LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 25 octobre 2010), que les époux X... se sont portés acquéreurs d'un bien immobilier appartenant en indivision à Mmes Pascale, Anne, Frédérique et Françoise Y... ; que la vente n'ayant pu faire l'objet de la signature d'un acte sous seing privé ou d'un acte authentique, en raison du refus de Mme Françoise Y..., Mmes Pascale et Anne Y... ont assigné leurs deux soeurs et les époux X... pour faire juger principalement, que la vente était parfaite au vu de l'accord sur la chose et le prix et obtenir des dommages intérêts de Mme Françoise Y... ; que les époux X..., qui se sont joints à la première demande, ont sollicité la condamnation de Mme Françoise Y... au paiement d'une certaine somme en réparation de leur préjudice matériel ;
Sur le premier moyen :
Attendu que Mme Françoise Y... fait grief à l'arrêt de dire que la vente de l'immeuble est parfaite eu égard à l'accord intervenu sur la chose et sur le prix, de dire que le jugement vaut vente et de débouter Mme Françoise Y... de l'ensemble de ses demandes, alors, selon le moyen :
1°/ que les juges du fond ne peuvent pas dénaturer les écrits soumis à leur appréciation ; qu'en l'espèce, la lettre que les soeurs Y... avaient adressée le 29 août 2005 aux époux X... se contentait de confirmer, à la suite de l'« intéressement » marqué par ces derniers lors d'une visite qu'ils auraient effectuée de l'immeuble situé à Marcq-en-Baroeul, l'hypothèse d'une « possible transaction sur la base d'un million d'euros » et de viser l'attente d'un « accord éventuel sur cette vente » des époux X... ; qu'en analysant comme une offre de vente cette lettre, qui ne comportait pourtant aucune proposition non équivoque, ferme et définitive de vente de cet immeuble de la part des soeurs Somardier au prix d'un million d'euros, la cour d'appel a dénaturé cet écrit et violé le principe susvisé ;
2°/ que les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner et analyser tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que, dans ses conclusions, Mme Françoise Y... avait fait valoir que, dans une lettre adressée à un agent immobilier le 13 septembre 2005, soit postérieurement à la lettre litigieuse précitée du 29 août 2005, Mme Pascale Y... avait informé ce dernier de ce que ses soeurs et elle-même se réunissaient le dimanche 18 septembre suivant « pour évaluer les différentes propositions qui nous sont faites et que nous vous en rendrons compte semaine 38-39 » ; que, dans cette lettre, Mme Pascale Y... confirmait donc que la décision de vendre l'immeuble de Marcq-en-Baroeul n'avait pas été prise et que l'objet de la réunion du 18 septembre 2005 était précisément de déterminer la position de l'indivision ; qu'en retenant que la lettre du 29 août 2005 constituait une offre de vente qui, par l'acceptation des époux X... le 14 septembre suivant, aurait caractérisé la rencontre des volontés sans même s'expliquer sur la lettre précitée de Mme Pascale Y... en date du 13 septembre 2005 qui avait été régulièrement versée aux débats, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°/ que le juge ne saurait procéder par voie de simple affirmation ; qu'en tenant pour acquis qu'avant la lettre du 29 août 2005, l'immeuble avait été visité par les acquéreurs potentiels, que des discussions avaient eu lieu quant à son prix et que les époux X... avaient déjà fait preuve de leur intérêt pour l'acquisition de la maison à ce prix sans autrement expliquer d'où elle avait pu tirer la réalité de ces faits, la cour d'appel, qui a procédé par voie de simple affirmation, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4°/ que la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; que la cour d'appel, qui a considéré que Mme Françoise Y... ne prouvait pas qu'elle avait commis une erreur substantielle sur la portée de son engagement et que son consentement à la vente avait été vicié par cette erreur ou par des manoeuvres dolosives de ses soeurs, ne pouvait à la fois constater que les termes utilisés dans la lettre du 29 août 2005, qu'elle avait signée avec ses soeurs, pouvaient effectivement en première lecture apparaître comme « hypothétiques » et affirmer ensuite que ce courrier était « clairement » relatif à la vente d'un immeuble indivis et que l'offre était faite « sans erreur possible » ; qu'en entachant ainsi sa décision d'une contradiction de motifs, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
