LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé, par un motif non critiqué, que l'article L. 111-5 du code de l'urbanisme ne pouvait s'appliquer aux engagements contractuels et ne concernait que la reproduction pure et simple de documents administratifs, ce qui n'était pas le cas des dispositions visées, relatives à l'implantation et à la surface des bâtiments et que le garage réalisé en limite de lot et d'une superficie supérieure à celle autorisée pour les construction annexes, ne respectait pas l'article 9 du cahier des charges, précisant que les constructions devaient être implantées suivant l'emplacement obligatoire déterminé pour chaque lot conformément au plan du lotissement, la cour d'appel, qui a pu retenir que le garage, qui empiétait partiellement sur le fond voisin, constituait une construction annexe, a justement déduit de ces seuls motifs qu'il était irrégulier au regard des clauses contractuelles du cahier des charges et que sa démolition devait être ordonnée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu que la cour d'appel a souverainement retenu que la plantation arbustive proposée par les époux X... n'était pas de nature à supprimer la vue irrégulière existante ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a, par une appréciation souveraine des éléments de preuve qui lui étaient soumis, retenu que rien ne permettait d'affirmer la présence d'un remblai et l'existence d'une vue irrégulière ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer aux consorts Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze mai deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Defrénois et Lévis, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR condamné, sous astreinte, les époux X... à démolir le garage implanté sur leur terrain en contravention aux dispositions du cahier des charges, et dont les fondations empiètent sur la propriété Y... ;
AUX MOTIFS QUE le tribunal a, par des motifs que la cour adopte, décidé que le garage de M. et Mme X... devait être détruit d'une part en raison de son implantation sur le terrain des consorts Y... et d'autre part en raison de la violation du cahier des charges ; que les appelants ne font valoir en appel aucun moyen pour infirmer cette décision ; qu'au surplus, l'empiétement constaté lors de la vue des lieux n'est pas sérieusement contesté par les appelants et il importe peu que seul le soubassement d'un des murs du garage dépasse de 0, 30 mètres sur la parcelle Y... (arrêt, p. 5) ;
1°) ALORS QUE les premiers juges avaient retenu qu'en raison de son empiètement de 30 cm sur le terrain des consorts Y..., le sous-bassement du garage des époux
X...
devait être supprimé ; qu'en retenant, pour en adopter les motifs, que le jugement avait décidé que le garage devait être détruit en raison de son implantation sur le terrain des consorts Y..., la cour d'appel a dénaturé la décision de première instance et ainsi violé l'article 4 du code e procédure civile ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'en vertu de l'article 16 du cahier des charges, les bâtiments annexes d'un rez-de-chaussée seulement peuvent être construits jusqu'à la limite séparative de propriété ; qu'il ne peut y avoir plus d'un bâtiment annexe par lot et sa surface est limitée à 25 m2 ; qu'il n'est pas contesté que le garage des époux
X...
a une surface de 45 m2 ; que si les appelants contestent le caractère d'annexe du garage qui selon eux fait partie intégrante avec la maison dont il est accessible par une porte d'entrée, il résulte des photographies que le garage n'est relié à la maison d'habitation que par une portion de mur dont la fonction est purement esthétique ; que le fait qu'il possède une porte d'entrée à proximité de la maison d'habitation ainsi qu'un carrelage commun à celle-ci n'est pas de nature à permettre de considérer qu'il fait partie intégrante de la maison ; que le garage est une dépendance ou un bâtiment annexe au sens du cahier des charges qui ne mentionne pas que les dépendances doivent être " légères " (arrêt, p. 5) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'article 9 du cahier des charges du lotissement prévoit « les constructions seront implantées suivant l'emplacement obligatoire déterminé sur chaque lot conformément au plan de lotissement ayant fait l'objet de l'arrêté préfectoral » ; que l'article 16 de ce même cahier des charges limite à 25 mètres carrés la surface des bâtiments annexes ; que le garage des époux
X...
