LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° U 08-70.245 et C 08-18.296 ;
Donne acte à la société ILCavalino, devenue la société Gilbert Fumero, du désistement de son pourvoi ;
Sur le moyen unique du pourvoi de la société GKG :
Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 7 mai 2008), que les sociétés GKG et ILCavalino, qui avaient acquis le 28 mars 2001 de M. X..., la première, les murs d'un local commercial situé dans un immeuble en copropriété et la seconde, le fonds de commerce de restaurant-débit de boissons exploité en location-gérance dans les lieux, ont, à la suite d'inondations de la cuisine située au sous-sol, assigné leur vendeur pour obtenir des dommages-intérêts ; que M. X... a appelé en garantie le syndicat des copropriétaires de l'immeuble ainsi que son assureur, la société Mutuelle des provinces de France, aux droits de laquelle vient la société Areas ;
Attendu que pour limiter à 50 000 euros le montant des dommages-intérêts alloués à la société GKG, l'arrêt, qui relève que l'acquéreur s'est rendu coupable de réticence dolosive, retient qu'il convient de prendre en compte un coefficient de vétusté en relation avec l'état des locaux acquis dans un état délabré alors qu'ils n'étaient plus exploités depuis deux années ;
Qu'en statuant ainsi, en appliquant un abattement pour vétusté pour réduire la réparation du préjudice subi, alors que la victime avait droit à la réparation intégrale de son préjudice, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les deux moyens du pourvoi du syndicat des copropriétaires ni sur le moyen unique du pourvoi incident de M. X..., qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission de ces pourvois ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné M. X... à payer à la société GKG la somme de 50 000 euros en réparation de son préjudice, l'arrêt rendu le 7 mai 2008, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Sur le pourvoi n° C 08 18.296 :
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 56 rue Marçon aux dépens du pourvoi principal et M. X... à ceux du pourvoi incident ;
Sur le pourvoi n° U 08 70.245 :
Condamne M. X... aux dépens de ce pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier décembre deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi principal n° C 08 18.296 par Me Balat, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 56 rue Marçon à Bandol.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 56 rue Marçon à Bandol à relever et garantir Monsieur X... à hauteur de la moitié des condamnations mises à sa charge ;
AUX MOTIFS QUE le règlement de la copropriété en date du 19 mai 1976 comme l'état descriptif de division de la copropriété décrivent le lot n° 8 comme comprenant : "un local commercial sis au rez de-chaussée de l'immeuble, à usage de bar - restaurant, composé de : salle de restaurant ouvrant sur le Quai Général de Gaulle, mezzanine avec accès sur la rue du Docteur Marçon, lavabos, water-closet, escalier de descente au sous-sol composé de : cuisine, cave, réserve, watercloset, douches, buanderies" ; que les constatations de l'expert judiciaire lors de sa visite des lieux selon lesquelles une cuisine a été aménagée dans le sous-sol de l'immeuble par Monsieur X... lors de l'acquisition du lot en 1975 à l'emplacement d'une cave n'est donc pas contradictoire avec le règlement de copropriété ; qu'au surplus, le procès verbal de constat dressé par Maître Z..., huissier de justice associé à La Seyne Sur Mer le 22 septembre 2000, lors de la restitution des locaux par le locataire-gérant, mentionne bien l'existence d'une cave dans le sous-sol, en sorte qu'il n'est pas démontré que Monsieur X... ait utilisé une seconde cave pour faire agrandir la cuisine en sous-sol, sans l'agrément des copropriétaires ; que l'expert judiciaire conclut à plusieurs reprises dans son rapport que les infiltrations proviennent de l'extérieur de l'immeuble, et traversent un mur situé au Nord Ouest de l'immeuble, et met en cause l'insuffisance de l'étanchéité de ce mur ; que l'expertise, pas plus que le syndicat de la copropriété de l'immeuble, ne démontrent que ce défaut d'étanchéité soit imputable aux travaux d'installation de la cuisine au sous-sol de l'immeuble par Monsieur X... ; que l'inondation d'une cuisine comme d'une cave ne peut en tout état de cause être tolérée par la copropriété à partir de la constatation que son origine se trouve dans un défaut d'une partie commune ; qu'il en résulte que le syndicat des copropriétaires est tenu de garantir son copropriétaire des condamnations mises à la charge de ce dernier, dès lors qu'elles ont eu pour cause une défaillance d'un mur appartenant aux parties communes, dont l'origine est antérieure à la vente du lot litigieux ; que toutefois, le dommage s'est réalisé également en raison de la défaillance du propriétaire qui, bien qu'alerté depuis l'inondation subie par son locataire-gérant en 1996, n'a pris aucune mesure ni précaution pour empêcher la survenance d'un nouveau sinistre ; qu'en conséquence, c'est à concurrence de la moitié des sommes mises à sa charge que le syndicat des copropriétaires devra relever et garantir Monsieur X... ;
