LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 8 décembre 2010) que M. X..., propriétaire du lot n° 1 d'un immeuble en copropriété a assigné le syndicat des copropriétaires du 27 rue Anatole France (le syndicat) en annulation de la décision n° 6 de l'assemblée générale du 20 juin 2007 ayant décidé de la suppression de tout raccordement électrique dans la remise du fond du jardin faisant partie de son lot et de la décision n° 7 de la même assemblée générale rejetant sa demande de réalisation des travaux d'adduction d'eau dans la remise ainsi qu'en autorisation judiciaire de ces travaux ; que le syndicat a soutenu que la remise était une partie commune ;
Sur le premier moyen :
Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt de dire que la remise dépendant du lot n° 1 est une partie privative, alors, selon le moyen :
1°/ que les juges ne sauraient dénaturer les documents de la cause ; que le règlement de copropriété mentionnait à la rubrique " usage de certaines parties communes " figurant au chapitre 1er relatif à la " division de l'immeuble en parties de propriété commune ", la " construction au fond du jardin " et, à ce propos, que " les propriétaires des lots n° 1 et 2 supporteront seuls les réparations de cette construction, chacun pour sa partie " et qu'" ils auront la faculté, soit de démolir soit de réparer cette construction ou de la remplacer par une autre construction ayant exactement les mêmes dimensions " ; qu'il résultait clairement de ces dispositions que la remise de jardin était une partie commune spéciale affectée à l'usage des propriétaires des lots n° 1 et 2 ; que, dès lors, en affirmant qu'il ressortait du règlement de copropriété que ladite remise était une partie privative, la cour d'appel, qui a dénaturé le règlement de copropriété, a violé l'article 1134 du code civil ;
2°/ que les dispositions du règlement de copropriété prévalent sur l'état descriptif de division qui, établi pour les besoins de la publicité foncière, n'a aucune valeur contractuelle ; qu'à supposer même qu'une contradiction ait pu exister entre les mentions relatives à la description du lot n° 1 et le chapitre du règlement de copropriété relatif aux parties communes, la cour d'appel, qui devait nécessairement faire prévaloir ces dernières dispositions, a en toute hypothèse violé les articles 8 de la loi du 10 juillet 1965 et 3 du décret du 17 mars 1967 ;
3°/ que les juges sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; qu'au demeurant, dans ses écritures d'appel, le syndicat des copropriétaires faisait notamment valoir que la remise de jardin devait nécessairement être qualifiée de partie commune en ce qu'elle faisait l'objet de droits indivis ; que, par suite, et en toute hypothèse encore, en affirmant que la remise de jardin était une partie privative sans répondre à ce moyen péremptoire, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant constaté que selon l'acte de vente de M. X..., le lot n° 1 de l'immeuble en copropriété situé 27 rue Anatole France correspondait à un appartement en rez-de-chaussée, une remise au fond du jardin pour la partie comprise entre le mur séparatif d'avec l'immeuble voisin du 25 rue Anatole France et l'allée centrale ainsi que la jouissance exclusive du jardin pour cette partie et que le lot n° 2 comprenait une remise au fond du jardin pour la partie comprise entre le mur séparatif d'avec l'immeuble voisin du 29 rue Anatole France et l'allée centrale ainsi que la jouissance exclusive du jardin pour cette partie et relevé que le règlement de copropriété stipulait que les propriétaires des lots n° 1 et 2 supporteront seuls les réparations de la construction au fond du jardin, chacun pour sa partie, qu'ils auront la faculté soit de démolir, soit de réparer cette construction ou de la remplacer par une autre construction ayant exactement les mêmes dimensions, qu'ils ne pourront édifier une construction plus importante sans l'accord unanime des autres propriétaires, la cour d'appel, qui n'a pas fait prévaloir les dispositions de l'état descriptif de division sur les stipulations du règlement de copropriété et qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes a pu, par motifs propres et sans dénaturation, retenir que la construction appelée " remise " par le règlement de copropriété était une partie privative, au contraire du jardin, partie commune à usage privatif ;
Sur le deuxième moyen :
Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt d'annuler la décision n° 6 de l'assemblée générale du 20 juin 2007, alors, selon le moyen :
1°/ que la cassation qui interviendra sur le fondement du premier moyen de cassation entraînera celle du chef ayant annulé la résolution n° 6 décidant de la suppression du raccordement électrique de cette remise, et ce par voie de conséquence, par application de l'article 624 du code de procédure civile ;
