Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
L'Union des Professionnels de la Location Touristique a demandé au tribunal administratif de Nice d'annuler la délibération du 31 mai 2021 par laquelle le bureau métropolitain Nice Côte d'Azur a modifié le règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d'usage de locaux d'habitation et déterminant les compensations pour la ville de Nice à compter du 1er juillet 2021.
Par un jugement n° 2104077 du 31 janvier 2024, rectifié par une ordonnance du 16 février suivant, le tribunal administratif de Nice a annulé l'article 2 de la délibération du 31 mai 2021 en tant que ledit article prévoit que " (...) / Les propriétaires au moment du dépôt de leur demande devront prouver que le changement d'usage est autorisé dans leur copropriété, pour cela ils devront joindre à leur dossier : / une déclaration sur l'honneur, / l'extrait du règlement de copropriété attestant que celui-ci ne s'oppose pas au changement d'usage, / à défaut produire l'accord de la copropriété " et rejeté le surplus de la demande de l'UPLT.
Procédure devant la cour :
Par une requête et un mémoire, enregistrés les 29 mars et 4 décembre 2024, la métropole Nice Côte d'Azur, représentée par Adden avocats Méditerranée agissant par Me Daboussy, demande à la cour :
1°) d'annuler le jugement n° 2104077 du 31 janvier 2024 rectifié du tribunal administratif de Nice en tant qu'il a annulé l'article 2 de la délibération du 31 mai 2021 en tant que ledit article prévoit que " (...) / Les propriétaires au moment du dépôt de leur demande devront prouver que le changement d'usage est autorisé dans leur copropriété, pour cela ils devront joindre à leur dossier : / une déclaration sur l'honneur, / l'extrait du règlement de copropriété attestant que celui-ci ne s'oppose pas au changement d'usage, / à défaut produire l'accord de la copropriété " ;
2°) de mettre à la charge de l'UPLT la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- en estimant que les dispositions du règlement qui prévoient, pour délivrer l'autorisation de changement d'usage, soit que le règlement de copropriété autorise expressément la location touristique meublée de courte durée, soit l'obtention d'une autorisation écrite de la copropriété à défaut de cette mention expresse dans le règlement, portent une atteinte disproportionnée au droit de propriété, en méconnaissance de l'article 2 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789, le tribunal a entaché son jugement d'erreur de droit et d'erreur de fait dès lors que ces dispositions font une exacte application des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
- contrairement à ce qu'affirme l'UPLT en défense, l'article 2 de la délibération du 31 mai 2021 contestée n'a aucunement pour effet d'instituer un pouvoir de police spéciale qui porterait atteinte aux droits des copropriétaires et elle s'est seulement contentée de prévoir les conditions de délivrance et de renouvellement des autorisations de changement d'usage sur le territoire de la commune de Nice, comme le lui impose l'article L. 631-7-1-A du code de la construction et de l'habitation.
Par des mémoires en défense, enregistrés le 28 août 2024 et le 3 janvier 2025, l'union des professionnels de la location touristique, représentée par le cabinet Barbaro et associés agissant par Me Barbaro, conclut au rejet de la requête d'appel de la métropole Nice Côte d'Azur, à la confirmation du jugement attaqué tel que rectifié et à la mise à la charge de cet établissement public de la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que :
- elle justifie d'un intérêt lui donnant qualité pour agir ;
- le fait de subordonner le retrait, l'annulation ou la non-reconduite de l'autorisation de changement d'usage à des conditions étrangères à celles définies par les dispositions de l'article L. 631-7-1 du code de la construction et de l'habitation créé, illégalement, un pouvoir de police en faveur du maire ;
- les moyens soulevés par la métropole Nice Côte d'Azur ne sont pas fondés.
Un mémoire, enregistré le 29 janvier 2025, présenté pour la métropole Nice Côte d'Azur, représentée par Adden avocats Méditerranée, n'a pas été communiqué.
La procédure a été communiquée à la commune de Nice qui n'a pas produit de mémoire.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- la Constitution, notamment son préambule ;
- la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006 ;
- la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
- le code de la construction et de l'habitation ;
- le code général des collectivités territoriales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Mahmouti ;
- les conclusions de M. Gautron, rapporteur public ;
- les observations de Me Marjary, du cabinet Adden avocats Méditerranée, représentant la Métropole Nice Côte d'Azur, et de Me Copelovici, substituant le cabinet Barbaro et associés, représentant l'union des professionnels de la location touristique.
Considérant ce qui suit :
1. Par une délibération du 31 mai 2021, le bureau de la Métropole Nice Côte d'Azur a approuvé le " règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d'usage de locaux d'habitation et déterminant les compensations pour la ville de Nice applicable au 1er juillet 2021, en application de la section 2 du chapitre 1er du titre III du livre VI du code de la construction et de l'habitation ". L'union des professionnels de la location touristique (UPLT) a demandé l'annulation de cette délibération. Par un jugement du 31 janvier 2024, rectifié par une ordonnance du 16 février suivant, le tribunal administratif de Nice a annulé l'article 2 de la délibération du 31 mai 2021 en tant que ledit article prévoit que " (...) / Les propriétaires au moment du dépôt de leur demande devront prouver que le changement d'usage est autorisé dans leur copropriété, pour cela ils devront joindre à leur dossier : / une déclaration sur l'honneur, / l'extrait du règlement de copropriété attestant que celui-ci ne s'oppose pas au changement d'usage, / à défaut produire l'accord de la copropriété " et rejeté le surplus de la demande de l'UPLT. La métropole Nice Côte d'Azur relève appel de ce jugement en tant qu'il a prononcé cette annulation.
