LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, à bon droit retenu que quel qu'en soit le motif, la contestation du congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes sans offre d'indemnité d'éviction devait être portée devant le tribunal dans le délai de deux ans à compter de la date de prise d'effet du congé et que les contestations de la société Papagir tirées de la mauvaise foi du bailleur ou de la date pour laquelle le congé aurait dû être donné auraient dû être présentées dans ce délai, la cour d'appel, qui a relevé que les preneurs, formellement avisés de l'existence du congé et du délai de forclusion pour agir, n'avaient pas saisi le tribunal d'une action en contestation du congé délivré par la société CGI le 25 mars 2005 pour le 29 septembre suivant dans le délai de deux ans, en a exactement déduit, sans dénaturation des termes du congé, que la société Papagir était exclue du statut des baux commerciaux ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Pagagir aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Pagagir à payer à la société Compagnie générale immobilière la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Pagagir ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit mai deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Blanc, avocat de la société Pagagir
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir écarté les arguments invoqués par la Société Pagagir pour s'opposer aux effets du congé sans offre de renouvellement délivré par la Société CGI le 25 mars 2005, faute pour le locataire d'avoir engagé une action en contestation dans le délai de deux ans de la délivrance de ce congé,
Aux motifs que la Société Pagagir soutenait vainement qu'elle n'était pas forclose dans la mesure où le congé du 25 mars 2005 était soumis à la réalisation d'un événement futur et incertain qui s'était réalisé par l'arrêt du 15 novembre 2007 ayant constaté l'acquisition de la clause résolutoire, dit qu'elle n'avait pas produit ses effets et que le bail du 7 mars 1995 se poursuivait ; que la Société Pagagir en déduisait que le congé aurait dû être donné pour le 29 septembre 2008 ; que le congé litigieux n'était soumis à aucune condition suspensive et se bornait à rappeler qu'une instance relative au jeu de la clause résolutoire était pendante, le bailleur voulant préserver ses droits dans l'instance en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire malgré la délivrance du congé ; qu'une action en résiliation du bail n'était pas de nature à interrompre le délai d'action du preneur ; que c'était peu sérieusement par ailleurs que la Société Pagagir tentait d'échapper à la forclusion en invoquant sa bonne foi, les causes du commandement de payer du 5 avril 2002 ayant été réglées et l'absence de motifs graves au soutien du congé avec refus de renouvellement ; que qu'elle qu'en soit le motif, la contestation du congé devait être portée devant le tribunal dans le délai de deux ans à compter de la date de prise d'effet du congé ; qu'aucune renonciation non équivoque au bénéfice du congé ne pouvait être tirée de la délivrance par le bailleur de quittances de loyer après le congé en 2007 ; que la contestation était possible jusqu'au 29 septembre 2007 ; qu'à défaut de contestation du congé du 25 mars 2005 dans le délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé avait été donné, la Société Pagagir était exclue du statut des baux commerciaux ;
Alors que 1°) le congé avec refus de renouvellement du 25 mars 2005 stipulait (p.3) qu'il était délivré pour le cas où, par extraordinaire, le tribunal de grande instance de Grasse remettrait en cause la résiliation du bail commercial, ce qui constituait un événement futur et incertain qui ne s'était réalisé que par le prononcé de l'arrêt rendu le 15 novembre 2007 ayant statué sur l'appel du jugement du tribunal de grande instance de Grasse du 13 mai 2005 ; qu'en ayant énoncé que le congé litigieux n'était soumis à aucune condition suspensive, la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis et a violé l'article 1134 du code civil ;
Alors que 2°) la forclusion de deux ans ne frappe pas l'action du preneur qui conteste la date d'expiration du bail commercial ; qu'en déclarant atteinte par la forclusion la demande du preneur d'un local à usage commercial faisant valoir que le congé ne pouvait être donné que pour le 29 septembre 2008, la cour d'appel a violé l'article L 145-9 du code de commerce ;
Alors que 3°) la forclusion de deux ans ne frappe pas non plus l'action en annulation du preneur fondée sur des raisons autres que les énonciations du congé lui-même; qu'en n'ayant pas recherché, comme elle y était invitée, si le bailleur n'avait pas, de mauvaise foi, invoqué une absence de paiement d'une somme de 12.428,21 euros au 5 avril 2002 en dépit de son aveu judiciairement constaté par arrêt du 15 novembre 2007 du paiement par les locataires d'une somme totale de 17.000 euros entre le 24 mai et le 25 juin 2002, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 145-9 du code de commerce.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la Société Pagagir à payer à la Société CGI la somme de 20.000 euros de dommages et intérêts,
Aux motifs que le maintien dans les lieux loués de la Société Pagagir avait retardé le projet de reconversion des locaux en boutiques et bureaux ayant démarré par des accords le 10 avril 2006 avec la Société Europa ; que l'étude de faisabilité est datée du 22 février 2007 ; qu'en raison de la présence persistante de la Société Pagagir, le projet était rendu plus difficile mais que selon la lettre de l'architecte du 19 mai 2008, il était toujours réalisable ; que la Société CGI avait perçu des loyers et depuis le 29 septembre 2007, les indemnités d'occupation dues par la Société Pagagir ; qu'elle pouvait difficilement commencer les travaux avant la fin du délai de forclusion pour agir en contestation du congé ; que son préjudice était réel depuis octobre 2007 ; que cependant, son montant ne pouvait s'apprécier en termes de différentiel entre le loyer payé et le loyer escompté après travaux et commercialisation ; que la transformation des locaux et le rapprochement des bureaux et des boutiques donneraient aux lieux une valeur locative supérieure à celle actuelle mais qui ne pouvait par avance être évaluée surtout en période de crise économique ; que sans qu'il soit besoin d'ordonner une expertise, il serait alloué à la Société CGI pour ses troubles et tracas dus au maintien sans droit ni titre dans les locaux de la Société Pagagir la somme de 20.000 euros de dommages et intérêts ;
Alors que la victime doit apporter la preuve du préjudice dont elle se plaint ; que la cour d'appel, qui a constaté que le projet de reconversion des locaux était toujours réalisable, que la Société CGI avait perçu les loyers et des indemnités d'occupation, qu'elle ne pouvait de toute façon commencer les travaux avant la fin du délai de forclusion pour agir en contestation du congé et que la valeur locative après transformation des locaux ne pouvait par avance être évaluée surtout en période de crise, n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1382 du code civil.
