LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'il ne résulte ni de l'arrêt, ni des pièces de la procédure, que la société Les Flâneries ait soutenu devant la cour d'appel que l'autorisation écrite du bailleur était imposée par les dispositions de l'article L. 581-24 du code de l'environnement ;
Que le moyen est de ce chef nouveau, mélangé de fait et de droit ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que l'article 7 du bail commercial, qui stipulait l'approbation du bailleur pour tout projet d'enseigne, ne distinguait pas entre enseignes intérieures et enseignes extérieures, que ce contrat ne subordonnait pas la pose de l'enseigne à une convention particulière distincte du bail et que la société Poppins avait bénéficié d'une enseigne extérieure à la suite de la conclusion du bail et ce, pendant plus de deux ans, la cour d'appel a souverainement retenu que les dispositions contractuelles permettaient à la société preneuse de revendiquer le droit à la pose d'une enseigne extérieure ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que le premier moyen étant rejeté, le moyen tiré d'une cassation par voie de conséquence est sans portée ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Les Flâneries aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Les Flâneries à payer à M. X..., ès qualités, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Les Flâneries ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mai deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Vincent et Ohl, avocat aux Conseils pour la société Les Flâneries
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
En ce que l'arrêt attaqué, par confirmation du jugement dont appel, a constaté que le bailleur a modifié les conditions substantielles du bail initial, a dit que ces modifications étaient inopposables au preneur, a dit que le refus par la société Les Flâneries des projets d'enseigne de la société Poppins n'est pas justifié, a dit que le bailleur n'a pas appliqué les dispositions contractuelles du bail, et que son manquement engage sa responsabilité ;
Aux motifs que c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont retenu que la société Les Flâneries avait modifié les conditions substantielles du bail initialement conclu entre les parties le 19 septembre 2002 en refusant à la société Poppins l'apposition d'une enseigne extérieure et en refusant celles proposées pour « l'intérieur » (côté galerie et côté parking) ; QU'en effet, en premier lieu, il n'est pas contesté que les seuls documents contractuels liant les parties sont le contrat susvisé et ses annexes comprenant en particulier une notice technique des travaux réalisés par la maîtrise d'ouvrage et un règlement intérieur (outre un « état récapitulatif des engagements financiers ») ; qu'il n'est pas davantage discuté qu'à l'origine de l'exploitation de son activité de restauration, la société Poppins a disposé d'enseignes extérieure et intérieures et que l'enseigne apposée sur la « grille » extérieure était celle de « Cafétéria Casino », la société Poppins ayant conclu, les 2 et 16 avril 2002, un contrat de franchise avec la SAS Casino France Cafétéria (société Casino) ; qu'il n'est pas non plus contesté que cette enseigne extérieure a été posée et est demeurée en place sans qu'une « convention de mise à disposition », distincte du bail ait été signée et qu'une éventuelle redevance supplémentaire ait été versée (cf. : lettre de la société Les Flâneries du 22 septembre 2004 indiquant que l'installation d'une enseigne extérieure par le preneur était « liée à des conditions techniques et financières émises par le bailleur liées à une convention d'autorisation d'apposition d'enseigne… ») ; qu'ainsi, contrairement à ce que prétend la société Les Flâneries, la pose d'une enseigne extérieure n'était pas, en tout cas à l'égard de la société Poppins, subordonnée à la conclusion d'une convention particulière (en plus du bail), ni subordonnée à des « conditions techniques » spécifiques ; QU'en deuxième lieu, la société Les Flâneries n'est pas fondée à prétendre que les documents contractuels ne permettaient pas à la société Poppins de revendiquer le droit à la pose d'une enseigne extérieure et que la mise en place d'une enseigne extérieure était laissée à sa libre discrétion alors qu'une telle enseigne n'était pas interdite par les stipulations contractuelles, qui ne distinguent pas « l'intérieur » de l'extérieur, et que la société Poppins a bénéficié d'une enseigne extérieure suite à la conclusion du bail et ce pendant plus de deux ans ; QU'il apparaît que le refus du projet d'enseignes opposé par la société Les Flâneries masquait, en réalité, son refus d'admettre que la société Poppins cesse d'exploiter son activité sous une enseigne nationale et que les motifs donnés n'ont été que des prétextes pour entraver l'activité de la société Poppins afin d'obtenir, in fine, la résiliation du bail, étant observé que la société Poppins, qui était en redressement judiciaire depuis le 2 avril 2003, a été placée en liquidation judiciaire par jugement du 7 septembre 2005 (après résolution du plan de continuation) ; QUE dans ces conditions, la faute de la société Les Flâneries, caractérisée, justifie de la condamner à réparer le préjudice causé par cette faute ;
