LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que la société civile immobilière de Luzençon soutenait à tort qu'elle s'était, dans l'acte, de vente engagée vis-à-vis de la commune à réaliser les travaux dans un délai de quatre ans alors que le cahier des charges prévoyait que les constructions devaient être réalisées dans un délai de vingt-quatre mois suivant la délivrance du permis de construire, et que l'engagement de construire dans le délai de quatre années n'avait pour objet que de lui permettre de déduire le montant de l'imposition à la taxe à la valeur ajoutée, dont le paiement était corrélativement mis à la charge de la commune, la cour d'appel, par une interprétation des documents conventionnels que leur ambiguïté rendait nécessaire, a, sans dénaturation, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société de Luzencon aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société de Luzençon à payer à la commune de Saint-Paul-Lez-Durance la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société de Luzençon ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize avril deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils pour la société de Luzençon
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la résolution de la vente réalisée par acte authentique du 31 mai 2005 ;
AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « 1) que La SCI ne peut prétendre que les clauses du cahier des charges ne lui sont pas opposables, au motif que, contrairement à ce qu'il prévoit, ses prescriptions n'ont pas été insérées intégralement dans l'acte de vente, dès lors, qu'elle n'a pas été partie prenante à son établissement, et que l'acte de vente stipule que "le vendeur et l'acquéreur devront, chacun en ce qui le concerne, se soumettre aux charges et conditions prévues au Cahier des Charges de Cession de Terrains, de son annexe, au plan d'aménagement et règlement de plan d'aménagement de zone", et indique que "L'Acquéreur reconnaît avoir reçu dès avant les présentes les copies" d'un certain nombre de pièces, dont le cahier des charges de cession et son annexe ; 2) que la SCI soutient à tort qu'elle s'était, dans l'acte de vente, engagée, vis-à-vis de la commune, à réaliser les travaux dans un délai de quatre ans, et ce en contradiction avec les stipulations du cahier des charges, alors que ledit engagement n'avait pour objet que de faire entrer la mutation dans le champ d'application de la TVA, et de lui permettre ainsi de déduire le montant de cette imposition, dont le paiement était corrélativement mis à la charge de la commune ; que si le cahier des charges prévoit que les constructions devaient être réalisées dans un délai de 24 mois suivant la délivrance du permis de construire, cette clause ne peut s'entendre qu'autant que le bénéficiaire du permis était en mesure de procéder aux travaux, c'est-à-dire qu'il avait acquis la propriété de la parcelle concernée, de sorte qu'en l'espèce, et peu important le fait qu'il ait été omis dans l'acte de vente de le fixer ainsi, le délai de 24 mois n'a pu courir que de la date de la vente, soit du 31 mai 2005 ; 3) que le jugement a prononcé la résolution de la vente et non pas constaté sa résolution ; que la commune en demandant la confirmation, la cour est saisie d'une demande tendant au prononcé de la résolution ; que la SCI ne peut soutenir qu'elle a exécuté l'ensemble des travaux à l'expiration du délai contractuel, soit le 31 mai 2007, alors que, nonobstant sa déclaration d'achèvement du 30 mai 2007, et indépendamment du refus du maire de lui délivrer un certificat de conformité, elle ne justifie de leur achèvement, alors que la charge de la preuve lui incombe, qu'en date du 3 juillet 2007 par l'établissement d'un constat d'huissier (sachant que le rapport du chef de police communale en date du 31 mai 2007, qui constate la réalisation de la quasi totalité des aménagements paysagers, est taisant sur celle des réseaux d'eau et d'électricité) ; que dans ces conditions, alors au surplus qu'il résulte du dossier qu'elle n'a commencé les travaux (hormis la dépose du bungalow) que le 28 mai 2007, soit à la toute dernière extrémité, en dépit des nombreux rappels et exhortations qui lui avaient été antérieurement adressés par le maire (attirant en particulier son attention sur la violation de son obligation d'avoir à entreprendre les travaux dans un délai de six mois suivant la délivrance du permis de construire, ou en l'occurrence suivant la date de la cession), ce qui traduit son indifférence au regard de la préoccupation d'intérêt général sous-tendant le projet d'aménagement de la ZAC et participant nécessairement de l'économie générale du contrat, la demande de la commune de voir prononcer la résolution de la cession, est justifiée » ;
ALORS en premier lieu QU'aux termes de l'acte de vente conclu entre la SCI DE LUZENCON et la commune de SAINT PAUL LEZ DURANCE, il était clairement et précisément stipulé, page 5, que l'acquéreur « prend l'engagement d'effectuer les travaux nécessaires à l'opération de construction dans un délai de quatre ans à compter de ce jour, sauf prorogation valablement obtenue » et que le Cahier des charges de cession applicable en l'espèce, après avoir prévu une obligation pour le constructeur de réaliser les constructions dans un délai de vingt quatre mois à compter de la délivrance du permis de construire, ajoutait formellement, page 6 sous l'article 4.4, que « des délais différents pourront être stipulés dans l'acte de cession » ; qu'en jugeant que la stipulation d'une obligation de construire dans un délai de quatre ans n'avait pour objet que de faire entrer la mutation dans le champ d'application de la TVA et que la SCI n'était pas en droit de s'en prévaloir, la Cour d'appel a dénaturé les documents cités, violant ainsi l'article 1134 du Code civil ;
ALORS en second lieu QUE les opérations d'aménagement de ZAC et les opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles sont soumises de plein droit à la TVA immobilière, et que la stipulation d'un engagement de la SCI DE LUZENCON d'effectuer les travaux nécessaires à l'opération de construction dans un délai de quatre ans était indifférente à la soumission de la cession litigieuse à la taxe citée ; qu'en jugeant que la stipulation d'une obligation de construire dans un délai de quatre ans n'avait pour objet que de faire entrer la mutation dans le champ d'application de la TVA, la Cour d'appel a statué par un motif erroné et inopérant, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil, ensemble l'article 257-7° du Code général des impôts.