2°/ qu'une mise aux normes d'éléments d'équipement ne dispense pas le copropriétaire de solliciter l'autorisation de la copropriété lorsque ces travaux affectent les parties communes ; que la remise puisse être ou non qualifiée de partie privative, l'emprise des travaux d'électricité sur les parties communes-courette et jardin-n'était pas contestée, de sorte qu'en se bornant à affirmer, pour régulariser les travaux d'électricité portant sur des parties communes réalisés sans autorisation de la copropriété, qu'il résultait de l'attestation de l'entreprise mandatée par M. X... au titre de ces travaux l'électricité, qu'il s'agissait " uniquement de la mise aux normes d'une installation électrique vétuste de son appartement et du local annexe, fond de jardin, par le remplacement des câblages et accessoires et ce sans aucune extension que ce soit ", la cour d'appel a violé l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 ;
Mais attendu, d'une part, que le premier moyen du pourvoi étant rejeté, le moyen qui invoque la cassation par voie de conséquence est sans portée ;
Attendu, d'autre part, que le syndicat n'ayant pas soutenu que les travaux devaient être autorisés en ce qu'ils affectaient les parties communes et la cour d'appel n'ayant pas régularisé les travaux, le moyen manque en fait de ce chef ;
Sur le troisième moyen :
Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt d'annuler la résolution n° 7 de l'assemblée générale du 20 juin 2007, alors, selon le moyen :
1°/ que la cassation qui interviendra sur le fondement du premier moyen de cassation entraînera celle du chef ayant annulé la résolution n° 7 refusant à M. X... l'autorisation d'entreprendre des travaux d'adduction d'eau et ce par voie de conséquence, par application de l'article 624 du code de procédure civile ;
2°/ que lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 tout copropriétaire peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration à condition qu'ils soient conformes à la destination de l'immeuble ; qu'en se bornant, pour annuler la résolution n° 7 refusant à M. X... des travaux d'adduction d'eau relatifs à la remise de jardin, à affirmer qu'il s'agissait de " travaux d'amélioration ", sans préciser en quoi il pouvait s'agir de tels travaux, quand le syndicat des copropriétaires faisait valoir que l'intéressé disposait déjà d'un point d'eau, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 25 b et 30 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Mais attendu, d'une part, que le premier moyen du pourvoi étant rejeté, le moyen qui invoque la cassation par voie de conséquence est sans portée ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que la demande de M. X... tendant à se voir accorder une autorisation d'adduction d'eau était accompagnée d'une étude de faisabilité du projet et souverainement retenu qu'elle avait pour objet des travaux d'amélioration ne portant pas atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le quatrième moyen :
Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt de le condamner à payer une certaine somme à M. X... à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen :
1°/ que la cassation qui interviendra sur le fondement du premier, deuxième ou troisième moyens de cassation entraînera celle du chef ayant condamné le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 2 000 euros au titre de son refus abusif d'autoriser des travaux prétendument justifiés, et ce par voie de conséquence, par application de l'article 624 du code de procédure civile ;
2°/ que n'est pas fautif le refus d'un syndicat des copropriétaires d'autoriser des travaux lorsque les nuisances entraînées par ces ouvrages ne sont compensés par aucun avantage pour la copropriété ; qu'à supposer même que les travaux litigieux aient été justifiés, la cour d'appel ne pouvait condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M. X... une indemnisation, sans rechercher si la copropriété ne subissait pas elle-même, ou n'allait pas subir, des nuisances du fait des travaux en cause ; qu'en s'abstenant de procéder à cette recherche, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu, d'une part, que le premier, le deuxième et le troisième moyens du pourvoi étant rejetés, le moyen qui invoque la cassation par voie de conséquence est sans portée ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que la demande d'autorisation de travaux était accompagnée d'une étude de faisabilité du projet et avait pour objet des travaux d'amélioration de parties privatives, qui ne portaient atteinte ni à la destination de l'immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires et retenu que le refus du syndicat d'accorder l'autorisation était abusif, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi,
Condamne le syndicat des copropriétaires du 27 rue Anatole France à Charenton Le Pont aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires du 27 rue Anatole France à Charenton Le Pont et le condamne à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois octobre deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Laugier et Caston, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires du 27 rue Anatole France à Charenton Le Pont
