LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que la cession du fonds de commerce, emportant cession du droit au bail, intervenue le 18 janvier 2000 entre M. X... et la société Jeanine Fleurs, avait été passée par acte notarié, hors la présence de la société civile immobilière Péronelles (la SCI) et sans que celle-ci ait été appelée à concourir à l'acte en infraction avec le bail, et ayant pu retenir, nonobstant la signification de cette cession à la SCI, qu'une acceptation tacite et non équivoque de la cession ne pouvait être déduite de la perception des loyers payés par le cessionnaire ni des courriers adressés par la bailleresse à la locataire entre 2000 et 2002 dès lors que ces courriers, commençant par " Monsieur " étaient envoyés non à la société Jeanine Fleurs, mais à " Jeanine Fleurs ", qui apparaissait être une enseigne, M. X... s'étant présenté comme étant toujours le locataire de la SCI à qui il avait notifié seul le 9 septembre 2003 une demande de renouvellement du bail, la cour d'appel en a souverainement déduit qu'aucune régularisation de l'infraction n'étant intervenue, celle-ci constituait une cause grave et légitime justifiant à elle seule le refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen, qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne, ensemble, M. X... et la société Jeanine fleurs aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... et la société Jeanine fleurs, ensemble, à payer à la SCI Les Péronelles à la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juin deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Luc-Thaler, avocat aux Conseils pour M. X... et autre
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a jugé que l'infraction au bail découlant de l'inobservation des formes fixées pour la cession de bail constituait un motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction,
AUX MOTIFS QUE ; « Considérant que c'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le Tribunal a retenu que la cession du fonds de commerce, emportant cession du droit au bail, intervenu le 18 janvier 2000 entre Jean-Michel X... et la SARL JEANINE FLEURS, avait été passée par acte notarié, hors la présence de la SCI LES PERONELLES et sans que celle-ci soit appelée à concourir à l'acte en infraction avec le bail, que cette infraction n'est pas réparable et qu'aucune régularisation ultérieure non équivoque n'était démontrée ;
Qu'il sera seulement ajouté qu'aucune acceptation tacite, mais non équivoque, ne peut être déduite de la perception des loyers payés par le concessionnaire, ni des courriers adressés par la SCI LES PERONELLES entre 2000 et 2002 à la SARL JEANINE FLEURS ;
Qu'en effet, ces quelques courriers sont envoyés non à la SARL JEANINE FLEURS, mais à Jeanine FLEURS et commencent d'ailleurs, par « Monsieur.... » ; que cela s'explique par le fait que jusqu'en 2004, Jean-Michel X... s'est présenté comme étant toujours le locataire commercial de la SCI LES PERONELLES ;
Qu'ainsi sa lettre adressée le 20 mars 2003 à Me A... à FREJUS est à en-tête Jean-Michel X... « Jeanine FLEURS » et concerne des loyers dus par « Jeanine Fleurs », laquelle apparaît, dans ces conditions être une enseigne et non une société commerciale ;
Que la demande de renouvellement du bail est présentée le 9 septembre 2003 pour le 29 septembre 2003 par Jean-Michel X... seul et que le refus de renouvellement, opposé le 5 décembre 2003 par la SCI LES PERONELLES, est délivré au seul Jean-Michel X..., sans protestation de la part de ce dernier
Que ce n'est que le 16 janvier 2004 que la SARL JEANINE FLEURS a assigné, aux côtés de Jean-Michel X..., la SCI LES PERONELLES devant le Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN, en nullité des commandements de payer délivrés les 9 et 24 décembre 2003 ;
Considérant ainsi qu'il n'a eu aucune régularisation expresse et non équivoque de l'infraction au bail, prescrivant d'appeler la bailleresse à concourir à l'acte de cession du droit au bail ; que cette infraction constitue une cause grave et légitime, qui justifie à elle seule, sans qu'il soit besoin d'un autre motif, le refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction ; »,
ALORS QUE dans leurs conclusions les exposants avaient souligné que par acte extra judiciaire du 1er février 2000, l'acte de cession avait été signifié à la SCI LES PERONELLES conformément aux dispositions de l'article 1690 du Code civil ; que dès lors la bailleresse savait parfaitement que son locataire commercial n'était plus Monsieur X... mais la SARL JEANINE FLEURS et c'est donc parfaitement informée qu'elle a encaissé des loyers de la SARL JEANINE FLEURS et lui a adressé directement divers courriers ; qu'en excluant la renonciation implicite de la SCI LES PERONELLES à se prévaloir de la nullité relative résultant du non respect par le locataire de la clause du bail prévoyant l'appel du bailleur à l'acte de cession du bail au motif que les