n'est pas une pièce habitable et constitue bien un bâtiment annexe, le fait qu'il soit relié au corps d'habitation, bâtiment principal, n'étant pas de nature à lui retirer ce caractère d'annexe ; que sa surface est de plus de quarante-cinq mètres carrés ; qu'il n'est pas implanté à l'endroit prévu sur le plan de masse modifié après la division de deux parcelles, approuvé par arrêté préfectoral du novembre 1979 ; que les époux Y... sont donc en droit d'en exiger la démolition en application de l'article 1143 du code civil (jugement, p. 4 et 5) ;
2°) ALORS QUE selon l'article 16 du cahier des charges du lotissement litigieux « (...) les bâtiments annexes d'un rez-de-chaussée seulement, peuvent être construits dans les cours et espaces libres intérieurs jusqu'aux limites séparatives des propriétés en dehors des marges de reculement prévues en bordure des voies, à condition que l'égout des toitures ne soit pas élevé de plus de 2 m 20 au dessus du sol et que leur hauteur totale n'excède pas 3 m 50. Ils devront être construits en mêmes matériaux que le bâtiment principal et leur façade traitée de la même façon que celle de ce bâtiment. Il ne peut y avoir plus d'un bâtiment annexe par lot et sa surface est limitée à 25 m2 » ; qu'en retenant, pour condamner les époux X... à démolir leur garage, que celui-ci, dont elle avait constaté qu'il était relié à la maison et avait un sol commun avec celle-ci, constituait un bâtiment annexe d'une surface supérieure à celle autorisée par l'article 16 du cahier des charges du lotissement, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et ainsi violé l'article 1134 du code civil ;
3°) ET ALORS, au demeurant, QU'en statuant comme elle l'a fait sans répondre aux conclusions des exposants faisant valoir que dans le cadre de l'obtention du permis de construire, les services instructeurs avaient considéré l'ensemble maison et garage comme un bâtiment unique, non soumis au respect de la distance de 4 m entre deux bâtiments non contigus imposée par le plan d'occupation des sols (conclusions des exposants, p. 13, § 3), ce dont il résultait que le garage ne constituait pas un bâtiment annexe, la cour d'appel a privé sa décision de motifs en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE l'acte de vente du terrain à bâtir dressé le 27 septembre 1997 par Me Z..., notaire à Obernai, par lequel les époux X... ont acquis le terrain indique que le terrain fait partie du lotissement Stierkopf à Molsheim : " L'acquéreur s'oblige, au moment de l'exécution de son projet de construction au respect du règlement du lotissement et du cahier des charges, dont il reconnaît qu'une copie lui a été remise préalablement à la signature des présentes " ; que les clauses du cahier des charges d'un lotissement engagent les colotis entre eux (Cass. Civ. 3ème 17/ 06/ 2009), le cahier des charges est un document de nature contractuelle pour l'ensemble de ses dispositions qu'il ait ou non été approuvé par arrêté préfectoral ; que dès lors, l'argument selon lequel le cahier des charges est caduc en raison de l'arrêté préfectoral du 13 mars 1958 est inopérant ; que l'avis de la mairie de Molsheim sur la caducité des règles d'urbanisme d'un lotissement approuvé depuis plus de 10 ans et l'appréciation de M. D..., président de l'association familiale des propriétaires du lotissement Stierkopf, selon laquelle le cahier des charges a cessé de s'appliquer depuis 1979, date d'entrée du POS sont sans emport sur l'application du cahier des charges entre les colotis en raison du caractère contractuel, et non formel, de ce document ; que la non publication au livre foncier ne peut s'opposer à l'application de ce cahier des charges, au respect duquel les époux X... se sont engagés dans l'acte de vente du terrain (arrêt, p. 5) ;
ET AUX MOTIFS QUE si l'article L. 111-5 du code de l'urbanisme issu de la loi du 13 décembre 2000 stipule que la reproduction d'un cahier des charges ne confère pas à ce document d'urbanisme un caractère contractuel, cet article est postérieur à l'acte notarié et au cahier des charges et ne peut avoir d'effet rétroactif ni s'appliquer aux engagements contractuels résultant de l'acte de vente peu important l'absence d'assemblée générale des colotis, M. D... n'étant au surplus pas président d'une association syndicale du lotissement mais d'une association dont l'objet est sans relation avec le respect du cahier des charges (arrêt, p. 5 et 6) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il n'est en effet pas contestable que le document intitulé " cahier des charges ", expressément visé par l'acte d'achat de leur terrain par les consorts X..., qu'ils se sont engagés à respecter, et dont ils ont reconnu détenir un exemplaire, présente un caractère contractuel ; que le notaire des demandeurs précise