LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé qu'il était établi au 21 mai 2001, date de la signature du protocole d'accord, que la salle de restaurant avait une capacité de cent-vingt couverts et, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation des termes de ce protocole d'accord que leur imprécision rendait nécessaire, que les parties étaient convenues que les nouveaux travaux destinés à permettre une exploitation commerciale optimum devaient avoir pour objectif le maintien d'une salle permettant le service du même nombre de couverts et que la société Foncière et Financière Monceau ne pouvait soutenir qu'elle ne s'était pas engagée sur une salle de restauration/spectacle apte au service d'un nombre déterminé de couvert, la cour d'appel, qui a retenu, abstraction faite de motifs surabondants, que l'expert avait constaté que les travaux auxquels la société Foncière Monceau s'était engagée au protocole n'avaient pas été réalisés, a pu en déduire que cette société était entièrement et exclusivement responsable de l'absence de livraison conforme aux stipulations contractuelles, du bien donné à crédit-bail ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Foncière et Financière Monceau aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Foncière et Financière Monceau à payer à la SCI du Moulin, à la société du Moulin PLS et aux consorts X... la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Foncière et Financière Monceau ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf janvier deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour la société Foncière et Financière Monceau.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la société Foncière et Financière Monceau était exclusivement responsable de la livraison non conforme du bien donné à crédit-bail à la SCI du Moulin, en ce compris tous les travaux qui devaient être effectués en vertu du protocole d'accord du 21 mai 2001 ;
AUX MOTIFS QUE : « en application de l'article 1147 du code civil, le cocontractant est tenu du paiement de dommages-intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution ; que l'article 1719 du code civil oblige le crédit-bailleur à délivrer la chose louée au preneur dans l'état permettant l'usage pour lequel elle a été louée et à en faire jouir paisiblement ledit preneur pendant la durée du bail ; que la société Foncière Monceau, comme crédit-bailleur, qui plus est professionnel de l'immobilier, a commis une faute d'une particulière gravité en faisant construire et en livrant une véranda de 72 m² prévue par les parties comme devant constituer une part significative de la salle de restauration-spectacle, sur une zone non aedificandi, car susceptible d'être inondée par la rivière l'Ecole – le permis de construire ayant été annulé pour illégalité par l'autorité préfectorale le 18 février 2000 ; qu'il est établi au 21 mai 2001, date de signature du protocole d'accord, que la salle de restaurant disposait de la place pour 120 couverts sur une superficie, en incluant la véranda, de m² ; qu'aux termes du protocole d'accord du 21 mai 2001, les parties ont convenu que les « nouveau travaux destinés (…) à permettre une exploitation commerciale optimum » devaient avoir pour objectif le maintien d'une salle permettant le service du même nombre de couverts, après redistribution des surfaces intérieures et avec conservation optimale de la surface de la véranda sur la partie du terrain situé en limite de zone non aedificandi ; que la société Foncière Monceau ne peut donc soutenir qu'elle ne s'est pas engagée sur une salle de restauration/spectacle apte au service d'un nombre déterminé de couverts ; que M. Y..., expert, a constaté formellement qu'en dehors de travaux des couvertures (rapport p. 7-8 et 10), les travaux auxquels la société Foncière Monceau s'était engagée au protocole n'avaient pas été réalisés ; que les travaux de couverture étaient partiels, provisoires, tardifs (ils n'ont été réalisés qu'en 2009), manifestement dangereux et générant des infiltrations d'eau persistantes, affectant l'exploitation de la salle de restauration/spectacle située en dessous ; qu'il est en outre établi que les travaux dus par la société Monceau Murs, devenue Foncière Monceau, ont été purement et simplement abandonnés par son entreprise, les gravats n'étant pas même évacués et la réfection d'une cheminée dangereuse étant délaissée ; qu'il est formellement démontré par les pièces communiquées que les projets de reconstruction de la société Foncière Monceau n'étaient pas conformes aux prévisions du protocole, notamment en ce qui concerne l'agencement de la salle de restaurant/spectacle, sa capacité et le nombre de chambres à réaliser, de sorte que le crédit-preneur n'a pu commettre de faute en refusant de donner son accord ; qu'il s'évince de ces constatations que la société Foncière Monceau est entièrement et exclusivement responsable de l'absence de livraison conforme aux stipulations contractuelles du bien donné à crédit-bail à la SCI du Moulin » ;
