LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Aquitaine dirigeance SAS et la SCP Y... ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 30 novembre 2011), que par acte sous seing privé rédigé par la société d'avocats Juris Pharma, la société C...- A... a promis de vendre à M. X... une officine de pharmacie que celui-ci s'est engagé à acquérir sous la condition suspensive d'obtention d'un certificat d'urbanisme ne révélant aucune sujétion ou disposition susceptible de gêner l'exploitation du fonds de commerce, avec la précision que le seul alignement ne serait pas « considéré comme une condition suspensive à moins qu'il ne rende l'immeuble impropre à sa destination » ; que le certificat délivré mentionnant l'existence d'un alignement, M. X... a fait assigner la société C...- A... en annulation ou caducité de la promesse de cession et la société Juris Pharma en garantie ;
Sur le premier moyen :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'avoir rejeté ses demandes, alors, selon le moyen :
1°/ qu'il faisait valoir dans ses conclusions d'appel que par une lettre du 23 novembre 2007 produite aux débats, la Communauté urbaine de Bordeaux avait indiqué que l'approbation du plan d'alignement en 1999 avait fait l'objet d'une publicité générale ainsi que d'une information individuelle par lettre recommandée aux riverains frappés par le projet, et que Mme Z..., cogérante de la SNC C...- A... et copropriétaire indivise des locaux dans lesquels est exploitée l'officine, s'était manifestée par une lettre du 3 juillet 1999 à laquelle il lui avait été répondu le 8 juillet en lui indiquant qu'elle était frappée par le projet ; qu'en énonçant qu'aucun élément ne permettait de retenir que le promettant connaissait précisément la situation juridique de l'immeuble au regard des prescriptions d'urbanisme alors qu'il n'était que locataire des murs, sans répondre à ce chef déterminant des conclusions d'appel de M. X... ni s'expliquer sur la lettre de la CUB du 23 novembre 2007, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°/ que la contradiction de motifs équivaut à leur absence ; qu'en l'espèce, en énonçant à la fois qu'« aucun élément ne permet de retenir que le promettant connaissait précisément la situation juridique de l'immeuble au regard des prescriptions d'urbanisme », et que la SNC C...- A... « ne conteste pas vraiment » avoir été informée de l'alignement de l'immeuble, puisque son notaire M. Y... avait écrit dans une lettre du 27 juin 2007 que M. A..., associé de la SNC C...- A..., lui avait indiqué que cet alignement avait été évoqué avec M. X... lors de la visite des lieux, la cour d'appel, qui s'est prononcée par des motifs contradictoires, a encore violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°/ que le dol est une cause de nullité lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'en l'espèce, M. X... faisait valoir dans ses conclusions d'appel qu'il n'aurait pas accepté l'absence de condition suspensive tenant au seul alignement, sans la déclaration préalable du promettant selon laquelle l'immeuble n'était pas frappé d'alignement à la date de la promesse ; qu'en considérant que cette déclaration, bien que s'étant avérée inexacte, ne pouvait être considérée comme ayant été déterminante de l'engagement de M. X... dès lors que l'immeuble était visiblement en saillie et que M. X... avait accepté que le seul alignement ne constituerait pas à lui seul une condition suspensive, sans rechercher si la déclaration mensongère du cédant relative à l'absence d'alignement ne l'avait pas déterminé à consentir à la clause prévoyant que l'alignement ne constituerait pas, à lui seul, une condition suspensive, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil ;
4°/ qu'en toute hypothèse, se rend coupable de dol le vendeur d'un fonds de commerce qui n'avertit pas l'acquéreur des incidences concrètes de la servitude d'alignement grevant l'immeuble dans lequel est exploité le fonds ; qu'en l'espèce, M. X... faisait valoir dans ses conclusions d'appel que le plan d'alignement avait pour effet d'amputer l'officine d'un tiers au moins de sa surface de vente, que l'officine avait finalement été vendu à un tiers avec un prix diminué de 70 000 euros et que l'acquéreur avait décidé le transfert du fonds dans un autre lieu ; qu'en se bornant à retenir, pour considérer que l'existence de cette servitude d'alignement ne constituait pas un élément déterminant de son consentement, que M. X... avait accepté que le seul fait de l'alignement ne constituerait pas une condition suspensive, sans rechercher, comme elle l'y était invitée, s'il aurait consenti à cette acquisition s'il avait connu les incidences concrètes de l'alignement sur l'exploitation du fonds, la cour d'appel a encore privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil ;