5°/ qu'en toute hypothèse, l'acceptation d'une offre de vente portant sur un bien indivis doit être notifiée à tous les indivisaires sauf en cas de mandat donné à l'un d'entre eux ; qu'en l'espèce, il résulte des termes de la lettre du 14 septembre 2005 (production n° 4) que si les époux X... ont répondu favorablement à « l'offre » de vente de l'immeuble qui aurait été prétendument formulée le 29 août 2005 par tous les indivisaires, dont Mme Françoise Y..., cette lettre d'acceptation, adressée à « Mmes Y... », n'a été envoyée qu'à l'une des quatre soeurs Y... demeurant... à Roubaix, adresse de Mme Pascale Y..., et non à l'ensemble des indivisaires ; qu'en retenant l'existence du consentement des parties et la rencontre des volontés sans même constater que Mme Pascale Y..., à l'adresse de laquelle les époux X... avaient notifié leur acceptation de l'offre de vente contestée du 29 août 2005, aurait reçu mandat de ses coïndivisaires pour recevoir cette acceptation ou que l'acceptation avait été transmise à Mme Y... avant qu'elle ne renouvelle très clairement son refus de vendre lors de la rencontre du 18 septembre 2005 en refusant de signer tout document, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 815-3, 1101 et 1583 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant retenu que la chose était clairement identifiée, que l'immeuble avait déjà été visité par les acquéreurs potentiels, que des discussions avaient eu lieu quant à son prix et que M. et Mme X... avaient déjà fait preuve de leur intérêt pour l'acquisition de la maison à ce prix, la cour d'appel, qui, appréciant souverainement la valeur probante des pièces qui lui étaient soumises, n'était tenue ni de s'expliquer sur celles qu'elle écartait ni d'effectuer une recherche qui ne lui était pas demandée, a retenu, sans contradiction, par une interprétation exclusive de dénaturation que l'ambiguïté des termes de la lettre du 29 août 2005 rendait nécessaire, que celle-ci s'analysait comme une offre de vente qui avait été acceptée par les acquéreurs le 14 septembre ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen :
Attendu que Mme Françoise Y... fait grief à l'arrêt attaqué de la condamner à payer aux époux X... une somme en réparation de leur préjudice matériel, alors, selon le moyen, que dans ses écritures d'appel, Mme Françoise Y... faisait valoir que les époux X... ne pouvaient ignorer qu'il existait une difficulté sur la réalisation de la vente de l'immeuble dès lors que, dès le 18 septembre 2005, les époux X... avaient été témoins du désaccord complet de l'exposante sur la vente de l'immeuble à leur profit ; qu'en ne recherchant pas, ainsi qu'elle y était pourtant invitée, si, compte tenu de leur connaissance du refus de l'exposante de régulariser la vente à leur profit, les époux X... pouvaient légitimement se prévaloir, au titre du préjudice consécutif au refus de l'exposante, de la vente en juillet 2006 de leur logement dans la perspective d'habiter l'immeuble, objet du litige, et de ce qu'ils auraient été obligés de prendre une location jusqu'à la régularisation de la vente de cet immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu, qu'ayant retenu, procédant à la recherche prétendument omise, que les époux X... justifiaient avoir été dans l'obligation de louer un logement à compter du 1er août 2006 et avaient acquis un immeuble qu'ils habitaient depuis le 1er juillet 2008, la cour d'appel a pu retenir qu'il y avait lieu d'arrêter leur préjudice à la somme de 41 400 euros, montant de la location du 1er juillet 2006 au 31 juin 2008, et a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme Françoise Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Françoise Y... à payer aux époux X... la somme globale de 1 500 euros et à Mmes Anne, Pascale et Frédérique Y..., la somme de 1 500 euros ; rejette la demande de Mme Françoise Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre octobre deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour Mme Françoise Y....