Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La société civile immobilière (SCI) Perrières a demandé au tribunal administratif de Nice d'annuler l'arrêté du 3 juillet 2019 par lequel le maire de la commune de Cap d'Ail a refusé de lui délivrer un permis de construire une maison individuelle sur un terrain situé 24 avenue Marquet sur le territoire communal.
Par un jugement n° 1903844 du 2 mars 2023, le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande.
Procédure devant la Cour :
Par une requête et un mémoire, enregistrés les 19 avril 2023 et 28 novembre 2024, la SCI Perrières, représentée par Me Lacrouts, demande à la Cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Nice ;
2°) d'annuler l'arrêté du maire de la commune de Cap d'Ail du 3 juillet 2019 ;
3°) d'enjoindre au maire de la commune de Cap d'Ail de lui délivrer le permis de construire sollicité ;
4°) de mettre à la charge de la commune la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le projet ne méconnaît pas les dispositions de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme ;
- les autres motifs de refus opposés à sa demande de permis de construire sont illégaux, ainsi que l'a relevé le tribunal administratif, et l'appel incident présenté à ce titre par la commune est irrecevable.
Par des mémoires en défense, enregistrés les 13 octobre, 22 octobre et 11 décembre 2024, la commune de Cap d'Ail, représentée par Me Kattineh-Borgnat, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la SCI requérante la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que les moyens soulevés par la SCI requérante ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Le président de la Cour a désigné Mme Courbon, présidente assesseure, pour présider la formation de jugement de la 1ère chambre, en application de l'article R. 222-26 du code de justice administrative.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Courbon, présidente rapporteure,
- les conclusions de M. Quenette, rapporteur public,
- et les observations de Me Lacrouts, représentant la SCI Perrières et celles de Me Kattineh-Borgnat, représentant la commune de Cap d'Ail.
Une note en délibéré présentée par la SCI Perrières a été enregistrée le 2 mai 2025 et n'a pas été communiquée.
Considérant ce qui suit :
1. La SCI Perrières a déposé, le 9 avril 2019, une demande de permis de construire en vue de l'édification, après démolition de l'existant, d'une maison d'habitation d'une surface de 630,86 m² sur un terrain cadastré section AC nos 187 et 344, situé 24 avenue Marquet à Cap d'Ail. Par un arrêté du 3 juillet 2019, le maire de la commune de Cap d'Ail a refusé de délivrer l'autorisation sollicitée. La SCI Perrières relève appel du jugement par lequel le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande tendant à l'annulation de cet arrêté.
Sur le bien-fondé du jugement attaqué :
2. Statuant sur l'appel du demandeur de première instance dirigé contre un jugement qui a rejeté ses conclusions à fin d'annulation d'une décision administrative reposant sur plusieurs motifs en jugeant, après avoir censuré tel ou tel de ces motifs, que l'administration aurait pris la même décision si elle s'était fondée sur le ou les motifs que le jugement ne censure pas, il appartient au juge d'appel, s'il remet en cause le ou les motifs n'ayant pas été censurés en première instance, de se prononcer, en vertu de l'effet dévolutif de l'appel, sur les moyens critiquant la légalité du ou des motifs censurés en première instance, avant de déterminer, au vu de son appréciation de la légalité des différents motifs de la décision administrative, s'il y a lieu de prononcer l'annulation de cette décision ou de confirmer le rejet des conclusions à fin d'annulation.
3. Pour rejeter la demande d'annulation de l'arrêté de refus de permis de construire opposé par le maire de Cap d'Ail à la SCI Perrières, le tribunal de Nice, après avoir censuré les autres motifs de refus retenus par le maire, a estimé que celui tiré de ce que le projet méconnaissait les dispositions de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme était fondé et que le maire aurait pris la même décision s'il s'était fondé sur ce seul motif.