ALORS, D'UNE PART, QUE l'auteur du dol n'a pas de recours en garantie contre un tiers étranger aux manoeuvres dolosives, qui aurait pour objet de faire partager à ce dernier les conséquences dommageables du dol ; qu'en constatant "qu'au jour des ventes du 28 mars 2001, Monsieur X... connaissait l'existence d'un vice affectant l'étanchéité de la cuisine du local commercial et des murs cédés", en soulignant "sa mauvaise foi, consistant à ne pas informer les acquéreurs de l'anomalie affectant l'immeuble", puis en condamnant celui ci à indemniser les acquéreurs au titre de la réticence dolosive dont ils avaient été victimes (arrêt attaqué, p. 4 § 2), tout en condamnant par ailleurs le syndicat des copropriétaires à relever et garantir partiellement Monsieur X... des condamnations mises à sa charge, cependant qu'il est constant que le syndicat des copropriétaires n'a pas participé à la vente du lot litigieux, qu'il n'a donc pas été mêlé aux manoeuvres dolosives reprochées à Monsieur X..., et que les acquéreurs ne présentaient d'ailleurs aucune demande indemnitaire contre lui, la cour d'appel a violé les articles 1116, 1641 et 1382 du Code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE dans ses conclusions d'appel (signifiées le 11 mars 2008, p. 8 § 6), le syndicat des copropriétaires faisait valoir que Monsieur X... "ne s'est jamais plaint des inondations aujourd'hui invoquées" ; qu'en délaissant ces conclusions qui établissaient que Monsieur X... était seul responsable des dommages causés aux sociétés GKG et IL CAVALINO, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 56 rue Marçon à Bandol de ses demandes dirigées contre la Compagnie AREAS Assurances - AREAS Dommages ;
AUX MOTIFS QUE la compagnie d'assurances AREAS Assurances - AREAS Dommages, aux termes de la police multirisque occupation contractée par le syndicat des copropriétaires exclut de la garantie les dommages résultant d'un vice de construction ou défaut d'entretien connu de l'assuré et auquel il n'aurait pas remédié dans le délai d'un mois à partir du jour où il en aura eu connaissance ; que le syndicat des copropriétaires n'a pu ignorer les inondations subies depuis 1996 dans la cuisine installée dans le sous-sol de l'immeuble, conformément au règlement de copropriété, en sorte qu'il n'est pas fondé dans sa demande de garantie ;
ALORS QUE dans ses conclusions d'appel (signifiées le 17 mars 2008, p. 7), la Compagnie AREAS Assurances - AREAS Dommages faisait valoir qu'elle ne devait pas sa garantie au syndicat des copropriétaires, dès lors que la police d'assurance souscrite excluait de la garantie "les dommages résultant d'un vice de construction ou défaut d'entretien connu de l'assuré et auquel il n'aurait pas remédié dans un délai d'un mois à partir du jour où il en aura eu connaissance" ; qu'en affirmant que la garantie de l'assureur n'était pas due, dans la mesure où le syndicat des copropriétaires "n'a pu ignorer les inondations subies depuis 1996 dans la cuisine installée dans le sous-sol de l'immeuble" (arrêt attaqué, p. 5 § 2), sans caractériser précisément l'étendue de la connaissance qu'aurait eu le syndicat des copropriétaires de ces inondations, ni la date précise de cette information, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du Code civil et L.121-1 du Code des assurances.Moyen produit au pourvoi incident n° C 08 18.296 par la SCP Laugier et Caston, avocat aux Conseils pour M. X....
Il est fait grief par Monsieur X... à l'arrêt attaqué de l'AVOIR condamné à indemniser la Sarl IL CAVALINO et la SCI GKG de leurs prétendus dommages ;
AUX MOTIFS QU' « au jour des ventes du 28 mars 2001, M. X... connaissait l'existence d'un vice affectant l'étanchéité de la cuisine du local commercial et des murs cédés ; qu'il ne peut, dans ces conditions, invoquer la clause d'exclusion de garantie des vices cachés stipulée aux contrats, dès lors que sa connaissance du vice était antérieure à la vente et que sa mauvaise foi consistant à ne pas informer les acquéreurs de l'anomalie affectant l'immeuble, alors qu'aucune mesure pour y remédier n'avait été prise, est démontrée. »
1°) ALORS QU'il ressort de l'acte de vente du local commercial que ce bien a été délivré à l'acheteur dans son état actuel sans que le vendeur ne doive aucune garantie, ni quant aux vices cachés pouvant l'affecter, ni quant à contenance ; que l'acte de vente du fonds de commerce indique que l'acquéreur le prend dans son état actuel sans recours contre le vendeur ni réduction de prix pour quelque cause que ce soit, et que le fonds n'était plus exploité depuis le 20 septembre 2000 date de la libération du fait de son expulsion par l'ancien locataire ; qu'en écartant les clauses de non-garantie figurant à ces deux actes en dépit de la parfaite connaissance des lieux qu'ont pu en avoir les acquéreurs, la Cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1641 du Code Civil ;
2°) ALORS QUE le dol ne peut être retenu qu'en présence de manoeuvres destinées à provoquer une erreur de nature à vicier le consentement de l'acheteur ; que les acquéreurs ayant contracté en toute connaissance de cause, sans dissimulation du vendeur, en l'état d'importantes traces d'inondations relevées par l'expert, la Cour d'appel, qui a retenu l'existence d'une réticence dolosive de Monsieur X... quant à l'absence de révélation de la chose vendue à ses acquéreurs, a violé les dispositions de l'article 1116 du Code Civil.Moyen produit au pourvoi n° U 08 70.245 par la SCP Bachellier et Potier de La Varde, avocat aux Conseils pour la société GKG.