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que la vente de l'immeuble sis..., était parfaite eu égard à l'accord intervenu sur la chose et sur le prix, dit que le jugement rendu le 5 décembre 2008 par le Tribunal de Grande Instance de Lille valait vente des droits immobiliers de mesdames Anne, Pascale, Frédérique et Françoise Y... à monsieur et madame Frédéric X... et dit que la publication devra être effectuée à la Conservation des hypothèques de LILLE ainsi que D'AVOIR, en conséquence, débouté madame Françoise Y... de l'ensemble de ses demandes ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE des pièces produites, il ressort que le 29 août 2005, les quatre soeurs Y... ont adressé à Monsieur et Madame X... un courrier ainsi rédigé : « Suite à la visite de notre résidence, située... et aux propos que nous avons échangés quant à sa vente, vous nous avez fait part de votre intéressement. Ayant évoqué une possible transaction sur la base d'un million d'euros, nous vous confirmons cette dernière par la présente. Dans l'attente de vous lire au sujet d'un accord éventuel sur cette vente, veuillez accepter … » ; que la rédaction de ce courrier fait clairement apparaître que des discussions préalables ont eu lieu entre les parties en vue de l'achat de l'immeuble et qu'une offre de vente a été faite sur la base d'un million d'euros ; que Monsieur et Madame X... ont répondu aux soeurs Y... le 14 septembre 2005 dans les termes suivants : « Nous répondons favorablement à votre offre de vente de la maison située... pour le prix d'un million d'euros. Nous vous confirmons notre rendez-vous du dimanche 18 septembre afin de fixer les modalités d'un compromis de vente sous les conditions suspensives d'usage » ; que le 18 septembre suivant les soeurs Y... et les époux X... ont adressé à Maître Z..., notaire et à l'étude de notaires TSD, un courrier ainsi rédigé : « Mesdames Y..., demandeurs d'une part et Monsieur et Madame X..., acquéreurs d'autre part, prient l'étude de Maître Z... et l'étude TSD de bien vouloir se mettre en en relation dans le but d'établir au plus vite un compromis de vente » ; que toutefois Françoise Y... qui était présente lors de cette réunion n'a pas signé cette lettre ; que le 04 octobre 2005, le conseil de Madame Françoise Y... écrit à la SCP de notaires Z... pour lui indiquer que le document du 29 août 2005 ne saurait être considéré comme un engagement de vente, ce document envisageant l'hypothèse d'une éventuelle transaction sur la base d'un million d'euros et ne remplissant pas les conditions exigées par la loi et la jurisprudence pour avoir valeur d'engagement ferme ; que Françoise Y... ayant ensuite refusé de confirmer son accord pour la vente de l'immeuble au prix d'un million d'euros aux époux X..., la vente n'est pas intervenue ; qu'aux termes des dispositions des articles 1582 et 1583 du Code civil, la vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose l'autre à la payer ; qu'elle est parfaite entre les parties et la propriété acquise dès qu'on est convenu de la chose et du prix ; qu'il est de principe que le consentement des parties n'est soumis à aucune condition de forme et que la vente est un contrat consensuel qui sauf stipulation contraire opère transfert de propriété dès l'échange des consentements ; qu'après avoir procédé à l'analyse des pièces susvisées, le Tribunal de Grande Instance de LILLE dans le jugement déféré a constaté que la vente était parfaite et que le jugement valait vente avec les effets de droits ; qu'il y a lieu d'examiner ici les pièces susvisées afin d'apprécier quelle a été la volonté des parties ; que la chose est clairement identifiée : il s'agit d'un immeuble situé... ; qu'en ce qui concerne l'offre de vente et le prix proposé, Françoise Y... conteste avoir donné son accord au motif qu'il ressort des termes utilisés : « possible transaction », « accord éventuel », « sur la base d'un million d'euros » et « intérêt », qu'aucune décision ferme et définitive n'est alors prise à cet égard ; qu'or, même si les termes utilisés peuvent effectivement en première lecture apparaître comme hypothétiques, ce courrier correspond bien à une