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la remise dépendant du lot n° 1 était une partie privative de Monsieur X... et annulé les résolutions n° 6 A et 6 B de l'assemblée générale du 28 mai 2008 ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il ressort du règlement de copropriété que la remise faisant partie du lot acquis par Monsieur X... est une partie privative ; que le syndicat des copropriétaires ne verse pas de plan d'origine des lieux aux débats et n'apporte, par aucune des pièces qu'il produit, la preuve que la remise située sur le lot de Monsieur X... ait été agrandie et édifiée en violation du règlement de copropriété ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a ordonné l'annulation des résolutions n° 6 A et 6 B de l'assemblée générale du 20 mai 2008, la Cour faisant siens les motifs des premiers juges sur ce point (arrêt, p. 4) ;
et AUX MOTIFS DES PREMIERS JUGES QUE, selon le règlement de copropriété, le lot n° 1 comprend notamment la « remise au fond du jardin pour la partie comprise entre le mur séparatif avec le 25 avenue Anatole France et l'allée centrale » et la jouissance exclusive de la moitié du jardin comprise entre le 25, avenue Anatole France et l'allée centrale ; que le lot n° 2 comprend notamment la « remise au fond du jardin pour la partie comprise entre le 29 avenue Anatole France et l'allée centrale » et la jouissance exclusive de la moitié du jardin comprise entre le 29, avenue Anatole France et l'allée centrale ; que Monsieur X... a acquis le lot n° 1 le 18 août 1997, dont la désignation à l'acte de vente est celle figurant au règlement de copropriété ; que le règlement comporte, sous le chapitre « parties communes », un chapitre « construction au fond du jardin », qui précise que les propriétaires des lots n° 1 et 2 supporteront seuls les réparations de la construction, chacun pour sa partie ; qu'ils auront la faculté soit de démolir soit de réparer cette construction ou de la remplacer par une construction ayant exactement les mêmes dimensions ; qu'ils ne pourront édifier de construction plus importante sans l'accord unanime des autres copropriétaires ; qu'il résulte de ces documents qu'il existait à l'origine une seule remise, dont la moitié était partie privative du lot n° 1 et l'autre moitié partie privative du lot n° 2, chacun de ces deux lots ayant en outre la jouissance exclusive d'une partie de jardin ; qu'il est constant qu'il existe aujourd'hui non plus une seule construction, mais deux, soit l'une pour le lot n° 1 et l'autre pour l e lot n° 2 ; que le Tribunal étant appelé à statuer ce point, il convient de juger que la construction appelée « remise » par le règlement de copropriété et l'acte de vente dont Monsieur X... est propriétaire est bien une partie privative, au contraire du jardin qui est partie commune à usage privatif (jugement, p. 2 et 3) ;
1°) ALORS QUE les juges ne sauraient dénaturer les documents de la cause ; que le règlement de copropriété mentionnait à la rubrique « Usage de certaines parties communes » figurant au chapitre 1er relatif à la « Division de l'immeuble en parties de propriété commune », la « Construction au fond du jardin » et, à ce propos, que « les propriétaires des lots n° 1 et 2 supporteront seuls les réparations de cette construction, chacun pour sa partie » et qu'« ils auront la faculté, soit de démolir soit de réparer cette construction ou de la remplacer par une autre construction ayant exactement les mêmes dimensions » ; qu'il résultait clairement de ces dispositions que la remise de jardin était une partie commune spéciale affectée à l'usage des propriétaires des lots n° 1 et 2 ; que, dès lors, en affirmant qu'il ressortait du règlement de copropriété que ladite remise était une partie privative, la Cour d'appel, qui a dénaturé le règlement de copropriété, a violé l'article 1134 du Code civil ;
2°) ALORS QUE les dispositions du règlement de copropriété prévalent sur l'état descriptif de division qui, établi pour les besoins de la publicité foncière, n'a aucune valeur contractuelle ; qu'à supposer même qu'une contradiction ait pu exister entre les mentions relatives à la description du lot n° 1 et le chapitre du règlement de copropriété relatif aux parties communes, la Cour d'appel, qui devait nécessairement faire prévaloir ces dernières dispositions, a en toute hypothèse violé les articles 8 de la loi du 10 juillet 1965 et 3 du décret du 17 mars 1967 ;
3°) ALORS QUE les juges sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; qu'au demeurant, dans ses écritures d'appel, le syndicat des copropriétaires faisait notamment valoir que la remise de jardin devait nécessairement être qualifiée de partie commune en ce qu'elle faisait l'objet de droits indivis ; que, par suite, et en toute hypothèse encore, en affirmant que la remise de jardin était une partie privative sans répondre à ce moyen péremptoire, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR annulé la résolution n° 6 prise lors de l'assemblée générale du 20 juin 2007 ;
