LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 7 mars 2012), que la société Ottica, locataire d'un local commercial, appartenant à la SCI Balthazar, a sollicité le renouvellement de son bail ; que la bailleresse a refusé ce renouvellement en offrant une indemnité d'éviction puis a assigné la locataire en fixation de cette indemnité ; que, le 22 février 2008, la société Ottica a signé une promesse de cession du droit au bail d'un nouveau local sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt ; que la condition a été levée le 29 avril 2008 ; que, le 26 mai 2008, la SCI Balthazar a notifié à la société Ottica qu'elle exerçait son droit de repentir ; que l'acte de cession du droit au bail a été signé le 30 mai 2008 ;
Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt de déclarer tardif l'exercice du droit de repentir de la SCI Balthazar et de condamner celle-ci à payer une indemnité d'éviction à la société Ottica alors, selon le moyen :
1°/ que les conditions suspensives d'une promesse de cession de bail ne rétroagissent au jour de l'engagement que si l'acte authentique se borne à enregistrer l'accord des parties déjà réalisé sur les éléments essentiels de la cession au jour de la promesse ; qu'invoquant cette règle, la SCI Balthazar avait montré que, lors de la promesse de cession de bail du 22 février 2008, la société civile immobilière propriétaire de l'immeuble s'était bornée par sa gérante statutaire à intervenir à l'acte pour dispenser les parties de la signification prévue par l'article 1690 du code civil ; qu'elle avait ajouté que c'était seulement dans l'acte notarié du 30 mai 2008 que la société propriétaire, par ses deux associées, avait garanti « le cessionnaire du bénéfice du droit au renouvellement de son bail malgré le défaut de durée d'exploitation suffisante conformément à l'article L. 145-8 du code de commerce », renonçant à invoquer ce texte, et acceptant « le cessionnaire comme locataire à compter de ce jour » ; qu'elle avait conclu qu'à défaut d'un accord des parties sur un des éléments essentiels de la cession, celle-ci n'était devenue définitive qu'au 30 mai 2008, soit postérieurement à l'exercice du droit de repentir qui n'était pas ainsi tardif ; qu'en se bornant, en réponse à ce moyen, à énoncer que le bailleur était intervenu à la promesse, que l'ancienne locataire avait pu invoquer son droit au renouvellement et que les éléments essentiels de la cession du droit au bail étaient déjà déterminés, sans opposer aucune réfutation pertinente au moyen soulevé par la SCI Balthazar tiré de ce que la garantie donnée au cessionnaire du droit au bail et l'acceptation du nouveau locataire constituaient des éléments essentiels d'une cession de droit au bail commercial, et que ces éléments n'étaient pas inclus dans la promesse de cession qui mentionnait la seule dispense donnée par la propriétaire de la signification prévue à l'article 1690 du code civil, ce qui ne valait ni garantie du droit au renouvellement, ni acceptation de la nouvelle locataire, la cour d'appel n'a pas justifié légalement sa décision au regard des articles L. 145-8 et L. 145-58 du code de commerce, ensemble l'article 1583 du code civil ;
2°/ qu'en n'opposant aucune réfutation aux conclusions de la SCI Balthazar montrant que les parties avaient expressément donné effet à la cession du bail au 30 mai 2008, ce qui excluait qu'elle puisse être considérée comme acquise au 26 mai 2008, date à laquelle avait été exercé le droit de repentir, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de motifs, violant l'article 455 du code de procédure civile ;
3°/ que la reprise des locaux, qui avait été imposée à la SCI Balthazar par la SARL Otica, et qui avait obligé la SCI Balthazar à faire des travaux dans les lieux pour relouer, n'était pas de nature à priver la bailleresse de l'exercice de son droit de repentir, avec toutes conséquences de droit si bien que l'arrêt attaqué est privé de toute base légale au regard de l'article L. 145-58 du code de commerce ;
