LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 25 octobre 2007) que la SCI La Botte d'Asperges, propriétaire de deux parcelles à Nantes sur lesquelles se trouvaient des parkings affectés au stationnement des véhicules de la clientèle, en a vendu une à La société civile immobilière El Lunes Vannes ( El lunes) ; que l'acte de vente mentionnait que le parking clients était commun ; que la société El Lunes a consenti un bail commercial à la société Ouest automobiles le 30 octobre 1990 ; que celle-ci a vendu son fonds de commerce et le bail qui y était attaché à la société Garage Pelve ; que les parkings ne figuraient pas dans l'assiette du bail ; que la SCI La Botte d'Asperges a assigné la société El Lunes en référé pour faire cesser l'occupation illicite du parking par des automobiles proposées à la vente ; que la SCI El Lunes a assigné sa locataire aux fins de voir dire que celle-ci avait étendu sa surface d'exploitation au-delà des limites contractuelles du bail et la condamner au paiement de la somme qui serait allouée à la SCI La Botte d'Asperges à titre de dommages intérêts ;
Attendu que pour débouter la bailleresse de ses demandes, l'arrêt retient que les emplacements de parking font partie des dépendances nécessaires à l'exploitation du fonds de commerce cédé par la société Ouest automobiles sur la base d'un contrat de bail à usage commercial, d'atelier et d'habitation impliquant le stationnement et les déplacements des véhicules réparés et vendus, que l'affectation particulière des emplacements de parking commun à la clientèle des deux magasins résultait d'un engagement contractuel de la SCI El Lunes à l'égard de la SCI La Botte d'Asperges, que cet engagement était préalable au contrat de bail et à son avenant et n'avait pas été porté à la connaissance de la société Garage Pelve, qu'il appartenait à la SCI El Lunes d'être vigilante sur les termes du bail concédé et que les manquements sanctionnés à la demande de la SCI La Botte d'Asperges étaient imputables à l'imprévision de la SCI El Lunes et non à la faute de la locataire qui ne lui doit aucune garantie contractuelle et contre laquelle ne peut être retenue de faute justifiant des dommages intérêts pour compenser les indemnités mises à la charge de la bailleresse ;
Qu'en statuant ainsi alors qu'il résultait de la clause incluse dans le bail que le preneur fera son affaire personnelle afin que le bailleur ne soit jamais inquiété de toute réclamation ou contestation qui pourrait survenir du fait de son activité dans les lieux loués, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté la SCI El Lunes de ses demandes de dommages intérêts à l'encontre de la société Garage Pelve et de sa demande tendant à l'enlèvement sous astreinte des véhicules destinés à la vente stationnés sur la parking situé au droit des locaux loués, l'arrêt rendu le 25 octobre 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ;
Condamne la société Garage Pelve aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Garage Pelve à payer la somme de 2 500 euros à la SCI El Lunes ;
rejette la demande de la société Grage Pelve ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente septembre deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Blondel, avocat aux Conseils, pour la société El Lunes Vannes
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la société El Lunes Vannes de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de la société Garage Pelve, ensemble de sa demande tendant à l'enlèvement sous astreinte des véhicules destinés à la vente stationnés sur le parking situé au droit des locaux loués ;
AUX MOTIFS QUE les emplacements de parking font partie des dépendances nécessaires à l'exploitation du fonds de commerce cédé par la SA Ouest Automobiles, sur la base d'un contrat de bail pour un local à usage commercial, d'atelier et d'habitation, impliquant le stationnement et les déplacements des véhicules réparés et vendus, un seul emplacement étant réservé à l'usage privé de Mme Y... ; que l'affectation particulière des emplacements de parking situés devant le magasin, le long de la route de Vannes, comme parking commun à la clientèle des deux magasins, ressort d'un engagement contractuel de la SCI El Lunes Vannes envers la SCI La Botte d'Asperges ; que cet engagement est préalable au contrat de bail et à son avenant, mais il n'a pas été porté à la connaissance de la SA Garage Pelve ; qu'il revenait à la SCI El Lunes Vannes d'être vigilante sur les termes du bail concédé à la SA Ouest Automobiles puis à la SA Garage Pelve, pour s'assurer des conditions nécessaires au respect de ses engagements ; que les manquements sanctionnés à la demande de la SCI La Botte d'Asperges sont imputables à l'imprévision de la SCI El Lunes Vannes et non à la faute de son locataire, qui ne lui doit aucune garantie contractuelle et contre lequel ne peut être retenue la faute justifiant dommages-intérêts pour compenser les indemnités mises à la charge du bailleur ; qu'il convient pour ces motifs de réformer le jugement déféré et de débouter la SCI El Lunes Vannes de sa demande de dommages-intérêts au titre d'un manquement de la SA Garage Pelvé à ses obligations de locataire, pour l'usage abusif d'emplacements de parkings qui seraient réservés à la clientèle de deux magasins ; que la demande tendant à l'enlèvement de véhicules, sera également rejetée comme étant fondée sur le respect de dispositions du bail non établies ;
ALORS QUE, D'UNE PART, sous réserve de la mise en oeuvre éventuelle des règles de la publicité foncière, dans les seuls cas où une telle publicité est organisée par la loi, une charge grevant un fonds, dans l'intérêt de ce fonds et qui de ce fait donne naissance à un droit réel, est opposable erga omnes, peu important à cet égard que les restrictions apportées à l'usage de l'immeuble en cause soient ou non expressément rappelées dans la convention qui fait la loi des parties ; qu'il s'ensuit qu'en considérant que l'affectation particulière des emplacements de parking était inopposable à la société Garage Pelve, dès lors qu'elle n'avait pas été portée à sa connaissance au moment de la signature du contrat, sans s'interroger préalablement sur la nature réelle ou personnelle des restrictions à l'usage des parkings nées du contrat de vente du 29 août 1989, la cour ne justifie pas légalement sa décision au regard des articles 1134 et 1165 du code civil et 12 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, le contrat de bail du 30 octobre 1990, qui faisait la loi des parties, stipulait : « Le preneur fera son affaire personnelle, de façon que le bailleur ne soit jamais inquiété ni recherché à ce sujet, de toute réclamation ou contestation qui pourrait survenir du fait de son activité dans les lieux loués. Il aura à sa charge toutes les transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité, tout en restant garant vis-à-vis du bailleur de toute action en dommages et intérêts de la part des autres locataires ou des voisins que pourrait provoquer l'exercice de son activité » (cf. ledit contrat de bail, article 2, p.5 § 7 et 8, dont les stipulations sont également reproduites dans les conclusions d'appel de l'exposante p.4, § n° 3) ; qu'en retenant que la société Garage Pelve ne devait à son bailleur « aucune garantie contractuelle », la cour dénature les clauses susvisées du contrat de bail, violant l'article 1134 du code civil ;
ENFIN ET SUBSIDIAIREMENT QUE, s'il faut retenir que la cour n'a pas dénaturé le contrat de bail, mais estimé que la garantie contractuelle dont il était assorti ne trouvait pas à s'appliquer en l'espèce, en l'absence de faute imputable au locataire, force est d'en déduire que la cour méconnaît la nature de l'obligation de garantie, laquelle ne suppose pas, pour sa mise en oeuvre, que soit rapportée la preuve d'une faute, ce en quoi elle viole de nouveau l'article 1134 du code civil.