La SCI GKG fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné monsieur X... à lui verser, seulement, la somme de 50.000 euros en réparation de son préjudice ;
AUX MOTIFS QUE les infiltrations ont pour origine des eaux provenant de l'extérieur de l'immeuble et que lors de l'installation de la cuisine en sous-sol de l'immeuble, monsieur X... aurait dû faire effectuer les travaux nécessaire pour les éviter, ce qui ne fut pas le cas ; qu'il en résulte que, tant sur le fondement de la réticence d'information dolosive par le vendeur, dès lors que si elle avait été donnée, les acquéreurs n'auraient pas contracté, que sur celui de la garantie du vice caché due par le vendeur, dès lors que les quelques traces d'humidité constatées avant la vente par les acquéreurs dans le sous-sol ou sur le mur supérieur de la salle de restaurant n'était pas suffisantes pour les alerter sur l'absence d'étanchéité du sous-sol rendant celui-ci inondable et donc impropre à sa destination, le premier juge a, à juste titre, retenu la responsabilité du vendeur à l'égard de ses acquéreurs et condamné à réparer le préjudice qu'ils ont subi ; que l'expert judiciaire considère que la seule possibilité technique permettant de garantir la suppression des infiltrations est une intervention depuis l'intérieur des locaux, consistant à mettre en oeuvre une étanchéité rapportée sur les murs et le sol de la cuisine, technique nommée «cuvelage », dont le coût total s'élève à la somme de 183.650,75 euros ; qu'il explique dans ses réponses aux dires que la mise en oeuvre d'une étanchéité extérieure des murs enterrés est irréaliste techniquement, alors qu'au surplus le mur sud ouest au droit duquel l'eau s'infiltre dans le sous-sol du restaurant, est mitoyen ; qu'il estime que la mise en place d'un système de relevage est techniquement possible, mais insuffisante pour pallier efficacement les désordres ; qu'au vu des éléments produits aux débats, et notamment des devis dressés à la demande de l'expert, il convient, après avoir soustrait les travaux de mise en conformité de la cuisine, après exécution du cuvelage, qui incombent aux propriétaires qui ont accepté les locaux en l'état, et qui constitueraient une plus value injustifiée, et après avoir pris en compte un coefficient de vétusté en relation avec l'état des locaux acquis dans un état délabré alors qu'ils n'étaient plus exploités depuis 2 années, d'évaluer à la somme de 50.000 euros le préjudice subi par la SCI GKG ; que la perte d'exploitation subie par la SARL Il Cavalino pendant la durée des travaux nécessitant la fermeture du restaurant, soit 66 jours ouvrables, à réaliser pendant la période dite basse de la saison, doit être fixée, au vu des documents comptables produits aux débats, à la somme de 25.000 euros ;
1°) ALORS QUE l'action estimatoire ayant pour objet de permettre de replacer l'acheteur dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n'avait pas été atteinte de vices, ce dernier est fondé à demander la restitution du coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices, indépendamment du prix de vente ; qu'en soustrayant du montant des travaux d'étanchéité, seuls de nature à supprimer les infiltrations et donc à permettre à l'acquéreur d'être en possession d'un immeuble non vicié, le montant des travaux de mise en conformité de la cuisine au motif inopérant que ces derniers incomberaient au propriétaire et constitueraient une plus value du bien vendu, la cour d'appel, qui n'a ainsi pas replacé cet acquéreur dans la situation où il se serait trouvé si ce bien n'avait pas été vicié, a violé l'article 1644 du code civil ;
2°) ALORS QUE les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit ; que la cour d'appel qui, pour évaluer l'indemnité due à l'acquéreur du bien vicié et résultant du montant des travaux d'étanchéité, a tenu compte d'un coefficient de vétusté correspondant à l'état des locaux acquis, n'a pas replacé la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit, violant ainsi le principe précitéensemble l'article 1382 du code civil.
