LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 11 février 2010), que par acte du 2 octobre 1981, M. X... a donné à bail à M. Y... un appartement ; que M. Y... ayant cessé de régler régulièrement loyers et charges en novembre 2006, le bailleur l'a, par acte du 31 janvier 2008, assigné en résiliation du bail et en paiement d'une somme au titre de ces loyers et charges ; que M. Y... a contesté la somme demandée, soutenant n'avoir pas accepté la réévaluation du loyer du bail renouvelé à compter du 2 novembre 1987 proposée, en application de l'article 21 de la loi du 23 décembre 1986 alors applicable, par courrier du bailleur en date du 29 mars 1987, et n'avoir pas renoncé à se prévaloir de l'ancien loyer ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de dire qu'il ne justifie pas d'une réévaluation du loyer du bail renouvelé le 2 novembre 1987, alors, selon le moyen :
1°/ que M. X... soutenait que le locataire ne dispose, à peine d'irrecevabilité, que d'un délai de deux mois à compter de la date de renouvellement du bail pour saisir la commission de conciliation afin de contester le montant du loyer du bail renouvelé, de sorte qu'à défaut d'avoir agi dans ce délai, M. Y... était irrecevable à contester l'augmentation du loyer ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°/ que le juge ne peut méconnaître les limites du litige, telles qu'elles sont déterminées par les conclusions respectives des parties ; que M. Y... ne contestait pas être l'auteur des mentions manuscrites figurant sur la carte de visite portant son nom et adressée à M. X... aux fins d'acceptation du nouveau loyer proposé ; qu'en décidant néanmoins qu'il n'était pas établi que cette carte de visite émanait de M. Y..., pour en déduire qu'elle ne pouvait établir son accord sur le loyer proposé, la cour d'appel a méconnu les termes du litige, en violation des articles 4 et 7 du code de procédure civile ;
3°/ que dans le cas où la partie à qui l'on oppose un acte sous seing privé en dénie l'écriture ou la signature, il appartient au juge de vérifier l'écrit litigieux, à moins qu'il puisse statuer sans en tenir compte ; qu'il en résulte que, à supposer que M. Y... ait contesté être l'auteur des mentions manuscrites figurant sur la carte de visite portant son nom produite par M. X..., il appartenait à la cour d'appel de soumettre cet écrit à la procédure de la vérification d'écriture ; qu'en décidant néanmoins qu'il n'était pas établi que cette carte de visite revêtue de mentions manuscrites, qui était opposée par M. X... à M. Y... afin d'établir l'accord de celui-ci sur le loyer proposé, avait été émise par ce dernier, sans recourir à la procédure de la vérification d'écriture, la cour d'appel a violé les articles 287 et 288 du code de procédure civile, ensemble l'article 1324 du code civil ;
4°/ qu'à l'occasion du renouvellement du contrat de bail, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage au cours des trois dernières années pour les logements comparables ; que si le locataire accepte cette proposition, le contrat de bail se trouve renouvelé aux conditions ainsi convenues entre les parties ; qu'en se bornant à affirmer que la carte de visite portant le nom de M. Y..., produite par M. X..., ne démontrait pas l'accord du locataire sur l'augmentation de loyer proposée par le bailleur dans son courrier du 29 mars 1987, et que le paiement sans observation, par M. Y..., du loyer demandé par M. X... ne caractérisait pas, quant à lui, une renonciation de M. Y... à contester l'augmentation de loyer, sans rechercher si la conjonction de l'existence de cette carte de visite et du paiement sans observation du loyer par M. Y... établissait l'acceptation, par ce dernier, de l'offre d'augmentation de loyer qui lui avait été faite par M. X... par courrier du 29 mars 1987, cette acceptation suffisant à caractériser l'accord des parties sur cette augmentation de loyer, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du code civil et 21 de la loi du 23 décembre 1986 ;
5°/ que la renonciation à un droit peut être tacite et résulte d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; que le paiement de loyers sans observation, pendant une longue période, emporte renonciation du locataire au droit de contester l'augmentation de loyer pratiquée par le bailleur ; qu'en décidant néanmoins qu'aucune renonciation de M. Y... au droit de contester le loyer demandé par M. X... ne pouvait résulter du seul paiement sans observation du loyer par le locataire, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
