Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La société civile immobilière du Grand Mail a demandé au tribunal administratif de Montpellier l'annulation de l'arrêté du 10 décembre 2020 par lequel le préfet de l'Hérault a déclaré insalubres avec une possibilité d'y remédier les parties communes de la résidence Font del Rey 450 Le Grand Mail à Montpellier.
Par une ordonnance n° 2102119 du 12 juillet 2021, le président de la 5ème chambre du tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande
Procédure devant la cour :
Par une requête du 13 septembre 2021, enregistrée à la cour administrative d'appel de Marseille, puis réenregistrée au greffe de la cour administrative d'appel de Toulouse le 1er mars 20252, la société civile immobilière Le Grand Mail, représentée par Me Bidki, demande à la cour :
1°) d'annuler l'ordonnance n° 2102119 du 12 juillet 2021 par laquelle le président de la 5ème chambre du tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande en annulation de l'arrêté du 10 décembre 2020 par lequel le préfet de l'Hérault a déclaré insalubres avec possibilité d'y remédier les parties communes de la résidence Font del Rey 450 Le grand Mail à Montpellier ;
2°) d'annuler l'arrêté du 10 décembre 2020 précité ;
3°) de condamner l'État à lui verser la somme de 15 000 euros au titre du préjudice subi ;
4°) de mettre à la charge de l'État une somme de 1 480 euros toutes taxes comprises à verser à son conseil, Me Bidki, au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le préfet de l'Hérault a commis une erreur manifeste d'appréciation au regard des articles L. 1321-22 du code de la santé publique et L. 511-8, L. 511-10, et L. 511-4 du code de la construction et de l'habitation en prenant un arrêté d'insalubrité remédiable pour des travaux qui avaient été réalisés en octobre 2020 ; le diagnostic technique global a été communiqué au préfet de l'Hérault le 5 janvier 2021 et le constat a été rédigé le 29 janvier 2021 et transmis à la commune de Montpellier et au préfet de l'Hérault ;
- elle subit un préjudice en sa qualité de propriétaire de huit appartements d'un immeuble ayant fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité ; en effet, pendant trois mois, les loyers n'ont pas été payés alors qu'elle a continué de régler les charges courantes et à procéder à différents travaux.
Par un mémoire du 9 mars 2023, le ministre de la santé et de la prévention conclut au rejet de la requête de la société civile immobilière du Grand Mail.
Il soutient que les moyens de légalité externe invoqués dans la requête d'appel sont irrecevables, faute de moyens de légalité interne invoqués en première instance ; les conclusions indemnitaires sont par ailleurs irrecevables faute d'avoir été présentées en première instance ; à titre subsidiaire, tant les moyens invoqués à l'appui des conclusions en annulation que ceux invoqués à l'appui des conclusions indemnitaires ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de la construction et de l'habitation ;
- code de la santé publique ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Pierre Bentolila, président-assesseur,
- et les conclusions de Mme Françoise Perrin, rapporteure publique.
Considérant ce qui suit :
1. Par arrêté du 10 décembre 2020 le préfet de l'Hérault a déclaré insalubres avec possibilité d'y remédier, les parties communes sises résidence Font del Rey 450 le grand Mail à Montpellier. Saisi d'une demande d'annulation de cet arrêté par la société civile immobilière du Grand Mail, le président de la 5ème chambre du tribunal administratif de Montpellier a, par une ordonnance du 12 juillet 2021, rejeté cette demande sur le fondement du 7° de l'article R. 222-1 du code de justice administrative en l'absence de moyens opérants ou assortis de faits susceptibles de venir à leur soutien .
2. La société civile immobilière du Grand Mail relève appel de cette ordonnance et demande l'annulation de l'arrêté précité ainsi que la condamnation de l'État à lui verser la somme de 15 000 euros au titre du préjudice subi.