offre de vente sur la base d'un million d'euros et son analyse permet de considérer que l'immeuble a déjà été visité par les acquéreurs potentiels, que des discussions ont eu lieu quant à son prix et que Monsieur et Madame X... ont déjà fait preuve de leur intérêt pour l'acquisition de la maison à ce prix ; que ce courrier du 29 août 2005 est donc bien une offre écrite confirmant les termes des précédentes discussions orales ; que les termes de « possible transaction » et « d'accord éventuel sur la vente » n'ont en définitive pas de caractère hypothétique, mais sont simplement utilisés dans l'attente de la réponse des acquéreurs ; que cette lettre s'analyse donc comme une offre de vente qui a été acceptée sans ambiguïté par les acquéreurs le 14 septembre, ceux-ci « répondant favorablement à l'offre de vente sur l'immeuble pour le prix d'un million d'euros » ; que la circonstance que Françoise Y... n'ait pas ensuite signé la lettre du 18 septembre 2005 adressée par les vendeurs et les acquéreurs au notaire afin de parvenir à l'établissement d'un compromis est sans incidence sur l'engagement pris le 29 août 2005 par les quatre soeurs membres de l'indivision Y... de sorte qu'il existe bien en l'espèce une offre de vente suivie de l'acceptation des acquéreurs ce qui caractérise clairement le consentement des parties et la rencontre des volontés ; que Françoise Y... soutient que ses soeurs connaissaient son intention d'acheter l'immeuble et elle verse aux débats une étude de financement qui a été établie le 25 août ; que toutefois, ainsi que l'ont relevé les premiers juges dans leur décision, d'une part ce document n'établit aucunement que ses soeurs avaient connaissance de cette intention et d'autre part il est étonnant que Françoise Y... ait alors, quatre jours plus tard, apposé sa signature sur l'offre de vente du 29 août, signature au sujet de laquelle il n'est aucunement prouvé qu'il y ait eu contrainte ou pression ; que d'ailleurs, il ressort d'une lettre adressée le 04 novembre 2005 par Françoise Y... à son avocate qu'elle lui confirmait par la présente sa volonté de racheter l'immeuble en cause en lui demandant d'en informer l'avocat de ses soeurs, le conseil de Françoise Y... ayant ensuite transmis cette proposition à l'avocat des soeurs de sa cliente ; qu'il n'est donc en rien démontré qu'avant le 29 août 2005, Françoise Y... ait envisagé d'acquérir l'immeuble ou si elle l'avait envisagé qu'elle en ait informé ses soeurs, la seule preuve d'intention d'achat ressortant de la lettre cidessus visée adressée le 04 novembre par Françoise Y... à son conseil donc plus de deux mois après l'offre de vente ; que Françoise Y... soutient également qu'il ne peut y avoir de vente en l'absence de compromis ; que toutefois, ainsi que le relèvent ses soeurs dans leurs écritures elle ne saurait se prévaloir de l'absence d'un document qu'elle a refusé elle-même de faire établir ; qu'en outre, son conseil dans la lettre qu'elle a adressée au notaire le 04 octobre 2005, officialise le refus de Françoise Y... de consentir à la vente non pas en raison de l'absence d'un compromis, mais parce que selon elle la lettre du 29 août ne serait pas un engagement de vente ; que Françoise Y... fait encore valoir que la lettre du 29 août ne constitue pas une offre, mais une promesse unilatérale qui est nulle aux termes des dispositions de l'article 1589 alinéa 2 du Code civil, si elle n'a pas été enregistrée dans les 10 jours de son acceptation ; mais que, ainsi que l'ont relevé les premiers juges, ce texte n'a pas vocation à s'appliquer puisque l'offre ayant été acceptée la promesse est devenue synallagmatique précisément par l'acceptation des acquéreurs ; qu'enfin, Françoise Y... soutient qu'elle a commis une erreur de droit sur la substance et la portée juridique du document qu'elle a signé le 29 août 2005 et que l'intention dolosive de ses trois soeurs vicie le consentement à la vente de l'immeuble ; qu'or, elle ne met en évidence aucune manoeuvre dolosive de la part de ses soeurs ; qu'elle ne prouve pas davantage qu'elle ait commis une erreur substantielle sur la portée de son engagement et que son consentement ait pu s'en trouver vicié, le courrier du 29 août 2005 