LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Angers, 28 février 2012), que par acte notarié du 26 janvier 1990, les époux X... ont vendu à la société Hypromat Lavage une station service destinée, après démolition des équipements existants, à la construction d'une station de lavage de véhicules ; que le 25 novembre 2007, le terrain a été cédé par la société Hypromat lavage à la société Inex Bat ; que celle-ci soutenant avoir découvert en décembre 2007 à l'occasion de travaux, des cuves et des déchets enfouis dans le sol, a assigné sur le fondement de la garantie des vices cachés la société Hypromat lavage qui a appelé en garantie les époux X... ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal, pris en sa première branche, qui est recevable :
Vu l'article 4 du code de procédure civile ;
Attendu que pour condamner la société Hypromat lavage sur le fondement de la garantie des vices cachés et, solidairement les époux X... à garantir cette société, des condamnations prononcées au profit de la société Inex Bat, l'arrêt retient notamment que les parties s'accordent à considérer que l'origine de la provenance des déchets, mis à jour fortuitement en décembre 2007 par la société Inex Bat au cours de travaux de terrassement, est antérieure à la vente initiale du 26 janvier 1990 et que ce vice rend la parcelle impropre à sa destination ou en diminue l'usage d'une façon telle que l'acquéreur ne l'aurait pas acquise ou aurait demandé une diminution du prix ;
Qu'en statuant ainsi, alors que dans leurs conclusions, les époux X... soutenaient que la société Inex Bat était parfaitement informée des activités qui avaient été exploitées sur le terrain et qu'elle n'était pas fondée à se prévaloir de l'existence d'un vice caché, la cour d'appel qui a dénaturé les termes clairs et précis de ces conclusions, a violé le texte susvisé ;
Et sur moyen unique du pourvoi principal, pris en sa cinquième branche, qui est recevable et le moyen unique du pourvoi incident, pris en sa deuxième branche, réunis :
Vu l'article 1644 du code civil ;
Attendu que pour condamner la société Hypromat lavage à payer à la société Inex Bat la somme de 12 842, 48 euros au titre de la restitution du prix de vente, l'arrêt retient que cela correspond au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la réduction du prix doit être arbitrée par experts, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 28 février 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Angers ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes ;
Condamne la société Inex Bat aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Yves et Blaise Capron, avocat aux Conseils, pour les époux X..., demandeurs au pourvoi principal
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR retenu la responsabilité de la société Hypromat lavage sur le fondement de la garantie des vices cachés, D'AVOIR condamné la société Hypromat lavage à payer à la société Inex-bat la somme de 12 842, 48 euros en restitution d'une partie du prix de vente et la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens et D'AVOIR condamné solidairement M. et Mme Gérard X... à garantir la société Hypromat lavage des condamnations prononcées à son encontre à payer la somme de 12 842, 48 euros en restitution d'une partie du prix de vente et la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile à la société Inex-bat et à payer les dépens ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « les parties s'accordent à considérer que l'origine de la provenance des déchets, mis à jour fortuitement en décembre 2007 par la société Inex Bat au cours de travaux de terrassement, est antérieure à la vente initiale du 26 janvier 1990 et que ce vice rend la parcelle impropre à sa destination ou en diminue l'usage d'une façon telle que l'acquéreur ne l'aurait pas acquise ou aurait demandé une diminution du prix. / Sur la demande principale. Le vendeur est tenu, en application de l'article 1641 du code civil, de garantir l'acheteur des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage ou diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou en aurait donné un moindre prix s'il les avait connus. Cependant, l'article 1643 de ce code permet aux parties de stipuler que le vendeur ne sera tenu à aucune garantie. / ¿ C'est ¿ en faisant une exacte appréciation des éléments de fait et de droit de la cause que le premier juge ¿ a condamné la société Hypromat lavage à la société Inex Bat la somme de 12 842, 48 euros, coût du pompage, du dégazage et de l'évacuation des cuves, d'une part, et de la réalisation des fouilles supplémentaires pour les fondations de l'immeuble à construire, suite à l'enlèvement des cuves, l'article 1644 du code civil permettant à l'acquéreur de se faire restituer la partie du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices (Civ. 3ème, 1er février 2006, B. 22). / Sur le recours en garantie. La première vente intervenue le 26 janvier 1990 portait sur une station-service dans son état au jour de l'entrée en jouissance fixé au 13 février 1990, excluait, page 4, tout recours contre le vendeur à raison de fouilles ou excavations, la nature du sol ou du sous-sol n'étant pas garantie, comme ne l'était pas l'état de l'immeuble, les vices de toute nature apparents ou cachés dont il pouvait être affecté. / La loi du 19 juillet 1976 et son décret