Mais attendu que l'arrêt retient qu'en acceptant de considérer que le seul fait de l'alignement ne serait considéré comme un obstacle à la condition suspensive que s'il rendait l'immeuble impropre à sa destination, M. X... avait ainsi accepté que le fait que l'immeuble soit frappé d'alignement ne pouvait, par suite de la réalisation de cette servitude, entraîner la caducité de la promesse et retient encore que les déclarations, bien qu'inexactes, du promettant, selon lesquelles il n'existait pas de servitude d'alignement, ne pouvaient être considérées comme déterminantes dans la volonté de M. X... d'acquérir le fonds de commerce ; qu'en l'état de ces appréciations souveraines, la cour d'appel qui n'avait pas à faire la recherche dès lors inopérante visée par les troisième et quatrième branches a, par ces seuls motifs, abstraction faite de ceux, surabondants, critiqués par les deux premières branches, légalement justifié sa décision ; que le moyen, qui ne peut être accueilli en ses deux premières branches, n'est pas fondé pour le surplus ;
Sur le deuxième moyen :
Attendu que M. X... fait le même grief à l'arrêt, alors, selon le moyen :
1°/ que la clause de la promesse prévoyant que le seul alignement ne serait pas considéré comme une condition suspensive « à moins qu'il ne rende l'immeuble impropre à sa destination » impliquait que l'alignement constituerait au contraire une condition suspensive s'il rendait l'immeuble impropre à sa destination en sa configuration à la date de la vente ; que M. X... faisait valoir dans ses conclusions d'appel que l'alignement amputait l'officine d'un tiers de sa surface de vente, ce qui le rendait impropre à sa destination ; qu'en retenant que l'alignement ne rendait pas l'immeuble impropre à sa destination, dès lors qu'il n'était pas établi que l'acquéreur ne puisse modifier les caractéristiques du fond qui comprend boutique, arrière-boutique, laboratoire, bureau et réserves, et qu'il n'était pas démontré que le comptoir de vente qui se trouve actuellement à 5, 5 mètres de la vitrine ne puisse être déplacé, quand l'impropriété de l'immeuble à sa destination du fait de l'alignement devait être apprécié eu égard à sa configuration à la date de la vente, sans tenir compte d'éventuelles transformations susceptibles d'être ultérieurement apportées au fonds, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
2°/ qu'il faisait valoir dans ses conclusions d'appel que le nouvel acquéreur, auquel la note d'urbanisme avait été communiquée, avait obtenu une diminution de 70 000 euros sur le prix de cession et l'autorisation administrative de transférer le fonds en un autre lieu, ce qui démontrait que l'alignement avait rendu l'immeuble impropre à sa destination ; qu'en refusant de constater la caducité de la promesse aux motifs inopérants que M. X... aurait pu bénéficier lui-même de ces avantages, sans rechercher si la réduction de prix et le transfert du fonds obtenus par le nouvel acquéreur ne résultaient pas de l'impropriété de l'immeuble à sa destination du fait de l'alignement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1181 du code civil ;
Mais attendu que l'arrêt constate par motifs propres et adoptés que si la servitude d'alignement interdit d'édifier des constructions nouvelles et d'effectuer des travaux confortatifs sur la partie concernée des immeubles existants, elle n'empêche pas de modifier l'enseigne ou même le crépissage des murs ; qu'il retient qu'il n'est pas démontré que la réduction de la surface de vente affecte le chiffre d'affaires et compromette nécessairement sa rentabilité et que l'acquéreur ne puisse modifier les caractéristiques du fonds et notamment l'espace de vente accessible à la clientèle ; qu'il retient encore que la circonstance que le fonds ait été acquis ultérieurement, à un prix moindre, par un nouvel acquéreur n'emporte pas la conviction de l'absence de pérennité du fonds qui est toujours exploité au même lieu ; qu'en l'état de ces constatations et appréciations souveraines, la cour d'appel qui a procédé à la recherche visée à la seconde branche, a pu retenir, sans encourir le grief de la première branche, qu'il n'était pas démontré que la servitude d'alignement avait rendu l'immeuble impropre à sa destination ; que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;
Et sur le troisième moyen :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'avoir rejeté sa demande en condamnation en garantie du cabinet Juris Pharma, alors, selon le moyen :
