Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
Mme F... B..., M. A... B... et la SCI Treetops ont demandé au tribunal administratif de Caen d'annuler l'arrêté du 9 février 2021 par lequel le maire de Saint-Pair-sur-mer a délivré à M. et Mme D... et E... C... un permis de construire en vue de l'édification d'une maison individuelle sur le terrain situé 102, rue Saint-Nicolas.
Par un jugement n° 2100908 du 28 février 2023, le tribunal administratif de Caen a annulé l'arrêté du 9 février 2021 du maire de Saint-Pair-sur-mer.
Procédure devant la cour :
Par une requête et un mémoire, enregistrés les 28 avril 2023 et 3 mai 2024, M. D... C..., représenté par la SERARL Juriadis, demande à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Caen ;
2°) de rejeter la demande présentée par Mme F... B..., M. A... B... et la SCI Treetops devant le tribunal administratif de Caen ;
3°) de mettre à la charge de Mme F... B..., M. A... B... et la SCI Treetops, une somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
M. C... soutient que :
- le jugement est irrégulier ; les premiers juges ont annulé le permis litigieux au motif qu'il a été obtenu frauduleusement, alors que ce moyen qui n'est pas d'ordre public n'a pas été soulevé par les demandeurs de première instance ; l'obligation d'information préalable des parties prévue par l'article R. 611-7 du code de justice administrative n'a pas été respectée ;
- le permis contesté n'a pas été obtenu par fraude ;
- le projet ne méconnaît pas les dispositions de l'article UC 13 du règlement du plan local d'urbanisme ; le projet a été étudié pour permettre la conservation au maximum des plantations existantes ; les plantations supprimées ont été remplacées par des essences équivalentes ; en tout état de cause le vice allégué est régularisable ;
- les autres moyens soulevés contre le permis litigieux ne sont pas fondés.
Par un mémoire en défense, enregistré le 26 février 2024, Mme F... B..., M. A... B... et la SCI Treetops concluent au rejet de la requête, et à ce qu'il soit mis à la charge de M. C... une somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- le jugement n'est pas irrégulier ; le moyen tiré de ce que le permis de construire litigieux a été obtenu par fraude a été soulevé en première instance ;
- le permis litigieux a été obtenu par fraude ;
- le dossier du permis de construire comporte des incohérences relatives aux plantations ; le plan de masse, et les notices successives se contredisent sur l'état de l'existant ; les plantations supprimées ne figurent pas sur le plan des espaces verts ; la légende du document intitulé " plan d'espaces verts " mentionne 41 plantations, alors que 34 seulement figurent sur ce plan ; ces contradictions ont faussé l'appréciation du service instructeur quant à la conformité du projet aux règles d'urbanisme ;
- le projet architectural comporte des insuffisances au regard des articles R. 431-8 à R. 431-10 du code de l'urbanisme, en ce qui concerne les plantations, le profil du terrain et les abords de la construction ; les photographies de l'environnement proche et lointain ne permettent pas d'apprécier l'insertion du projet depuis la rue Saint-Nicolas, alors que l'accès au projet se fait depuis cette voie ; la photographie de l'environnement proche vise à dissimuler le faible espace disponible entre les deux propriétés existantes ;
- le permis de construire autorise un niveau sous rez-de-chaussée non enterré et équipé de larges baies, en méconnaissance des dispositions de l'article UC 10 du règlement du plan local d'urbanisme ;
- le projet méconnaît les dispositions de l'article UC 11 du règlement du plan local d'urbanisme et de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme ;
- il méconnait les dispositions de l'article UC 13 du règlement du plan local d'urbanisme relatives aux plantations.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Dias,
- les conclusions de M. Le Brun, rapporteur public,
- et les observations de Me Bardoul, substituant Me Gorand, représentant M. C... et de Me Labrusse, représentant M. B... et autres.