Mais attendu qu'ayant relevé que les éléments essentiels de la cession du droit au bail étaient déterminés dans la promesse et que la réalisation de la condition suspensive avait rendu la vente parfaite à la date du 29 avril 2008, la cour d'appel en a exactement déduit, sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, que l'exercice du droit de repentir par la bailleresse le 26 mai 2008 était tardif et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Balthazar aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Balthazar à payer à la société Ottica la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la SCI Balthazar ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois juillet deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la société Balthazar
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que le repentir de la SCI BALTHAZAR n'était pas valable car exercé après que la SARL OTTICA eut acquis définitivement un nouveau droit au bail destiné à sa réinstallation, et condamné la SCI BALTHAZAR à payer à la SARL OTTICA une indemnité d'éviction à fixer après expertise ;
AUX MOTIFS QU'ainsi que l'ont relevé les premiers juges le bailleur était représenté et est intervenu à la promesse authentique de cession de droit au bail consentie par la Société COIFFURE SIGURANI à la Société OTTICA ; qu'en application des dispositions de l'article L. 145-8 du Code de commerce la Société COIFFURE SIGURANI, propriétaire du fonds exploité dans les lieux, a pu invoquer son droit de renouvellement du bail, non contesté par le bailleur, puis procéder à la cession approuvée par le propriétaire des murs ; qu'en conséquence le moyen fondé sur les dispositions de l'article L. 145-8 du Code de commerce présenté par l'appelante ne peut prospérer ; que les premiers juges ont analysé la promesse authentique de cession du 22 février 2008 et démontré que les éléments essentiels de la cession du droit au bail étaient déjà déterminés dans la promesse et que la réalisation de la condition suspensive relative à l'obtention du prêt étant accomplie dès le 29 avril 2008, la Société BALTHAZAR ne pouvait utilement exercer son droit de repentir le 26 mai 2008 ; que l'appelante ne démontre pas que la promesse de cession n'a été conclue que pour faire obstacle à son droit de repentir ; qu'assignée le 8 janvier 2008 en désignation d'un expert aux fins de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction, la Société OTTICA était fondée à chercher un local pouvant lui permettre de continuer à exercer son activité commerciale en centre-ville de BASTIA ; que l'article L. 145-58 du Code de commerce dispose que le droit de repentir du bailleur ayant refusé l'offre de renouvellement du bail ne peut être exercé qu'autant que le locataire n'a pas loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation ; qu'ainsi que l'ont relevé les premiers juges la Société OTTICA était engagée par la promesse de cession dès l'acquisition de la clause suspensive relative à l'obtention du prêt sous peine de devoir payer les dommages-intérêts de 20 000 euros prévus dans la promesse ; qu'au sens de l'article L. 145-58 du Code de commerce, la Société OTTICA avait en conséquence loué un local destiné à sa réinstallation dès le 29 avril 2008, date de l'obtention du prêt sans que la question de l'acquisition de la condition suspensive relative à l'existence d'éventuelle servitude de nature à empêcher l'exercice du bail, stipulée dans l'intérêt de l'acquéreur, n'ait une incidence sur l'engagement contracté ;
ET AUX MOTIFS adoptés du jugement, QUE pour autant, bien que le locataire ait été dans les lieux lors de l'exercice du droit de repentir de la SCI BALTHAZAR, il soutient qu'il avait déjà, à la date du 26 mai 2008, acquis le droit au bail de la SARL COIFFURE SIGURANI ; qu'il ressort en effet de la promesse authentique de cession de droit au bail que la cession était consentie moyennant le prix principal de 260 000 euros, le cédant acceptant que la cession projetée se trouve soumise à la condition suspensive de l'octroi d'un prêt et le cessionnaire versant la somme de 20 000 euros acquise au cédant en cas de non-réitération de la vente par acte authentique ; que le bailleur, à savoir Madame Elisabeth X..., gérant statutaire de la SCI X... FILLES, était représentée à cet acte qui a enregistré à la date du 22 