentation du projet aurait été insincère doit également être écarté.
7. En deuxième lieu, aux termes de l'article UD 10 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) de Bormes-les-Mimosas : " A l'intérieur des secteurs UDa, UDb, UDc et UDe : / Les hauteurs absolues H et h sont définies et mesurées comme il est indiqué à l'annexe 10 du présent règlement. / - La hauteur H est fixée à un maximum de 7 mètres sauf dispositions contraires portées sur le document graphique dans le secteur UDe. / - la hauteur h ne peut excéder 2,5 mètres (...) ". L'annexe 10 à ce règlement précise que : " Hauteurs H et h du gabarit enveloppe (Cf. croquis ci-contre) : / Les constructions à édifier s'inscrivent en totalité dans un gabarit défini, à l'aplomb du nu extérieur des façades, par : / - un premier plan horizontal situé à une hauteur H mesurée depuis le niveau du sol naturel ou excavé jusqu'à l'égout des toitures en pente ou à l'arête supérieure de l'acrotère des toitures terrasse (Cf. croquis n° 1 et 2). / - à une hauteur h du plan horizontal précédent, un second plan horizontal en contact avec le point le plus haut du faîtage de la couverture ou de la plus haute des superstructures et édicules techniques. (...) ".
8. Il résulte de ces dispositions que la hauteur H de la construction doit être calculée au regard du " gabarit-enveloppe " de la construction, soit son volume d'ensemble, lequel doit être au maximum de 7 mètres à compter de l'aplomb du nu extérieur des façades, soit le sol naturel ou excavé situé directement sous la façade concernée et en l'espèce, l'acrotère du toit terrasse. En l'espèce, le niveau du terrain excavé situé à l'aplomb de la façade de l'étage correspond, non au niveau du terrain excavé pour la piscine, laquelle n'est pas située à l'aplomb du nu extérieur de la façade de la construction litigieuse, mais au sol du terrain naturel à l'aplomb du nu extérieur de la façade nord comprenant le premier niveau en surplomb ainsi que le second niveau, alors même qu'il se situe en retrait. La hauteur H à compter de ce niveau, relevé à la côte NGF 22.26, jusqu'à l'arête supérieure de l'acrotère de la toiture terrasse à la côte NGF 31.61, ainsi qu'il est indiqué au sein de la pièce PCMI-3 Coupes projet, coupe 1 ainsi que sur les plans côtés PCMI-5, indique ainsi une hauteur totale du gabarit enveloppe de la construction de 9,35 mètres. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées UD 10 du règlement du PLU de Bormes-les-Mimosas doit être accueilli.
9. En dernier lieu, aux termes de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales ". Selon l'article UD 11 du règlement du PLU de Bormes-les-Mimosas : " 1 - Dispositions générales / 1.1 Le permis de construire peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu' à la conservation des perspectives urbaines. (...) 1.2 Les bâtiments, sur toutes leurs faces et leurs volumes, doivent présenter un aspect en harmonie avec le conteste de la rue et du quartier par la volumétrie, les façades, les toitures, les matériaux et les couleurs. (...) ".
10. D'une part, dès lors que les dispositions du règlement d'un plan local d'urbanisme ont le même objet que celles d'un article du code de l'urbanisme fixant des règles nationales d'urbanisme et posent des exigences qui ne sont pas moindres, c'est par rapport aux dispositions du règlement du plan local d'urbanisme que doit être appréciée la légalité d'une décision délivrant ou refusant une autorisation d'urbanisme. Les dispositions précitées de l'article UD 11 du règlement du PLU de Bormes-les-Mimosas, qui reproduisent presqu'intégralement celles de l'article R. 111-27 précité du code de l'urbanisme, ont le même objet que celles-ci et posent des exigences qui ne sont pas moindres que celles résultant de ce dernier article.