Sur bien-fondé de l'ordonnance attaquée :
3. En vertu de l'article L. 1331-28 du code de la santé publique dans sa rédaction applicable à la date de l'arrêté attaqué : " (...) II.- Lorsque la commission ou le haut conseil conclut à la possibilité de remédier à l'insalubrité, le représentant de l'État dans le département prescrit par arrêté les mesures adéquates ainsi que le délai imparti pour leur réalisation sur avis de la commission ou du haut conseil et prononce, s'il y a lieu, l'interdiction temporaire d'habiter et, le cas échéant, d'utiliser les lieux. Ces mesures peuvent comprendre, le cas échéant, les travaux nécessaires pour supprimer le risque d'intoxication par le plomb prévus par l'article L. 1334-2 ainsi que l'installation des éléments d'équipement nécessaires à un local à usage d'habitation, définis par référence aux caractéristiques du logement décent. Un immeuble ou un logement inoccupé et libre de location ne constituant pas de danger pour la santé et la sécurité des voisins peut être interdit à l'habitation par arrêté du représentant de l'Etat dans le département. L'arrêté précise, le cas échéant, les mesures nécessaires pour empêcher tout accès ou toute occupation des lieux aux fins d'habitation. Il précise également les travaux à réaliser pour que puisse être levée cette interdiction. L'arrêté de mainlevée est pris dans les formes précisées à l'article L. 1331-28-3. Lorsque l'immeuble ou le logement devient inoccupé et libre de location après la date de l'arrêté prévu au premier alinéa du présent II, dès lors qu'il est sécurisé et ne constitue pas un danger pour la santé ou la sécurité des voisins, le propriétaire n'est plus tenu de réaliser les mesures prescrites dans le délai fixé par l'arrêté. L'autorité administrative peut prescrire ou faire exécuter d'office toutes mesures nécessaires pour empêcher l'accès et l'usage du logement, faute pour le propriétaire d'y avoir procédé. Les mesures prescrites pour remédier à l'insalubrité doivent, en tout état de cause, être exécutées avant toute nouvelle occupation, remise à disposition ou remise en location, sous peine des sanctions prévues au III de l'article L. 1337-4, et la mainlevée de l'arrêté est prononcée selon la procédure prévue à l'article L. 1331-28-3. III. - La personne tenue d'exécuter les mesures mentionnées au II peut se libérer de son obligation par la conclusion d'un bail à réhabilitation. Elle peut également conclure un bail emphytéotique ou un contrat de vente moyennant paiement d'une rente viagère, à charge pour les preneurs ou débirentiers d'exécuter les travaux prescrits et d'assurer, le cas échéant, l'hébergement des occupants. Les parties peuvent convenir que l'occupant restera dans les lieux lorsqu'il les occupait à la date de l'arrêté d'insalubrité. IV. - Lorsque le représentant de l'État dans le département prononce une interdiction définitive ou temporaire d'habiter ou d'utiliser les lieux, son arrêté précise la date à laquelle le propriétaire ou l'exploitant de locaux d'hébergement doit l'avoir informé de l'offre de relogement ou d'hébergement qu'il a faite pour se conformer à l'obligation prévue par l'article L. 521-1 du code de la construction et de l'habitation. V - L'arrêté d'insalubrité prévu au premier alinéa des I et II précise que, à l'expiration du délai fixé, en cas de non-exécution des mesures et travaux prescrits, le propriétaire est redevable du paiement d'une astreinte par jour de retard dans les conditions prévues à l'article L. 1331-29-1 ".
4. Si la société appelante soutient qu'avant l'intervention de l'arrêté du 10 décembre 2020 litigieux, de nombreux travaux sur les parties communes auraient été exécutés, ayant porté sur leur nettoyage et leur désinfection, la mise en place de nouveaux garde-corps, l'étanchéité des passages des gaines électriques ainsi que les travaux sur les façades, elle n'en justifie aucunement par les pièces produites au dossier.
5. Au demeurant, il résulte de l'instruction qu'à la date de la présentation de la demande de la société devant le tribunal administratif de Montpellier, le 31 mai 2021, la mainlevée de l'arrêté préfectoral litigieux était intervenue depuis le 24 février 2021.
6. Il résulte de ce qui a été exposé au point 4 que les conclusions indemnitaires de la SCI du Grand Mail, du reste nouvelles en appel et donc, ainsi qu'il est opposé en défense, irrecevables, ne peuvent qu'être rejetées.
7. Il résulte de ce qui précède, d'une part, que la société civile immobilière du Grand Mail n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par l'ordonnance attaquée, le président de la 5ème chambre du tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 10 décembre 2020 du préfet de l'Hérault, et, d'autre part, que ses conclusions indemnitaires présentées devant la cour doivent être rejetées.
Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative:
8. L'État n'étant pas partie perdante dans la présente instance, les conclusions présentées par la société civile immobilière Grand Mail sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être rejetées.
DÉCIDE :
Article 1er : La requête de la société civile immobilière du Grand Mail est rejetée.
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié au ministre de la santé et de la prévention et à la société civile immobilière du Grand Mail.
Copie en sera adressée au préfet de l'Hérault
Délibéré après l'audience du 21 mars 2023, à laquelle siégeaient :
M. Rey-Bèthbéder, président,
M. Bentolila, président-assesseur,
Mme El Gani-Laclautre, conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 avril 2023.
Le rapporteur
P. Bentolila
Le président,
É. Rey-Bèthbéder
La greffière,
C. Lanoux
La République mande et ordonne au ministre de santé et de la prévention en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
N° 21TL03886
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