LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé qu'alors que le château était en mauvais état au moment de la vente, ainsi qu'il résultait des devis de travaux, incluant des reprises de charpente et de menuiserie, établis avant l'achat par les acquéreurs, les travaux dont ceux-ci demandaient le remboursement avaient eu pour effet non seulement de remédier aux vices affectant la charpente, mais encore de remettre complètement à neuf cette charpente et la toiture en permettant, de surcroît, de rendre habitables les combles laissés à l'abandon depuis plus de cinquante ans à l'époque de la vente, après rénovation des installations d'électricité et de chauffage, la cour d'appel, qui s'est bornée à relater les constatations des experts sur la valeur vénale du bien, et qui a pu tenir compte de la circonstance que le domaine vendu comprenait non seulement le château affecté des vices mais aussi des dépendances et terres situées dans un emplacement remarquable, a retenu à bon droit que la réduction du prix à la charge des vendeurs devait permettre aux acquéreurs d'être en possession d'un immeuble conforme à celui qu'ils souhaitaient acquérir mais ne pouvait inclure le coût intégral de travaux qui avaient eu pour effet, par une rénovation complète de l'existant, de réhabiliter un immeuble dégradé et vétuste ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé :
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux A... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des époux A... et les condamne à payer à Mme Y..., Mme Z... et la SCI du ..., ensemble, la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize janvier deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Defrenois et Levis, avocat aux Conseils pour les époux A....
II est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir limité la condamnation prononcée à l'encontre de la SCI DU DOMAINE DE BUNO et des consorts B... au profit des époux A... à la somme de 40. 000, outre 2. 505, 69 au titre de la restitution des frais de vente ;
Aux motifs que " l'action estimatoire prévue par l'article 1644 du code civil permettant de réduire le prix de la vente à la mesure de la perte de valeur du bien due au défaut de la chose, il s'ensuit que la traction du prix sujette à restitution doit être appréciée, à dire d'experts comme l'impose le texte précité, en fonction des caractéristiques intrinsèques de la chose vendue à l'époque de la vente ; qu'au cas d'espèce, le ...
C..., constitué non seulement du... et de ses dépendances situés sur une île de l'Essonne, mais encore de sept hectares de terres, a été acquis par les époux A... le 23 juin 2001 pour le prix de 4. 200. 000 F (640. 285, 87) ; que la dernière rénovation du château datait de la fin des années 1940, ce dont les acquéreurs ont été informés ; que la bâtisse était délabrée et en mauvais état, ainsi que l'établissent les devis de travaux réalisés avant l'acquisition par les époux A..., devis dont le total s'élevait à la somme de 164. 450 incluant des reprises de charpente et de menuiserie pour un montant de 289. 270 F selon les experts désignés par la Cour, lesquels relatent que les travaux destinés à remettre en état les pieds de ferme de la charpente du..., infestés de vrillettes, capricornes et champignons lignivores, ont consisté, après démolition de l'existant, à faire reprendre en sous-oeuvre la charpente, à faire réaliser un traitement insecticide et fongicide curatif et préventif de toutes les pièces en bois visibles et accessibles dans les combles, puis à reprendre en sous-oeuvre la charpente avec les renforts nécessaires pour les pièces conservées, et, enfin, à rendre de nouveau habitables les combles en réalisant un habillage des plafonds et des cloisons en plâtre, incluant un isolant thermique et la réinstallation du chauffage et de l'électricité ; que ces mêmes experts ajoutent que la somme du prix vendu, des travaux envisagés et des travaux de reprise des désordres est inférieure à la valeur vénale réelle du bien litigieux à l'époque de la vente, qu'ils estiment à la somme de 990. 