11. D'autre part, eu égard à la teneur des dispositions précitées du règlement du PLU, il appartient au juge de l'excès de pouvoir, saisi d'un moyen en ce sens, d'apprécier si l'autorité administrative a pu légalement autoriser la construction projetée, compte tenu de ses caractéristiques et de celles des lieux avoisinants, sans méconnaître les exigences résultant de ces dispositions. Dans l'exercice de ce contrôle, le juge doit tenir compte de l'ensemble de ces dispositions et de la marge d'appréciation qu'elles laissent à l'autorité administrative pour accorder ou refuser de délivrer une autorisation d'urbanisme.
12. Il ressort des pièces du dossier et du site Géoportail, librement accessible tant au juge qu'aux parties, que le projet litigieux s'insère dans le lotissement du Cap Bénat, lequel, s'il est situé le long du littoral et présente ainsi un caractère particulier eu égard à son environnement naturel, est néanmoins caractérisé par une urbanisation dense, la quasi-totalité des parcelles situées sur la route du Cristaou et à proximité comportant des villas aux dimensions importantes, avec piscines. Le pétitionnaire produit des photographies, sans être contesté sur la matérialité de celles-ci, démontrant la présence de nombreuses constructions, aux alentours du projet litigieux, comportant des murs des fenêtres ou des baies vitrées d'une taille importante, sur plusieurs niveaux superposés, à l'instar dudit projet. En outre, il ressort des pièces du dossier de demande de permis de construire, et notamment de la notice architecturale, que l'insertion du projet dans son environnement sera également assurée par l'utilisation de matériaux locaux, notamment par l'édification des murs ne composant pas la villa et du mur la traversant d'est en ouest, ainsi que l'espace de stationnement, en pierre de Bormes, la couverture des dalles et murs apparents par un enduit frottassé fin de couleur mastic RAL 1019, conformément aux prescriptions de l'architecte des bâtiments de France (ABF), lequel a au demeurant émis un avis favorable au projet le 13 septembre 2019, et par l'installation de panneaux en bois et d'une menuiserie correspondant à celles utilisées au sein du lotissement du Cap Bénat. Par ailleurs, la seule circonstance que la construction projetée entraînerait une augmentation de la surface de plancher par rapport à la construction préexistante reste sans incidence sur l'appréciation de l'insertion du projet dans son environnement. Enfin, les époux A... ne peuvent utilement se prévaloir des prescriptions architecturales applicables au lotissement voisin du Gaou Bénat. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l'article UD 11 du règlement du PLU de Bormes-les-Mimosas doit être écarté. Pour les mêmes motifs, le moyen tiré de l'erreur manifeste d'appréciation doit également être écarté.
Sur l'application des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme :
13. Il résulte des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme dont l'annulation est demandée, sont susceptibles d'être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme. Le juge n'est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d'une part, si les conditions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme sont réunies et qu'il fait le choix d'y recourir, d'autre part, si le bénéficiaire de l'autorisation lui a indiqué qu'il ne souhaitait pas bénéficier d'une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.
14. En dépit du vice dont le permis de construire litigieux est atteint, relevé au point 8 du présent arrêt et tiré de la méconnaissance de l'article UD 10 du règlement du plan local d'urbanisme, une mesure de régularisation n'impliquerait pas d'apporter au projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même. Le permis de construire contesté est donc susceptible d'être régularisé. Dans ces conditions, il y a lieu de surseoir à statuer, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, et d'impartir à M. E... et à la commune de Bormes-les-Mimosas un délai de six mois à compter de la notification du présent arrêt afin de produire la mesure de régularisation nécessaire.
D É C I D E :
Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête de M. et Mme A..., jusqu'à l'expiration d'un délai de six mois, afin de permettre à M. E... et à la commune de Bormes-les-Mimosas de régulariser le vice retenu par le présent arrêt au point 8.
Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent arrêt sont réservés jusqu'en fin d'instance.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. B... et Mme D... A..., à M. C... E... et à la commune de Bormes-les-Mimosas.
Délibéré après l'audience du 16 janvier 2025, où siégeaient :
- M. Portail, président,
- Mme Courbon, présidente assesseure,
- Mme Dyèvre, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2025
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N° 23MA00443