courriers adressés par celle-ci entre 2000 et 2002 à la SARL JEANINE FLEURS ont été envoyés non à la SARL JEANINE FLEURS mais à Jeanine FLEURS et commencent par « Monsieur » alors que, par la signification de l'acte notarié de cession réalisée le 1er février 2000, la SCI LES PERONELLES avait eu non seulement connaissance de la cession mais également du fait que le gérant de la société cessionnaire, la SARL JEANINE FLEURS, était Monsieur X..., lequel demeurait leur interlocuteur, la Cour a violé de façon flagrante l'article 1134 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir considéré que le non paiement prolongé de loyers constitue un autre motif grave et légitime de refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction et d'avoir condamné in solidum Monsieur X... et la SARL JEANINE FLEURS à payer à la SCI LES PERONELLES la somme de 1927, 58 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2004 au titre des loyers impayés,
AUX MOTIFS OUE ; « Considérant que ce commandement de payer du 26 mars 2004 vise une somme de 1927, 58 euros, représentant des loyers arriérés au 25 mars 2004 ;
Que, comme l'a retenu à bon droit le Tribunal, la SCI LES PERONELLES est fondée à réclamer les intérêts, dus sur la différence entre le nouveau loyer, fixé à compter du ler juin 1993 par l'arrêt de cette Cour du 19 décembre 2002 et l'ancien loyer versé, à compter de la date d'effet du renouvellement du bail, soit à compter du 1er juin 1993 au fur et à mesure des échéances ;
Que de même, c'est aussi justement que le Tribunal a rappelé que le paiement fait sur le capital et les intérêts, qui n'est pas intégral, s'impute d'abord sur les intérêts de sorte que la créance de la SCI LES PERONELLES est bien une créance d'arriérés de loyers ;
Que Jean-Michel X... et la SARL JEANINE FLEURS reconnaissent être toujours débiteurs de cette somme de 1927, 58 euros puisqu'ils sollicitent dans leurs dernières écritures des délais de paiement pour la régler ;
Que la procédure en cours ne peut excuser ce non paiement prolongé de loyers, dont la consignation n'a même pas été demandée et qui, préjudiciable au bailleur, constitue un autre motif grave et légitime de refus de renouvellement de bail sans indemnité d'éviction ;
Considérant qu'il convient de valider le congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes, délivré le 26 mars 2004 pour le 29 septembre 2004 par la SCI LES PERONELLES à Jean-Michel X... et la SARL JEANINE FLEURS ;
Que l'expulsion des lieux loués de Jean-Michel X... et de la SARL JEANINE FLEURS sera ordonnée sous astreinte de 300 euros par jour de retard, passé le délai de 15 jours à compter de la signification du présent arrêt, et ce, pendant trois mois, après qu'il sera à nouveau statué ;
Qu'il convient en conséquence, de condamner « in solidum » Jean-Michel X... et la SARL JEANINE FLEURS à payer à la SCI LES PERONELLES la somme de 1927, 58 euros, majorée des intérêts au taux légal, à compter de la mise en demeure du 26 mars 2004 ; »,
ALORS D'UNE PART OU'en application l'article 1155 du Code civil, il est de principe que les intérêts moratoires attachés aux loyers courent du jour de la demande en fixation du nouveau loyer, par le seul effet de la loi ; en considérant que la SCI LES PERONNELLES est fondée à réclamer les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer fixé à compter du 16 juin 1993 et l'ancien loyer versé, à compter de la date d'effet du renouvellement du bail au fur et à mesure des échéances alors que Monsieur X... a assigné, par acte du 15 avril 1997, la SCI LES PERONELLES devant le Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en fixation du prix du loyer du bail renouvelé, la Cour a violé de façon flagrante l'article 1155 du Code civil.
ALORS D'AUTRE PART OU'en constatant que Monsieur X... et la SARL JEANINE FLEURS reconnaissaient être débiteurs de la somme de 1927, 58 euros puisqu'ils sollicitaient des délais de paiement pour la régler, la Cour a procédé à une dénaturation flagrante du sens clair et précis de leurs conclusions d'appel et partant, a violé l'article 1134 du Code civil.
ALORS ENFIN OU'en retenant uniquement le non paiement de la somme de 1927, 58 euros, dernier décompte du bailleur se substituant aux décomptes antérieurs figurant dans le commandement de payer du 26 mars 2004, tout en constatant que le bailleur avait multiplié des demandes erronées au titre de l'arriéré de loyers de sorte qu'elle a été contrainte d'annuler les commandements de payer du 9 décembre 2003 et du 24 décembre 2003 et d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il avait condamné « in solidum » Monsieur X... et la SARL JEANINE FLEURS à payer à la SCI LES PERONELLES la somme de 5 370, 28 euros en principal et intérêts, la Cour n'a pas caractérisé un motif grave et légitime de refus de renouvellement de bail sans indemnité d'éviction et partant, a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-17 du Code de commerce.