d'application du 21 septembre 1977 alors en vigueur, établissaient le principe de l'obligation de remise en état des lieux pollués par le dernier exploitant, obligation obéissant à des dispositions destinées à assurer la protection de l'environnement et la sécurité des personnes. La clause d'exclusion de garantie des vices cachés ne peut dispenser M. Gérard X... et Mme Jacqueline X..., qui ne contestent pas être les derniers exploitants de la station-service, de leur obligation de dépollution du terrain en raison du caractère d'ordre public de cette obligation. / Il convient donc, infirmant la décision, de les condamner à garantir la société Hypromat lavage des condamnations prononcées en faveur de la société Inex-bat » (cf., arrêt attaqué, p. 5 à 7) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « la société Inex-bat sollicite l'indemnisation du coût des opérations d'évacuation des cuves. / Il est certain que si la société Inex-bat avait été informée du vice caché affectant le terrain, elle aurait obtenu une réduction du prix correspondant pour le moins au coût de la démolition des cuves soit la somme de 12 842, 48 euros, dûment justifiée par la facture Cholet tp du 31 janvier 2008 et la facture Emps du 5 février 2008 » (cf., jugement entrepris, p. 4 et 5) ;
ALORS QUE, de première part, en énonçant, pour condamner solidairement M. et Mme Gérard X... à garantir la société Hypromat lavage des condamnations prononcées à son encontre, que les parties s'accordaient à considérer que la présence de déchets dans le sous-sol du terrain litigieux rendait cette parcelle impropre à sa destination ou en diminuait l'usage d'une façon telle que l'acquéreur ne l'aurait pas acquise ou aurait demandé une diminution du prix, quand, dans leurs conclusions d'appel, M. et Mme Gérard X... n'avaient pas admis que la présence de déchets dans le sous-sol du terrain litigieux rendait cette parcelle impropre à sa destination ou en diminuait l'usage d'une façon telle que l'acquéreur ne l'aurait pas acquise ou aurait demandé une diminution du prix, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis des conclusions d'appel de M. et Mme Gérard X... et a violé, en conséquence, les dispositions de l'article 4 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, de deuxième part, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et ne peut, en particulier, en conséquence, fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevées d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en se fondant, dès lors, pour condamner solidairement M. et Mme Gérard X... à garantir la société Hypromat lavage des condamnations prononcées à son encontre, sur le moyen, qu'elle avait soulevé d'office, tiré de ce qu'en raison du caractère d'ordre public de l'obligation de remise en état des lieux pollués ayant incombé à M. et Mme Gérard X... en application des dispositions de la loi du 19 juillet 1976 et de son décret d'application du 21 septembre 1977, la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés stipulée par le contrat de vente conclu, le 26 janvier 1990, entre M. et Mme Gérard X... et la société Hypromat lavage ne pouvait dispenser M. et Mme Gérard X... de leur obligation de dépollution du terrain qu'ils avaient vendu, sans avoir, au préalable, invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 16 du code de procédure civile, ensemble les stipulations de l'article 6.1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
ALORS QUE, de troisième part, en condamnant solidairement M. et Mme Gérard X... à garantir la société Hypromat lavage des condamnations prononcées à son encontre, sans préciser le fondement juridique de cette décision, la cour d'appel, qui n'a mis la cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle, a violé les dispositions de l'article 12 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, de quatrième part et à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où il serait retenu que la cour d'appel a condamné solidairement M. et Mme Gérard X... à garantir la société Hypromat lavage des condamnations prononcées à son encontre sur le fondement des dispositions relatives à la garantie des vices cachés, la restitution partielle du prix de vente à laquelle le vendeur est tenu en application des dispositions de l'article 1644 du code civil est distincte des dommages et intérêts correspondant au préjudice subi par l'acheteur, en raison du vice caché affectant la chose vendue, qui peuvent être dus par le vendeur, en vertu des dispositions de l'article 1645 du code civil ; qu'en fixant, dès lors, le montant de la somme qu'elle a condamné la société Hypromat lavage à payer à la société Inex-bat à titre de restitution partielle du prix de vente et qu'elle a condamné M. et Mme Gérard X... à payer à la société Hypromat lavage en faisant droit au recours en garantie de cette dernière en fonction du coût des travaux nécessaires pour remédier au vice affectant la chose vendue, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1644 du code civil ;