1°/ que le conseil juridique, rédacteur d'actes, est tenu à ce titre d'une obligation de conseil, et doit s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il établit ; que manque à ce devoir de conseil le conseil juridique qui insère dans l'acte qu'il rédige des clauses contradictoires ; qu'en l'espèce, comme le faisait valoir M. X... dans ses conclusions d'appel, la clause prévoyant une condition suspensive liée à l'obtention d'une note de renseignement d'urbanisme « confirmant exactement les déclarations faites ci-dessus à ce sujet par le promettant », notamment quant à l'absence d'alignement, et stipulant ensuite que le seul alignement ne serait pas considéré comme une condition suspensive, était intrinsèquement contradictoire, comme stipulant à la fois que l'absence d'alignement constituait une condition suspensive, et qu'elle ne l'était pas ; qu'en écartant toute responsabilité de la société Juris Pharma au titre de son devoir de conseil, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;
2°/ que le conseil juridique, rédacteur d'actes, est tenu, en vertu de son devoir de conseil, de prendre l'initiative de conseiller les deux parties à la convention sur la portée des engagements souscrits ; qu'en retenant, pour débouter M. X... de son action en responsabilité contre la société d'avocats Juris Pharma, rédacteur de la promesse du 14 mai 2007, qu'il n'avait pas attiré l'attention de celle-ci sur l'importance particulière qu'il attachait à la servitude d'alignement dont il était question dans l'acte, quand il appartenait à la société Juris Pharma de mettre en garde M. X... sur le fait que la portée de la condition suspensive tenant à l'obtention d'une note d'urbanisme confirmant exactement les déclarations du promettant quant à l'absence d'alignement, était contredite par celle prévoyant que l'alignement ne serait pas considéré à lui seul comme une condition suspensive, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant constaté que la société Juris Pharma ne pouvait être tenue pour responsable des affirmations inexactes du vendeur en faisant insérer à l'acte une clause prévoyant qu'en cas d'existence d'une servitude d'alignement, ladite servitude ne serait considérée comme un obstacle à la condition suspensive que si elle rendait l'immeuble impropre à sa destination et ayant relevé que M. X... ne démontrait pas avoir attiré l'attention du rédacteur de l'acte sur l'importance qu'il attachait à l'existence de la servitude d'alignement, c'est dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation que la cour d'appel a retenu que la société Juris Pharma n'avait pas manqué à son devoir de conseil ou encore à l'obligation qui était la sienne d'assurer l'efficacité de l'acte de promesse de cession ; que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, le condamne à payer la somme de 2 500 euros à la société Juris Pharma et la même somme à la société C...- A... et rejette sa demande ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du seize avril deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils, pour M. Michel X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement ayant débouté M. X... de sa demande en annulation pour dol de la promesse de cession d'une officine de pharmacie conclue avec la SNC C...- A... le 14 mai 2007, de l'avoir condamné à payer à la SNC C...- A... les sommes de 155. 000 €, montant de l'effet de commerce à l'ordre de cette société remis à la société Juris Pharma désignée en tant que séquestre amiable, et de 477, 76 € correspondant au coût du procès-verbal de carence et par infirmation du jugement de l'avoir condamné à payer à la société Aquitaine Dirigeance, venant aux droits de la société Pharm'Aquitaine, la somme de 20. 000 € à titre de dommages-intérêts,
AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur la demande en nullité de la promesse de vente : Monsieur X... fait valoir que le promettant était parfaitement informé préalablement la signature de la promesse de l'existence d'un alignement, qu'il avait effectué des démarches auprès de la ville de Mérignac pour trouver un local de substitution, qu'il a volontairement omis d'informer son acquéreur de l'existence de la servitude d'alignement ; Or il résulte de la note d'urbanisme du 4 juin 2007 transmise à Monsieur X... par courrier du 13 juin 2007 et qu'il dit avoir reçue le 15 juin 2007 que la parcelle cadastrée BV 59... où est située la pharmacie est frappée d'alignement par l'élargissement de cette voie ; Les renseignements directement obtenus par Monsieur X... auprès de la communauté urbaine de Bordeaux où il a été invité à se rendre par la société JurisPharma, confirmés par courrier, ont révélé que l'immeuble était frappé d'alignement-sur une profondeur de 3, 50 mètres selon Monsieur X..., de 2, 50 mètres selon la SNC C...
