| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 18 février 2009, 07-21879

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1743 du code civil, ensemble les articles 15 et 40- I de la loi du 6 juillet 1989 ;
Attendu que si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le fermier, le colon partiaire ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 4 octobre 2007), que le 29 octobre 1993, le centre hospitalier régional universitaire de Clermont-Ferrand (le CHRU) a donné à bail à Mme X... un immeuble à usage d'habitation ; que ce bail a été renouvelé ; que les 18 février et 8 mars 2005, le CHRU a cédé cet immeuble à l'office public d'aménagement et de construction Logidôme (l'OPAC Logidôme) ; que, le 14 octobre 2005, ce dernier a fait délivrer à Mme X... un congé pour le 15 avril 2006 ; que la locataire a assigné le bailleur aux fins de faire annuler ce congé ;
Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que le régime dérogatoire défini par l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 au profit des offices d'habitation à loyer modéré s'applique, compte tenu de la mission même confiée à ces offices, au contrat de bail en cours pour lequel l'OPAC Logidôme avait acquis la qualité de bailleur suite à l'acquisition qu'il avait réalisé du bien concerné, que le régime dérogatoire exclut l'application aux logements appartenant aux organismes d'habitation à loyer modéré diverses dispositions de la loi du 6 juillet 1989, qu'en particulier celles concernant la durée du contrat et son renouvellement ne sont pas applicables de sorte qu'il est sans intérêt de faire état du non respect de celles-ci dans le cadre du congé délivré, que les dispositions prévues par l'article 15 se rapportant à la motivation et aux délais du congé ne peuvent être invoquées ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le bail en cours transmis à l'OPAC Logidôme était soumis aux dispositions légales qui lui étaient applicables jusqu'à sa date d'expiration, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 octobre 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Riom ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Riom, autrement composée ;
Condamne l'OPAC Logidôme aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne l'OPAC Logidôme à payer à Mme X... la somme de 2 500, rejette la demande de l'OPAC Logidôme ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du dix huit février deux mille neuf par M. Peyrat conseiller doyen faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du code de procédure civile.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt :

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir validé le congé délivré le 14 octobre 2005 par l'OPAC LOGIDOME à Madame X... pour le 15 avril 2006 concernant l'immeuble situé 25 rue Claude Guichard à Clermont-Ferrand,

AUX MOTIFS QUE le 29 octobre 1993, le CHRU de Clermont Ferrand a consenti à Madame X... un bail d'habitation portant sur des immeubles bâtis et non bâtis ; que les 18 février et 8 mars 2005, le CHRU a cédé lesdits biens à LOGIDOME ; que LOGIDOME, après de vaines négociations amiables, a fait délivrer le 14 octobre 2005 à Madame X... un congé pour le 15 avril 2006 ; que le 19 décembre 2005, cette dernière a saisi le tribunal d'instance aux fins de pouvoir annuler ce congé ; que Madame X... prétendait que ce congé avait été délivré au mépris des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 mais que le tribunal a écarté cette argumentation en considérant que LOGIDOME à qui avait été transféré le contrat de bail était fondé à se prévaloir du régime dérogatoire défini à l'article 40 de la même loi ; qu'en cause d'appel, Madame X... fait état d'éléments moralement condamnables qui ne sauraient toutefois avoir d'incidence sur le débat purement juridique ; que l'on discerne mal en quoi il aurait été porté atteinte au droit de préemption de la locataire lors du transfert de la propriété des biens loués au CHRU à LOGIDOME ; qu'outre que le grief n'aurait pu, le cas échéant, être adressé qu'au CHRU, la vente intervenue n'a pas affecté les droits de l'occupante, le contrat étant transféré à LOGIDOME ; que sur le fond, le régime dérogatoire défini par l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 au profit des offices d'HLM s'appliquait, compte tenu de la mission même confiée à ces offices, au contrat de bail en cours pour lequel LOGIDOME avait acquis la qualité de bailleur suite à l'acquisition qu'il avait réalisé du bien concerné ; que le régime dérogatoire s'applique aux logements appartenant aux organismes à loyers modérés et exclut l'application aux dits logements de diverses dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'en particulier, celles concernant la durée du contrat et son renouvellement ne sont pas applicables de sorte qu'il est sans intérêt de faire état du non respect de celles-ci dans le cadre du congé délivré ; que de même, les dispositions prévues par l'article 15 se rapportant à la motivation et aux délais du congé ne peuvent être invoquées ; qu'il apparaît dès lors que le congé régulièrement délivré par le nouveau propriétaire du bien ne peut qu'être validé sans que le locataire puisse encore se prévaloir de prétendues irrégularités de forme dès lors que le congé litigieux n'est pas un congé pour vente et qu'il n'est justifié d'aucun grief ; ALORS QUE conformément à l'article 1743 du code civil, la vente d'un immeuble loué a pour effet de transmettre le contrat de bail au nouveau propriétaire qui, dans le cas où celui-ci a la qualité d'office d'HLM, ne peut pas se prévaloir des dispositions dérogatoires applicables aux logements appartenant aux organismes d'habitation à loyer modéré et notamment de l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 écartant l'application des articles 10 et 15 de cette même loi ; qu'en l'espèce, les époux X... qui avaient été depuis les années 1930 titulaires d'un bail à ferme ont formé avec le CHRU de Clermont-Ferrand en 1993 un bail d'habitation de l'immeuble comportant des parties bâties et non bâties et en 2005, l'immeuble, dans son ensemble, a été cédé à un office public d'aménagement et de construction ; que dès lors, le contrat de bail formé en 1993 s'est poursuivi en 2005 et l'office public acquéreur tenu de le respecter dans ses clauses et dans le régime qui lui était applicable à la date de sa formation ne peut, s'agissant de la durée du bail et des modalités du congé, se prévaloir de l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 et notamment de ce que cette disposition écarte l'application des articles 10 et 15 de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'en décidant que le congé délivré à Madame X... est régulier en considération du régime dérogatoire applicable aux offices d'HLM, la cour d'appel a violé la disposition susvisée ensemble l'article 40 et les articles 10 et 15 de la loi du 6 juillet 1989.