4. Aux termes de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales ".
5. Il résulte de ces dispositions que, si les constructions projetées portent atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ou encore à la conservation des perspectives monumentales, l'autorité administrative compétente peut refuser de délivrer le permis de construire sollicité ou l'assortir de prescriptions spéciales. Pour rechercher l'existence d'une atteinte de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il lui appartient d'apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d'évaluer, dans un second temps, l'impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site. Pour apprécier aussi bien la qualité du site que l'impact de la construction projetée sur ce site, il appartient à l'autorité administrative, sous le contrôle du juge, de prendre en compte l'ensemble des éléments pertinents et notamment, le cas échéant, la covisibilité du projet avec des bâtiments remarquables, quelle que soit la protection dont ils bénéficient par ailleurs au titre d'autres législations.
6. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette du projet, classé en zone UDs du plan local d'urbanisme (PLU) de Cap d'Ail, qui correspond à un " quartier sensible sur le plan paysager au regard de [sa] proximité avec le front de mer ", est situé dans un secteur urbanisé de la commune, caractérisé principalement par la présence de pavillons individuels en R+1, plutôt de grande ampleur et de style dit " niçois " sans particularité, notamment implantés sur les hauteurs du terrain d'assiette du projet ainsi qu'à l'ouest, marqué par ailleurs par une villa massive de style contemporain. Si des constructions de type habitat collectif sont implantées plus au nord, elles demeurent séparées du secteur dans lequel est situé le terrain d'assiette du projet, quand bien même toutes ces constructions seraient dans la même zone UD du PLU. Le terrain en cause est situé face à un parking public au sud et à proximité de la plage Marquet, située à l'est. Il ressort du dossier de demande de permis de construire, et en particulier de la notice explicative accompagnée du plan de masse du projet, que le projet prévoit l'édification, au milieu du terrain d'assiette, d'une villa en R+1, semi-enterrée, dont les toitures seront entièrement végétalisées. La notice descriptive précise que la composition est d'un style résolument contemporain et que le terrain d'assiette du projet sera végétalisé à plus de 75 % d'espaces verts en pleine terre et séparé de la voie publique, au sud, par une haie végétalisée plantée notamment d'arbres de haute tige. Si le projet est imposant avec un linéaire de trente mètres, il ressort du dossier de demande de permis de construire qu'il évite des effets de masse trop importants grâce à son implantation semi-enterrée incrustée dans la pente " parallèlement aux courbes de niveaux ", ses toitures entièrement végétalisées et sa façade cadencée par le rythme ondulé qui lui est imprimé. Les aspects varieront entre enduit de couleur blanc crème, des menuiseries de couleur gris clair, des gardes corps de couleur verte et une plage de piscine en pierre naturelle. Compte tenu du parti architectural retenu, le projet litigieux, dont les volumes visibles ne sont, au demeurant, pas plus importants que ceux de la villa située à l'ouest du terrain d'assiette, n'apparaît pas de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt du site et des lieux avoisinants.
7. Il résulte de ce qui précède que la SCI Perrières est fondée à soutenir que c'est à tort que, pour rejeter ses conclusions à fin d'annulation, le tribunal administratif de Nice a estimé que le maire de Cap d'Ail pouvait légalement refuser de délivrer le permis de construire sollicité en se fondant sur le motif tiré de la méconnaissance de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme.
8. Il appartient dès lors à la Cour de se prononcer, en vertu de l'effet dévolutif de l'appel, sur les autres moyens énoncés en première instance et en appel.
9. En premier lieu, aux termes de l'article UD 9.4 du règlement du PLU : " En secteurs Uds : L'emprise au sol des constructions ne doit pas excéder 10 % de la superficie totale du terrain ". Selon le lexique du PLU, le coefficient d'emprise au sol est " le rapport de la surface bâtie au sol à la superficie de l'unité foncière. L'emprise au sol correspond à la projection verticale des bâtiments au sol. Toutefois, n'entrent pas en compte dans ce calcul : / les éléments de modénature ou architecturaux (oriels, balcons ne reposant pas sur des piliers, débords de toiture inférieurs ou égaux à 50cm), / les constructions ou parties de constructions enterrées ou partiellement enterrées ne dépassant pas de plus de 60 cm le sol existant avant travaux, / les bassins de rétention ".