A...- en vertu d'un plan d'alignement adopté par le conseil de la Communauté du 23 septembre 1999 inscrit au plan d'occupation des sols de la communauté urbaine par arrêté du 23 juin 2000 et repris par le plan local d'urbanisme approuvé le 21 juillet 2006 par le conseil de la communauté ; Toutefois, aucun élément ne permet de retenir que le promettant connaissait précisément la situation juridique de l'immeuble au regard des prescriptions d'urbanisme alors qu'il n'est que locataire des murs commerciaux et que, dans ces conditions, l'affirmation faite dans l'acte selon laquelle à sa connaissance, l'immeuble ou est exploité le fonds n'est pas visé par des opérations de voirie, ni en saillie par rapport à l'alignement approuvé est mensongère et procède d'une intention de tromper le bénéficiaire pour le déterminer à acquérir le fonds ; A cet égard, le témoignage de Monsieur B... qui indique avoir entendu l'adjoint du maire de Mérignac, lors d'un entretien avec Monsieur X..., dire que Monsieur A..., associé de la SNC C...
A..., avait rencontré la municipalité au sujet d'un projet de transfert de l'officine dans de nouveaux locaux dans le cadre d'un aménagement de la Zac centre-ville et qu'a été évoqué à cette occasion l'alignement de l'immeuble qui abritait l'officine, alignement qui ne pouvait être ignoré des riverains, outre qu'il n'est pas régulier et ne répond pas aux exigences de l'article 202 du code de procédure civile, n'est pas parfaitement précis sur la date de l'entretien en question avec l'adjoint au maire de la commune de Mérignac. A supposer néanmoins que la titulaire de l'officine, la SNC C...
A..., ait été informée, à la suite notamment du conseil de quartier destiné précisément à assurer une publicité au plan d'urbanisme et recueillir les avis des riverains concernés, de l'alignement de l'immeuble, ce qu'elle ne conteste d'ailleurs pas vraiment puisque le notaire indique dans une correspondance adressée en juin 2007 à JurisPhama que l'alignement avait été évoqué auprès de Monsieur X... lors de sa visite des lieux avant la signature de la promesse, il n'est cependant pas établi, contrairement à ce qui est soutenu, que Monsieur X... ait fait de l'existence de cette servitude un élément essentiel de son consentement à la cession. Monsieur X... a en effet accepté dans l'acte de considérer que, une fois les renseignements d'urbanisme obtenus, le seul fait de l'alignement ne sera considéré comme une condition suspensive que s'il rend l'immeuble impropre à sa destination, acceptant ainsi que dans le cas contraire, le fait que l'immeuble soit frappé d'alignement ne pouvait, du fait de réalisation de cette servitude, entraîner la caducité de la promesse ; Dans ces conditions, les déclarations du promettant qui n'est pas le propriétaire des murs commerciaux suivant lesquelles à sa connaissance, il n'existait pas de servitude d'alignement bien que ce fait s'est avéré inexact, ne peuvent être considérées comme ayant été déterminantes dans la volonté de Monsieur X... d'acquérir le fonds de commerce laquelle s'apprécie à la date de la signature ; II s'ensuit que Monsieur X... échoue à faire la preuve d'un vice du consentement entraînant la nullité de l'acte » (arrêt p. 6-7),
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « il n'est pas démontré que la société C...- A... qui n'était que locataire commercial, connaissait le contenu de l'acte administratif qui portait le plan d'alignement ; que selon les stipulations contractuelles, l'alignement n'était susceptible d'entraîner la caducité de l'acte que dans le cas où l'alignement aurait pour effet de rendre l'immeuble impropre à sa destination ; que M. X... avait accepté d'acquérir une officine située dans un immeuble qui était visiblement en saillie par rapport aux autres bâtiments de la voirie en bordure de laquelle il se trouvait et qu'il savait donc que cette officine était exposée à un alignement ; que l'éventualité de cet l'alignement ne pouvait constituer un élément déterminant du consentement de M. X... compte tenu de la configuration des lieux ; qu'il n'est pas établi que l'existence d'un plan d'alignement empêcherait l'exploitation du fonds de commerce ; que les parties ont expressément envisagé le cas dans lequel les déclarations du vendeur n'auraient pas été confirmées par les documents d'urbanisme et en ont tiré les conséquences ; qu'il n'y a donc pas lieu de prononcer la nullité de l'acte » (jugement p. 7),