6°/ que la renonciation à un droit peut être tacite et résulte d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; qu'en s'abstenant de répondre aux conclusions de M. X..., qui soutenait qu'à l'occasion de l'instance introduite devant le juge des référés du tribunal d'instance de Paris 8e aux fins de paiement d'un arriéré de loyers calculé au regard de l'augmentation intervenue, instance ayant donné lieu à l'ordonnance du 23 octobre 2007, M. Y... n'avait nullement remis en cause cette augmentation de loyer pratiquée à partir de 1987, de sorte qu'il avait renoncé au droit de la contester, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant retenu souverainement que les mentions manuscrites portées sur la carte de visite de M. Y..., en ce qu'elles ne comportaient ni date, ni signature, ni référence au courrier auquel il serait répondu, n'établissaient pas que ce dernier avait accepté la réévaluation, proposée par le bailleur, du loyer du bail renouvelé à compter du 2 novembre 1987, et, d'autre part, relevé que le seul paiement sans observation du loyer du bail renouvelé ne caractérisait pas une renonciation sans équivoque à se prévaloir du loyer du bail expiré, la cour d'appel, qui n'a délaissé aucun des moyens qui lui étaient soumis et n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juillet deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour M. X....
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir décidé que Monsieur X... ne justifie pas d'une réévaluation du loyer qui serait intervenue en application de la loi du 23 décembre 1986 et que le bail conclu avec Monsieur Y... s'est reconduit moyennant le loyer fixé contractuellement le 2 octobre 1981 révisé seulement en fonction de l'indice du coût de la construction, puis, à compter du 1er juillet 2006, en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE ;
AUX MOTIFS QUE M. X... soutient qu'une réévaluation du loyer a été effectuée par accord amiable entre les parties ; qu'en s'abstenant d'en contester le montant demandé, M. Y... aurait renoncé à se prévaloir de toute irrégularité ; que, par ordonnance de référé, M. Y... a été condamné à payer l'arriéré locatif comprenant la réévaluation ; qu'enfin, seules les dispositions de l'article 21 de la loi du 23 décembre 1986 s'appliquaient en l'espèce et qu'elles ont été respectées ; que M. X... produit un courrier, adressé en recommandé à M. Y... le 29 mars 1987, proposant la fixation du loyer annuel, à partir du renouvellement du bail, soit le 2 novembre 1987, à la somme de 120.000 francs, hors charges, le loyer initial ayant été fixé à la somme annuelle de 48.000 francs ; qu'à supposer que la proposition soit régulière, encore qu'elle n'indique pas les références des loyers habituellement constatés dans le voisinage au cours des trois dernières années pour des logements comparables, comme le texte le prévoit, M. X... ne peut raisonnablement soutenir, en produisant la copie d'une carte de visite au nom de M. Y... portant, manuscrit, le texte suivant : « avec ses compliments, acceptant les propositions que vous m'avez soumises pour le nouveau barème du loyer à partir de novembre 87 », que M. Y... a donné son accord ; qu'en effet, ce texte n'est ni signé ni daté de la main de M. Y... et ne vise pas le courrier auquel il serait répondu ; qu'en dehors de ce document, aucun élément positif de la part de Monsieur Y... ne permet d'établir qu'il aurait renoncé à toute contestation du loyer demandé, une renonciation ne pouvant résulter du seul paiement sans observation du loyer ; que, par ailleurs, M. X... ne peut arguer de l'ordonnance de référé qui n'a pas l'autorité de chose jugée ; qu'il n'est pas fondé, par les moyens qu'il invoque, à soutenir que le loyer qu'il réclame est le loyer contractuel ; que c'est donc par des motifs pertinents que le premier juge a retenu que le loyer n'avait subi que l'indexation contractuellement prévue ;
