LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa seconde branche, qui est recevable :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu que par acte du 10 mars 2004, la SCI La Chapelle (le mandant) a confié à la société Septime un mandat exclusif de vente d'un bien immobilier pour une durée de trois mois tacitement reconductible sauf dénonciation quinze jours avant la fin de la période en cours ; que le mandant a dénoncé ce mandat par lettre du 27 mai 2004 ; que le bien ayant été vendu, suivant acte authentique du 26 avril 2005, à la SCI Ecosse Lagrange, dont le gérant était M. X..., la société Septime a assigné la SCI La Chapelle en soutenant qu'elle avait violé ses obligations contractuelles et lui devait, en conséquence, la commission ou la clause pénale de même montant prévue au mandat en faisant valoir que l'immeuble avait été acquis par M. X... qui avait visité les lieux par son intermédiaire ;
Attendu que pour condamner la SCI La Chapelle à payer à la société Septime la somme de 46 600 euros HT à titre d'indemnité forfaitaire, la cour d'appel a retenu qu'il était établi que cette dernière société avait fait visiter les locaux, le 9 mars 2004, à la société Promo J représentée par M. X..., et qu'ainsi l'acquéreur final avait bien été découvert par la société Septime, mais que la vente du bien n'ayant pas été réalisée durant la période du mandat confié à celle-ci, elle n'était pas fondée à demander le paiement de la commission dans les conditions prévues par la convention puisqu'elle n'établissait pas la poursuite des négociations postérieurement à la date d'expiration du mandat et pouvait seulement prétendre au paiement de l'indemnité forfaitaire contractuellement prévue ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle constatait que la vente avait été réalisée après l'expiration du mandat, que la visite intervenue antérieurement à la régularisation de l'acte du 10 mars 2004 ne pouvait pas au demeurant être prise en considération et que le mandat prévoyait le versement d'une " indemnité forfaitaire " par une stipulation distincte de celle édictant la clause pénale par ailleurs convenue dans l'hypothèse où le mandant traiterait sans l'intermédiaire du mandataire pendant la durée du mandat, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la première branche :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 février 2009, entre les parties, par la cour d'appel d'Agen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;
Condamne la société Septime aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Septime à payer à la SCI La Chapelle la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Septime ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la SCI La chapelle
Ce moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la SCI LA CHAPELLE à payer à la Société SEPTIME la somme de 46. 600 € HT à titre d'indemnité forfaitaire, outre la somme de 2. 000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
AUX MOTIFS QU'il est établi par le courrier adressé le 9 mars 2004 par la Société SEPTIME à la SCI LA CHAPELLE qu'elle avait fait visiter ce même jour les locaux en vente à la Société PROMO J représentée par Jean-Paul X... ; que s'il est constant qu'à cette date, le mandat exclusif n'était pas encore signé, les termes de ce courrier établissant que les parties à l'instance étaient en relation et que, dans leur esprit, le contrat était déjà conclu ; que la Société SEPTIME qui ne produit pas de bons de visite, produit de multiples courriers adressés à la SCI LA CHAPELLE l'informant de chacune des visites réalisées par des acquéreurs potentiels ; qu'il s'ensuit que l'acquéreur final du bien a été découvert par la Société SEPTIME ; qu'en exécution du contrat et alors que le mandat exclusif avait été dénoncé par courrier recommandé du 27 mai 2004 reçu le 1er juin 2004 et s'était donc prorogé jusqu'au 10 septembre 2004, il appartient à la Société SEPTIME d'établir que les négociations avec cet acquéreur se sont poursuivies postérieurement à cette date six mois ou plus ; qu'il est établi que le 25 juin 2004, une promesse de vente était signée entre la SCI LA CHAPELLE et la EL, l'acte précisant que les parties n'avaient pas eu recours à un mandataire ; que cet acte était résilié le 23 novembre 2004 ; que procédant ainsi, alors que Jean-Paul X..., gérant de la Société civile immobilière ECOSSE LAGRANGE, avait visité les lieux par l'intermédiaire de la Société SEPTIME ; que la promesse de vente était signée durant la validité du mandat exclusif, que cette convention était résiliée dans les six mois suivant la fin du mandat, la Société SEPTIME a manqué à ses obligations contractuelles et notamment à celle d'exécution de bonne foi ; que toutefois, la vente s'étant réalisée hors la période de mandat et alors que la Société SEPTIME n'établit pas la poursuite des négociations postérieurement à la date d'expiration, la Société appelante ne saurait prétendre au paiement de la commission, mais seulement au paiement de l'indemnité forfaitaire contractuellement prévue ;
ALORS, QUE, D'UNE PART, comme le faisait valoir l'exposante dans ses conclusions délaissées, nul ne peut se constituer une preuve à lui-même, et que les lettres adressées par la Société SEPTIME soit à la SCI LA CHAPELLE, soit à son locataire, notamment une lettre du 9 mars 2004 l'informant de ce qu'elle aurait fait visiter les locaux à une Société PROMO J représentée par Monsieur Jean-Paul X..., ne saurait constituer des éléments de preuve valables ; qu'en relevant néanmoins cette seule preuve pour déclarer que l'acquéreur final a bien été découvert par la Société SEPTIME, la Cour d'appel a violé l'article 1315 du Code civil ;
ET ALORS, D'AUTRE PART, QU'aux termes du mandat co-exclusif conclu entre les parties, l'indemnité forfaitaire d'un montant égal aux honoraires indiqués était stipulée dans le cas où, nonobstant la clause interdisant au mandant de négocier, pendant la durée du mandat, directement ou indirectement, la vente du bien, le mandant traiterait sans l'intermédiaire du mandataire ; que la Cour d'appel, qui a constaté que la vente s'était réalisée hors la période de mandat a, en condamnant la SCI LA CHAPELLE au paiement de cette indemnité, méconnu la loi des parties et violé l'article 1134 du Code civil.
