Vu l'arrêt avant dire droit en date du 11 mars 2010 par lequel la Cour de céans a statué partiellement sur les conclusions du recours n° 08VE00800 du MINISTRE DU BUDGET, DES COMPTES PUBLICS, DE LA FONCTION PUBLIQUE ET DE LA REFORME DE L'ETAT tendant à annuler le jugement n° 0302756-0303140 en date du 22 novembre 2007 du Tribunal administratif de Versailles, qui a accordé à la SNC Hôtel bureau Trappes la réduction des cotisations de taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2001 et 2002 dans les rôles de la commune d'Elancourt pour un hôtel Première classe qu'elle y exploite, et remettre intégralement ces cotisations à la charge de la SNC Hôtel bureau de Trappes, après avoir tranché le point relatif à l'appréciation directe pour évaluer la valeur locative de l'immeuble ; la Cour a ordonné un supplément d'instruction aux fins, pour les parties, de rechercher si des transactions sur des biens comparables ne seraient pas intervenues à une date plus proche de la date de référence et si de telles transactions ne devaient pas être retenues, et, subsidiairement, d'expliciter les modalités de calcul de la valeur locative que l'administration fiscale propose à partir de la valeur d'inscription au bilan ou de la valeur de la première transaction de l'immeuble à usage d'hôtel passible des cotisations en litige ;
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Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 21 juin 2011 :
- le rapport de Mme Belle, premier conseiller,
- et les conclusions de M. Dhers, rapporteur public ;
Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date ; soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ; qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au même code : Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation ; qu'aux termes de l'article 324 AC de la même annexe III : En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause . /La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien. ;
Considérant que par un arrêt avant dire droit rendu le 10 mars 2010 qui n'est pas contesté la Cour a jugé que la méthode de l'appréciation directe en application du 3°) de l'article 1498 du code général des impôts devait être retenue dès lors que le 2°) du même article ne trouvait pas à s'appliquer, aucun terme de comparaison adéquat ne se dégageant des éléments fournis par les parties ; qu'en vertu des articles précités de l'annexe III au code général des impôts, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apport en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970 ; que, si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l'administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes comparatives prévues à l'article 324 AC de la même annexe, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou au bilan mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970 ; que ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan ;
Considérant d'une part, qu'il résulte des pièces versées au dossier par le MINISTRE DU BUDGET, DES COMPTES PUBLICS, DE LA FONCTION PUBLIQUE ET DE LA REFORME DE L'ETAT que celui-ci a recherché, en l'absence de données propres à l'immeuble proches de la date de référence soit le 1er janvier 1970, si des transactions sur des biens comparables n'étaient pas intervenues à une date plus proche de la date de référence alors que l'intimé n'a produit en appel aucun mémoire ni aucun élément de comparaison ; que, toutefois, les transactions qu'il produit sont, pour la plus récente au regard de l'année 1970, intervenue en 1987 à Cergy dans une commune dont il ne résulte pas de l'instruction qu'elle présente une situation économique analogue à celle de la commune d'Elancourt ; que, pour les autres transactions retenues par l'administration fiscale, et qui ne concernent pas des communes relativement proches de l'agglomération parisienne, lesquelles sont seules susceptibles d'être retenues dès lors qu'Elancourt se trouve à 35 km de Paris, celle-ci n'établit pas davantage qu'elles présenteraient d'analogie économique avec celle d'Elancourt ; que, par suite, en l'absence de données pertinentes sur ces points, il y a lieu de retenir pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan ;
Considérant, d'autre part, que l'administration fiscale produit les données afférentes à la première vente en l'état futur d'achèvement le 22 octobre 1993 de l'immeuble à usage d'hôtel en litige, sis à Elancourt ; qu'elle applique à cette valeur l'indice INSEE du coût de la construction de l'année 1970 ainsi qu'une décote de 20 % pour obtenir une valeur vénale plus juste s'agissant d'une vente en l'état futur d'achèvement ; que ce montant doit être corrigé du taux d'intérêt de 8 % applicable dans le département des Yvelines ; que cette méthode permet d'aboutir à une valeur locative de 16 521 euros au 1er janvier 1970 et que ni ce montant ni les modalités de calcul ne sont contestés par la SNC Bureau Hôtel de Trappes qui n'a pas produit en appel ; que l'administration fiscale fait valoir à bon droit que cette valeur locative est supérieure à celle de 9 517 euros qu'elle a elle-même retenue pour imposer la contribuable et produit des éléments attestant que, quelles que soient les modalités d'appréciation retenues dans le cadre défini par le 3°) de l'article 1498 du code général des impôts et de son annexe III, en tout état de cause, le montant qui serait retenu serait supérieur à ce chiffrage initial ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que le MINISTRE DU BUDGET, DES COMPTES PUBLICS, DE LA FONCTION PUBLIQUE ET DE LA REFORME DE L'ETAT est fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Versailles a prononcé la réduction des cotisations en litige ; qu'il y a lieu, par suite, de remettre à la charge de la SNC la réduction de cotisations indûment prononcée ;
DECIDE :
Article 1er : Le jugement n° 0302756-0303140 en date du 22 novembre 2007 du Tribunal administratif de Versailles est annulé.
Article 2 : La demande présentée par la SNC Hôtel bureau Trappes devant le Tribunal administratif de Versailles est rejetée.
Article 3 : Les cotisations de taxe professionnelle auxquelles a été assujettie au titre des années 2001 et 2002 la SNC Hôtel bureau Trappes dans les rôles de la commune d'Elancourt pour l'hôtel Première classe qu'elle y exploite sont remises à sa charge.
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N° 08VE00800 2