AUX MOTIFS QUE lors de l'assemblée générale de la copropriété du 20 juin 2007 une résolution n° 6 a été votée qui « ratifie la suppression de tout raccordement électrique dans la remise du fond du jardin de la copropriété sauf à la production de la preuve par Monsieur X... d'une autorisation écrite valable sous trois mois, soit avant le 1er octobre 2007 » ; qu'en ce qui concerne cette résolution, il ressort d'une attestation de la SARL IDM ELECTRICITE en date du 19 juillet 2007 que les travaux effectués en mai 2006 chez Monsieur X... ont « consisté uniquement en la mise aux normes (NF C15-100) d'une installation électrique vétuste de son appartement au Rdc et du local annexe, fond de jardin, par le remplacement des câblages et accessoires, et ce, sans aucune extension que ce soit » ; que ces travaux de simple mise aux normes d'un branchement électrique existant déjà d'une façon régulière n'ont pas porté atteinte à la destination de l'immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires ; que la décision de suppression du raccordement électrique par la résolution 6 de l'assemblée générale du 20 juin 2007 revêt dès lors un caractère abusif (arrêt, p. 3, 4 et 5) ;
1°) ALORS QUE la cassation qui interviendra sur le fondement du premier moyen de cassation entraînera celle du chef ayant annulé la résolution n° 6 décidant de la suppression du raccordement électrique de cette remise, et ce par voie de conséquence, par application de l'article 624 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'une « mise aux normes » d'éléments d'équipement ne dispense pas le copropriétaire de solliciter l'autorisation de la copropriété lorsque ces travaux affectent les parties communes ; que la remise puisse être ou non qualifiée de partie privative, l'emprise des travaux d'électricité sur les parties communes-courette et jardin-n'était pas contestée, de sorte qu'en se bornant à affirmer, pour régulariser les travaux d'électricité portant sur des parties communes réalisés sans autorisation de la copropriété, qu'il résultait de l'attestation de l'entreprise mandatée par Monsieur X... au titre de ces travaux d'électricité qu'il s'agissait « uniquement de la mise aux normes d'une installation électrique vétuste de son appartement et du local annexe, fond de jardin, par le remplacement des câblages et accessoires et ce sans aucune extension que ce soit », la Cour d'appel a violé l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR annulé la résolution n° 7 prise lors de l'assemblée générale du 20 juin 2007 ;
AUX MOTIFS QUE lors de l'assemblée générale de la copropriété du 20 juin 2007 une résolution n° 7 a également été votée, rejetant la demande Monsieur X... jointe à la convocation sur le projet d'adduction d'eau, dans la remise de son lot, alimentation et évacuation du 28 mars 2007 avec en pièce jointe l'étude de faisabilité du projet ; que la demande de Monsieur X... tendant à se voir accorder une autorisation d'adduction d'eau, une étude de faisabilité du projet accompagnant de plus la demande, concerne des travaux d'amélioration ne portant aucunement atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires ; que le refus de la copropriété d'accorder l'autorisation de faire effectuer ces travaux d'amélioration revêt un caractère abusif (arrêt, p. 3 et 5) ;
1°) ALORS QUE la cassation qui interviendra sur le fondement du premier moyen de cassation entraînera celle du chef ayant annulé la résolution n° 7 refusant à Monsieur X... l'autorisation d'entreprendre des travaux d'adduction d'eau, et ce par voie de conséquence, par application de l'article 624 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 tout copropriétaire peut être autorisé par le Tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le Tribunal, tous travaux d'amélioration à condition qu'ils soient conformes à la destination de l'immeuble ; qu'en se bornant, pour annuler la résolution n° 7 refusant à Monsieur X... des travaux d'adduction d'eau relatifs à la remise de jardin, à affirmer qu'il s'agissait de « travaux d'amélioration », sans préciser en quoi il pouvait s'agir de tels travaux, quand le syndicat des copropriétaires faisait valoir que l'intéressé disposait déjà d'un point d'eau, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 25 b et 30 de la loi du 10 juillet 1965.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur X... la somme de 2. 000 € à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE le refus de la copropriété d'autoriser les travaux justifiés a provoqué pour Monsieur X... un préjudice qui sera compensé par l'attribution de la somme de 2. 000 € à titre de dommages intérêts que le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui payer (arrêt, p. 5) ;
1°) ALORS QUE la cassation qui interviendra sur le fondement du premier, deuxième ou troisième moyens de cassation entraînera celle du chef ayant condamné le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 2. 000 € au titre de son refus abusif d'autoriser des travaux prétendument justifiés, et ce par voie de conséquence, par application de l'article 624 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE n'est pas fautif le refus d'un syndicat des copropriétaires d'autoriser des travaux lorsque les nuisances entraînées par ces ouvrages ne sont compensés par aucun avantage pour la copropriété ; qu'à supposer même que les travaux litigieux aient été justifiés, la Cour d'appel ne pouvait condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur X... une indemnisation sans rechercher si la copropriété ne subissait pas elle-même, ou n'allait pas subir, des nuisances du fait des travaux en cause ; qu'en s'abstenant de procéder à cette recherche, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1382 du Code civil.
