LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Prononce, sur sa demande, la mise hors de cause de Mme X... ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal, pris en sa deuxième branche, qui est recevable :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, suivant promesse synallagmatique de vente du 8 février 2008, la société Villandry a promis de vendre à la société 5F Cinqeffe un local commercial, sous diverses conditions suspensives ; que les conditions suspensives ayant été réalisées et un procès-verbal de difficultés du 24 juillet 2008 ayant constaté le refus de signer l'acte de vente exprimé par la société 5F Cinqeffe, la société Villandry a assigné cette dernière en paiement de l'indemnité contractuelle ;
Attendu que, pour dire la promesse résolue du fait de la société Villandry et condamner celle-ci à payer à la société 5F Cinqeffe une somme au titre de la clause pénale, l'arrêt retient que la promesse de vente doit être considérée comme résolue de plein droit, faute de signature de l'acte dans les dix jours ni de la première ni de la seconde mise en demeure adressée par l'acquéreur au vendeur ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le contrat prévoyait que, si l'une des parties se refusait à passer la vente, celle-ci serait résolue de plein droit dix jours après l'envoi d'une mise en demeure demeurée infructueuse et qu'il serait dû à la partie victime de la défaillance de l'autre une indemnité contractuelle, la cour d'appel, qui n'a pas constaté un refus de la société Villandry de signer l'acte de vente, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le surplus des griefs du pourvoi principal ni sur le pourvoi incident :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 juillet 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;
Condamne la société 5F Cinqeffe aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société 5F Cinqeffe à payer à Mme X... la somme de 1 500 euros ; rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un octobre deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyen produit AU POURVOI PRINCIPAL par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils, pour la société Villandry.
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que la promesse synallagmatique de vente du 8 février 2008 était résolue de plein droit du fait de la Société VILLANDRY, de l'avoir condamnée à payer à la Société 5F CINQEFFE la somme de 3. 000 € au titre de la clause pénale, et dit que la somme versée par la Société 5F CINQEFFE et séquestrée en l'office notarial de Maître X... devait lui être restituée ;
AUX MOTIFS QUE la promesse synallagmatique de vente porte sur un local commercial constituant le lot 416 de l'immeuble l'Odyssée à la Croix Valmer. Ce local appartient à l'Eurl Villandry. Cette société a fait l'objet d'une procédure collective avec jugement de redressement judiciaire du 28 octobre 1997, puis plan de redressement le 22 septembre 1998. Le Tribunal de commerce a autorisé la vente des murs. La promesse synallagmatique de vente précisait : « le bien est actuellement occupé par le vendeur qui s'engage à le libérer pour le jour de la signature de l'acte authentique ». Le local était présenté dans cette promesse comme occupé par la société Villandry et celle-ci s'engageait à le laisser libre de toute occupation. Cette situation était curieuse puisqu'elle sous-entendait que la société Villandry qui exploitait un commerce de photographe en ce local n'aurait plus ce local pour l'exercer. En réalité, il n'est pas nié par les parties qu'une société Agetech, dont la gérante était la propre fille de Monsieur Y..., gérant de la société Villandry, occupait ce local. Cette situation était dissimulée au mandataire de justice et au notaire. Dans son audition le 7 décembre 2010 devant les services de gendarmerie, Monsieur André Y..., gérant de la société Villandry déclare : « en février 2008, je décide de vendre les murs et le fonds de commerce. La valeur des murs et la valeur locative estimées sont respectivement 148. 000 à 155. 000 euros et à 1. 100 € … Deux personnes sont intéressées Monsieur Z... me propose 140. 000 euros et Monsieur A... 150. 000 euros. Je décide de vendre à Monsieur A.... On trouve un arrangement à savoir, 120. 000 euros pour les murs et 30. 000 euros d'indemnité d'éviction à verser à Agetech ». Compte tenu du contrôle du commissaire à l'exécution du plan, il avait été convenu que ce paiement d'une somme de 30. 