bien, dans son courrier du 19 février 2008 " vous me dites n'avoir retrouvé aucune trace de ce règlement de lotissement, seul le cahier des charges étant en votre possession " ; que les développements des époux X... sur le caractère réglementaire et non contractuel du règlement du lotissement sont sans intérêt, puisque les consorts Y... n'invoquent pas le règlement du lotissement, mais le cahier des charges, auquel une jurisprudence constante accorde un caractère contractuel, quelle que soit la date à laquelle il a été établi, qu'il ait ou non été approuvé par l'autorité publique ; qu'il n'y a par ailleurs pas lieu d'extraire du cahier des charges, comme semblent vouloir le faire les demandeurs, les clauses relatives à l'implantation et à la surface des bâtiments ; que ces règles peuvent en effet constituer à la fois des règles d'urbanisme et des règles contractuelles, dès lors que les parties ont entendu leur donner un tel caractère contractuel en les insérant dans le cahier des charges ; qu'il est rappelé, sur ce point, que l'article L. 111-5 du code de l'urbanisme n'était pas en vigueur au jour de l'adoption du cahier des charges et n'est pas applicable en l'espèce ; que cet article ne concerne au surplus que la reproduction pure et simple de documents administratifs, ce qui n'est pas le cas des dispositions visées (jugement, p. 5) ;
4°) ALORS, subsidiairement, QUE l'article L. 111-5 du code de l'urbanisme dans sa version issue de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 est d'application immédiate ; qu'en jugeant ce texte non applicable en l'espèce, la cour d'appel a violé l'article L. 111-5 du code de l'urbanisme ;
5°) ET ALORS, encore subsidiairement, QUE selon l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme (article L. 315-2-1 ancien) les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu ; que selon l'article L. 111-5 du même code, la seule reproduction ou mention d'un document d'urbanisme ou d'un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne confère pas à ce document ou règlement un caractère contractuel ; qu'en jugeant que le cahier des charges du lotissement était de nature contractuelle sans rechercher si, comme le faisaient valoir les exposants, sous un tel intitulé le document ne contenait pas des dispositions réglementaires constituant le règlement du lotissement, devenu caduc, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 111-5 du code de l'urbanisme, ensemble l'article 1134 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR condamné, sous astreinte, les époux X... à supprimer la terrasse située à l'angle de leur propriété et surplombant le terrain des consorts Y..., en retirant les blocs de pierre et gravats adossés contre le muret séparatif appartenant aux consorts Y..., et à remettre le mur dans son état initial ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il résulte de la vue des lieux que le terrain des appelants est aménagé en terrasse dont l'extrémité de la partie supérieure se termine par un enrochement et surplombe une partie du terrain des consorts Y... créant une vue sur celui-ci ; que les appelants ne contestent pas la réalité des travaux mais estiment que l'empilement de blocs de roches ne constitue pas une terrasse et qu'il ne s'agit pas d'une vue au sens de l'article 678 du code civil, le terrain devant être planté d'arbres ; que cet article prohibe les vues droites à moins de 19 dm de distance entre le mur où on les pratique et l'héritage voisin ; que si les travaux réalisés par M. et Mme X... ne sont pas destinés à être une terrasse au sens commun du terme, ils constituent un exhaussement de terrain d'où on peut exercer une servitude de vue sur le fonds des consorts Y... ; que le fait qu'une plantation arbustive dense doive être plantée sur cette terrasse (courrier de M. A... du 27 février 2010) n'est pas de nature à rendre la surélévation du terrain régulière ; que contrairement à ce qu'affirme M. A..., l'empilement de blocs de roche est adossé au muret séparatif et non en retrait de celui-ci ; que dès lors, c'est à bon droit que le tribunal a ordonné la suppression de cette vue irrégulière (arrêt, p. 4) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la mise en place sur la propriété X... d'une terrasse formée d'un empilement de blocs de roche adossé au muret séparatif et surplombant nettement le terrain Y... a été constatée lors de la vue des lieux ; que cette terrasse constitue une vue contrevenant aux dispositions de l'article 678 du code civil et devra donc être supprimée ; que les époux X... affirment que cette terrasse sera rendue inaccessible par la mise en place d'un massif d'arbustes, qui n'existait toutefois pas au jour de la vue des lieux, et dont il n'est pas démontré qu'il ait été implanté depuis ; que la suppression de cette terrasse sera donc ordonnée (jugement, p. 4) ;