1°) ALORS QUE Monsieur X... soutenait que le locataire ne dispose, à peine d'irrecevabilité, que d'un délai de deux mois à compter de la date de renouvellement du bail pour saisir la commission de conciliation afin de contester le montant du loyer du bail renouvelé, de sorte qu'à défaut d'avoir agi dans ce délai, Monsieur Y... était irrecevable à contester l'augmentation du loyer ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE le juge ne peut méconnaître les limites du litige, telles qu'elles sont déterminées par les conclusions respectives des parties ; que Monsieur Y... ne contestait pas être l'auteur des mentions manuscrites figurant sur la carte de visite portant son nom et adressée à Monsieur X... aux fins d'acceptation du nouveau loyer proposé ; qu'en décidant néanmoins qu'il n'était pas établi que cette carte de visite émanait de Monsieur Y..., pour en déduire qu'elle ne pouvait établir son accord sur le loyer proposé, la Cour d'appel a méconnu les termes du litige, en violation des articles 4 et 7 du Code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE, subsidiairement, dans le cas où la partie à qui l'on oppose un acte sous seing privé en dénie l'écriture ou la signature, il appartient au juge de vérifier l'écrit litigieux, à moins qu'il puisse statuer sans en tenir compte ; qu'il en résulte que, à supposer que Monsieur Y... ait contesté être l'auteur des mentions manuscrites figurant sur la carte de visite portant son nom produite par Monsieur X..., il appartenait à la Cour d'appel de soumettre cet écrit à la procédure de la vérification d'écriture ; qu'en décidant néanmoins qu'il n'était pas établi que cette carte de visite revêtue de mentions manuscrites, qui était opposée par Monsieur X... à Monsieur Y... afin d'établir l'accord de celui-ci sur le loyer proposé, avait été émise par ce dernier, sans recourir à la procédure de la vérification d'écriture, la Cour d'appel a violé les articles 287 et 288 du Code de procédure civile, ensemble l'article 1324 du Code civil ;
4°) ALORS QU'à l'occasion du renouvellement du contrat de bail, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage au cours des trois dernières années pour les logements comparables ; que si le locataire accepte cette proposition, le contrat de bail se trouve renouvelé aux conditions ainsi convenues entre les parties ; qu'en se bornant à affirmer que la carte de visite portant le nom de Monsieur Y..., produite par Monsieur X..., ne démontrait pas l'accord du locataire sur l'augmentation de loyer proposée par le bailleur dans son courrier du 29 mars 1987, et que le paiement sans observation, par Monsieur Y..., du loyer demandé par Monsieur X... ne caractérisait pas, quant à lui, une renonciation de Monsieur Y... à contester l'augmentation de loyer, sans rechercher si la conjonction de l'existence de cette carte de visite et du paiement sans observation du loyer par Monsieur Y... établissait l'acceptation, par ce dernier, de l'offre d'augmentation de loyer qui lui avait été faite par Monsieur X... par courrier du 29 mars 1987, cette acceptation suffisant à caractériser l'accord des parties sur cette augmentation de loyer, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du Code civil et 21 de la loi du 23 décembre 1986 ;
5°) ALORS QUE la renonciation à un droit peut être tacite et résulte d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; que le paiement de loyers sans observation, pendant une longue période, emporte renonciation du locataire au droit de contester l'augmentation de loyer pratiquée par le bailleur ; qu'en décidant néanmoins qu'aucune renonciation de Monsieur Y... au droit de contester le loyer demandé par Monsieur X... ne pouvait résulter du seul paiement sans observation du loyer par le locataire, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
6°) ALORS QUE la renonciation à un droit peut être tacite et résulte d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; qu'en s'abstenant de répondre aux conclusions de Monsieur X..., qui soutenait qu'à l'occasion de l'instance introduite devant le Juge des référés du Tribunal d'instance de Paris 8ème aux fins de paiement d'un arriéré de loyers calculé au regard de l'augmentation intervenue, instance ayant donné lieu à l'ordonnance du 23 octobre 2007, Monsieur Y... n'avait nullement remis en cause cette augmentation de loyer pratiquée à partir de 1987, de sorte qu'il avait renoncé au droit de la contester, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
