Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
Le préfet des Bouches-du-Rhône et la société à responsabilité limitée (SARL) Midi Promotion Habitat ont demandé au tribunal administratif de Marseille d'annuler l'arrêté du 7 décembre 2020 par lequel le maire de la commune de La Bouilladisse a refusé de lui délivrer un permis de construire 15 villas et 23 logements collectifs sociaux sur un terrain situé chemin du cercle, chemin de Trets à La Bouilladisse.
Par un jugement n° 2104760-2100541 du 3 juillet 2023, le tribunal administratif de Marseille a annulé cet arrêté.
Procédure devant la Cour :
Par une requête et un mémoire, enregistrés le 1er septembre 2023 et le 3 décembre 2024, la commune de La Bouilladisse, représentée par Me Reghin, demande à la Cour, dans le dernier état de ses écritures :
1°) d'annuler le jugement du tribunal administratif de Marseille du 3 juillet 2023 ;
2°) de mettre à la charge de la SARL Midi Promotion Habitat la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le jugement est irrégulier dès lors que le tribunal a commis des erreurs de droit et d'appréciation ;
- le projet de la SARL Midi Promotion Habitat n'est pas conforme à la destination des emplacements réservés n° 16 et n° 115 institués dans le hameau du Pigeonnier destinés respectivement à la création d'une voie et à celle d'un jardin et d'un parc de stationnement, ce dernier occupant la totalité de la parcelle cadastrée section 16 AK n° 47 ;
- ce projet ne peut être raccordé à la station d'épuration qui était en cours de réalisation dans ce hameau à la date de l'arrêté attaqué dont la capacité réelle ne pouvait être connue qu'au terme d'une année de mise en service, ainsi que cela ressort de l'avis émis par son service en charge de l'assainissement ;
- ce projet méconnaît également les dispositions de l'article 10 des dispositions générales du règlement de son plan local d'urbanisme (PLU) dès lors que le secteur est couvert par une servitude de mixité sociale et que ces dispositions prévoient que, dans ce cas, seuls les programmes d'opération d'ensemble de logements sont autorisés ;
- ce projet méconnaît les dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme dès lors que la zone est exposée à un risque de ruissellement et elle sollicite une substitution de motifs à ce titre.
Par des mémoires en défense, enregistrés le 4 novembre et le 20 décembre 2024, la SARL Midi Promotion Habitat, représentée par Me Ibanez, conclut au rejet de la requête, à ce qu'il soit enjoint à la commune de La Bouilladisse de lui délivrer le permis de construire qu'elle a sollicité dans un délai de 15 jours à compter de la notification de l'arrêt à intervenir sous astreinte, passé ce délai, de 500 euros par jour de retard, et, dans le dernier état de ses écritures, à ce que soit mise à la charge de la ladite commune la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que :
- les moyens de la requête d'appel ne sont pas fondés ;
- l'emplacement réservé n° 115 institué dans le hameau du Pigeonnier par le PLU de la commune est entaché d'illégalité.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code général des collectivités territoriales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Claudé-Mougel,
- les conclusions de M. Quenette, rapporteur public,
- et les observations de Me Gonzales, représentant la commune de La Bouilladisse, et celles de Me Rançon, représentant la SARL Midi Promotion Habitat.
Une note en délibéré a été enregistrée le 21 mars 2025 présentée pour la SARL Midi Promotion Habitat et n'a pas été communiquée.
Considérant ce qui suit :
1. La SARL Midi Promotion Habitat a déposé le 14 octobre 2020 une demande de permis de construire 15 villas et 23 logements collectifs sociaux sur un terrain situé chemin du cercle, chemin de Trets à La Bouilladisse, sur des parcelles cadastrées section 16 AK n° 17, 20, 21, 23, 24 et 47. La commune de La Bouilladisse relève appel du jugement du 3 juillet 2023 par lequel le tribunal administratif de Marseille a annulé l'arrêté de son maire du 7 décembre 2020 rejetant cette demande de permis de construire.