Considérant ce qui suit :
1. M. C... a déposé, le 21 décembre 2017, une demande de permis de construire valant division en deux lots de la parcelle cadastrée à la section AX sous le n°164 (AX 164), située 102, rue Saint-Nicolas à Saint-Pair-sur-mer, en vue de l'implantation d'une maison d'habitation de 167,30 m² sur le lot détaché de la parcelle. Le 16 mars 2018, il a déposé une déclaration préalable en vue de procéder à la division de cette même parcelle. L'autorisation de lotir a été accordée par un arrêté du 12 avril 2018 du maire de Saint-Pair-sur-mer portant non-opposition à la déclaration préalable. Le permis de construire valant division a été délivré par le maire le 8 juin 2018. Par un premier jugement du 9 mai 2019, le tribunal administratif de Caen a rejeté la demande de Mme B..., de M. B... et de la SCI Treetops, voisins immédiats du terrain d'assiette du projet, tendant à l'annulation de l'arrêté du 12 avril 2018. Par un jugement du même jour, le tribunal administratif de Caen, a annulé, à la demande de Mme B... et autres, le permis de construire du 8 juin 2018 au motif que le projet autorisé méconnaît les dispositions de l'article UC 13 du règlement du plan local d'urbanisme prévoyant que les plantations doivent être maintenues ou remplacées par des plantations équivalentes. Le 18 septembre 2019, M. C... a déposé une nouvelle demande de permis de construire en vue d'édifier, sur la parcelle désormais cadastrée à la section AC sous le n°200, issue du détachement autorisé par l'arrêté du 12 avril 2018, une maison d'une surface de 124,9 m² sur deux niveaux habitables ainsi qu'un garage de 18,9 m². Par un arrêté du 12 novembre 2019, le maire de Saint-Pair-sur-Mer a délivré le permis sollicité. Par un jugement du 29 octobre 2020, le tribunal administratif de Caen a annulé, à la demande de Mme B... et autres, ce permis de construire pour le même motif que celui retenu par le jugement du 9 mai 2019 annulant le précédent permis de construire. Le 11 décembre 2020, M. C... a déposé une troisième demande de permis de construire portant sur la construction, sur le même terrain, d'une maison d'une surface de plancher créée de 117,20 m². Par un arrêté du 9 février 2021, le maire de Saint-Pair-sur-Mer a délivré le permis de construire sollicité. Par un jugement du 28 février 2023, le tribunal administratif de Caen a annulé, à la demande de Mme B... et autres, cet arrêté au motif qu'il est entaché du même vice que les deux précédents permis et qu'il a été obtenu par fraude. M. C... relève appel de ce jugement.
Sur la régularité du jugement attaqué :
2. En première instance, les demandeurs ont soutenu, d'une part, que les abattages massifs réalisés en 2018 sur le terrain d'assiette du projet litigieux visent à contourner les règles du plan local d'urbanisme qui imposent la conservation maximale des plantations existantes, d'autre part, que, dans son dossier de demande de permis, le pétitionnaire a délibérément minimisé l'ampleur de cet abattage par rapport à la réalité, telle que constatée sur le terrain par un procès-verbal d'huissier. Ils ont ainsi invoqué le moyen tiré de ce que M. C... devait être regardé comme ayant intentionnellement procédé, lors du dépôt de la demande de permis de construire, à une manœuvre frauduleuse afin de tromper l'administration quant au respect des dispositions du règlement du plan. En annulant le permis de construire du 9 février 2021 au motif que le permis litigieux a été obtenu par fraude, les premiers juges n'ont donc pas relevé un moyen d'office mais ont accueilli un moyen qui était soulevé devant eux. Le moyen tiré de ce que les premiers juges auraient relevé d'office ce moyen doit, par suite, être écarté.
Sur le bien-fondé du jugement attaqué :
En ce qui concerne les vices retenus par le tribunal administratif :
3. En vertu des dispositions de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, il appartient au juge d'appel, saisi d'un jugement par lequel un tribunal administratif a prononcé l'annulation d'un permis de construire en retenant plusieurs moyens, de se prononcer sur le bien-fondé de tous les moyens d'annulation retenus au soutien de leur décision par les premiers juges et d'apprécier si l'un au moins de ces moyens justifie la solution d'annulation. Dans ce cas, le juge d'appel n'a pas à examiner les autres moyens de première instance. Dans le cas où il estime en revanche qu'aucun des moyens retenus par le tribunal administratif n'est fondé, le juge d'appel, saisi par l'effet dévolutif des autres moyens de première instance, examine ces moyens. Il lui appartient de les écarter si aucun d'entre eux n'est fondé et, à l'inverse, en application des dispositions de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, de se prononcer, si un ou plusieurs d'entre eux lui paraissent fondés, sur l'ensemble de ceux qu'il estime, en l'état du dossier, de nature à confirmer, par d'autres motifs, l'annulation prononcée par les premiers juges.
4. En premier lieu, aux termes de l'article UC 13 du règlement du plan local d'urbanisme de Saint-Pair-sur-mer : " 13.2 (...) Les plantations doivent être maintenues ou remplacées par des plantations équivalentes. Tout projet de construction doit être accompagné d'un plan de plantations et d'espaces verts (...) 13.4 Tout projet de construction doit faire l'objet d'une demande de permis de construire comportant le relevé des plantations existantes, à abattre ou à créer. / Les projets de constructions doivent être étudiés dans le sens d'une conservation maximum des plantations existantes ".