10. Selon le plan de masse PCMI2.g du dossier de demande de permis, l'emprise au sol de la construction est de 242,91 m², soit 7,70 % de la surface totale du terrain d'assiette du projet (3 151 m²). L'emprise ainsi déterminée, matérialisée en rouge sur le plan, exclut les plages de la piscine, la loge du gardien et l'entrée du garage situées, compte tenu de l'important décaissement opéré dans la colline pour y encastrer la maison, en dessous du niveau du sol naturel avant travaux. Toutefois, ces différents éléments construits ne sauraient, pour ce seul motif, être exclus du calcul de l'emprise, dès lors qu'ils ne peuvent être regardés comme des constructions enterrées ou partiellement enterrées au sens du règlement du PLU, les plages de la piscine servant de toit terrasse à la salle de fitness et, en partie, à la loge du gardien, et cette loge, dont une fenêtre se situe à côté de l'entrée du garage, et cette entrée, pourvue d'une toiture végétalisée sans lien avec le terrain naturel, étant par ailleurs accessibles de plain-pied. Si la SCI Perrières produit un procès-verbal de constat d'huissier du 19 février 2021 faisant apparaitre que l'emprise, en y ajoutant ces éléments débattus par la commune, s'élève à 9,99 %, soit en-deçà du seuil de 10 % prévu par le règlement du PLU, il est constant que le plan annexé à ce constat, qui matérialise en jaune les nouvelles zones comptabilisées, n'inclut pas la partie des plages de la piscine située au-dessus de la loge du gardien, dont la prise en compte induit nécessairement un dépassement de ce même seuil. Par suite, le maire de Cap d'Ail a pu légalement se fonder, pour refuser le permis de construire sollicité, sur la méconnaissance de l'article UD 9.4 du règlement du PLU.
11. En deuxième lieu, le motif tiré de ce que les plans, discordants, ne permettent pas de considérer que les parties en rez-de-chaussée et 1er niveau de la façade sud du bâtiment auraient été prises en compte dans le calcul de la surface créée ne peut être utilement opposé, dès lors que l'article 157 de la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové a, dès son entrée en vigueur le 26 mars 2014, supprimé toute référence au coefficient d'occupation des sols, en dépit des dispositions figurant aux plans locaux d'urbanisme. Par suite, le motif susmentionné retenu par la décision attaquée est entaché d'illégalité.
12. En troisième lieu, aux termes de l'article UD 13.2 du règlement du PLU : " La surface des espaces verts de pleine terre doit être au moins égale à 75 % de la superficie totale du terrain en zone Uds. ".
13. Aux termes du dossier de demande de permis de construire, les espaces verts de pleine terre représentent 2 427,93 m², soit 77,05 % du terrain d'assiette du projet. Si le maire de Cap d'ail a retenu une discordance entre les plans PCMI2.c et PCMI2.d, en ce que la servitude de passage située au nord-ouest n'apparaitrait pas engazonnée sur le premier plan alors qu'elle serait représentée comme un espace en pleine terre sur le deuxième, il ne ressort pas des pièces du dossier que cette discordance, dont la SCI Perrières indique qu'elle constitue une erreur matérielle, ait eu une incidence sur le calcul de la surface des espaces verts de pleine terre, et ce alors que la commune de Cap d'Ail n'apporte aucun élément de nature à établir que le passage en cause, de type " chemin japonais ", végétalisé et revêtu de " pas d'âne ", ne constituerait pas un espace végétalisé de pleine terre et qu'il représenterait, au surplus, plus de 2 % du terrain d'assiette du projet. Par suite, le maire de Cap d'ail ne pouvait se fonder sur ce motif pour refuser le permis de construire en litige.