000 € n'était pas dans le prix, mais était une indemnité d'éviction même si, officiellement les locaux n'étaient loués. La société Cinqeffe versera 20. 000 € sur les 30. 000 € et un litige demeurera sur les 10. 000 € restants. Dans le projet d'acte authentique à la rubrique « propriété-jouissance » mentionnait pourtant : « l'acquéreur sera propriétaire du bien vendu à compter de ce jour. Il en aura la jouissance à compter de ce jour, par la prise de possession réelle, ledit bien étant entièrement libre de location ou occupation ». En réalité, le local était encore occupé et les parties étaient en litige sur les 10. 000 euros à verser à cette société Agetech. Il est clair que cette promesse synallagmatique de vente n'était pas sincère et ne reflétait pas la réalité de l'opération. – Le litige : Il n'est pas contesté que toutes les conditions suspensives prévues dans la promesse synallagmatique de vente ont été levées. La société Cinqeffe estime que la promesse synallagmatique de vente était « résiliée » ou résolue de fait de ce que la date prévue pour la réitération authentique était dépassée. La notion de résiliation n'est pas adaptée à un acte à réalisation instantanée. D'après les termes de cet acte, la survenance et le dépassement de la date limite prévue pour la signature de l'acte authentique ne rend pas caduque la promesse synallagmatique de vent. A compter de cette date, les conditions suspensives étant levées, chaque partie peut contraindre l'autre à signer. L'acte comprend également la clause suivante relative à la défaillance des parties selon laquelle une fois la date prévue pour la réitération authentique survenue, si toutes les conditions suspensives sont levées, ce qui était le cas, chaque partie peut, soit contraindre l'autre à signer, soit se prévaloir de la résolution de la vente 10 jours après mise en demeure. Dans tous les cas, la partie à l'origine du refus doit à l'autre une indemnité forfaitaire prévue à titre de clause pénale. Par lettre recommandée datée du 19 mai 2008, avec avis de réception du 20 mai 2008, la société Cinqeffe a mis en demeure l'Eurl Villandry. Par une deuxième lettre recommandée, datée du 25 juin 2008, avec avis de réception du 27 juin 2008, la société Cinqeffe a mis une deuxième fois en demeure l'Eurl Villandry d'agir, faute de quoi, dans les dix jours, elle considérerait la vente résolue et n'achèterait plus. En réponse à ces courriers l'Eurl Villandry a écrit le 26 juin 2008 : « ce retard vous incombe en totalité … je vous rappelle … que notre société n'est en rien à l'origine de cette défaillance … ». Le 2 juillet 2008, Maître X..., notaire, a adressé un projet d'actes aux parties. Le 15 juillet 2008, Maître X..., notaire, a fait sommer par huissier de justice la société Cinqeffe de se présenter en son étude le 24 juillet 2008 pour signature de l'acte authentique. Le 24 juillet 2008, les deux sociétés parties étaient comparantes devant Maître X..., représentées par leur gérant respectif. Le représentant de la société Cinqeffe a refusé de signer la vente aux motifs que le chèque d'acompte n'avait été encaissé dans les délais, que l'Eurl Villandry était restée sans réponse à sa mise en demeure du 19 juin, que la surface du local était inférieure à celle prétendue, qu'il y avait un problème annexe à la vente, qu'il proposait d'acheter le bien à un prix plus bas. Le notaire établissait un procès-verbal de difficultés. Le problème dit annexe mentionné dans l'acte au titre de la réponse du gérant de la société Cinqeffe tenait précisément à ce que le local était occupé par une société Agetech, dont la gérante n'était autre que la fille de Monsieur Y..., gérant de l'Eurl Villandry, et que la société Cinqeffe s'était engagée à verser une indemnité d'éviction à cette société de 30. 000 € et avait déjà versé 10. 000 €. – La demande de résolution : Dans les dix jours de la réception de la première mise en demeure le 20 mai 2008, puis de la deuxième mise en demeure le 27 juin 2008, la société Villandry s'est contentée de dire qu'elle n'était pas à l'origine du retard. Les vraies raisons du litige n'étaient pas écrites, eu égard à l'occupation des lieux et à la question des 10. 000 € restant à payer. En conséquence, la promesse synallagmatique de vente doit être considérée comme résolue de plein droit, faute de signature de l'acte dans les dix jours, ni de la première ni de la deuxième mise en demeure. En tout état de cause, une fraude entachait cette opération. La promesse synallagmatique de vente ne correspondait à la réalité de celle-ci. Il convient d'en prononcer la résolution. – La demande au titre de la clause pénale : La promesse synallagmatique de vente contenait une clause pénale avec indemnité forfaitaire de 15 %. Par application de l'article 1152, alinéa 2, du Code civil, et eu égard aux circonstances de l'espèce, celle-ci devra être modérée à 3. 000 € ;