1°/ Alors que nul ne peut apposer de publicité ni installer une préenseigne sur un immeuble sans l'autorisation écrite du propriétaire ; qu'en statuant comme elle a fait tout en relevant que l'enseigne extérieure litigieuse n'était pas interdite par les stipulations contractuelles, qui ne distinguaient pas « l'intérieur » de « l'extérieur », ce dont il résultait qu'elle n'était pas expressément autorisée par le bail, la cour d'appel a violé l'article L.581-24 du code de l'environnement, ensemble les articles 1134, 1147 et 1719 du code civil ;
2°/ Alors que l'obligation de délivrance du bailleur se limite à ce qui fait l'objet du bail et à ce qui en est le complément ou l'accessoire indispensable ; qu'en considérant que la société Les Flâneries avait commis une faute en n'autorisant pas la société Poppins à apposer une enseigne sur la grille extérieure du centre commercial pour la seule raison « qu'une telle enseigne n'était pas interdite par les stipulations contractuelles, qui ne distinguent pas « l'intérieur » de « l'extérieur », tandis que ce qui n'est pas interdit par un bail n'est pas nécessairement autorisé, et que la société Les Flâneries soutenait sans être démentie que la grille extérieure du centre commercial ne faisait pas partie des lieux loués à la société Poppins, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1147 et 1719 du code civil ;
3°/ Et alors enfin qu' une simple tolérance de la part du bailleur n'est pas créatrice de droit, de sorte que le bailleur peut y mettre fin à tout moment ; qu'en statuant comme elle a fait, par des motifs, tirés de ce que la société Poppins avait apposé une enseigne extérieure pendant plus de deux ans, impropres à eux seuls à établir son droit prétendu à cette occupation non prévue par le contrat de bail, la cour d'appel a encore privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 et 1147 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
En ce que l'arrêt attaqué, par confirmation du jugement dont appel, a condamné la société Les Flâneries à payer à Maître X..., ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Poppins, la somme de 102.235,98 € au titre du préjudice subi, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement ;
Aux motifs que, sur le préjudice, contrairement à ce que prétend la société Les Flâneries, les premiers juges ont justement apprécié le préjudice directement causé par le refus injustifié d'apposition d'enseignes, sans qu'il soit nécessaire d'ordonner une expertise ; qu'il sera simplement ajouté que les premiers juges ont justement distingué entre la perte de marge brute totale constatée et celle liée à l'absence, dans une proportion qui doit être approuvée ; qu'en effet l'absence d'enseigne extérieure a privé la société Poppins de l'essentiel de la clientèle potentielle de passage, celle qui ne vient pas faire des achats dans le centre commercial ; que l'absence d'enseignes intérieures l'a, elle, privée d'une partie de la clientèle potentielle circulant dans la galerie marchande (le « mail ») ; que, dans ces conditions, la proportion retenue, importante, par rapport à la perte de marge brute, n'est pas sérieusement critiquée, étant observé que les coûts fixes sont, en grande partie, inchangés quelle que soit l'importance de la clientèle venant effectivement consommer dans les lieux, dès lors que l'établissement est « dimensionné » pour recevoir un certain volume de clientèle ;
Alors que la cassation à intervenir sur le premier moyen du pourvoi du chef de l'arrêt ayant retenu la responsabilité de la société Les Flâneries à raison notamment de son refus prétendument fautif d'autoriser la société Poppins à apposer une enseigne extérieure entraînera, par voie de conséquence, en application de l'article 624 du code de procédure civile, celle du chef de l'arrêt ayant prononcé sur l'indemnisation du préjudice de la société Poppins qui se trouve lui dans un lien de dépendance nécessaire.