étant clairement relatif à la vente d'un immeuble indivis et l'offre étant faite sans erreur possible ; qu'elle fait de nouveau référence à l'étude de financement datée du 25 août 2005 qu'elle aurait reçue quatre jours avant la signature de son engagement dont il faut d'ailleurs relever qu'elle ne lui est pas adressée personnellement, mais semble-t-il à « son ami », mais dont il est acquis qu'elle ne l'a pas évoquée avec ses soeurs ; que de l'ensemble des éléments qui précèdent, il ressort que si Françoise Y... a ultérieurement changé d'avis elle était d'accord pour vendre la propriété le 29 août 2005 ; qu'il n'existe donc aucune erreur sur la substance et la portée juridique de son engagement ; que dès lors, il convient de constater que la vente est parfaite et de confirmer le jugement déféré sauf à rectifier l'erreur matérielle figurant dans le dispositif en ce sens que la décision doit être publiée à la conservation des hypothèques de LILLE et non pas de DRAGUIGNAN ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'en l'espèce, il n'y a pas de discussion concernant la chose, puisqu'il s'agit d'un immeuble situé... à Marcq-en-Baroeul, Madame Françoise Y... conteste avoir donné un accord pour vendre, au motif que le courrier du 29. 08. 2005, mentionne « sur la base d'un million d'euros » et évoque un accord éventuel ; que cependant ce courrier correspond bien cependant à une offre, sur la base d'un million d'euros, il ne peut valablement être soutenu qu'il s'agit d'une proposition non dénuée de valeur, même si le terme de possible transaction est mentionné, il est fait mention d'une chose et d'un prix, les termes « éventuel accord » et « possible transaction » ne peuvent s'analyser qu'au regard de l'absence d'engagement des acquéreurs ; que cette offre a été acceptée par les acquéreurs dans un courrier du 14. 09. 2005 pour le prix d'un million d'euros, précisant un rendez-vous pour fixer les modalités du compromis au 18 septembre 2005 ; que ce jour-là, les modalités ne sont pas remises en cause et les consorts Y... ainsi que les époux X... demandent aux notaires respectifs d'établir au plus vite un compromis de vente ; que ce dernier document n'est pas signé par Madame Françoise Y..., cependant l'engagement pris le 29. 08. 2005 garde toute sa valeur, à savoir une offre de vente sur la base d'un million d'euros, suivi de l'acceptation des acquéreurs, ce qui concrétise le consentement des parties et la rencontre des volontés ; que Madame Françoise Y... soutient que ses soeurs connaissaient son intention d'acquérir l'immeuble, elle produit une étude de financement établie avec l'aide de sa banque en date du 25 août, d'une part ce document n'établit pas que ses soeurs avaient connaissance de ses intentions et d'autre part il convient de s'étonner de l'apposition de sa signature, quatre jours plus tard, sur la proposition du 29 août, signature pour laquelle il n'est pas prouvé qu'il y ait contrainte ou pression, comme de l'absence de réaction ou de proposition d'achat avant le 4 novembre, proposition d'achat qui n'a d'ailleurs pas été faite directement aux trois autres soeurs, mais à son conseil, qui a ensuite transmis cette demande aux notaires, le 7 novembre 2005 ; que l'intention de vendre l'immeuble à un tiers ressort, également, des démarches faites auprès d'un agent immobilier, au vu du courrier du 13. 09. 2005 de Madame Pascale Y... ; que la seule preuve d'intention d'achat produite par Madame Françoise Y... est du 7 novembre soit plus de deux mois après l'offre susmentionnée ; que Madame Françoise Y... soutient qu'il s'agit d'une promesse unilatérale, qui est nulle selon les dispositions de l'article 1589-2 si elle n'est pas constatée par acte authentique dans un délai de 10 jours, toutefois ce texte ne peut trouver à s'appliquer, la promesse devenant synallagmatique, du fait de l'acceptation des acquéreurs ; que dès lors il y a lieu de constater que la vente est parfaite, que le jugement vaudra vente avec les effets de droit ;