ALORS QUE, D'UNE PART, M. X... faisait valoir dans ses conclusions d'appel (conclusions du 22 avril – Prod. 7 p. 6 et 7) que par une lettre du 23 novembre 2007 produite aux débats (Prod. 8), la Communauté urbaine de Bordeaux avait indiqué que l'approbation du plan d'alignement en 1999 avait fait l'objet d'une publicité générale ainsi que d'une information individuelle par lettre recommandée aux riverains frappés par le projet, et que Mme Z..., co-gérante de la SNC C...- A... et copropriétaire indivise des locaux dans lesquels est exploitée l'officine, s'était manifestée par une lettre du 3 juillet 1999 à laquelle il lui avait été répondu le 8 juillet en lui indiquant qu'elle était frappée par le projet ; qu'en énonçant qu'aucun élément ne permettait de retenir que le promettant connaissait précisément la situation juridique de l'immeuble au regard des prescriptions d'urbanisme alors qu'il n'était que locataire des murs, sans répondre à ce chef déterminant des conclusions d'appel de M. X... ni s'expliquer sur la lettre de la CUB du 23 novembre 2007, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
ALORS QUE, D'AUTRE PART, la contradiction de motifs équivaut à leur absence ; qu'en l'espèce, en énonçant à la fois qu'« aucun élément ne permet de retenir que le promettant connaissait précisément la situation juridique de l'immeuble au regard des prescriptions d'urbanisme » (arrêt p. 6, § 5), et que la SNC C...- A... « ne conteste pas vraiment » (arrêt p. 7 alinéa1er) avoir été informée de l'alignement de l'immeuble, puisque son notaire Maître Y... avait écrit dans une lettre du 27 juin 2007 que M. A..., associé de la SNC C...- A..., lui avait indiqué que cet alignement avait été évoqué avec M. X... lors de la visite des lieux, la cour d'appel, qui s'est prononcée par des motifs contradictoires, a encore violé l'article 455 du Code de procédure civile.
ALORS QUE DE TROISIEME PART, le dol est une cause de nullité lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'en l'espèce, M. X... faisait valoir dans ses conclusions d'appel (Prod. 7 p. 11) qu'il n'aurait pas accepté l'absence de condition suspensive tenant au seul alignement, sans la déclaration préalable du promettant selon laquelle l'immeuble n'était pas frappé d'alignement à la date de la promesse ; qu'en considérant que cette déclaration, bien que s'étant avérée inexacte, ne pouvait être considérée comme ayant été déterminante de l'engagement de M. X... dès lors que l'immeuble était visiblement en saillie et que M. X... avait accepté que le seul alignement ne constituerait pas à lui seul une condition suspensive, sans rechercher si la déclaration mensongère du cédant relative à l'absence d'alignement ne l'avait pas déterminé à consentir à la clause prévoyant que l'alignement ne constituerait pas, à lui seul, une condition suspensive, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil.
ALORS QU'ENFIN, en toute hypothèse, se rend coupable de dol le vendeur d'un fonds de commerce qui n'avertit pas l'acquéreur des incidences concrètes de la servitude d'alignement grevant l'immeuble dans lequel est exploité le fonds ; qu'en l'espèce, M. X... faisait valoir dans ses conclusions d'appel (Prod. 7 p. 14) que le plan d'alignement avait pour effet d'amputer l'officine d'un tiers au moins de sa surface de vente, que l'officine avait finalement été vendu à un tiers avec un prix diminué de 70. 000 € et que l'acquéreur avait décidé le transfert du fonds dans un autre lieu ; qu'en se bornant à retenir, pour considérer que l'existence de cette servitude d'alignement ne constituait pas un élément déterminant de son consentement, que M. X... avait accepté que le seul fait de l'alignement ne constituerait pas une condition suspensive, sans rechercher, comme elle l'y était invitée, s'il aurait consenti à cette acquisition s'il avait connu les incidences concrètes de l'alignement sur l'exploitation du fonds, la cour d'appel a encore privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement ayant débouté M. X... de sa demande en annulation pour dol de la promesse de cession d'une officine de pharmacie conclue avec la SNC C...- A... le 14 mai 2007, de l'avoir condamné à payer à la SNC C...- A... les sommes de 155. 000 €, montant de l'effet de commerce à l'ordre de cette société remis à la société Juris Pharma désignée en tant que séquestre amiable, et de 477, 76 € correspondant au coût du procès-verbal de carence
AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur l'impact de la servitude d'alignement sur la destination de l'immeuble : La note d'urbanisme faisant apparaître l'existence de la servitude d'alignement a été adressée à Monsieur X... le 13 juin 2007 ; il indique l'avoir reçu le 15 juin 2007 et il a par fax du 25 juin 2007 et lettre recommandée adressée au notaire le même jour revendiqué la caducité de la promesse de cession ; L'acte de cession lui faisant obligation, au cas où il entendait se prévaloir d'une condition suspensive, d'agir " dans le délai de dix jours à partir du moment où les documents (révélant l'existence de servitudes) " lui auront été notifiés ", il doit être considéré alors que le certificat d'urbanisme lui a été communiqué par lettre simple et sans date certaine, qu'il a agi dans le délai de dix jours à compter du jour où il a eu connaissance de la servitude d'alignement. Ladite servitude affectant l'immeuble ne peut être considérée comme constituant une condition suspensive et entraîner la caducité de la promesse que si elle rend l'immeuble impropre à sa destination ; Or cette preuve ne saurait résulter du fait non parfaitement démontré que la réduction de la surface de vente affectera, selon les dires de Monsieur X..., le chiffre d'affaires de l'officine et compromettra nécessairement sa rentabilité alors que le recul de l'immeuble non encore programmé n'est susceptible d'affecter que l'emprise de la façade en saillie en interdisant sur cette portion toute construction ou reconstruction et qu'il n'est nullement établi que l'acquéreur du fonds ne puisse, en considération de cet alignement, modifier les caractéristiques du fonds et notamment l'espace de vente accessible à la clientèle dès lors que le fonds, qui s'étire sur une longueur de 35 mètres comprend boutique, arrière-boutique, laboratoire, bureau et réserves et qu'il n'est à cet égard nullement démontré par un document probant que le comptoir de vente qui se trouve actuellement à 5, 5 mètres de la vitrine ne puisse être déplacé du fait de l'existence d'une cage d'escalier ou encore d'une dénivellation du sol. La lette du Crédit Agricole du 6 juillet 2007 indiquant que du fait de l'existence de la servitude d'alignement et faute de pouvoir en mesurer l'impact, il ne peut proroger son accord de financement ne saurait précisément valoir démonstration de ce que l'officine n'est pas viable alors qu'il résulte de ce courrier écrit en termes généraux, sans référence précise à la servitude affectant l'immeuble concerné et postérieurement au refus de signature de l'acte, qu'il existe pour la banque un rapport entre le financement de l'opération et l'impact de cette servitude ; Le fait encore que le chiffre d'affaires de la SNC C...
A... avait baissé de 2004 à 2006 et que le ratio résultat/ chiffre d'affaires était passé de 4, 14 % en 2004 à 1, 76 % en 2005 et 1 % en 2006, faits connus du bénéficiaire, ne constitue aucunement la preuve que des aménagements des locaux étaient impossibles du fait de la servitude, Monsieur X... ayant signé en connaissance de ces résultats et en prévision d'une amélioration par des aménagements dont il ne prouve pas l'impossibilité de les réaliser ; La circonstance enfin que le nouvel acquéreur, informé de la servitude a acquis le fonds à un prix moindre n'emporte pas davantage la conviction de l'absence de pérennité du fonds qui est toujours exploité au même lieu, le bénéficiaire qui aurait pu lui-même bénéficier de la faculté de transfert du fonds qu'il reproche au promettant d'avoir cherché à mettre en oeuvre, n'ayant pas demandé de diminution du prix en raison de la servitude d'alignement et les garanties demandées au nouvel acquéreur, supérieures selon lui aux garanties qui lui ont été demandées ne sont pas nécessairement en relation directe et certaine avec la situation du fonds ; II s'ensuit que Monsieur X... ne démontre pas que la servitude d'alignement de l'immeuble a rendu celui-ci impropre à sa destination ; En conséquence, la promesse de cession n'étant pas caduque du fait de la servitude d'alignement et alors qu'à la date prévue pour la vente, la condition tenant au financement était réalisée, la vente a été résolue par la faute du bénéficiaire qui sommé de se présenter pour réitérer l'acte a refusé de signer. Il est donc redevable conformément aux dispositions de la promesse de la somme de 155 000 € " payable comptant par le séquestre " entre les mains duquel ladite somme a été payée par billet à ordre ; La remise d'un billet à ordre signé pour le compte de l'EURL X... entre les mains du séquestre ne constitue qu'une garantie de paiement qui n'affecte pas l'obligation du promettant de payer la somme due en cas de non réalisation de la vente par son fait » (arrêt p. 7-8),