ALORS QU'il peut être fait obstacle à la démolition des ouvrages construits en méconnaissance de l'article 678 du code civil lorsque des aménagements de nature à interdire les vues prohibées sont réalisés ; qu'en retenant, pour condamner les époux X... à supprimer la terrasse située à l'angle de leur propriété, que le fait qu'une plantation arbustive doive être plantée sur cette terrasse n'était pas de nature à rendre la surélévation du terrain régulière, quand il en résultait au contraire qu'elle supprimerait la vue sur l'héritage des consorts Y..., la cour d'appel a violé l'article 678 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté les époux X... de leurs demandes tendant à voir les consorts Y... à évacuer le remblai et à supprimer la vue en application de l'article 678 du code civil ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE les époux X... se réfèrent à des attestations de témoins selon lesquelles le lieu dit " Felsen " n'a jamais été une décharge ; que c'était pour M. B... un terrain de jeux idéal ni remblayé ni servant de décharge ; qu'outre que les signataires des attestations ne précisent pas le numéro de la parcelle concernée, les photographies datées versées aux débats par les consorts Y... ne démontrent pas qu'ils auraient créé un remblai ; que la photographie n° 6 prise le 2 février 2004 antérieurement aux travaux effectués par les appelants met en évidence un terrain boisé de nombreux taillis sans aucun remblai ; que la comparaison entre la photographie (pièce 11 des consorts Y...) avec celle montrant la situation actuelle n'établit pas que les consorts Y..., qui ont construit leur maison il y a plus de 30 ans auraient créé un remblai sur la parcelle voisine ; que lors de la vue des lieux, le premier juge a constaté que le niveau du terrain Y... est assez régulier sans dénivellation particulière et que rien ne permet d'affirmer la présence de remblai ; que les époux X... ne précisent pas l'endroit exact du remblai qu'ils reprochent à leurs voisins ; que si Me C..., huissier de justice, a constaté le 24 mai 2005 la présence de remblais sur les parcelles 390 et 301 en contrebas de la parcelle 387 (Y...), curieusement, les époux X... ne produisent pas la photographie n° 6 jointe au procès-verbal de constat ; qu'en tout état de cause, comme l'a souligné le tribunal, aucun élément ne permet de déterminer l'origine du remblai ; que le jugement déféré sera confirmé (arrêt, p. 3 et 4) ;
ET QUE le premier juge a constaté que l'extrémité inférieure de la propriété des consorts Y... est retenue par un muret ; que si celui-ci empiétait partiellement sur la propriété des appelants, il n'a constaté ni remblai ni création d'une vue sur la propriété X... ; que le sentier invoqué existe toujours mais a seulement été déplacé et les photographies ne démontrent pas qu'il aurait été sensiblement modifié ni que les consorts Y... seraient intervenus sur la pente naturelle du terrain ; que l'appel est mal fondé sur ce point (arrêt, p. 4) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les demandeurs ne fournissent aucun élément de preuve quant au fait que les remblais, déchets et autres tas de bois se trouvant sur leur propriété aient été apportés par les époux Y... ; que cette demande, au surplus particulièrement imprécise, sera donc rejetée (jugement p. 3) ;
ET QUE l'apport de remblai et la modification de la pente naturelle du terrain par les époux Y... ne sont pas établis ; que la ligne de la pente est interrompue par le muret, sans que la mise en place de ce muret ait eu pour conséquence de rehausser le terrain des époux Y... ; qu'il n'y a donc pas eu de création d'une vue et il ne sera pas fait droit à cette demande (jugement, p. 3) ;
1°) ALORS QUE dans leurs conclusions délaissées, les exposants faisaient valoir que lors de l'acquisition de leur propriété par les époux Y..., le sentier qui passait en contrebas de celle-ci a été rattaché à leur parcelle et remblayé et qu'à cette occasion le remblai excédentaire a été déversé sur la propriété des époux X... (conclusions d'appel, p. 5) ; qu'en jugeant que rien ne démontrait l'origine du remblais sans répondre à ce chef des conclusions des époux X..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE dans leurs conclusions délaissées, les exposants faisaient valoir que lors de l'acquisition de leur propriété par les époux Y..., le sentier qui passait en contrebas de celle-ci a été rattaché à leur parcelle et remblayé et qu'à cette occasion le remblai excédentaire a été déversé sur la propriété des époux X... (conclusions d'appel, p. 5) ; qu'en jugeant qu'aucune vue n'avait été créée sans répondre à ce chef des conclusions des époux X..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