ALORS 1°) QUE : le juge ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevé d'office, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, la SCI du Moulin, la société du Moulin PLS et les consorts X... recherchaient la responsabilité de la société Foncière et Financière Monceau, ainsi que sa condamnation à leur payer diverses sommes, sur le fondement des articles 1134, 1146, 1147, 1154, 1354 et 1382 du code civil ; qu'en considérant que la société Foncière et Financière Monceau était entièrement responsable de l'absence de livraison conforme aux stipulations contractuelles en relevant d'office, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations, le moyen selon lequel l'article 1719 du code civil obligeait le crédit-bailleur à délivrer la chose louée au preneur dans l'état permettant l'usage pour lequel elle avait été louée et à en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, la cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction et violé l'article 16 du code de procédure civile ;
ALORS 2°) QUE : le crédit-bail immobilier est une opération financière par laquelle un établissement crédit-bailleur donne en location un bien immobilier à usage professionnel acheté par lui ou construit pour son compte afin de permettre au locataire de devenir propriétaire de toutes parties du bien loué, au plus tard à l'expiration du bail, soit par cession en exécution d'une promesse unilatérale de vente, soit par acquisition directe ou indirecte des droits de propriété du terrain sur lequel a été édifié l'immeuble loué, soit par transfert de plein droit de la propriété de la construction édifiée sur le terrain appartenant audit locataire ; qu'en l'espèce, la société Foncière et Financière Monceau, bailleur, a conclu avec la SCI du Moulin, preneur, un contrat de crédit-bail immobilier en date du 10 mars 1998, aux termes duquel il était expressément stipulé que « le preneur désirant disposer pour les besoins de son activité d'un immeuble sans en assumer dans l'immédiat la propriété s'est adressé à cet effet au BAILLEUR dont l'objet défini par l'ordonnance n° 67-837 du 28 septembre 1967 est la location d'immeubles non équipés à usage professionnel ; le preneur a choisi, seul et sous son entière responsabilité, pour la réalisation de ladite opération, l'immeuble désigné à l'article 1 des conditions particulières, et a demandé au bailleur d'acquérir cet immeuble afin de le lui donner en location et lui permettre d'en devenir propriétaire à l'expiration du crédit-bail » ; que l'article C11 précisait que « toutes les décisions ayant trait au choix de l'emplacement, de la nature, de la configuration et de la destination de l'immeuble objet des présentes, ont été prises par le preneur. Le bailleur n'a assumé aucune part dans ces décisions et s'est borné, sur la demande du preneur à assurer, dans la limite ci-dessus fixée, le financement des opérations rendues nécessaires pour la réalisation du programme d'investissement » ; qu'en se fondant sur la qualité de « professionnel de l'immobilier » de la société Foncière et Financière Monceau pour considérer que celle-ci avait commis une faute d'une particulière gravité en faisant construire et en livrant une véranda de 72 m² prévue par les parties comme devant constituer une part significative de la salle de restauration-spectacle, sur une zone non aedificandi, car susceptible d'être inondée par la rivière l'Ecole, et déclarer celle-ci entièrement et exclusivement responsable de l'absence de livraison conforme aux stipulations contractuelles, quand elle ne remplissait, en sa qualité d'établissement de crédit-bail, qu'un rôle purement financier et n'avait aucune compétence en matière immobilière, la cour d'appel a violé les articles L. 313-7 du code monétaire et financier et 1147 du code civil ;
ALORS 3°) QUE : aux termes du protocole d'accord du 21 mai 2001, il était expressément stipulé que les parties étaient convenues d'engager « à leurs charges respectives, dans les conditions ci-après définies, de nouveaux travaux ci-après décrits, destinés à parfaire l'achèvement des immeubles dépendant du Moulin de Dannemois, à permettre une exploitation commerciale optimum et à valoriser au mieux le foncier » ; que les sommes investies par la société Foncière et Financière Monceau étaient destinées « en totalité et exclusivement à la réalisation dans le bâtiment principal du moulin, d'abord de la vérification et des éventuelles reprises de la toiture de l'hôtel, ensuite à l'agencement ou au réaménagement de onze (11) à quatorze (14) chambres d'hôtel non aménagées ni équipées avec salles de bains attenantes, et enfin de travaux dans les communs suivant description en annexe 3 » (toiture, désenfumage et chambre handicapé) ; que le protocole ne contenait aucune stipulation relative à la salle de restauration/spectacle, à une redistribution des surfaces intérieures, ou aux nouvelles dimensions de la véranda ; qu'en déclarant la société Foncière et Financière Monceau entièrement et exclusivement responsable de l'absence de livraison conforme aux stipulations contractuelles, après avoir retenu qu'aux termes du protocole d'accord du 21 mai 