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « l'existence d'un plan d'alignement entraîne l'interdiction d'édifier des constructions nouvelles et d'effectuer des travaux confortatifs sur la partie concernée des immeubles existants ; que la servitude n'aurait pas empêché M. X... de modifier l'enseigne ou même le crépissage des murs ; que la preuve du fait que l'existence du plan d'alignement ne faisait pas obstacle à l'exploitation de l'officine résulte de la circonstance que le fonds de commerce a été vendu, par la suite, à un autre acquéreur, la société Laurin Vella, à qui avait été communiquée par la note d'urbanisme » (jugement p. 8),
ALORS QUE, D'UNE PART, la clause de la promesse prévoyant que le seul alignement ne serait pas considéré comme une condition suspensive « à moins qu'il ne rende l'immeuble impropre à sa destination » impliquait que l'alignement constituerait au contraire une condition suspensive s'il rendait l'immeuble impropre à sa destination en sa configuration à la date de la vente ; que M. X... faisait valoir dans ses conclusions d'appel (Prod. 7 p. 13 et 14) que l'alignement amputait l'officine d'un tiers de sa surface de vente, ce qui le rendait impropre à sa destination ; qu'en retenant que l'alignement ne rendait pas l'immeuble impropre à sa destination, dès lors qu'il n'était pas établi que l'acquéreur ne puisse modifier les caractéristiques du fond qui comprend boutique, arrière-boutique, laboratoire, bureau et réserves, et qu'il n'était pas démontré que le comptoir de vente qui se trouve actuellement à 5, 5 m de la vitrine ne puisse être déplacé, quand l'impropriété de l'immeuble à sa destination du fait de l'alignement devait être apprécié eu égard à sa configuration à la date de la vente, sans tenir compte d'éventuelles transformations susceptibles d'être ultérieurement apportées au fonds, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil.
ALORS QUE, D'AUTRE PART, M. X... faisait valoir dans ses conclusions d'appel que le nouvel acquéreur, auquel la note d'urbanisme avait été communiquée, avait obtenu une diminution de 70. 000 € sur le prix de cession et l'autorisation administrative de transférer le fonds en un autre lieu, ce qui démontrait que l'alignement avait rendu l'immeuble impropre à sa destination ; (Prod. 7 p. 22) qu'en refusant de constater la caducité de la promesse aux motifs inopérants que M. X... aurait pu bénéficier lui-même de ces avantages, sans rechercher si la réduction de prix et le transfert du fonds obtenus par le nouvel acquéreur ne résultaient pas de l'impropriété de l'immeuble à sa destination du fait de l'alignement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1181 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
(très subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X... de sa demande tendant à voir condamner la société d'avocats Juris Pharma, rédacteur de la promesse de cession du 14 mai 2007, à le garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre,
AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur la responsabilité de la société Juris Pharma : Monsieur X... invoque que la société Juris Pharma a agi avec une légèreté blâmable à son égard et manqué à son obligation de conseil en ce qu'elle a admis avoir inséré dans l'acte concernant la servitude éventuelle d'alignement une clause type sans l'adapter à la situation particulière et proposé une rédaction de l'acte au terme de laquelle il est affirmé que l'immeuble n'est pas frappé d'alignement alors qu'il est démontré que la SNC C... était informée de ce fait, en ce qu'elle a incité Monsieur X... à accepter la clause au terme de laquelle cet alignement ne serait considéré comme une condition suspensive que si cette servitude rendait l'immeuble impropre à sa destination, ce qu'il n'aurait pas accepté s'il avait connu l'existence de la servitude ; Or, Monsieur X... échoue à démontrer en quoi l'existence de cette clause dont il a saisi la portée en demandant la caducité de la promesse était inadaptée à sa situation particulière alors qu'il ne fait état d'aucune demande particulière antérieure à la signature de l'acte adressée la société Juris Pharma par laquelle il aurait attiré son attention sur l'importance particulière qu'il attachait à l'existence de la servitude d'alignement dont il était question dans l'acte ; II s'ensuit que la société Juris Pharma qui ne peut être tenue pour responsable des affirmations inexactes du vendeur, en faisant insérer à l'acte une clause prévoyant qu'en cas d'existence d'une servitude d'alignement, ladite servitude ne serait considérée comme condition suspensive que si elle rendait l'immeuble impropre à sa destination n'a pas manqué à son devoir de conseil ou encore à son obligation en tant que rédacteur