ALORS QUE, de cinquième part et à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où il serait retenu que la cour d'appel a condamné solidairement M. et Mme Gérard X... à garantir la société Hypromat lavage des condamnations prononcées à son encontre sur le fondement des dispositions relatives à la garantie des vices cachés, la réduction de prix prévue par les dispositions de l'article 1644 du code civil doit être arbitrée par experts ; qu'en se fondant, par conséquent, pour fixer le montant de la somme qu'elle a condamné la société Hypromat lavage à payer à la société Inex-bat à titre de restitution partielle du prix de vente et qu'elle a condamné M. et Mme Gérard X... à payer à la société Hypromat lavage en faisant droit au recours en garantie de cette dernière, sur des factures produites par la société Inex-bat, quand la réduction du prix de vente devait être arbitrée par experts, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1644 du code civil ;
ALORS QUE, de sixième part et en tout état de cause, en se fondant, pour condamner solidairement M. et Mme Gérard X... à garantir la société Hypromat lavage de la condamnation prononcée à son encontre à payer la somme de 12 842, 48 euros à titre de restitution d'une partie du prix de vente, sur des factures produites par la société Inex-bat, sans répondre au moyen, qui n'était pas inopérant, soulevé par M. et Mme Gérard X... dans leurs conclusions d'appel, tiré de ce qu'il n'était pas justifié que ces factures, qui n'avaient pas été établies au nom de la société Inex-bat, eussent effectivement été acquittées par cette dernière, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions et a violé en conséquence les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.Moyen produit par la SCP Boullez, avocat aux Conseils pour la société Hypromat lavage, demanderesse au pourvoi incident
Le pourvoi provoqué fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné la société HYPROMAT LAVAGE à payer à la société INEX BAT la somme de 12.842,48 ¿ à titre de dommages et intérêts et correspondant à la restitution d'une partie du prix, outre 4.000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE les parties ne s'opposent pas sur l'existence du vice caché mais sur la clause d'exonération de garantie stipulée au profit du vendeur ; qu'il résulte des conditions générales figurant dans l'acte de vente du 25 octobre 2007 que "l'acquéreur, sauf à tenir compte de ce qui peut être indiqué par ailleurs, prendra le bien vendu dans l'état où il se trouvera le jour de l'entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison de l'état du sol et du sous-sol à raison de fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées sous le terrain." ; que cette clause de non garantie du vendeur, énoncée de manière générale, ne concerne pas le problème spécifique du traitement des déchets résultant des anciennes exploitations commerciales évoqué dans le paragraphe "Protection de l'environnement", en page 8 de l'acte de vente ; que le notaire rédacteur de l'acte de vente a pris soin d'informer le vendeur de ses diverses obligations, notamment pour le traitement des terres polluées, s'agissant d'une ancienne station-service, considérée comme une installation soumise à autorisation ; que dans ce paragraphe, ont été insérées les déclarations de la société HYPROMAT LAVAGE selon lesquelles, à sa connaissance, ses investigations lui permettent de supposer qu'il n'existe pas sur le terrain de déchets considérés comme abandonnés au sens de l'article L541-3 du Code de l'environnement, que le bien n'est frappé d'aucune pollution susceptible de résulter notamment de l'exploitation actuelle ou passée d'une installation soumise à autorisation, qu'il n'a jamais été déposées ni utilisées sur le terrain ou enfouies dans celui-ci de substances dangereuses pour la santé et l'environnement telles que, par exemple, amiante, PCB ou PCT, directement ou dans les appareils ou installations ; que cette mention particulière à l'acte répond aux exigences de l'article L 514-20 du Code de l'environnement qui oblige le vendeur à informer son acquéreur de l'existence d'installations d'exploitation soumises à autorisation et à remettre en état le site pollué ; que la société HYPROMAT LAVAGE objecte que l'acquéreur était parfaitement informé, à la lecture de l'origine antérieure de propriété, de l'existence de l'exploitation d'une ancienne station-service fermée en 1990 ; que toutefois, le fait que la société HYPROMAT ait déclaré qu'il n'existait pas à sa connaissance sur le terrain vendu de déchets pour répondre à l'exigence des dispositions du Code de l'environnement, suffit à retenir le caractère mensonger de la déclaration faite par le vendeur, alors que celle-ci avait parfaite connaissance de son obligation de procéder à des investigations de recherche de pollution ou d'une étude du sol ; que la société HYPROMAT LAVAGE ne saurait sérieusement se prévaloir de la connaissance par l'acquéreur de l'exploitation d'une ancienne station-service dès lors que ce dernier n'avait aucune raison de remettre en cause les déclarations du vendeur sur l'absence de déchets enfouis ; qu'elle doit être condamnée à garantir la société INEX BAT sur le fondement de l'article 1641 du Code civil ; que la société INEX BAT sollicite l'indemnisation du coût des opérations d'évacuation des cuves ; qu'il est certain que si la société INEX BAT avait été informée du vice caché affectant le terrain, elle aurait obtenu une réduction du prix correspondant pour le moins au coût de la démolition des cuves soit la somme de 12.842,48 ¿, dûment justifiée par la facture CHOLET TP du 31 janvier 2008 et la facture EMPS du 5 février 2008 ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il est de principe que toute clause élusive de garantie est d'interprétation stricte ; que l'acte de vente stipule, page 5, sous la rubrique "Conditions Générales", que "l'acquéreur, sauf à tenir compte de ce qui peut être indiqué par ailleurs : - prendra le bien vendu dans l'état où il se trouvera le jour de l'entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison : soit de l'état du sol et du sous-sol à raison de fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées sous le terrain, ... " ; que la présence de cuves et d'un bac de décantation contenant des résidus hydrocarbures ou d'huile usagée constatée en décembre 2007 sur le terrain est étrangère à l'état du sol ou du sous-sol du fait de fouilles et excavations, aléas géologiques seuls visés. Même si la société INEX BAT savait qu'elle achetait un terrain sur lequel avait été exploitée une station-service, l'origine de propriété précisant que le terrain et la station-service avait appartenu à la société MOBIL OIL, société connue pour l'exploitation de stations-services, les termes de la clause n'excluent pas de la garantie due par le vendeur, la prise en charge éventuelle de frais d'enlèvement d'éléments d'équipement enfouis dans le sol et de frais de dépollution ; que de plus, dûment informée par le notaire de l'obligation de procéder à des investigations pour s'assurer de l'absence dans le passé de l'exploitation sur le terrain d'installations classées soumises à autorisation, la société HYPROMAT LAVAGE a déclaré qu'elle ne disposait pas d'information lui permettant "de supposer que les lieux ont supporté, à un moment quelconque, une installation classée ou, encore, d'une façon générale, une installation soumise à déclaration", alors que son titre de propriété mentionnait qu'elle avait acquis des époux X... une station-service, installation soumise à déclaration ; que c'est donc en faisant une exacte appréciation des éléments de fait et de droit de la cause que le premier juge a dit qu'elle ne pouvait se prévaloir de la clause de non garantie et l'a condamnée à payer à la société INEX BAT la somme de 12 842,48 ¿, coût du pompage, du dégazage et de l'évacuation des cuves, d'une part, et de la réalisation des fouilles supplémentaires pour les fondations de l'immeuble à construire, suite à l'enlèvement des cuves, l'article 1644 du Code civil permettant à l'acquéreur de se faire restituer la partie du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices (Civ. 3e, 1er février 2006, B. 22) ; que la demande de dommages et intérêts de la société INEX BAT ne peut être accueillie que si elle prouve conformément à l'article 1645 du Code civil, que la société HYPROMAT LAVAGE connaissait la présence des cuves sur le terrain ; que cette preuve ne peut être tirée de la légèreté dont a fait preuve la société HYPROMAT LAVAGE lors de la vente en déclarant l'absence de déchets sur le terrain, puisqu'elle n'a pas exploité une station-service mais une station de lavage de véhicules et qu'il n'a pas été démontré qu'elle ait été amenée, pour édifier ses propres installations, à procéder à des fouilles de même nature que celles entreprises par son acquéreur, ou encore à solliciter un permis de construire modificatif en rapport avec la présence des cuves enfouies dans le sol ;
1. ALORS QUE le vendeur, s'il est de bonne foi au moment de la conclusion de la vente, et qu'il ignore alors l'existence du vice, peut stipuler qu'il ne le garantira pas ; qu'il ressort des constatations auxquelles la juridiction du second degré a procédé que la société HYPROMAT LAVAGE ignorait la cause de la pollution du terrain résultant de la présence de cuves sous-terraines dès lors qu'elle avait exploité une station de lavage de véhicules qui ne l'avait pas amené à procéder à des fouilles de même nature que celles entreprises ensuite par la société INEX BAT, ou encore à solliciter un permis de construire modificatif en rapport avec la présence des cuves enfouies dans le sol ; qu'en retenant cependant, pour décider que la société HYPROMAT LAVAGE ne pouvait pas se prévaloir de la clause exonératoire de garantie, qu'elle avait omis d'informer son contractant, la société INEX BAT, de l'exploitation par les consorts X... d'une installation classée soumise à déclaration, comme l'y obligeait l'article L 514-20 du Code de l'environnement, tout en constatant qu'elle ignorait légitimement la nature et l'origine de la pollution du terrain consistant dans la présence de cuves sousterraines et d'un bac de décantation, à défaut d'avoir dû procéder à des investigations dans le sous-sol, la cour d'appel s'est déterminée par des motifs impropres à caractériser la mauvaise foi de la société HYPROMAT LAVAGE ; qu'ainsi, elle a violé l'article 1643 du Code civil ;
2. ALORS QUE la réduction du prix doit être arbitrée par experts ; qu'en évaluant à la somme de 12.842,48 ¿ la partie du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices sans ordonner une expertise, la cour d'appel a violé l'article 1644 du Code civil ;
3. ALORS QU'en application de l'article 624 du Code de procédure civile, la cassation à intervenir sur la dernière branche du moyen de cassation du pourvoi principal emportera nécessairement annulation par voie de conséquence des dispositions critiquées par le pourvoi provoqué qui vise des motifs identiques.