Sur le bien-fondé du jugement attaqué :
2. Aux termes de l'article 2 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen du 26 août 1789 : " Le but de toute association politique est la conservation des droits naturels et imprescriptibles de l'homme. Ces droits sont la liberté, la propriété, la sûreté et la résistance à l'oppression ".
3. Aux termes de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction applicable au litige : " La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable. (...) ". Aux termes dudit article L. 631-7-1, dans sa rédaction alors applicable : " L'autorisation préalable au changement d'usage est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l'immeuble, après avis, à Paris, Marseille et Lyon, du maire d'arrondissement concerné. Elle peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage. / L'autorisation de changement d'usage est accordée à titre personnel. Elle cesse de produire effet lorsqu'il est mis fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l'exercice professionnel du bénéficiaire. Toutefois, lorsque l'autorisation est subordonnée à une compensation, le titre est attaché au local et non à la personne. Les locaux offerts en compensation sont mentionnés dans l'autorisation qui est publiée au fichier immobilier ou inscrite au livre foncier. / L'usage des locaux définis à l'article L. 631-7 n'est en aucun cas affecté par la prescription trentenaire prévue par l'article 2227 du code civil. / Pour l'application de l'article L. 631-7, une délibération du conseil municipal fixe les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations et déterminées les compensations par quartier et, le cas échéant, par arrondissement, au regard des objectifs de mixité sociale, en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d'habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements. Si la commune est membre d'un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme, la délibération est prise par l'organe délibérant de cet établissement. ".
4. Enfin, aux termes de l'article 2 du règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d'usage de locaux d'habitation et déterminant les compensations pour la ville de Nice issu de la délibération attaquée : " (...) / Il est rappelé que toute autorisation de changement d'usage, qu'elle soit accordée à titre personnel ou à titre réel, est accordée sous réserve des droits des tiers et, en particulier, des stipulations du bail ou du règlement de copropriété. / (...) / Les propriétaires au moment du dépôt de leur demande devront prouver que le changement d'usage est autorisé dans leur copropriété, pour cela ils devront joindre à leur dossier : / une déclaration sur l'honneur, / l'extrait du règlement de copropriété attestant que celui-ci ne s'oppose pas au changement d'usage, / à défaut produire l'accord de la copropriété. ".
5. D'une part, l'autorisation de changement d'usage prévue par les dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation est délivrée sous réserve des droits des tiers. Il n'appartient en conséquent pas à l'administration de demander au copropriétaire qui en fait la demande de justifier l'existence de ses droits à l'égard de la copropriété de l'immeuble.
6. D'autre part, des dispositions qui ont pour effet de soumettre discrétionnairement à l'accord préalable de l'assemblée générale des copropriétaires d'un immeuble toute demande d'autorisation de changement d'usage d'un local destiné à l'habitation faisant partie de la copropriété par un copropriétaire aux fins de le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage portent, dans des conditions contraires à l'article 2 de la Déclaration de 1789, une atteinte disproportionnée aux droits de chacun des copropriétaires.
7. Les dispositions de l'article 2 de la délibération en litige, qui subordonnent la délivrance de l'autorisation de changement d'usage à la fourniture de l'accord de la copropriété de l'immeuble, sont contraires à ce qui vient d'être dit aux points 5 et 6. Elles sont, par suite, entachées d'excès de pouvoir et doivent, par conséquent, être annulées. Il suit de là que la métropole Nice Côte d'Azur n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nice a annulé les termes " (...) / Les propriétaires au moment du dépôt de leur demande devront prouver que le changement d'usage est autorisé dans leur copropriété, pour cela ils devront joindre à leur dossier : / une déclaration sur l'honneur, / l'extrait du règlement de copropriété attestant que celui-ci ne s'oppose pas au changement d'usage " de l'article 2 du règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d'usage de locaux d'habitation et déterminant les compensations pour la ville de Nice.
Sur les frais liés au litige :
8. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'UPLT, qui n'est pas partie perdante dans la présente instance, la somme que la métropole Nice Côte d'Azur réclame au titre des frais liés à l'instance. En revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de cet établissement public le versement à l'UPLT d'une somme de 2 000 euros en application de ces mêmes dispositions.
D É C I D E :
Article 1er : La requête de la métropole Nice Côte d'Azur est rejetée.
Article 2 : La métropole Nice Côte d'Azur versera à l'Union des Professionnels de la Location Touristique la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la métropole Nice Côte d'Azur, à l'Union des Professionnels de la Location Touristique et à la commune de Nice.
Délibéré après l'audience du 13 mars 2025 où siégeaient :
- M. Duchon-Doris, président de la cour,
- Mme Rigaud, présidente-assesseure,
- M. Mahmouti, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 28 mars 2025.
2
N° 24MA00769