1°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent pas dénaturer les écrits soumis à leur appréciation ; qu'en l'espèce, la lettre que les soeurs Y... avaient adressée le 29 août 2005 aux époux X... (production n° 2) se contentait de confirmer, à la suite de l'« intéressement » marqué par ces derniers lors d'une visite qu'ils auraient effectuée de l'immeuble situé à MARCQ-EN-BAROEUL, l'hypothèse d'une « possible transaction sur la base d'un million d'euros » et de viser l'attente d'un « accord éventuel sur cette vente » des époux X... ; qu'en analysant comme une offre de vente cette lettre, qui ne comportait pourtant aucune proposition non équivoque, ferme et définitive de vente de cet immeuble de la part des soeurs Y... au prix d'un million d'euros, la Cour d'appel a dénaturé cet écrit et violé le principe susvisé ;
2°) ALORS QUE les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner et analyser tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que, dans ses conclusions (p. 9, al. 2), madame Françoise Y... avait fait valoir que, dans une lettre adressée à un agent immobilier le 13 septembre 2005 (production n° 3), soit postérieurement à la lettre litigieuse précitée du 29 août 2005, madame Pascale Y... avait informé ce dernier de ce que ses soeurs et elle-même se réunissaient le dimanche 18 septembre suivant « pour évaluer les différentes propositions qui nous sont faites et que nous vous en rendrons compte semaine 38-39 » ; que, dans cette lettre, madame Pascale Y... confirmait donc que la décision de vendre l'immeuble de MARCQ-EN-BAROEUL n'avait pas été prise et que l'objet de la réunion du 18 septembre 2005 était précisément de déterminer la position de l'indivision ; qu'en retenant que la lettre du 29 août 2005 constituait une offre de vente qui, par l'acceptation des époux X... le 14 septembre suivant, aurait caractérisé la rencontre des volontés sans même s'expliquer sur la lettre précitée de madame Pascale Y... en date du 13 septembre 2005 qui avait été régulièrement versée aux débats (bordereau de communication, pièce n° 2), la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
3°) ALORS QUE le juge ne saurait procéder par voie de simple affirmation ; qu'en tenant pour acquis qu'avant la lettre du 29 aout 2005, l'immeuble avait été visité par les acquéreurs potentiels, que des discussions avaient eu lieu quant à son prix et que les époux X... avaient déjà fait preuve de leur intérêt pour l'acquisition de la maison à ce prix sans autrement expliquer d'où elle avait pu tirer la réalité de ces faits, la Cour d'appel, qui a procédé par voie de simple affirmation, a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
4°) ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; que la Cour d'appel, qui a considéré que madame Françoise Y... ne prouvait pas qu'elle avait commis une erreur substantielle sur la portée de son engagement et que son consentement à la vente avait été vicié par cette erreur ou par des manoeuvres dolosives de ses soeurs, ne pouvait à la fois constater (p. 9, al. 3) que les termes utilisés dans la lettre du 29 août 2005, qu'elle avait signée avec ses soeurs, pouvaient effectivement en première lecture apparaître comme « hypothétiques » et affirmer ensuite (p. 10, al. 3) que ce courrier était « clairement » relatif à la vente d'un immeuble indivis et que l'offre était faite « sans erreur possible » ; qu'en entachant ainsi sa décision d'une contradiction de motifs, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
5°) ALORS QU'en toute hypothèse, l'acceptation d'une offre de vente portant sur un bien indivis doit être notifiée à tous les indivisaires sauf en cas de mandat donné à l'un d'entre eux ; qu'en l'espèce, il résulte des termes de la lettre du 14 septembre 2005 (production n° 4) que si les époux X... ont répondu favorablement à « l'offre » de vente de l'immeuble qui aurait été prétendument formulée le 29 août 2005 par tous les indivisaires, dont madame Françoise Y..., cette lettre d'acceptation, adressée à « Mesdames Y... », n'a été envoyée qu'à l'une des quatre soeurs Y... demeurant... à ROUBAIX, adresse de madame Pascale Y..., et non à l'ensemble des indivisaires ; qu'en retenant l'existence du consentement des parties et la rencontre des volontés sans même constater que madame Pascale Y..., à l'adresse de laquelle les époux X... avaient notifié leur acceptation de l'offre de vente contestée