Sur le bien-fondé du jugement attaqué :
2. En premier lieu, et d'une part, aux termes de l'article L. 111-11 du code de l'urbanisme : " Lorsque, compte tenu de la destination de la construction ou de l'aménagement projeté, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou de distribution d'électricité sont nécessaires pour assurer la desserte du projet, le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé si l'autorité compétente n'est pas en mesure d'indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés. (...) " Ces dispositions poursuivent notamment le but d'intérêt général d'éviter à la collectivité publique ou au concessionnaire d'être contraints, par le seul effet d'une initiative privée, de réaliser des travaux d'extension ou de renforcement des réseaux publics, sans prise en compte des perspectives d'urbanisation et de développement de la collectivité, et de garantir leur cohérence et leur bon fonctionnement. Un permis de construire doit être refusé lorsque, d'une part, des travaux d'extension ou de renforcement de la capacité des réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou d'électricité sont nécessaires à la desserte de la construction projetée et que, d'autre part, l'autorité compétente n'est pas en mesure d'indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés, après avoir, le cas échéant, accompli les diligences appropriées pour recueillir les informations nécessaires à son appréciation. Si ces dispositions n'imposent pas que l'autorité délivrant le permis soit en mesure de fixer la date précise d'achèvement des travaux, l'intention de les réaliser doit pouvoir être établie. Tel peut être le cas si les procédures nécessaires à leur réalisation ont été engagées à la date de délivrance du permis de construire ou d'aménager litigieux.
3. D'autre part, aux termes de l'article L. 2224-8 du code général des collectivités territoriales : " I. - Les communes sont compétentes en matière d'assainissement des eaux usées. (...) " Aux termes de l'article L. 2224-10 du même code : " Les communes ou leurs établissements publics de coopération délimitent, après enquête publique (...) : / 1° Les zones d'assainissement collectif où elles sont tenues d'assurer la collecte des eaux usées domestiques et le stockage, l'épuration et le rejet ou la réutilisation de l'ensemble des eaux collectées (...) " L'article R. 2224-6 de ce code dispose : " Les dispositions de la présente section s'appliquent aux eaux usées mentionnées aux articles L. 2224-8 et L. 2224-10./ Pour l'application de la présente section, on entend par : / - " agglomération d'assainissement " une zone dans laquelle la population et les activités économiques sont suffisamment concentrées pour qu'il soit possible de collecter les eaux usées pour les acheminer vers une station d'épuration ou un point de rejet final ;/ - " charge brute de pollution organique " le poids d'oxygène correspondant à la demande biochimique en oxygène sur cinq jours (DBO5) calculé sur la base de la charge journalière moyenne de la semaine au cours de laquelle est produite la plus forte charge de substances polluantes dans l'année ; - " équivalent habitant (EH) " la charge organique biodégradable ayant une demande biochimique d'oxygène en cinq jours (DBO5) de 60 grammes d'oxygène par jour. (...) "
4. Le premier motif de l'arrêté litigieux est fondé sur la circonstance que les travaux de la station d'épuration et du réseau d'assainissement sur le secteur du Pigeonnier sont en cours et que selon l'avis émis par le service assainissement de la société publique locale (SPL) de l'Eau des collines, qui est le gestionnaire de ce réseau, le 19 novembre 2020, il ne peut statuer sur la possibilité d'y raccorder le projet. Selon cet avis, la charge entrant sur la station d'épuration ne peut être connue qu'après l'écoulement d'une période d'une année à la suite du raccordement des habitations existantes et le projet de la SARL Midi Promotion Habitat " nécessiterait possiblement une extension de la station d'épuration et ne peut être validé pour l'heure ". Cependant, il ressort des pièces du dossier, notamment de l'avis d'appel public à la concurrence portant sur la création de la station d'épuration dans le hameau du Pigeonnier publié par la SPL de l'Eau des collines en juillet 2019, que la capacité de traitement globale de cette station, prévue pour être achevée en juin 2022, est de 350 équivalent habitant (EH). Si la commune soutient, en reprenant l'avis émis le 19 novembre 2020, que la notion d'équivalent habitant est théorique et, en substance, qu'il n'est pas établi qu'elle est adaptée à la population existante, elle n'étaye cette assertion d'aucun autre élément que cet avis, alors que c'est sur cette base qu'a été lancée la consultation pour la création de la station d'épuration et qu'il ressort par ailleurs de ses propres écritures que la population du hameau du Pigeonnier est de 150 habitants et qu'elle a prévu une capacité de la station d'épuration de plus du double dans ce secteur classé en zone urbaine, qui a vocation à se densifier selon le document de travail du 15 décembre 2021 qu'elle produit à l'appui de ses écritures, portant sur l'orientation d'aménagement et de programmation dite " OAP de composition urbaine Le Pigeonnier ". En outre, alors que la commune ne conteste pas l'incidence de son projet évalué à 132 EH par la SARL Midi Promotion Habitat, il ressort de cet avis d'appel public à la concurrence qu'une tranche conditionnelle au marché public à conclure est prévue pour porter la capacité de la station d'épuration à 550 EH, ce qui suffit à établir son intention d'en réaliser l'extension, dans l'hypothèse où cette capacité s'avérait insuffisante en l'état de la population du hameau ou du fait de son augmentation, qui est également prévue dans le rapport de présentation du plan local d'urbanisme (PLU) de la commune en vigueur à la date de l'arrêté litigieux. Enfin, et en tout état de cause, les termes de l'avis de la SPL de l'Eau des collines rappelés au présent point, justifiant le motif de refus du permis de construire litigieux tiré des dispositions de l'article L. 111-11 du code de l'urbanisme, ne suffisent pas à établir que le raccordement du projet de la pétitionnaire à la station d'épuration en cours de réalisation ne serait pas possible. Dans ces conditions, la commune de La Bouilladisse n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que ce motif a été considéré comme illégal par le jugement attaqué.
5. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 151-20 du code de l'urbanisme : " Les zones à urbaniser sont dites " zones AU ". Peuvent être classés en zone à urbaniser les secteurs destinés à être ouverts à l'urbanisation. / Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d'eau, d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement existant à la périphérie immédiate d'une zone AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone et que des orientations d'aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement en ont défini les conditions d'aménagement et d'équipement, les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les orientations d'aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement. (...) " Il résulte de ces dispositions que le PLU peut prévoir que les autorisations de construction au sein d'une zone à urbaniser seront délivrées, dans les conditions qu'il précise, lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble. Une telle opération peut ne porter que sur une partie seulement des terrains de la zone concernée, sauf si le règlement du PLU en dispose autrement ou si les conditions d'aménagement et d'équipement définies par ce règlement et par les orientations d'aménagement et de programmation du PLU impliquent nécessairement que l'opération porte sur la totalité des terrains de la zone concernée.
6. En l'espèce, l'article 10 des dispositions générales du règlement du PLU de La Bouilladisse dispose : " Au sein des secteurs soumis à une servitude de mixité sociale identifiée sur les documents graphiques, seuls les programmes d'opération d'ensemble de logements sont autorisés. Il est fixée une obligation d'affecter un pourcentage de ce programme à du logement social dès le premier m² de surface de plancher créé." L'annexe du PLU définit une opération d'ensemble comme " une opération d'aménagement ou de viabilisation d'un terrain, pour ou en vue de la réalisation d'un groupe de bâtiments, ou d'un bâtiment comportant au moins 5 locaux d'habitation ou d'activité (...). ". Si les parcelles d'implantation du projet de la SARL Midi Promotion Habitat sont situées au sein du secteur MS1 soumis à une servitude de mixité sociale dans la zone UD2 du PLU et si ces dispositions subordonnent la délivrance des autorisations de construire à la condition qu'elles portent sur des opérations d'aménagement d'ensemble, elles n'imposent pas davantage que d'autres dispositions du règlement du PLU ou ses orientations d'aménagement et de programmation que ces opérations portent sur l'aménagement de toutes les parcelles de ce secteur, mais seulement que, pour être qualifiées comme telles, les demandes d'autorisation portent sur la réalisation d'un bâtiment ou d'un groupe de bâtiments comportant au moins 5 locaux d'habitation ou d'activité. Dès lors que, ainsi qu'il a été dit au point 1, le projet de ladite société porte sur la construction de 15 villas et de 23 logements collectifs sociaux, il répondait aux conditions fixées par l'article 10 des dispositions générales du règlement du PLU de La Bouilladisse qui ne pouvait donc fonder le refus opposé à la demande de permis de construire par l'arrêté litigieux.