de l'acte d'assurer l'efficacité de celui-ci ; L'allégation par Monsieur X... que le billet à ordre remis à la SEP Juris Pharma ès-qualités de séquestre est libellé à l'ordre de l'EURL X... qui devait être le bénéficiaire final de la cession alors que par la faute de la société JurisPharma, il demeure seul débiteur de la somme due est impropre à démontrer une faute de la société Juris Pharma qui avait prévu la faculté pour Monsieur X... de se substituer une personne morale lors de la réitération ; iI n'invoque à cet égard aucune circonstance permettant de retenir que la société Juris Pharma a commis une faute à cet égard et contrevenu à un engagement en établissant la promesse à son nom avec faculté de substitution par une personne morale lors de la réitération de l'acte » (arrêt p. 8-9),
ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES que M. X... reproche à l'agence de transaction, Pharm'Aquitaine et au rédacteur de l'acte, la société Juris Pharma, d'avoir failli à leur obligation de conseil et d'information s'agissant de la situation administrative de l'immeuble au regard de l'alignement et de la clause dérogatoire excluant l'alignement de la condition suspensive sauf dans le cas d'un immeuble rendu improppre à sa destination ; que M. X... a adressé une lettre datée du 25 juin 2007 à la société C...- A... qui énonçait notamment : « aux termes de cette promesse (p. 11), vous avez déclaré qu'à votre connaissance » … l'immeuble où est exploité ledit fonds, n'est pas visé par des opérations de voirie, ni en saillie par rapport à l'alignement approuvé … Cette promesse a été consentie sous diverses conditions suspensives et notamment « l'obtention d'une note de renseignement d'urbanisme confirmant exactement les déclarations faites ci-dessus à ce sujet par le promettant ou d'une note de renseignement d'urbanisme … Le 4 juin, votre notaire, Maître Y..., a été rendu destinataire d'un certificat indiquant que « la parcelle citée est frappée d'alignement par l'élargissement de cette voie (plan d'alignement approuvé inscrit sur la liste des servitudes d'utilité publique) … Compte tenu de cette situation, la promesse signée le 14 mai 2007 est caduque et je demande au Cabinet Juris Pharma de me restituer le billet à ordre d'un montant de 155 000 € que je lui avais remis, à titre de séquestre amiable … » ; qu'il résulte de cette correspondance que M. X... était parfaitement informé de la portée de la clause relative à l'alignement ; que M. X... doit être débouté de sa demande de garantie par les sociétés Pharm'Aquitaine et Juris Pharma.
ALORS QUE, D'UNE PART, le conseil juridique, rédacteur d'actes, est tenu à ce titre d'une obligation de conseil, et doit s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il etablit ; que manque à ce devoir de conseil le conseil juridique qui insère dans l'acte qu'il rédige des clauses contradictoires ; qu'en l'espèce, comme le faisait valoir M. X... dans ses conclusions d'appel (Prod. 7 p. 27), la clause prévoyant une condition suspensive liée à l'obtention d'une note de renseignement d'urbanisme « confirmant exactement les déclarations faites ci-dessus à ce sujet par le promettant », notamment quant à l'absence d'alignement, et stipulant ensuite que le seul alignement ne serait pas considéré comme une condition suspensive, était intrinsèquement contradictoire, comme stipulant à la fois que l'absence d'alignement constituait une condition suspensive, et qu'elle ne l'était pas ; qu'en écartant toute responsabilité de la société Juris Pharma au titre de son devoir de conseil, la cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil.
ALORS QUE, D'AUTRE PART, le conseil juridique, rédacteur d'actes, est tenu, en vertu de son devoir de conseil, de prendre l'initiative de conseiller les deux parties à la convention sur la portée des engagements souscrits ; qu'en retenant, pour débouter M. X... de son action en responsabilité contre la société d'avocats Juris Pharma, rédacteur de la promesse du 14 mai 2007, qu'il n'avait pas attiré l'attention de celle-ci sur l'importance particulière qu'il attachait à la servitude d'alignement dont il était question dans l'acte, quand il appartenait à la société Juris Pharma de mettre en garde M. X... sur le fait que la portée de la condition suspensive tenant à l'obtention d'une note d'urbanisme confirmant exactement les déclarations du promettant quant à l'absence d'alignement, était contredite par celle prévoyant que l'alignement ne serait pas considéré à lui seul comme une condition suspensive, la cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil.