1) ALORS, D'UN PART, QUE le compromis de vente du 8 février 2008 prévoyait que : « Si en revanche toutes les conditions suspensives sont réalisées et si l'une des parties se refusait à passer la vente, la vente sera résolue de plein droit 10 jours après l'envoi d'une mise en demeure demeurée infructueuse » ; que, dès lors, en se bornant à retenir que la promesse de vente devait être considérée comme résolue de plein droit, faute de signature de l'acte dans les 10 jours ni de la première ni de la deuxième mise en demeure, sans constater un refus de la Société VILLANDRY de passer la vente, la Cour d'appel a violé la convention des parties et l'article 1134 du Code civil ;
2) ALORS, D'AUTRE PART, QUE la clause susvisée prévoyait seulement que, « si (…) toutes les conditions suspensives sont réalisées et si l'une des parties se refusait à passer la vente, la vente sera résolue de plein droit 10 jours après l'envoi d'une mise en demeure demeurée infructueuse » ; qu'ainsi, la clause n'exigeait pas que la vente soit signée dans ce délai de 10 jours ; qu'en déclarant, cependant, que la promesse de vente devait être considérée comme résolue de plein droit « faute de signature de l'acte dans les dix jours », ni de la première ni de la deuxième mise en demeure, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la clause contractuelle précitée et violé l'article 1134 du Code civil ;
3) ALORS, ENCORE, QU'en fondant sa décision sur le moyen relevé d'office, mélangé de fait et de droit, tiré de ce qu'en tout état de cause, une fraude entachait l'opération, la Cour d'appel a modifié les termes du litige et violé l'article 4 du Code de procédure civile ;
4) ALORS, DE SURCROÎT, QU'en relevant d'office le moyen tiré de ce que l'opération litigieuse était entaché de fraude, sans inviter préalablement les parties à présenter leurs observations, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile. Moyens produits AU POURVOI INCIDENT par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société 5F Cinqeffe.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir limité la condamnation de l'EURL VILLANDRY au titre de la clause pénale à la somme de 3. 000 € ;
Aux motifs que « la promesse synallagmatique de vente contenait une clause pénale avec indemnité forfaitaire de 15 % ; que par application de l'article 1152, alinéa 2, du code civil, et eu égard aux circonstances de l'espèce, celle-ci devra être modérée à 3. 000 € » (arrêt p. 6) ;
1° Alors d'une part que si le juge peut modérer le montant d'une clause pénale, il doit en justifier par des motifs qui, pour être souverains, n'en doivent pas moins exister ; qu'au cas présent, en se bornant, en guise de motivation de sa décision de modérer le montant stipulé par la clause pénale, à relever que cette modération s'imposerait « eu égard aux circonstances de l'espèce », non rappelées et non explicitées en lien avec la décision prise, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1152 du code civil ;
2° Alors d'autre part et en tout état de cause que le juge ne peut fonder sa décision sur des moyens qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'au cas présent, en réduisant d'office le montant de la clause pénale, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur ce point, la cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction, violant ainsi l'article 16 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société 5F CINQEFFE de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
Aux motifs que « il ne sera pas dit que la procédure aura été abusive » (arrêt p. 6) ;
Alors que lorsqu'une action en justice dégénère en abus, le demandeur s'expose à des dommages-intérêts pour procédure abusive ; que le juge du fond ne peut pas écarter sans motif une demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formulée par la partie à laquelle il donne gain de cause ; qu'au cas présent, en déboutant la SCI 5F de la demande formulée à ce titre au seul motif, uniquement destiné à annoncer le dispositif, que « il ne sera pas dit que la procédure aura été abusive » (p. 6), la cour d'appel a privé sa décision de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile.
