LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que sous couvert d'une violation de l'article 1134 du code civil, le moyen ne tend qu'à remettre en cause l'interprétation souveraine, par les juges du fond, de la clause ambiguë relative au paiement du solde du prix ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Roger Nething aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Roger Nething et la condamne à payer à la société Les Iles sous le vent la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf février deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Monod et Colin, avocat aux Conseils pour la SCI Roger Nething
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI ROGER NETHING de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de la vente du 13 mai 2003 ;
AUX MOTIFS QUE l'appelante, assistée lors de la signature de l'acte du 13 mai 2003, de son notaire personnel, Me X..., qui avait demandé communication par télécopie du même jour de la modification du règlement de copropriété, peut d'autant moins prétendre ne pas en avoir eu connaissance avant de signer, que l'acte mentionne, au contraire, qu'elle a pu le consulter avec le permis de construire, les plans et les autres documents visés à l'acte authentique ; que la SCI ROGER NETHING ne prétend pas avoir ignoré qu'elle achetait deux appartements F3 et F1 au lieu du F4 initialement prévu et elle n'est pas recevable à invoquer l'inexactitude du permis de construire visé à l'acte du 13 mai 2003 puisque le permis de construire rectifié a bien été délivré par la suite pour ces deux appartements, ce qui ne lui cause aucun préjudice ; que s'agissant de la non-conformité de la hauteur sous plafond de la salle de bains de la mezzanine de l'appartement F1, la SARL LES ILES SOUS LE VENT affirme, sans être contredite, que la gérante de la SCI avait pu elle-même constater l'état des hauteurs sous plafond lors de ses visites de chantier avancé à 75% lors de la vente ; que, par ailleurs, conformément aux dispositions contractuelles, chapitre II section III p.15, les différences de moins de 5% sur les cotes et surfaces exprimées par les plans sont tenues pour admissibles et ne peuvent fonder aucune réclamation de la part de l'acquéreur qui en supporte la perte ou le bénéfice ;
1°) ALORS QUE l'erreur est une cause de nullité lorsqu'elle porte sur une qualité substantielle en considération de laquelle les parties ont contracté, peu important, à cet égard, le préjudice objectif causé par l'erreur invoquée ; qu'en l'espèce, l'exposante faisait valoir que la hauteur sous plafond de 1m80 de la mezzanine de l'appartement de type F1 constituait, pour elle, une qualité substantielle de la vente ; que, pour débouter la SCI NETHING de sa demande en nullité pour erreur sur la substance, la cour d'appel a retenu qu'ayant été informée, au moment de la vente, de la transformation de l'appartement de type F4 en deux appartements, l'un de type F3 et l'autre de type F1 avec mezzanine, et ayant obtenu, par la suite, un permis de construire modificatif concernant ces deux appartements, elle ne pouvait se prévaloir d'aucun préjudice ; qu'en se prononçant de la sorte, la cour d'appel a violé l'article 1110 du code civil ;
2°) ALORS QUE l'acte notarié du 13 mai 2003 stipule, au chapitre intitulé « tranches de paiement », que celles-ci sont établies comme suit : « 15% à la signature des présentes ; 15% à l'ouverture de chantier ; 20% aux fondations achevées ; 15% à la dalle basse du rez-de-chaussée, 10% à la dalle du premier étage ; 10% à la mise hors d'air ; 10% aux carrelages et sanitaires en place ; 5% à la réception lors de la remise des clefs » ; qu'il s'ensuit que la somme de 24.000.000 FCP, soit 75% du prix de vente de 32.000.000 FCP, versée par la SCI NETHING à la signature de l'acte, correspond à un état d'avancement des travaux comprenant les fondations, la dalle basse du rez-de-chaussée et celle du premier étage ; qu'en affirmant que la gérante s'était rendu compte de la hauteur sous plafond lors des visites du chantier avancé à 75% lors de la vente, la cour d'appel a dénaturé les termes de l'acte de vente et violé l'article 1134 du code civil ;