14. En quatrième lieu, aux termes de l'article UD 11 du règlement du PLU : " (...) Murs de soutènement / Les enrochements de type cyclopéens (exception faite des ouvrages rendus nécessaires par la sécurité publique) et les murs de béton brut apparent sont interdits. Les murs seront constitués ou parementés de pierres de pays ou en enduit frotassé. ". Aux termes du lexique du règlement : " Un mur de soutènement a pour objet de maintenir les terres lorsque les sols des deux fonds riverains ne sont pas au même niveau. (...) En revanche, ne constitue pas un mur de soutènement mais un mur de clôture celui qui n'a pas pour objet de corriger les inconvénients résultant de la configuration naturelle du terrain mais qui a pour but de permettre au propriétaire de niveler sa propriété après apport de remblais. (...) ".
15. Les murs qui encadrent l'entrée du garage souterrain ne constituent pas, contrairement à ce que fait valoir la commune, des murs de soutènement au sens et pour l'application du règlement du PLU, qui limite cette définition aux murs séparant deux fonds riverains lorsque les sols de ceux-ci ne sont pas au même niveau, ce qui n'est pas le cas des murs en cause. Au demeurant, il ressort des pièces du dossier, notamment du plan côté PCMI6.b et de la notice architecturale du projet que ces murs seront enduits d'une couleur gris clair. Dans ces conditions, le motif de refus tiré de la méconnaissance de l'article UD 11 du règlement du PLU est illégal.
16. En cinquième lieu, il ressort des termes de la décision de refus de permis attaquée que le maire de Cap d'Ail s'est également fondé sur la circonstance que le projet ne comprendrait aucun élément relatif à la résistance aux tassements, alors qu'il se situe pour partie en zone bleue du plan de prévention des risques Mouvements de terrain. Toutefois, la SCI Perrières fait valoir, sans être contredite, que le projet se situe en zone non exposée " NE " de ce plan de prévention et n'est dès lors pas concerné par cette prescription. Par suite, ce motif de refus est également illégal.
17. En sixième lieu, aux termes de l'article UD 13.1 du règlement PLU : " Conservation des arbres et arbustes existants / Les constructions, voiries, aires de stationnement doivent être implantés de manière à préserver au maximum les arbres et ensembles végétaux de valeur. / Les arbres tiges (feuillus ou conifères) abattus seront remplacés, à raison de 1 pour 1 par des arbres tiges de taille adulte (0,25/0,35 m de circonférence minimum de tronc, mesurée à un mètre du sol). / Tous les arbres ou arbustes transportables, se trouvant sur l'emprise de voiries à créer ou des constructions projetées, seront déplacés et transplantés ".
18. Si le maire de Cap d'ail s'est fondé sur la circonstance que le plan PCMI2.c du dossier de demande ne comporte aucune indication relative aux arbres abattus et à leur emplacement, il ressort toutefois du volet paysager de ce dossier que les indications relatives aux arbres abattus figurent sur le plan inséré en page 4. En outre, le plan PCMI2.c permet de localiser et d'identifier les arbres remplaçant ceux supprimés. Dans ces conditions, la commune de Cap d'Ail ne pouvait opposer ce motif pour refuser le projet en litige.
19. Il résulte toutefois de l'instruction que le maire de Cap d'Ail aurait pris la même décision de refus sur la demande de la SCI Perrières s'il n'avait retenu que le motif, fondé ainsi qu'il a été dit au point 10 ci-dessus, tiré de la méconnaissance de la règle limitant l'emprise à 10 % de la superficie du terrain d'assiette en zone UDs.
20. Il résulte de ce qui précède que la SCI Perrières n'est pas fondée à se plaindre de ce que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande tendant à l'annulation de l'arrêté du maire de Cap d'Ail du 3 juillet 2019. Par voie de conséquence, ses conclusions à fin d'injonction doivent également être rejetées.
Sur les frais liés au litige :
21. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de laisser à chacune des parties la charge de ses frais d'instance.
D É C I D E :
Article 1er : La requête de la SCI Perrières est rejetée.
Article 2 : Les conclusions présentées par la commune de Cap d'Ail sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la société civile immobilière Perrières et à la commune de Cap D'ail.
Délibéré après l'audience du 24 avril 2025, où siégeaient :
Mme Courbon, présidente,
M. Claudé-Mougel, premier conseiller,
M. Martin, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 mai 2025.
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N° 23MA00988