7. En troisième lieu, en revanche, aux termes de l'article L. 151-41 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction alors applicable : " Le règlement peut délimiter des terrains sur lesquels sont institués :/ 1° Des emplacements réservés aux voies et ouvrages publics dont il précise la localisation et les caractéristiques ;/ 2° Des emplacements réservés aux installations d'intérêt général à créer ou à modifier ; 3° Des emplacements réservés aux espaces verts à créer ou à modifier ou aux espaces nécessaires aux continuités écologiques ; / (...) En outre, dans les zones urbaines et à urbaniser, le règlement peut instituer des servitudes consistant à indiquer la localisation prévue et les caractéristiques des voies et ouvrages publics, ainsi que les installations d'intérêt général et les espaces verts à créer ou à modifier, en délimitant les terrains qui peuvent être concernés par ces équipements. (...) " L'autorité administrative chargée de délivrer le permis de construire est tenue de refuser toute demande, même émanant de la personne bénéficiaire de la réserve, dont l'objet ne serait pas conforme à la destination de l'emplacement réservé, tant qu'aucune modification du plan local d'urbanisme emportant changement de la destination n'est intervenue. Les constructions qui ne sont pas conformes à cette destination ne peuvent légalement être édifiées qu'à l'extérieur de l'emprise de l'emplacement réservé.
8. Il ressort du dossier de permis de construire déposé par la SARL Midi Promotion Habitat que la voie d'accès au projet prévue depuis le chemin des Cadets, au niveau de son intersection avec le chemin du Cercle, dès lors que le département des Bouches-du-Rhône s'oppose à tout accès depuis le chemin de Trets, empiète sur l'emplacement réservé (ER) n° 16 institué dans le hameau du Pigeonnier destiné à la création d'une voie reliant ces deux derniers chemins, depuis cette même intersection, dont l'implantation est prévue notamment sur les parcelles cadastrées section 16 AK n° 21 et 47 sur lesquelles ce projet doit s'implanter, la première devant supporter des constructions et la seconde, cette voie d'accès sur sa limite nord. Le tracé de cette voie d'accès empiète également, pour une part qui n'est pas négligeable, sur l'emplacement réservé n° 115 institué dans ce hameau pour la création d'un jardin et d'un parc de stationnement dont l'emprise correspond à la totalité de la parcelle cadastrée section 16 AK n° 47. Alors même que cette voie d'accès et les constructions sur la parcelle cadastrée section 16 AK n° 21 ne feraient obstacle ni à la réalisation de la voie objet de l'emplacement réservé n° 16, ni à celle du jardin et du parc de stationnement objet de l'emplacement réservé n° 115, le projet de la SARL Midi Promotion Habitat n'est donc pas conforme à la destination de ces deux emplacements réservés. Contrairement à ce que fait valoir cette société, les dispositions de l'article L. 151-41 du code de l'urbanisme ne font pas obstacle à ce qu'un emplacement réservé soit institué pour plusieurs des destinations qu'il prévoit et n'imposent pas que, dans ce cas, leur localisation respective soit précisément définie. En outre, la localisation de l'emplacement réservé n° 115 est précisément déterminée puisqu'il s'agit, ainsi qu'il a été dit, la totalité de la parcelle cadastrée section 16 AK n° 47. Elle n'établit pas enfin que les destinations du jardin et de parc de stationnement seraient incompatibles et si elle soutient que l'institution de cet emplacement réservé méconnaîtrait le principe de sécurité juridique, elle n'assortit pas ce moyen des précisions permettant d'en apprécier le bien-fondé. En tout état de cause, il demeure que son projet n'est pas conforme à l'emplacement réservé n° 16, dont elle n'allègue pas qu'il serait entaché d'illégalité. Dans ces conditions, le maire de La Bouilladisse était tenu de refuser la demande de permis de construire de cette société.
9. Il résulte de tout ce qui précède que, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur la demande de substitution de motif de la commune de la Bouilladisse ni sur la régularité du jugement, celle-ci est fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Marseille a annulé l'arrêté de son maire du 7 décembre 2020.
Sur les frais liés au litige :
10. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la SARL Midi Promotion Habitat une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Ces dispositions font obstacle à ce que soit mise à la charge de ladite commune, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme demandée par la SARL Midi Promotion Habitat au titre des frais exposés par la métropole Aix-Marseille Provence et non compris dans les dépens.
D É C I D E
Article 1er : Le jugement du 3 juillet 2023 du tribunal administratif de Marseille est annulé.
Article 2 : La SARL Midi Promotion Habitat versera à la commune de la Bouilladisse une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article3 : Les conclusions présentées par la SARL Midi Promotion Habitat sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la commune de la Bouilladisse, à la SARL Midi Promotion Habitat et au préfet des Bouches-du-Rhône
Délibéré après l'audience du 20 mars 2025, où siégeaient :
- M., Portail, président,
- Mme Courbon, présidente-assesseure,
- M. Claudé-Mougel, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 3 avril 2025.
N° 23MA02262
2