3°) ALORS QUE la clause de l'acte de vente du 13 mai 2003 selon laquelle les différences de moins de 5% sur les cotes et surfaces exprimées par les plans sont tenues pour admissibles et ne peuvent fonder aucune réclamation de la part de l'acquéreur qui en supporte la perte ou le bénéfice, vise la réclamation en réduction du prix et ne saurait faire échec à une demande en nullité pour erreur sur une qualité substantielle de la chose ; qu'en se fondant, pour débouter la SCI NETHING de sa demande en nullité pour erreur sur la qualité substantielle, sur un tel motif, inopérant au regard de l'erreur invoquée, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4°) ALORS QUE la SCI ROGER NETHING faisait également valoir que l'aspect esthétique de la toiture constituait une qualité substantielle en considération de laquelle elle avait contracté ; qu'en l'espèce, il est constant que la toiture a été modifiée par rapport à celle figurant sur les plans transmis à la SCI ROGER NETHING au moment de la vente ; qu'en s'abstenant de rechercher si la forme de la toiture ne constituait pas une qualité substantielle de la vente dont la modification entraînait la nullité du contrat, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard de l'article 1110 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir prononcer la résolution de la vente du 13 mai 2003 aux torts de la SCI ROGER NETHING et de l'avoir condamnée à verser à la SARL LES ILES SOUS LE VENT la somme de 6.400.000 FCP, au titre de la clause pénale ;
AUX MOTIFS QUE dans des motifs pertinents non remis en cause dans les débats d'appel, la résolution de la vente a été prononcée aux torts de la SCI NETHING, défaillante dans son obligation de payer 5% du prix dont elle était redevable selon le titre VIII article 1er du contrat, à la réception des travaux, lors de la remise des clefs que le notaire tenait à disposition ; que la résolution de la vente aux torts de l'appelante sera, en conséquence confirmée avec toutes ses conséquences contractuelles, y compris la condamnation à payer le montant de la clause pénale de 20% ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE bien que la date de réception ne soit pas certaine, l'attestation d'avancement des travaux du 17 août 2004 étant signée de la main de la co-gérante de la SARL LES ILES SOUS LE VENT, il se déduit de l'attestation établie par la SCP CALVET-LEQUES-BAUDET, le 21 septembre 2005, et produite dans la présente instance, que la SCI NETHING ne pouvait ignorer que les clefs des appartements étaient en la possession du notaire ; qu'il résulte du procès-verbal de constat du 6 mai 2005, dressé à la demande de la SCI NETHING, qu'elle avait déjà, à cette date, refusé de réceptionner les clefs de l'appartement, le fait que le procès-verbal atteste de l'ouverture d'une fenêtre et de l'absence de lame en PVC sur les terrasses et du défaut de fixation d'une autre lame, ne suffit pas à attester de la non réalisation des travaux ; que la SCI NETHING qui n'a pas contesté n'avoir pas versé la dernière partie du prix de vente, doit être considérée comme défaillante dans son obligation de payer malgré la délivrance du commandement de payer mentionnant la clause résolutoire du 12 octobre 2004 ;
ALORS QUE l'acte de vente du 13 mai 2003 stipulait le paiement du solde du prix « à la réception, lors de la remise des clefs » ; que les termes clairs et précis de l'acte imposaient une double condition comprenant la réception amiable ou judiciaire des travaux et la remise des clefs ; que, par ailleurs, la déclaration d'achèvement des travaux n'est pas assimilable à la réception ; qu'en l'espèce, pour prononcer la résolution de la vente aux torts de l'acquéreur, la cour d'appel a considéré que la non réalisation des travaux n'étant pas rapportée et les clefs étant à disposition chez le notaire, les conditions de paiement du solde du prix stipulées à l'acte étaient remplies et que donc l'acquéreur était défaillant dans son obligation de paiement ; qu'en se prononçant de la sorte sans constater la réception amiable ou judiciaire des travaux, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 1792-6 du même code.