2001, les parties avaient convenu que les nouveaux travaux devaient avoir pour objectif le maintien d'une salle permettant le service de 120 couverts, après redistribution des surfaces intérieures et avec conservation optimale de la surface de la véranda sur les parties du terrain situé en limite de zone non aedificandi et que la société bailleresse avait souscrit un également relatif à une salle de restauration/spectacle apte au service d'un nombre déterminé de couverts, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du protocole du 21 mai 2001 et violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS 4°) QUE : en toute hypothèse, le protocole d'accord du 21 mai 2001 a été signé en l'état de la délivrance d'un permis de construire modificatif en date du 26 septembre 2009, prévoyant « la suppression de la véranda d'une surface de 64 m² portant la SHON du projet à 102 m² » ; qu'en considérant que les nouveaux travaux destinés « à permettre une exploitation commerciale optimum » devaient avoir pour objectif le maintien d'une salle permettant le service de 120 couverts, telle que permise par le permis de construire annulé du 20 décembre 1999, quand il résultait de ce permis modificatif que l'exploitation commerciale optimum recherchée devait tenir compte de la suppression d'une partie de la véranda, de sorte qu'elle ne pouvait permettre le maintien du même nombre de couverts, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS 5°) QUE : aux termes du protocole d'accord du 21 mai 2001, il était expressément stipulé que les parties étaient convenues d'engager « à leurs charges respectives, dans les conditions ci-après définies, de nouveaux travaux ci-après décrits, destinés à parfaire l'achèvement des immeubles dépendant du Moulin de Dannemois, à permettre une exploitation commerciale optimum et à valoriser au mieux le foncier » ; que les sommes investies par la société Foncière et Financière Monceau étaient destinées « en totalité et exclusivement à la réalisation dans le bâtiment principal du moulin, d'abord de la vérification et des éventuelles reprises de la toiture de l'hôtel, ensuite à l'agencement ou au réaménagement de onze (11) à quatorze (14) chambres d'hôtel non aménagées ni équipées avec salles de bains attenantes, et enfin de travaux dans les communs suivant description en annexe 3 » (toiture, désenfumage et chambre handicapé) ; que le protocole ne contenait aucune stipulation relative à la salle de restauration/spectacle, à une redistribution des surfaces intérieures, ou aux nouvelles dimensions de la véranda ; qu'en déclarant la société Foncière et Financière Monceau entièrement et exclusivement responsable de l'absence de livraison conforme aux stipulations contractuelles, après avoir retenu que les projets de reconstruction de la société Foncière Monceau n'étaient pas conformes aux prévisions du protocole, notamment en ce qui concernait l'agencement de la salle de restaurant/spectacle, sa capacité et le nombre de chambres à réaliser, de sorte que le crédit-preneur n'avait pu commettre de faute en refusant de donner son accord, quand il résultait au contraire des projets soumis à la SCI du Moulin que ceux-ci prévoyaient la reconstruction de la véranda en limite de zone non aedificandi et la création d'au moins 11 chambres, permettant une exploitation commerciale optimum compte tenu des contraintes d'urbanisme connues à la date de signature du protocole d'accord, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS 6°) QUE : aux termes du protocole d'accord du 21 mai 2001, il était expressément stipulé que les accords à venir avaient « pour objet de mettre fin à tous litiges entre les parties concernant les travaux déjà exécutés et les comptes arrêtés, et apurer la situation de ces dernières en vue de la terminaison des ouvrages » ; que « les travaux exécutés par l'entreprise TECH au 10 mars 2000, date de son départ du chantier, font l'objet d'un procès-verbal de réception avec réserves en date du 28 mars 2001 dûment approuvé par les parties aux présentes ; les dites réserves expriment la totalité des griefs du maître d'ouvrage et de la SCI du Moulin du chef des travaux faits à ce jour » ; que « la SCI du Moulin…déclare n'avoir plus aucun grief, ni aucune revendication à formuler auprès du maître d'ouvrage du chef de l'importance, de la durée et/ou de la qualité des travaux faits, s'estimant suffisamment remplie de ses droits éventuels sur ce point en raison des autres termes et conditions du présent accord. La SCI du Moulin déclare en conséquence renoncer irrévocablement et sans réserve à toute réclamation amiable ou judiciaire du chef desdits travaux à l'encontre de Monceau Murs » ; qu'en retenant la responsabilité entière et exclusive de la société Foncière et Financière Monceau au prétexte que les travaux avaient été abandonnés, les gravats non évacués, et la réfection de la cheminée délaissée, quand il s'agissait de travaux antérieurs à la signature du protocole, pour lesquels la SCI du Moulin avait renoncé à toute réclamation, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil.