5. Il ressort des pièces du dossier, notamment du document PCMI2B intitulé " plan d'espaces verts existants " joint au dossier de demande de permis litigieux, qu'hormis la haie située en limite nord de propriété, la végétation présente sur la parcelle et concentrée dans les parties est et nord-est du terrain a été supprimée en 2018, en totalité. Ces déclarations correspondent aux constatations matérielles figurant dans les procès-verbaux de constats d'huissier dressés en mars et juillet 2018 produits par Mme B..., M. B... et la SCI Treetops. Toutefois, alors que, dans le procès-verbal établi en mars 2018, l'huissier de justice a relevé la présence, sur le terrain d'assiette du projet, d'une douzaine de pins de différentes tailles, la notice de présentation jointe au dossier de demande de permis mentionne l'abattage sur la parcelle, en 2018, de cinq pins, de cinq autres petits arbres et de 24 arbustes et buissons, sans préciser la nature des végétaux supprimés autres que les cinq pins. En l'absence de tout élément de nature à remettre en cause l'exactitude matérielle du constat d'huissier, il y a lieu de considérer qu'une douzaine de pins a ainsi été abattue en 2018 sur le terrain d'assiette du projet, et non pas 5 comme l'indique la notice jointe au dossier de demande de permis. Par ailleurs, si, dans sa version modifiée le 8 février 2021, la notice impute l'abattage des pins à la prolifération locale de la chenille processionnaire, il ne ressort pas des pièces du dossier que le traitement de la présence de ce parasite rendait nécessaire la suppression de ces arbres de haute tige, alors qu'il ressort, par ailleurs, du rapprochement du plan de masse du projet et du plan localisant les végétaux supprimés que, compte tenu de la configuration en L de la parcelle, et de la concentration de la végétation à la jonction des deux parties du terrain, la réalisation du projet tel que présenté dans le dossier de demande de permis imposait nécessairement de supprimer les arbres et la végétation qui s'y trouvaient. Dans ces conditions, et alors, en outre, que le dossier de demande de permis a été déposé après l'annulation contentieuse de deux précédents permis portant sur des projets similaires, au motif qu'ils n'étaient pas conformes aux dispositions de l'article UC 13.2 du règlement du plan local d'urbanisme imposant de remplacer la végétation supprimée par des plantations équivalentes, l'incomplétude des informations fournies par le pétitionnaire sur la nature des plantations supprimées en 2018 sur sa parcelle doit être regardée comme visant à tromper l'administration quant au respect des dispositions de l'article UC 13.2 du règlement du plan. Il en résulte que le permis litigieux a été obtenu par fraude.
6. En deuxième lieu, il ressort du document intitulé " plan d'espaces verts projet " que le projet prévoit le remplacement des végétaux supprimés en 2018 par 10 arbres de haute tige dont 3 pruniers et 7 noisetiers. Toutefois, par leur nombre et leur qualité, ces plantations ne sont pas équivalentes à la douzaine de pins supprimés en 2018 sur le terrain d'assiette du projet, caractéristiques du paysage de bord de mer dans lequel s'insère le projet litigieux. Par suite, le projet contesté n'est pas conforme aux dispositions de l'article UC 13.2 du règlement du plan local d'urbanisme.
7. En troisième lieu, ainsi qu'il a été dit précédemment, hormis le maintien de la haie en limite séparative nord, le projet prévoit la suppression de la totalité de la végétation présente sur la parcelle formant le terrain d'assiette du projet. Alors que M. C... se borne à invoquer la configuration de la parcelle, il ne ressort pas des pièces du dossier, notamment du rapprochement des plans représentant la végétation supprimée et des plans de masse du projet, que celui-ci aurait été étudié dans le sens d'une conservation maximale de la végétation existante. Par suite, le permis litigieux méconnaît aussi les dispositions de l'article UC 13.2 du règlement du plan local d'urbanisme.
En ce qui concerne les conséquences à tirer des vices affectant le permis litigieux :
8. Aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation, même après l'achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d'annulation partielle est motivé ". Aux termes de l'article
L. 600-5-1 du même code : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ".
9. Il résulte de ces dispositions que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme dont l'annulation est demandée sont susceptibles d'être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation, sauf à ce qu'il fasse le choix de recourir à l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme si les conditions posées par cet article sont réunies ou que le bénéficiaire de l'autorisation lui ait indiqué qu'il ne souhaitait pas bénéficier d'une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.
10. Toutefois, le juge ne peut faire application de ces dispositions lorsque l'autorisation d'urbanisme dont il est saisi a été obtenue par fraude. Ainsi qu'il a été dit au point 5 du présent arrêt, le permis litigieux a été obtenu frauduleusement. Par suite, il ne peut être fait application des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme.
11. Il résulte de tout ce qui précède que M. C... n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Caen a annulé l'arrêté litigieux.
Sur les frais liés au litige :
12. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de Mme B... et autres qui ne sont pas, dans la présente instance, la partie perdante, le versement de la somme demandée par M. C... au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de M. C... une somme de 2 000 euros au titre des frais exposés par Mme B... et autres et non compris dans les dépens.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de M. C... est rejetée.
Article 2 : M. C... versera à Mme B... et autres une somme globale de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. D... C..., à Mme F... B..., à M. A... B... et à la SCI Treetops.
Délibéré après l'audience du 18 mars 2025, à laquelle siégeaient :
- Mme Buffet, présidente de chambre,
- Mme Montes-Derouet, présidente-assesseure,
- M. Dias, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 avril 2025.
Le rapporteur,
R. DIAS
La présidente,
C. BUFFETLa greffière,
M. G...
La République mande et ordonne au préfet de La Manche en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
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N° 23NT01336