février 2008 l'accord des parties sur la cession du droit au bail et son prix ; que la condition suspensive ayant été accomplie dès le 29 avril 2008, la promesse de cession valait cession dès cette date engageant définitivement la SARL OTTICA sous peine de devoir payer les dommages et intérêts de 20 000 euros prévus par la promesse ; qu'en outre, il convient d'observer que les éléments essentiels de la cession de droit au bail étaient déjà déterminés par la promesse en ce qu'elle définissait expressément les locaux, les composantes du droit au bail, son prix et où la gérante statutaire de la SCI X... FILLES, représentée, avait qualité pour consentir à cette cession ; que dès lors, il importe peu que l'acte définitif ait consenti à la SARL OTTICA des avantages supérieurs à ceux contenus dans la promesse car il s'agit bien de la consécration de l'accord intervenu le 22 février précédent ; qu'ainsi, lors de l'exercice par la SCI BALTHAZAR de son droit de repentir, la SARL OTTICA avait déjà acquis un droit au bail pour effectuer sa réinstallation ;
ALORS QUE, D'UNE PART, les conditions suspensives d'une promesse de cession de bail ne rétroagissent au jour de l'engagement que si l'acte authentique se borne à enregistrer l'accord des parties déjà réalisé sur les éléments essentiels de la cession au jour de la promesse ; qu'invoquant cette règle, la SCI BALTHAZAR avait montré que, lors de la promesse de cession de bail du 22 février 2008, la société civile immobilière propriétaire de l'immeuble s'était bornée par sa gérante statutaire à intervenir à l'acte pour dispenser les parties de la signification prévue par l'article 1690 du Code civil ; qu'elle avait ajouté que c'était seulement dans l'acte notarié du 30 mai 2008 que la société propriétaire, par ses deux associées, avait garanti « le cessionnaire du bénéfice du droit au renouvellement de son bail malgré le défaut de durée d'exploitation suffisante conformément à l'article L. 145-8 du Code de commerce », renonçant à invoquer ce texte, et acceptant « le cessionnaire comme locataire à compter de ce jour » ; qu'elle avait conclu qu'à défaut d'un accord des parties sur un des éléments essentiels de la cession, celle-ci n'était devenue définitive qu'au 30 mai 2008, soit postérieurement à l'exercice du droit de repentir qui n'était pas ainsi tardif ; qu'en se bornant, en réponse à ce moyen, à énoncer que le bailleur était intervenu à la promesse, que l'ancienne locataire avait pu invoquer son droit au renouvellement et que les éléments essentiels de la cession du droit au bail étaient déjà déterminés, sans opposer aucune réfutation pertinente au moyen soulevé par la SCI BALTHAZAR tiré de ce que la garantie donnée au cessionnaire du droit au bail et l'acceptation du nouveau locataire constituaient des éléments essentiels d'une cession de droit au bail commercial, et que ces éléments n'étaient pas inclus dans la promesse de cession qui mentionnait la seule dispense donnée par la propriétaire de la signification prévue à l'article 1690 du Code civil, ce qui ne valait ni garantie du droit au renouvellement, ni acceptation de la nouvelle locataire, la Cour d'appel n'a pas justifié légalement sa décision au regard des articles L. 145-8 et L. 145-58 du Code de commerce, ensemble l'article 1583 du Code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QU'en n'opposant aucune réfutation aux conclusions de la SCI BALTHAZAR montrant que les parties avaient expressément donné effet à la cession du bail au 30 mai 2008, ce qui excluait qu'elle puisse être considérée comme acquise au 26 mai 2008, date à laquelle avait été exercé le droit de repentir, la Cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de motifs, violant l'article 455 du Code de procédure civile ;
ET ALORS ENFIN QUE la reprise des locaux, qui avait été imposée à la SCI BALTHAZAR par la SARL OTTICA, et qui avait obligé la SCI BALTHAZAR à faire des travaux dans les lieux pour relouer, n'était pas de nature à priver la bailleresse de l'exercice de son droit de repentir, avec toutes conséquences de droit si bien que l'arrêt attaqué est privé de toute base légale au regard de l'article L. 145-58 du Code de commerce.