du 29 août 2005, aurait reçu mandat de ses coindivisaires pour recevoir cette acceptation ou que l'acceptation avait été transmise à Madame Y... avant qu'elle ne renouvelle très clairement son refus de vendre lors de la rencontre du 18 septembre 2005 en refusant de signer tout document, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 815-3, 1101 et 1583 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné madame Françoise Y... à payer à monsieur et madame Frédéric X... la somme de euros en réparation de leur préjudice matériel ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'en ce qui concerne le préjudice des époux X..., les premiers juges leur ont alloué la somme de 50. 400 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au montant d'un loyer de 1. 800 euros à compter du 1er août 2006 date à laquelle ils justifient avoir été dans l'obligation de louer un logement et jusqu'au transfert de propriété à la date du jugement ; que les époux X... sollicitent devant la Cour à titre d'indemnité une somme de 27. 450 euros montant des loyers versés pour la location d'un autre immeuble, ce pour la période du 1er août 2006 au 1er novembre 2007 et le paiement d'une somme complémentaire de 1. 950 euros par mois à compter du 1er novembre 2007 jusqu'à régularisation définitive de la vente de l'immeuble litigieux outre une somme de 5. 000 euros au titre du préjudice moral ; que Françoise Y... conclut au débouté de ces demandes en faisant valoir qu'il n'est pas démontré que la cession de l'immeuble des époux X... soit intervenue en lien avec l'acquisition de l'immeuble objet du présent litige et ajoute qu'ils se sont portés acquéreurs d'un immeuble sur MARCQ-EN-BAROEUL le 1er juillet 2008 dans des conditions qui demeurent inconnues de sorte qu'en toute hypothèse leur préjudice est inexistant ; que, toutefois, ainsi que l'ont relevé les premiers juges, les époux X... justifient avoir été dans l'obligation de louer un logement à compter du 1er août 2006 ; qu'il est établi par les courriers versés aux débats que les époux X... ont vendu l'immeuble dont ils étaient propriétaires en juillet 2006 dans la perspective d'habiter l'immeuble objet du litige et qu'ils dont du prendre une location avec un loyer de 21. 600 euros soit 1. 800 euros par mois ; qu'ils indiquent que le montant du loyer a été porté à 1. 950 euros par mois à compter à partir du 1er août 2007, mais n'en justifient pas ; qu'ils précisent qu'ils ont acquis un immeuble qu'ils habitent depuis le 1er juillet 2008 ; qu'il y a donc lieu d'arrêter leur préjudice à la somme de 41. 400 euros montant de la location du 1er juillet 2006 au 31 juin 2008 et non pas à la somme de 42. 050 euros ainsi qu'ils le sollicitent ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE ce retard dans l'exécution de l'engagement a créé un préjudice aux époux X... qu'il convient d'indemniser ; qu'ils justifient avoir été dans l'obligation de louer un logement à compter du 1er août 2006, pour un loyer de 1800 €, mais ne justifient pas de l'augmentation intervenue en 2007, en conséquence, il convient de faire droit à leur demande puisque c'est le non-respect de l'engagement pris qui les a contraints à cette situation et les a empêché de jouir du bien qu'ils pensaient pouvoir acquérir ;
ALORS QUE dans ses écritures d'appel (p. 13, dernier al. et p. 14, al. 1 et 2), madame Françoise Y... faisait valoir que les époux X... ne pouvaient ignorer qu'il existait une difficulté sur la réalisation de la vente de l'immeuble dès lors que, dès le 18 septembre 2005, les époux X... avaient été témoins du désaccord complet de l'exposante sur la vente de l'immeuble à leur profit ; qu'en ne recherchant pas, ainsi qu'elle y était pourtant invitée, si, compte tenu de leur connaissance du refus de l'exposante de régulariser la vente à leur profit, les époux X... pouvaient légitimement se prévaloir, au titre du préjudice consécutif au refus de l'exposante, de la vente en juillet 2006 de leur logement dans la perspective d'habiter l'immeuble, objet du litige, et de ce qu'ils auraient été obligés de prendre une location jusqu'à la régularisation de la vente de cet immeuble, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.