500 ; qu'il s'infère de ces éléments et de l'examen des devis et factures communiqués aux experts que les travaux dont les époux A... demandent le remboursement ont eu pour effet, non seulement de remédier aux vices affectant la charpente du..., mais encore de remettre complètement à neuf cette charpente et toiture en permettant, de surcroît, d'aménager les combles laissés à l'abandon depuis plus de cinquante ans à l'époque de la vente de façon à les rendre habitables, après rénovation des installations d'électricité et de chauffage, que la réduction de prix à la charge des vendeurs, qui n'est pas indemnitaire mais relève de la garantie due par le vendeur, devant permettre aux acquéreurs d'être en possession d'un immeuble conforme à celui qu'ils souhaitaient acquérir, ne saurait inclure le coût intégral de travaux qui ont eu pour effet, par une rénovation complète de l'existant, de réhabiliter un immeuble dégradé et vétuste ; qu'eu égard : • à l'état du... lors de la vente et de la plus-value qui lui a été apportée par la réalisation des travaux de remise en état de la charpente et des combles, • à la valeur résiduelle du ..., constitué non seulement du château dont s'agit mais aussi de dépendances et terres avoisinantes situées dans un emplacement remarquable, la fraction de prix correspondant à la dévaluation de ce bien du fait des vices affectant les pieds de ferme sera fixée à la somme de 40. 000 équivalant à un seizième du prix payé par les acquéreurs ; que cette somme ne sera assortie des intérêts au taux légal et de la capitalisation des intérêts qu'à compter du prononcé du présent arrêt, la Cour ayant, par une disposition devenue irrévocable, écarté l'application de l'article 1645 du code civil et dit que, par application de l'article 1646 du même code, les vendeurs ne seraient tenus envers les acquéreurs qu'à la restitution du prix arbitrée par experts et au remboursement des frais occasionnés par la vente, à l'exclusion de tous dommages et intérêts ; sur le remboursement des frais occasionnés par la vente, qui se sont élevés à 39. 423, 27 sur un prix de 640. 285, 87, soit, 6, 15 % du prix, qu'il convient d'ordonner la restitution de la somme de 2. 505, 69, selon le calcul suivant. 640. 285, 87-40. 000 = 600. 285, 87 x 6, 15 % = 36. 917, 58, 39. 423, 27-36. 917, 58 = 2. 505, 69 ; que, pour les raisons ci-dessus exposées, cette restitution sera assortie des intérêts au taux légal et de la capitalisation des intérêts à compter du prononcé du présent arrêt seulement " ;
Alors, d'une part, que l'acheteur est fondé à exercer l'action estimatoire quand bien même la somme du prix d'achat de l'immeuble et du coût des travaux de reprise des vices cachés serait inférieur à la valeur vénale de l'immeuble lors de son acquisition ; qu'en retenant, pour déterminer la réduction du prix de vente de l'immeuble litigieux, que " la somme du prix vendu, des travaux envisagés et des travaux de reprise des désordres était inférieure à la valeur vénale réelle du bien litigieux à l'époque de la vente ", la cour d'appel a violé l'article 1644 du Code civil ;
Alors, d'autre part, que l'action estimatoire permet de replacer l'acheteur dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n'avait pas été atteinte de vices cachés ; qu'en prenant en considération, pour déterminer la réduction du prix de vente de l'immeuble litigieux, " la valeur résiduelle du... ", quand il lui appartenait seulement de déterminer, parmi les travaux effectués par les époux A..., ceux qui avaient été rendus nécessaires par le vice caché affectant l'immeuble, la cour d'appel s'est déterminée par un motif inopérant en violation de l'article 1644 du code civil ;
Alors enfin que, dans le cadre de l'action estimatoire, le vendeur est tenu d'indemniser l'acquéreur à concurrence de la totalité du coût des travaux nécessaires à la réparation des biens affectés de vices cachés ; qu'en retenant, pour déterminer la réduction du prix de vente de l'immeuble litigieux, que les travaux ayant pour effet de " remettre complètement à neuf (la) charpente et (la) toiture ", et de rendre les combles habitables après rénovation des installations d'électricité et de chauffage pour en déduire que de tels travaux apportaient une plus value à l'immeuble qui ne pouvait donner lieu à aucune indemnisation, après avoir elle-même constaté que le vice caché consistait en une infestation des pieds de ferme de la charpente par des insectes et champignons lignivore, ce dont il résultait que la réparation de la charpente – c'est-à-dire sa remise à neuf –, impliquant celle des installations d'électricité et de chauffage, était rendu nécessaire par le vice caché dont elle était affectée, la cour d'appel a violé l'article 1644 du Code civil.
