LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M et Mme de X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la SCP Becheret-Thierry-Sénéchal et Gorrias pris en qualité de liquidateur judiciaire de la société IBS et contre la société Agence Saint-Simon ;
Sur le moyen unique, qui est recevable :
Vu l'article 1998 du code civil ;
Attendu que le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné ;
Attendu selon l'arrêt attaqué (Versailles, 9 mai 2011) que les époux de X..., propriétaires dans un immeuble en copropriété ont effectué des travaux dans leurs parties privatives, interrompus en septembre 2005 sur mise en demeure du syndic et terminés après autorisation de l'assemblée générale du 8 novembre 2005 ; que d'autre part, le syndicat des copropriétaires a effectué des travaux touchant les parties communes ainsi que les parties privatives des époux de X... ; que leur demande d'inscription, à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, de la régularisation de ces travaux a été vaine ; que les époux de X... ont assigné le syndicat des copropriétaires en réparation ;
Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que si le syndic a incontestablement commis une faute à l'origine des préjudices subis par M. et Mme de X... en les mettant en demeure, de sa propre initiative, de cesser des travaux purement privatifs, en soumettant leur poursuite à une autorisation de l'assemblée générale qui n'avait pas lieu d'être et en refusant délibérément l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de la régularisation des travaux entrepris à la fois sur les parties communes et sur les parties privatives de M. et Mme de X... sans l'accord de ces derniers ni l'autorisation du syndicat des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires n' a commis aucune faute à l'égard de M. et Mme de X... ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le syndicat des copropriétaires est responsable à l'égard des copropriétaires des fautes commises par le syndic, son mandataire, et sans constater que les fautes du syndic étaient extérieures à sa mission, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a, par infirmation du jugement, rejeté la demande de dommages-intérêts formée par les époux de X... contre le syndicat des copropriétaires, l'arrêt rendu le 9 mai 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du 51 avenue de Saint-Cloud à Versailles aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires du 51 avenue de Saint-Cloud à Versailles à payer à M. et Mme de X... la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux octobre deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Haas, avocat aux Conseils, pour M. et Mme de X....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté les époux de X... de leur demande d'indemnisation dirigée contre le syndicat des copropriétaires ;
AUX MOTIFS QUE la responsabilité du syndicat des copropriétaires au titre de l'article de la loi du 10 juillet 1965 ne peut être invoquée que dans les seuls cas prévus dans ce texte qui est d'interprétation stricte, à savoir en cas de dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes ; que le syndicat des copropriétaires peut, par contre, voir sa responsabilité engagée pour faute, sur le fondement des articles 1382 et 1383, s'il remplit mal sa mission, s'il néglige de prendre les mesures conservatoires et d'administration des parties communes qui s'imposent ou s'il tarde à faire exécuter des travaux urgents ; qu'en l'espèce, si le syndic a incontestablement commis une faute à l'origine des préjudices subis par les époux de X... en les mettant en demeure, de sa propre initiative, de cesser des travaux purement privatifs et en soumettant la poursuite de ces travaux à une autorisation de l'assemblée générale qui n'avait pas lieu d'être, le syndicat des copropriétaires n'a, quant à lui, commis aucune faute ; qu'il s'est contenté de donner l'autorisation sollicitée qui n'était nullement indispensable, ce qui ne saurait constituer une faute ; que, de même, le syndic a commis une faute en refusant délibérément l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de la régularisation des travaux entrepris à sa seule initiative à la fois sur les parties communes et sur les parties privatives des époux de X... sans l'accord de ces derniers ni l'autorisation du syndicat des copropriétaires ; que le syndicat des copropriétaires ne pouvait imposer au syndic cette inscription à l'ordre du jour ; qu'il n'a commis aucune faute délictuelle ou quasi-délictuelle à l'égard des époux de X... ; qu'il ne saurait subir les conséquences des fautes personnelles du syndic qui engagent sa seule responsabilité ;
ALORS, 1°), QUE le syndicat des copropriétaires est, même sans faute de sa part, responsable à l'égard des copropriétaires des fautes commises par le syndic de copropriété, son mandataire, dans l'exercice de ses fonctions ; qu'en considérant, pour rejeter la demande indemnitaire formée contre le syndicat des copropriétaires, qu'aucune faute n'était imputable à ce dernier, après avoir retenu que le syndic avait, quant à lui, commis, dans l'exercice de ses fonctions, deux fautes à l'origine des préjudices subis par les époux de X..., la cour d'appel a violé l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ensemble les articles 1382 et 1998 du code civil ;
ALORS, 2°) et subsidiairement, QUE le syndicat des copropriétaires est responsable à l'égard des copropriétaires des fautes commises par le syndic, son mandataire, dans l'exercice de ses fonctions ; qu'en considérant, pour rejeter la demande indemnitaire formée contre le syndicat des copropriétaires, que celui-ci ne saurait supporter les conséquences des fautes personnelles du syndic, quand il résultait de ses constatations que les manquements retenus à la charge du syndic n'étaient pas détachables de ses fonctions, peu important que le syndicat des copropriétaires n'en soit pas à « l'initiative », la cour d'appel a violé l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ensemble les articles 1382 et 1998 du code civil.
